某某、西安市房地产开发总公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0103民初15425号 原告：某开发公司，住所地：西安市碑林区东县。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京观韬（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京观韬（西安）律师事务所实习律师。 被告：***，男，1976年4月6日出生，汉族，现在陕西省渭南监狱服刑。 委托诉讼代理人：***，陕西润***事务所律师。 原告某开发公司与被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年11月26日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告某开发公司委托诉讼代理人**、***、被告***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某开发公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告签订的《协议书》解除；2.请求判令被告向原告支付违约金人民币6040405.8元；3.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月18日，原告与被告签订了《协议书》，约定被告购买原告开发的位于西安市莲湖区XX路XX号XX居项目一、二层商业用房，建筑面积1180.92平方米，房屋总价款20134686元。根据《协议书》的约定，协议签订后10日内，被告向原告支付总房款的10%，即人民币2013469元；2014年4月30日前，被告向原告支付总房款的70%，即人民币14094280元；剩余20%房款即人民币4026937元，待原告为被告办理权属登记备案手续后5日内，一次性支付给原告，但被告违反合同约定仅于2014年4月2日支付购房款2013469元，剩余购房款均未支付。后原告于2014年7月25日向被告发函，要求被告按照协议书约定于2014年7月底前付清房款和逾期付款的违约金，否则原告将解除本协议，并追究被告的违约责任，但被告仍未支付房款即违约金。鉴于被告严重违约，根据协议书约定，该协议书已被解除，被告应向原告支付逾期付款违约金6040405.8元。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 ***辩称，一、被告主体不适格，被告系西安五洲讯达信息产业有限公司的法定代表人，为公司发展而与原告签订协议购买两层商业用房，并非个人行为，故被告应为西安五洲讯达信息产业有限公司；二、协议虽约定逾期付款90日，有权解除协议，但被告至今未收到解除通知，故双方协议至今未解除；三、被告逾期付款属实，但只是相对违约，原告在未解除协议的情况下，擅自出租合同标的，系绝对违约，应当驳回原告诉请，诉讼费由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2014年2月18日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《协议书》，约定乙方购买甲方开发的位于西安市XX路XX号XX居项目一、二层商业用毛坯房，建筑面积1180.92平方米。房屋单价17050元/平方米，房屋总价款20134686元。约定乙方于协议签订后10日内向甲方支付总房款的10%，即2013469元；于2014年4月30日前支付总房款的70%，即14094280元，甲方于乙方付清该款项后5日内向乙方交付房屋；剩余20%房款即4026937元，待甲方为乙方办理权属登记备案手续后5日内一次性支付给甲方。双方约定若乙方未按照协议约定支付购房款，每逾期一日按照应付而未付房款的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过90日的，甲方有权解除协议，乙方需向甲方支付协议总标的30%的违约金，甲方不选择解除协议的，从第91日开始，乙方每逾期支付一日，需向甲方支付协议总标的万分之十的违约金。 协议书签订后，被告于2014年4月2日向原告转账2013469元，附言备注为购房款，之后再未支付房款。2014年7月25日，原告向被告发函，载明：“***先生，我公司与贵方关于购买庆祥雅居商业房签订的《协议书》中约定：2014年4月30日前贵方应向我公司支付总房款的70%，即14094280元。截至目前该款项并未支付。按照《协议书》第三条第2款的约定，若逾期付款超过90日，我公司有权解除本协议，同时贵方需向我公司支付本协议总标的额的30%（约604万元）作为违约金。请贵方遵照《协议书》约定本月底前付清房款和逾期付款的违约金。***未在本月底前付清以上款项，我公司将解除本《协议》，并追究贵方的违约责任。某开发公司，二〇一四年七月二十五日。”在该函的左下方写明：“收到本函！***，2014.8.19”。原告称***系被告***朋友，发函当日，被告委托其朋友***去原告办公场所签字领取了该函。原告分别于2015年5月、2017年11月、2018年9月诉至本院要求解除与被告签订的协议书、被告向原告支付违约金2013469元，后原告撤诉。 另查明，2020年4月14日西安市中级人民法院作出（2016）陕01刑初256号刑事判决书，判决被告***犯集资诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。宣判后，***提出上诉，2020年11月25日，陕西省高级人民法院作出（2020）陕刑终196号刑事裁定书，裁定维持原判。 本院认为，原、被告自愿签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。协议书约定被告应于2014年4月30日前向原告房款14094280元，被告至今未支付。双方约定被告逾期支付房款超过90日的，原告有权解除协议，现原告请求解除双方签订的协议书，符合双方协议约定，本院予以支持。关于违约金，双方协议约定，被告逾期付款致合同解除，则需向原告承担总房款30%的违约金，该违约金标准过高，被告请求降低违约金标准。原告未举证协议未能继续履行给其造成的损失，结合被告现被判处无期徒刑等因素，本院酌定将违约金标准调整为按照商品房总价款的10%计算，即20134686元的10%为2013469元。为了减少双方诉累，本院判令被告向原告已支付的房款2013469元冲抵该违约金，原告不向被告返还已付房款2013469元，被告不再向原告支付违约金2013469元。关于被告辩称其代表西安五洲讯达信息产业有限公司购买房屋，无相关证据相佐证，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条规定，判决如下： 原告某开发公司与被告***于2014年2月18日签订的《协议书》予以解除。 案件受理费54083元，由原告西安市房地产开发总公 司负担31175元，由***负担22908元（该款某开发公司已预交，***负担部分于本判决生效之日起十日内向某开发公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年六月二十九日 书记员　　*** 1