柴骅、西安市房地产开发总公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0103民初4803号 原告：***，女。 委托诉讼代理人：安治，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**甲（***之女），女。 被告：**，男。 委托诉讼代理人：***，陕西弘业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高路，陕西弘业律师事务所实习律师。 被告：西安市房总地产开发集团有限公司。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京观韬（西安）律师事务所律师。 原告***与被告**、西安市房总地产开发集团有限公司（以下简称市房总地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人安治、**甲、被告**及委托诉讼代理人***、高路、市房总地产公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告**向原告返还购房本金250万元及利息损失879633元；2、判令被告市房总地产公司对被告**上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月1日，经**介绍原告与陕西**房地产开发公司（以下简称**房地产公司）签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋坐落于西安市莲湖区西北三路***（房权证地址）（原地址为：西北三路33号）位于第1层，建筑面积135.89平方米；房屋总价款为人民币250万元。2014年8月4日、8月15日、2015年1月15日，原告***之女**甲通过中国民生银行账户给**的中信银行股份有限公司西安含光路支行账户分别汇款70万元、100万元、50万元。2014年8月6日通过手机银行支付**15900元、8月14日通过手机转账支付10700元、9月16日通过手机转账支付16500元、2015年2月14日通过手机转账支付50000元，另支付现金206900元，合计支付250万元。**房地产公司分别在2014年8月5日、8月20日及2015年1月15日给***出具70万元、100万元、80万元的收款收据。为给原告办理房屋登记手续，被告市房总地产公司（出卖人）与原告***（买受人）就本案所涉房屋签订《商品房买卖合同》，并全权委托**代表市房总地产公司为原告办理了房产登记手续。2014年，中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投资公司）将***、**房地产公司起诉至西安市莲湖区人民法院，该院作出（2014）莲民初字第04026号民事判决，判决上述两份《房屋买卖合同》依法不成立。***不服该判决上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终12490号民事判决：驳回上诉，维持原判。综上，原告将购房款转账至被告**个人账户，**以**房地产公司的名义向原告出具收款收据，原告现无法取得标的房屋，**应向原告返还上述购房款及利息。被告市房总地产公司明知原告无法取得房屋，却向**出具授权，并与原告签订房屋买卖合同，导致原告做出错误判断，误以为**及**房地产公司有权代表市房总地产公司出售涉案房屋，误导原告向**支付了购房款，被告市房总地产公司应对上述返还购房款及利息承担责任。请求依法裁决，维护原告的合法权益。 被告**辩称，一、其不认识原告***，双方之间从未签订过任何房屋买卖合同，原告返还购房款无事实及法律依据。其受**房地产公司总经理***的委托，为案涉房产整栋楼办理房产证，但案涉房产的业主中国建设银行西安分行营业部拒绝配合办理房产证，被告咨询原告之女**甲寻求解决办法。**甲看案涉房产价值500万元，遂产生非法占有的目的。唆使为其办理房产证，愿意支付250万元作为办证报酬，但仅支付了220万元。其根据**甲提供的资料为其办理了案涉房产产权证。后中国建设银行西安分行营业部通过诉讼恢复对该房屋的使用权。其不是**房地产公司的员工，仅帮忙办理产权证，收取报酬，与案涉房屋买卖合同没有任何关系。二、案件事实发生的时间为2014年8月，已过诉讼时效，其不应承担任何责任。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。 被告市房总地产公司辩称，一、经三级人民法院审理并作出的生效裁判所确认事实，**甲通过银行账户向**个人账户转账支付的款项不能认定为***的购房款，原告***要求返还购房款及赔偿利息损失的诉讼请求没有依据，应依法予以驳回。原告向法院提交的《房屋买卖合同》中，买卖双方是**房地产公司与***，但其提交的付款证据却是**甲向**的个人账户转账记录，合同主体与付款主体完全不同，原告也没有提供任何可以证明**与**房地产公司关系的有效证据。案涉《房屋买卖合同》第三条“价格及付款”中约定的房屋总价款为250万元，并约定了分三次付款：合同生效日支付70万元、房屋过户手续办理完毕支付100万元、房屋产权证书交付日支付80万元，但**甲的转账记录总额与合同约定房屋总价款不符，并且转款笔数、时间、金额与合同约定完全不同。在建银投资公司与***等的诉讼案件中，莲湖区人民法院（2014）莲民初字第04026号民事判决书、西安市中级人民法院（2017）陕01民终12490号民事判决书，均认定：“***称通过其女儿**甲银行账户向**个人账户转账支付的220余万元，但该转账行为与其购买**房地产公司房屋之间的关联性还缺少相关证据予以证明”，陕西省高级人民法院（2018）陕民申2862号民事裁定书认定：“***所称已付购房款系支付到**个人账户，其以此主张其与**房地产公司签订合同及合同履行的事实，证据不足”。三级人民法院生效裁判均认定，**甲银行账户向**个人账户转账支付的款项不能认定为***购买**房地产公司房屋的购房款。原告要求返还购房款及赔偿利息损失的诉讼请求没有依据，应依法予以驳回。二、**掌管**房地产公司公章，以**房地产公司名义就案涉房屋与***签订《房屋买卖合同》，**收取**甲银行转账款项，均与其公司无关，人民法院作出的生效判决对上述事实予以确认。**作为**房地产公司员工，在**房地产公司被吊销营业执照后掌管公司公章，持公司公章与原告***签订《房屋买卖合同》。在双方合同订立的全过程中，其公司未参与，上述事实已被莲湖区人民法院（2014）莲民初字第04026号民事判决书确认。西安市中级人民法院（2020）陕01民终11232号民事判决书确认：“根据***的陈述，其在购买案涉房屋时，是直接与**磋商的，且付款也是直接支付给**个人的”、“虽在办理房产证时，房地产总公司向**出具过委托书，但委托的权限只是办理房屋产权证，并无代收房款的授权”，并依法驳回了原告***的诉讼请求。莲湖区人民法院（2014）莲民初字第04026号民事判决书确认：“***向本院提交民生银行电子银行转账单三分，称其向被告**公司指定的**个人账户支付220万元”，即***自认其向**房地产公司指定的**个人账户支付购房款220万元。原告***向法庭提供的**2016年11月4日出具的《情况说明》中，**明确表示“本人代陕西**房地产开发公司收取***购西北三路***（产权证号：1100110002Ⅱ-33-1-10102）房屋购房款一事情况属实，特此说明”，即**本人自认其收款行为与其公司无关。三、人民法院作出的生效判决所确认的事实证明，原告***在购买涉案房屋时，被告**以**房地产公司名义与***往来，对此原告***予以自认，本案中原告所谓的误以为有权代表其公司出售房屋是毫无事实依据的编造，要求其公司承担连带责任的诉讼请求应依法予以驳回。四、人民法院生效判决已判定**无权代表或代理**房地产公司，**甲银行账户向**个人账户转账是**个人行为。因此，根本不存在所谓的**房地产公司有权代表其公司的可能和事实。原告***要求其公司承担连带责任的诉求，应依法予以驳回。五、原告***与被告**恶意串通，以重复起诉的方式试图侵害国有资产。在建银投资公司与***等诉讼案件中，生效裁判文书明确指出：“如果***坚持认为其与**房地产公司之间有房屋买卖合同关系，其已经依据**房地产公司的要求将购房款支付给**，可以另行向**房地产公司及**主张返还或赔偿”。但原告***却不起诉与其签订房屋买卖合同，收取其女**甲款项的**房地产公司及**，反而按照**的要求为**房地产公司支付立案费。原告***将其公司列为共同被告，要求其公司承担连带责任，其真实意图是以起诉**为手段试图侵害国有资产。应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1、2014年8月1日签订的《房屋买卖合同》；2、付款凭证及收款收据；3、2014年8月6日的《授权委托书》；4、2016年11月4日的《情况说明》；5、1998年10月16日《商品房买卖合同》；6、《房屋权属转移登记业务受理单》；7、西安市中级人民法院（2017）陕01民终12490号民事判决书。对被告**提交的证据：1、**与**甲的谈话录音；2、西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第04026号民事判决书。对被告市房总地产公司提交的证据：1、西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第04026号民事判决书、西安市中级人民法院（2017）陕01民终12490号民事判决书、陕西省高级人民法院（2018）陕民申2862号民事裁定书；2、2014年8月1日签订的《房屋买卖合同》、收款收据；3、2016年11月4日的《情况说明》；4、2016年11月21日西安市莲湖区人民法院《询问笔录》；5、西安市中级人民法院（2020）陕01民终11232号民事判决书；6、西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第04224号民事裁定书。以上证据能够作为查明案件事实的依据，本院予以确认并记录在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，建银投资公司以房屋买卖合同纠纷为由，将**房地产公司、市房总地产公司、***起诉至西安市莲湖区人民法院，建银投资公司提出诉讼请求：1、依法判令被告履行西安市西北三路37号房产（面积135.89平方米）的过户与办证义务；2、依法确认**房地产公司、市房地产总公司与***之间签订的房屋买卖合同及房产过户登记行为无效；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。莲湖区人民法院经审理查明：陕西泽界律师事务所律师***持**房地产公司授权委托书，向法院提交西安市房地产管理局基建处与西安市莲湖区青年路街道办事处于1986年7月30日签订《协议书》、西安市房地产管理局基建处1998年6月18日《关于产权产籍归属的证明》、签名为“***”的《情况说明》各一份称，位于西安市莲湖区西北三路***小区系西安市政府立项给市房总地产公司的旧城改造项目，市房总地产公司因资金短缺，将部分拆迁安置及施工建设转给**房地产公司，由**房地产公司以市房总地产公司名义投资实施，**房地产公司与市房总地产公司约定除安置房屋外，剩余房屋由**房地产公司自行出售，出售房屋所得房款作为**房地产公司在该项目上的回报，同时约定在办理房产证时，市房总地产公司配合**房地产公司办理相关手续，并将房产证办理在**房地产公司指定的个人或者公司名下。该项目于1996年基本建设完成，1997年至1998年**房地产公司陆续将剩余房屋向市场出售。**房地产公司出售房产时签订合同的双方为**房地产公司及买受人，买受人并未与市房总地产公司签订任何协议。2008年，该房产可以为买受人办理产权证，由于该项目立项及相关建审资料在市房总地产公司名下，作为投资方的**房地产公司所出售的房屋必须以市房总地产公司的名义办理相关产权手续，故市房总地产公司与**房地产公司指定的买受人一一补签了《房地产买卖合同》，同时提供了相关办理产权证所需资料，为各买受人办理了房产证。1998年12月，原中国建设银行西安市分行营业部（以下简称建行西安分行）与**房地产公司签订《房地产买卖契约》一份，约定**房地产公司自愿将坐落于西安市莲湖区西北三路37号的一楼门面房（建筑面积134平方米）出售给建行西安分行，成交价格为人民币939131.60元，该款项分两次支付，第一次付款850000元，第二次付款于房产证交给建行西安分行、全部手续办完后一次性付清。双方同意于1998年12月20日由**房地产公司将上述房产正式交付给建行西安分行。该《房地产买卖契约》签订后，建行西安分行即向**房地产公司支付了第一笔房款850000元，**房地产公司亦将房产交付建行西安分行使用。该房产交付建行西安分行后，一直作为建行西安分行的营业场所使用。根据中国银行业监督管理委员会银监复（2004）114号批复等文件，原中国建设银行进行了公司分立，分立为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司，并对原中国建设银行相关资产进行了重组，涉案房产等相关资产权益移交给建银投资公司。至此，建银投资公司因原中国建设银行分立、重组而成为涉案房产的继受人。2012年始，建行西安分行不在西安市莲湖区西北三路地址营业，建银投资公司委托陕西建银实业有限责任公司于2012年8月将该房屋出租给***，***将该房屋交给功华投资管理公司作为办公场所使用。证人***到庭称，2014年下半年，有人拿着房产证找到功华投资管理公司，称其为房屋所有权人，要求与其签订房屋租赁合同，功华投资管理公司将该情形告知陕西建银实业有限责任公司，并在无奈之下与持有房产证的人签订房屋租赁合同，之后向其支付租金。功华投资管理有限公司已于2015年上半年从该地址搬离。***律师还向法院提交2010年7月16日**房地产公司向建行西安分行营业部发出《公函》一份、2014年9月19日**房地产公司向陕西建银实业有限公司发出《通知》、签署时间为2014年8月1日出卖方为**房地产公司、买受方为***的《房屋买卖合同》一份。其中，2010年7月16日《公函》系发往建行西安分行营业部，称“建行西安分行尚欠**公司102377元，（含超合同面积），应于房产证办妥即付。现大楼产权大证已办，具备为贵公司办理房屋权属登记证书条件。请接到通知之日起十日内提供资料及费用，以便协同我公司为贵公司办理房屋产权证书。另请收到本公函后15日内支付剩余房款102377元。逾期**公司将终止与贵行的合同，并把原交的850000元退还，由此引起的纠纷由贵行承担全部法律责任。”该《公函》由陕西建银实业有限公司工作人员**于2010年7月19日代收。2014年9月19日，**房地产公司向陕西建银实业有限公司发出《通知》称：“1998年12月建行西安分行营业部与**房地产公司签订《房地产买卖契约》，约定建行西安分行营业部购买**房地产公司西北三路***商业用房一套，合同面积1374平方米，总价款为939131.60元。建行西安分行营业部已经支付850000元。该房屋实测面积为135.89平方米，除去已经交纳的房款，还应交纳房款102377元。2008年5月，该房屋产权证开始办理，**房地产公司多次通知银行提交办证资料并交纳剩余房款，但银行一直不予配合。2008年5月10日向建行发函，之后建行西安分行营业部告知**房地产公司该房产已经交由陕西建银实业有限公司予以管理，故**房地产公司派人与陕西建银实业有限公司交涉，但该公司不予理睬。**房地产公司于2010年7月16日向陕西建银实业有限公司发函，要求10日内支付剩余房款并提供相关办证资料，否则解除买卖合同。但发函后贵行仍不予理睬，既不提供办证资料，也不支付剩余房款，依照**房地产公司2010年7月16日函件，**房地产公司与贵行的《房地产买卖契约》已依法解除。现**房地产公司已经将房产另行出售给他人并已经办理了房产证，现特通知贵行必须于7日内腾交房屋，以便**房地产公司向现房屋所有权人依约交付该房屋。同时，请贵行速与**房地产公司联系退还已经支付的购房款及贵行使用期间租金事宜，否则**房地产公司通过司法途径解决。”签署时间为2014年8月1日、出卖方为**房地产公司、买受方为***《房屋买卖合同》约定，坐落于西安市莲湖区西北三路***位于第一层，建筑面积135.89平方米房屋，由***以250万元价格从**房地产公司购买，该《房屋买卖合同》约定的房屋即涉诉房屋。法院从西安市房屋产权产籍管理中心调取了涉案房屋登记信息，查得2014年9月3日，该房屋产权证书办理在***名下，办理过户手续依据的《房屋买卖合同》签署时间为1998年10月16日，出卖人为市房总地产公司、买受人为***，购房款为530000元。法院前往市房总地产公司调查，该公司工作人员称其公司为履行办证义务，在**房地产公司要求下与***签订了《房屋买卖合同》，其公司从未收取***购房款，该合同盖章时间为2014年6月份，合同上的时间“1998年10月16日”是倒签的。 2014年9月22日，**房地产公司作为原告，以中国建设银行西安市分行营业部及陕西建银实业有限公司为被告，主张解除**房地产公司与建设银行西安市分行营业部签订的《房地产买卖契约》；依法判令将涉案房产腾交给**房地产公司，并且由建行西安分行与陕西建银实业有限公司支付1998年12月17日起至2014年9月3日止该房屋租金损失2556090.90元。***向法院提交民生银行电子银行转账单三份，称其向被告**房地产公司指定的**个人账户支付购房款220万元，其余房款因为是零星支付，故未能提交转账凭证。***称因其女儿**甲的婆婆在西安市莲湖区西北三路附近居住，打听得知该***门面房对外出售，将该信息告知***，故***与**房地产公司签订了房屋买卖合同，办理了房产过户。***律师以**房地产公司委托代理人名义称***支付至**银行账户内的资金系**房地产公司授权**收取，其公司法定代表人***向**授权，由**进行相关房产过户手续的办理，并收取购房款。法院要求***律师通知**本人到庭接受调查，**本人拒不到庭，但提交**身份证复印件一份及署名为“**”的情况说明一份，称“**本人代**房地产公司收取的购房款一事属实”。经查，**房地产公司成立于1993年2月4日，由陕西省民政厅下属陕西省社会福利工业公司申办成立，法定代表人为***。该企业章程规定，企业经济性质为独立核算、自负盈亏、对外承担民事责任，具有法人资格，集体所有制企业，主管部门陕西省社会福利工业公司，注册资金520万元，资金来源为自筹，经营范围房地产开发、商品房销售，兼营建筑材料、室内装修和装修材料。法人代表的产生程序和职权范围：法人代表由住宅合作社主任***担任，报上级主管部门批准后行使职权，负责公司的一切工作，有权处理全公司的全部事务。企业如有债权或债务，由法人负一切责任。该公司成立后进行经营，自2005年起未进行工商年检，于2009年被工商行政管理部门吊销营业执照。另查，**公司法定代表人***已经去世，于2009年9月26日火化。该院审理后认为，市房总地产公司作为西安市莲湖区西北三路***地区拆迁安置项目的实施单位，其将拆迁项目的权利义务全部转让给**房地产公司，**房地产公司有权利将开发项目的房屋以出卖人的身份对外签订商品房买卖合同，收取房屋价款并将房屋交付给买受人，为买受人办理房屋产权转移手续。**房地产公司与建行西安分行之间签订《房地产买卖契约》系合法有效的买卖合同，该合同对双方当事人均有约束力，依法应受法律保护。该合同签订后，建行西安分行已经将第一次应付款项850000元交付给**房地产公司，**房地产公司也已经于1998年将房屋交付给建行西安分行营业部使用。作为房屋买卖合同的出卖方，**房地产公司应当在办理房产证条件成就后立即为建行西安分行办理房屋产权证书。建银投资公司继受了建行西安分行的该房屋权利，则**房地产公司应当将房屋产权证书办理到建银投资公司名下，并且建银投资公司有权依据《房地产买卖契约》的约定，享有先履行抗辩权，即**房地产公司向其办理产权登记手续后，再向其支付剩余房款。但本案纠纷的产生，系因**房地产公司没有按照房屋买卖合同约定为建银投资公司办理产权证书，反而由市房总地产公司与***签订虚假的签署时间为1998年5月的《房屋买卖合同》，于2014年9月3日为***办理了涉案房产的登记手续，将该房产登记在***名下。经查，**房地产公司法定代表人***已经于2009年去世，其去世后，**房地产公司作为集体所有制企业，法定代表人应当按照法律规定由企业职工代表大会推选，或者按照该公司之前的法定代表人产生办法，由该公司常委会研究决议并报陕西省社会福利工业公司批准同意，并在工商管理部门进行备案。但是该公司没有在工商部门及上级主管公司办理变更法定代表人的备案登记，自2005年后再未进行工商年检，并且被工商行政管理部门于2009年吊销了营业执照。本案审理中，***律师自称其作为**房地产公司的代理人参加诉讼，系**以**房地产公司名义向其出具的授权委托书，其代表**房地产公司向法院提交了一系列证据，参加了庭审，进行了答辩和辩论。法院多次要求***律师通知**本人到庭，向法院陈述其掌管**房地产公司公章、为**房地产公司开展一系列经营活动的相关授权的来源，但**本人无故拒不到庭。该院认为，***律师没有证据证明其所持加盖**房地产公司公章的授权委托书为**房地产公司的应诉行为，其在本案中的代理行为，应属无权代理。另外，其代表**房地产公司向法院提交的**房地产公司与***之间于2014年8月1日签订的《房屋买卖合同》载明房屋买受人为***，出卖人为**房地产公司，虽然该合同上出卖人一栏加盖了**房地产公司的公章，但没有具体经办人签名，***也未明确是**房地产公司何人与其磋商合同内容。由此可见，本案中没有证据证明**房地产公司授权何人将已经售卖给建银投资公司的房产，又通过签署房屋买卖合同的方式出售给***。***称通过其女儿**甲银行账户向**个人账户转账支付的220余万元，系其为履行与**房地产公司之间房屋买卖合同而支付的购房款，但该转账行为与其购买被告**公司房屋之间的关联性还缺少相关证据予以证明。**房地产公司自2009年被吊销营业执照，已经不再正常经营，故该2014年8月1日《房屋买卖合同》依法不成立。依法不成立的合同，没有法律效力，不产生物权变动的效力。市房总地产公司称，其与***之间签订的签署时间为1998年10月16日的《房屋买卖合同》系受被告**房地产公司要求而签订的虚假合同，该合同只为办理房屋产权过户手续之用，其既未收取***的购房款，也没有出售房屋给***的意思表示。故***与市房总地产公司之间的《房屋买卖合同》亦依法不能成立，该《房屋买卖合同》自始没有法律效力，不产生物权变动的法律效力。市房总地产公司依据没有法律效力的《房屋买卖合同》，将建银投资公司依据合法有效合同取得的房屋过户给***，侵犯了建银投资公司的合法权利，该过户行为同样不产生物权变动的法律效力。关于秦房地产富公司2010年7月16日向建行西安分行送达的《公函》及2014年9月19日关于与建行西安分行解除房地产买卖契约的《通知》，其内容为敦促建行西安分行尽快交付过户资料，并且在办理房产证之前向其支付剩余房款102377元，告知陕西建银实业有限公司关于建行西安分行与**房地产公司之间的房屋买卖合同标的物被登记在***名下，**房地产公司主张其与建行西安分行之间的《房地产买卖契约》已解除，要求腾交房屋，并且商谈退还已经支付的购房款及使用期间租金问题。因该公司自2009年始就没有正常的经营行为，本案中没有相关证据可以认定该2010年7月16日《公函》及2014年9月19日《通知》系被告**房地产公司的真实意思表示，故法院认为该《公函》、《通知》对双方均不产生法律效力。建银投资公司系国有独资公司，其名下资产为国有资产，其通过继受取得本案诉争房屋的权利，任何人都没有权利将国有资产以任何方式予以侵占和转让。建银投资公司依法提起诉讼，是本案适格的原告，其依据**房地产公司与建行西安分行之间签订的合法有效的《房地产买卖契约》，已经履行了支付绝大部分房款的合同义务，且一直占有、使用该房屋，没有任何违约行为，**房地产公司在未与建银投资公司解除房屋买卖合同的情况下，不能与任何自然人或法人签署房屋买卖合同，进行“一房二卖”的违反诚实信用原则的民事行为。为保护国有资产不受侵犯，维护房地产交易安全，**房地产公司应当依法为建银投资公司办理该房屋产权过户手续，市房总地产公司应当依照其与**房地产公司之间的约定，将本案诉争房产转移登记至建银投资公司名下。***依据没有发生法律效力的合同而办理产权登记、取得房屋产权证的行为侵犯了建银投资公司的房屋所有权，其应当协助配合将错误登记在其名下的房产过户至建银投资公司名下。如果***坚持认为其与**房地产公司之间有房屋买卖合同关系，其已经依据**房地产公司的要求将购房款支付给**，可以另行向**房地产公司及**主张返还或赔偿。虽然**房地产公司没有在本案中提出反诉，主张建银投资公司支付其剩余房款，但建银投资公司自愿在将房产过户至其名下后，向**房地产公司支付剩余房款102377元，为使房地产买卖契约全面履行合同，达到案结事了的司法目的，法院同意由建银投资公司在房产过户完成后，将剩余房款支付给**房地产公司。遂作出（2014）莲民初字第04026号民事判决：一、**房地产公司与***2014年8月1日签订的《房屋买卖合同》依法不成立；二、市房总地产公司与***之间签订的时间为1998年10月16日《房屋买卖合同》依法不成立；三、市房总地产公司与***之间的房屋过户行为不产生物权变动的法律效力；四、**房地产公司、市房总地产公司、***于本判决生效后十日内将登记在***名下的、位于西安市莲湖区西北三路***第一层，建筑面积135.89平方米房屋过户至建银投资公司名下；五、建银投资公司于过户完成后三日内向**房地产公司支付剩余购房款102377元。 ***不服莲湖区人民法院（2014）莲民初字第04026号民事判决，提起上诉。西安市中级人民法院经审理认为，市房总地产公司为西安市莲湖区西北三路***地区拆迁安置项目的实施单位，其将拆迁项目的部分权利义务转让给**房地产公司，**房地产公司有权利将开发项目的房屋以出卖人的身份对外签订商品房买卖合同，收取房屋价款并将房屋交付给买受人，为买受人办理房屋产权转移手续。**房地产公司与建行西安分行之间签订《房地产买卖契约》系合法有效的买卖合同，该合同对双方当事人均有约束力，依法应受法律保护。建银投资公司系国有独资公司，其名下资产为国有资产，其通过继受取得本案诉争房屋的权利，建银投资公司依法提起诉讼，是本案适格的原告。该合同签订后，建行西安分行已经将第一次应付款项850000元交付给**房地产公司，**房地产公司也已经于1998年将房屋交付给建行西安分行营业部使用。作为房屋买卖合同的出卖方，**房地产公司应当在办理房产证条件成就后立即为建行西安分行办理房屋产权证书。建银投资公司继受了建行西安分行的该房屋权利，则**房地产公司应当将房屋产权证书办理到建银投资公司名下。***上诉认为**房地产公司与建行西安分行之间签订《房地产买卖契约》至今未满足合同生效条件，合同尚未生效，依据现行的法律及政策，该约定不影响合同的效力。**房地产公司法定代表人***已经于2009年去世，该公司没有在工商部门及上级主管公司办理变更法定代表人的备案登记，该公司自2005年后再未进行工商年检，并且被工商行政管理部门于2009年吊销了营业执照。**房地产公司提交的**房地产公司与***之间于2014年8月1日签订的《房屋买卖合同》载明房屋买受人为***，出卖人为**房地产公司，虽然该合同上出卖人一栏加盖了**公司的公章，但没有具体经办人签名，由此可见，本案中没有证据证明**房地产公司授权何人将已经售卖给建银公司的房产，又通过签署房屋买卖合同的方式出售给***。***称通过其女儿**甲银行账户向**个人账户转账支付的220余万元，系其为履行与**房地产公司之间房屋买卖合同而支付的购房款，但该转账行为与其购买**房地产公司房屋之间的关联性还缺少相关证据予以证明。**公司被吊销营业执照后，不能再以其公司名义从事经营活动，丧失了从事经营活动的行为能力。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。且***无证据证明其与**房地产公司签订的《房屋买卖合同》为**房地产公司的真实意思表示。据此，**房地产公司与***之间签订《房屋买卖合同》依法不能成立，不产生物权变动的效力。市房总地产公司与***之间签订的签署时间为1998年10月16日的《房屋买卖合同》系依据**房地产公司与***签订房屋买卖合同，受**房地产公司要求而签订的合同，该合同只为办理房屋产权过户手续之用，其既未收取***的购房款，也没有出售房屋给***的意思表示。故***与市房总地产公司之间的《房屋买卖合同》亦依法不能成立，没有法律效力，不产生物权变动的法律效力。市房总地产公司依据没有法律效力的《房屋买卖合同》，将建银投资公司依据合法有效合同取得的房屋过户给***，侵犯了建银投资公司的合法权利，该过户行为同样不产生物权变动的法律效力。关于**房地产公司2010年7月16日向建行西安分行送达的《公函》及2014年9月19日关于与建行西安分行解除房地产买卖契约的《通知》效力一节，因**房地产公司自2009年就没有正常的经营行为，本案中没有相关证据可以认定该2010年7月16日《公函》及2014年9月19日《通知》系**房地产公司的真实意思表示，故认为该《公函》、《通知》对双方均不产生法律效力。综上，建银投资公司依据**房地产公司与建行西安分行之间签订的合法有效的《房地产买卖契约》，已经履行了支付绝大部分房款的合同义务，且一直占有、使用该房屋，**房地产公司应当依法为建银公司办理该房屋产权过户手续，市房总地产公司应当依照其与**房地产公司之间的约定，将本案诉争房产转移登记至建银投资公司名下。***依据没有发生法律效力的合同而办理产权登记、取得房屋产权证的行为侵犯了建银投资公司的房屋所有权，其应当协助配合将错误登记在其名下的房产过户至建银投资公司名下。一审法院为减少诉累，在建银投资公司同意自愿在***将房产过户至其名下后，向**房地产公司支付剩余房款102377元，判决由建银投资公司在房产过户完成后，将剩余房款支付给**房地产公司，并无不妥。据此，***的上诉请求及理由不能成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确，依法应予维持。遂作出（2017）陕01民终12490号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2018年，***不服西安市中级人民法院（2017）陕01民终12490号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院作出（2018）陕民申2862号民事裁定书，驳回***的再审申请。 2019年3月，***以合同纠纷为由将市房总地产公司诉至本院，***向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令返还购房款本金250万元并支付一倍赔偿金250万元；3、判令支付利息，按同期人民银行贷款利率计算至实际支付之日（70万元从2014年8月4日起算；100万元从2014年8月20日起算；80万元从2015年1月15日起算）。本院经审理认为，双方所签订合同已经生效判决确认无效。因市房总地产公司委托**收取***购房款，故现***要求返还购房款，依法应予准许，但应以***实际给**的转款2293100元为准，***称有支付部分现金，但不能提供证据，本院不予支持，因市房总地产公司占用原告资金多年，现***要求支付自交款之日止实际给付之日的利息，依法应予支持。对于***要求支付赔偿金，于法无据，不予支持。本院遂作出（2019）陕0103民初4715号民事判决：一、市房总地产公司于本判决生效后十日内退还***购房款2293100元；二、市房总地产公司于本判决生效后十日内给付***购房款2293100元的利息（以700000元为基数，自2014年8月4日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付、以1000000元为基数，自2014年8月15日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付、以500000元为基数，自2015年1月15日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付、以15900元为基数，自2014年8月6日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付、以10700元为基数，自2014年8月14日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付、以50000元为基数，自2015年2月14日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付）。三、驳回***其他诉讼请求。***、市房总地产公司均不服本院（2019）陕0103民初4715号民事判决，提起上诉。西安市中级人民法院经审理查明，西安市中级人民法院（2017）陕01民终12490号民事判决书中认定“涉案房屋所在的项目系西安市政府立项给市房总地产公司的旧城改造项目，市房总地产公司因资金短缺，将部分拆迁安置及施工建设转给**房地产公司，由**房地产公司以市房总地产公司名义投资实施，**房地产公司与市房总地产公司约定除安置房屋外，剩余房屋由**房地产公司自行出售，出售房屋所得房款作为**房地产公司在该项目上的回报，同时约定在办理房产证时，市房总地产公司配合**房地产公司办理相关手续，并将房产证办理在**房地产公司指定的个人或者公司名下。**房地产公司2005年后再未进行工商年检，2009年被吊销了营业执照，同年**房地产公司法定代表人***去世，***提交的其2014年8月1日与**房地产公司签订的《房屋买卖合同》中出卖人虽载明为**房地产公司，但合同上只有**房地产公司的公章，没有具体经办人的签字，无证据证明**房地产公司授权何人将涉案房屋出售给***。**房地产公司被吊销营业执照后，不能再以其公司名义从事经营活动，丧失了从事经营活动的行为能力，***无证据证明与其签订的《房屋买卖合同》为**房地产公司的真实意思表示。 另查，**曾作为**房地产公司的工作人员与市房总地产公司进行过业务联系，但2014年8月6日市房总地产公司向**出具《授权委托书》时，**并无**房地产公司的任何委托授权。该院认为，生效判决已经认定2014年8月1日***与**房地产公司签订的《房屋买卖合同》以及***与市房总地产公司签订的《房屋买卖合同》均不成立，故***与市房总地产公司并无房屋买卖合同关系，一审法院认定双方合同无效，明显系法律关系认定错误。根据***的陈述，其在购买涉案房屋时，是直接与**磋商的，且付款也是直接支付给**个人的，虽在办理房产证时，市房总地产公司向**出具过委托书，但委托的权限只是办理房屋产权证，并无代收房款的授权，一审法院认定市房总地产公司委托**收取***的购房款，系认定事实错误。本院（2017）陕01民终12490号民事判决作出后，对于***与市房总地产公司之间的法律关系，已经明确认定双方的合同不成立，***作为案件当事人，对此是明知的。***在本案中主张房地产总公司承担“一房二卖”的违约责任是建立在其与市房总地产公司的房屋买卖合同成立并有效为前提，但其该主张显然与生效判决认定的事实相左，且***也未实际向市房总地产公司支付过任何款项，故***诉请要求市房总地产公司承担返还购房款并赔偿一倍购房款的赔偿金及利息的请求应予驳回。***实际将购房款支付给**，**以**房地产公司的名义向***出具了收款收据，***现无法取得标的房屋，其就购房款的返还及赔偿可另案向**及**房地产公司主张。综上，***的上诉请求不成立，应予驳回，市房总地产公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决错误，应予改判。遂作出西安市中级人民法院(2020)陕01民终11232号民事判决：一、撤销陕西省西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初4715号民事判决；二、驳回***的全部诉讼请求。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、***向**支付的款项数额如何认定。根据生效的西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第04026号民事判决书认定：***称通过其女儿**甲银行账户向**个人账户转账支付的220余万元，系其为履行与**房地产公司之间房屋买卖合同而支付的购房款……，***自认其向**房地产公司指定的**个人账户支付购房款220万元。在本案中被告**辩称：**甲唆使其为其办理房产证，愿意支付250万元作为办证报酬，但仅支付了220万元。综合以上事实分析，***向**支付的款项数额应认定为220万元。二、该220万元款项应当由谁承担还款责任。根据西安市中级人民法院(2020)陕01民终11232号民事判决书认定：***实际将购房款支付给**，**以**房地产公司的名义向***出具了收款收据，***现无法取得标的房屋，其就购房款的返还及赔偿可另案向**及**房地产公司主张，判决驳回了***要求市房总地产公司承担返还购房款的请求。本案中，***再次要求市房总地产公司承担返还购房款责任，其该主张显然与生效判决认定的事实相左。因此，市房总地产公司不应承担还款责任。根据西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第04026号民事判决书事判决书确认，**房地产公司与***2014年8月1日签订的《房屋买卖合同》依法不成立。故**以**房地产公司的名义收取***购房款220万元，没有法律依据，依法应当予以返还。原告对于本案纠纷的发生存在一定过错，其主张支付欠款利息的请求，依法不予支持。针对被告**辩称其收取的不是购房款而是办证报酬，及原告诉请超过法定诉讼时效一节。因被告**提交的证据不能证明其辩称事实成立，且其本人出具情况说明，承认代**房地产公司收取***的购房款情况属实。原告就返还涉案款项多年来持续向人民法院起诉主张权利，引起诉讼时效中断，其诉请未超过法定诉讼时效。故被告**的辩称依法不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下： 一、被告**于本判决生效后十日内返还原告***220万元； 二、驳回原告***的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33837元，由原告***负担8837元，被告**负担25000元（此款原告***已预交，被告**负担部分在履行上述付款义务时一并给付原告***）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 (此页无正文) 审　判　长　马　　利　　群 人民陪审员　    *** 人民陪审员　    *** 二〇二一年十一月十五日 书记员*** 1