某某、西安市房地产开发总公司合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕01民终11232号 上诉人（原审原告）：***，女，1952年12月17日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：安治，陕西仁和万国律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：西安市房地产开发总公司，住所地：西安市碑林区东县门60号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京观韬（西安）律师事务所律师。 上诉人***与上诉人西安市房地产开发总公司（以下简称房地产总公司）合同纠纷一案，双方均不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初4715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判房地产总公司向其赔偿购房款一倍赔偿金250万元；2、本案诉讼费由房地产总公司承担。事实和理由：房地产总公司在向其出售涉案房屋前已将涉案房屋卖给第三人中国建银投资有限公司，其作为善意第三人知道中国建银投资有限公司将其与房地产总公司诉至莲湖区法院，才得知房地产总公司一房二卖，后经法院判决、执行，涉案房屋已经被执行给中国建银投资有限公司了。因此，因房地产总公司一房二卖，导致其合同目的不能实现，请求二审法院改判支持其主张的赔偿金。 房地产总公司辩称，1、双方之间不存在合同关系，与***签订合同的是陕西**房地产开发有限公司（以下简称**公司），其公司与***签订的房屋买卖合同是为了办理房产过户手续倒签的，因意思表示不真实被西安市中级人民法院（2017）陕01民终12490号生效民事判决书判定为不成立，所以其公司与***不存在合同关系；2、其公司与案外人中国建银投资有限责任公司之间没有任何合同，不存在***所说的一房二卖的事实；3、***的上诉请求和理由实质性的否定已生效的判决，应予以驳回。 房地产总公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回***在一审的诉讼请求；2、本案诉讼费由***承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，其公司从未委托柴骅代收涉案房屋的购房款，***向一审法院提交的《授权委托书》中的内容授权范围和内容非常明确，仅为代办权属登记等程序性事务，并无收取购房款的内容。2、***支付款项的收款人是柴骅个人，且收款收据的收款方是**公司，***支付款项的行为与其公司没有任何事实上和法律上的关联，其公司也从未收取***的任何款项。综上，一审法院认定事实错误，其公司不应承担向***返还购房款及支付房款利息的民事责任。 ***辩称，1、一审判决不存在违背生效判决的情形，一审法院审理中发现房地产总公司的隐藏的证据，房地产总公司曾经出具给柴骅的授权委托书及房地产总公司曾配合***办理房屋过户的手续等证据，基于这些新证据，所以一审法院才做出新的判决。房地产总公司是涉案房屋的出售主体，应该承担隐瞒所售房屋卖给第三人中国建银投资有限责任公司给***造成的损失，与其签订合同的是房地产总公司，**公司不是房屋的所有人，**公司是受房地产总公司的委托与其签订合同；2、柴骅有权代表房地产总公司办理房屋过户手续并收取购房款，授权委托书中授予的权限是房屋权属登记的所有事宜，包含收取购房款。柴骅代为收取购房款后房地产总公司配合出具变更登记手续，配合完成产权登记变更的行为，该确认行为明确柴骅享有代理权的事实。 ***向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与房地产总公司签订的《房屋买卖合同》；2、判令房地产总公司向其返还购房款本金250万元并支付一倍赔偿金250万元；3、判令房地产总公司向其支付利息，按同期人民银行贷款利率计算至实际支付之日（70万元从2014年8月4日起算；100万元从2014年8月20日起算；80万元从2015年1月15日起算）4、本案诉讼费由房地产总公司承担。 一审法院经审理查明，2014年8月1日***（买受方）与**公司（出卖方）签订《房屋买卖合同》。合同约定：一、房屋坐落于西安市莲湖区（房权证地址）（原地址为：西北三路33号）位于第1层，建筑面积135.89平方米……；三、该房屋总价款为（人民币）贰佰伍拾万元整，买受方应于本合同生效之日向出卖方支付预付款人民币柒拾万元整，并应于本合同生效之日起三日内将该款项支付给出卖方，待房屋过户手续办理完毕，买受人支付出卖人购房款壹佰万元整，剩余购房款捌拾万元待该房屋产权证书交付给买受人当日支付给出卖人。同年8月4日、8月15日、2015年1月15日***（***之女）通过中国民生银行账户给柴骅中信银行股份有限公司西安含光路支行分别汇款70万元、100万元、50万元。2014年8月6日通过手机银行支付柴骅15900元、8月14日通过手机转账支付柴骅10700元、9月16日通过手机转账支付柴骅16500元、2015年2月14日通过手机转账支付柴骅50000元，合计支付2293100元。**公司分别在2014年8月5日、8月20日及2015年1月15日给***出具70万元、100万元、80万元的收款收据。1998年10月16日房地产总公司（出卖人）与***（买受人）签订商品房买卖合同，合同约定：三、买受人购买的商品房第1幢1层10102号房，建筑面积135.89平方米。四、该商品房的单价为3900.2元，总金额为530000元。2014年，中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）将***、**公司以房屋买卖合同为由诉至西安市莲湖区人民法院，该法院作出（2014）莲民初字第04026号民事判决书，判决：一、**公司与***2014年8月1日签订的《房屋买卖合同》依法不成立；二、房地产总公司与***之间签订的实际为1998年10月16日《房屋买卖合同》依法不成立。***不服该判决上诉至西安市中级人民法院，2018年6月6日西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终12490号民事判决书，认定原判决认定事实属实，故判决驳回上诉，维持原判。本案在审理中，***申请调查令调取2014年8月6日房地产总公司给柴骅出具的授权委托书，委托柴骅全权代表本单位办理坐落在莲湖区房屋的权属登记所有事宜，另调取西安市房屋所有权转移登记申请书，房屋坐落莲湖区，房屋所有权人为房地产总公司，代理人为柴骅。 一审法院认为，***与房地产总公司所签订合同已经生效判决确认无效。现***撤回解除合同的诉讼请求，应予准许。因房地产总公司委托柴骅收取***购房款，故现***要求返还购房款，依法应予准许，但应以***实际给柴骅的转款2293100元为准，***称有支付部分现金，但不能提供证据，法院不予支持，因房地产总公司占用***资金多年，现***要求房地产总公司支付自交款之日止实际给付之日的利息，依法应予支持。对于***要求房地产总公司支付赔偿金，于法无据，法院不予准许。对于***要求撤回要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》之规定，判决如下：一、房地产总公司于本判决生效后十日内退还***购房款2293100元；二、房地产总公司于本判决生效后十日内给付***购房款2293100元的利息（以700000元为基数，自2014年8月4日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付、以1000000元为基数，自2014年8月15日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付、以500000元为基数，自2015年1月15日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付、以15900元为基数，自2014年8月6日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付、以10700元为基数，自2014年8月14日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付、以50000元为基数，自2015年2月14日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付）。三、驳回***其他诉讼请求。诉讼费50766元，由房地产总公司负担。（此款***已预交，房地产总公司在付上述款项时，直付***） 二审经审理查明，本院（2017）陕01民终12490号民事判决书中认定“涉案房屋所在的项目系西安市政府立项给房地产总公司的旧城改造项目，房地产总公司因资金短缺，将部分拆迁安置及施工建设转给**公司，由**公司以房地产总公司名义投资实施，**公司与房地产总公司约定除安置房屋外，剩余房屋由**公司自行出售，出售房屋所得房款作为**公司在该项目上的回报，同时约定在办理房产证时，房地产总公司配合**公司办理相关手续，并将房产证办理在**公司指定的个人或者公司名下。**公司2005年后再未进行工商年检，2009年被吊销了营业执照，同年**公司法定代表人张发启去世，***提交的其2014年8月1日与**公司签订的《房屋买卖合同》中出卖人虽载明为**公司，但合同上只有**公司的公章，没有具体经办人的签字，无证据证明**公司授权何人将涉案房屋出售给***。**公司被吊销营业执照后，不能再以其公司名义从事经营活动，丧失了从事经营活动的行为能力，***无证据证明与其签订的《房屋买卖合同》为**公司的真实意思表示”。 另查，柴骅曾作为**公司的工作人员与房地产总公司进行过业务联系，但2014年8月6日房地产总公司向柴骅出具《授权委托书》时，柴骅并无**公司的任何委托授权。 二审经审理查明，一审法院查明的其余事实属实。 本院认为，生效判决已经认定2014年8月1日***与**公司签订的《房屋买卖合同》以及***与房地产总公司签订的《房屋买卖合同》均不成立，故***与房地产总公司并无房屋买卖合同关系，一审法院认定双方合同无效，明显系法律关系认定错误。 根据***的陈述，其在购买涉案房屋时，是直接与柴骅磋商的，且付款也是直接支付给柴骅个人的，虽在办理房产证时，房地产总公司向柴骅出具过委托书，但委托的权限只是办理房屋产权证，并无代收房款的授权，一审法院认定房地产总公司委托柴骅收取***的购房款，系认定事实错误。 本院（2017）陕01民终12490号民事判决书作出后，对于***与房地产总公司之间的法律关系，已经明确认定双方的合同不成立，***作为案件当事人，对此是明知的。***在本案中主张房地产总公司承担“一房二卖”的违约责任是建立在其与房地产总公司的房屋买卖合同成立并有效为前提，但其该主张显然与生效判决认定的事实相左，且***也未实际向房地产总公司支付过任何款项，故***诉请要求房地产总公司承担返还购房款并赔偿一倍购房款的赔偿金及利息的请求应予驳回。***实际将购房款转账至柴骅个人账户，柴骅以**公司的名义向***出具了收款收据，***现无法取得标的房屋，其就购房款的返还及赔偿可另案向柴骅或**公司主张。 综上，***的上诉请求不成立，应予驳回，房地产总公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）**规定，判决如下： 一、撤销陕西省西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初4715号民事判决； 二、驳回***的全部诉讼请求。 一审案件受理费50766元，***已预交，由***承担。二审案件受理费，***预交26800元，由***承担；西安市房地产开发总公司预交25144.8元，由***承担。***于本判决生效后十五日内向西安市房地产开发总公司支付。 本判决为终审判决。 审判长　王　宏 审判员　侯新省 审判员　张　伟 二〇二〇年十一月十日 书记员　袁　萱