亳州市宏安房地产开发有限公司、某某房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

安徽省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）皖民申2382号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：亳州市宏安房地产开发有限公司，住所地亳州市利辛县前进路，统一社会信用代码913416233719917207R(1-1)。

法定代表人：朱秀美，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘勇，安徽睿正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔡显根，安徽睿正律师事务所实习律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：***，女，1971年11月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市颖泉区。

委托诉讼代理人：王文光，安徽宝诚律师事务所律师。

一审被告、二审上诉人：安徽省鑫誉建筑装饰有限公司，住所地安徽省亳州市利辛县前进西路南侧，统一社会信用代码9134416237199171944(1-1)。

法定代表人：葛永。

再审申请人亳州市宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安开发公司）因与被申请人安徽省鑫誉建筑装饰有限公司（以下简称鑫誉建筑装饰公司）、***房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市中级人民法院（2019）皖16民终1970号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

宏安开发公司申请再审称，一、***与鑫誉建筑装饰公司之间不存在商品房买卖合同关系。1、当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。鑫誉建筑装饰公司于2005年12月31日成立，其于2005年11月10日向***出具80万元收条时还未成立，当然不能作为合同的一方主体;葛永于2007年1月23日出具50万元门面款收条属于其个人行为，不能认定为鑫誉建筑装饰公司的行为。2、两份收条均没有载明涉案房屋的具体位置、面积、价格，只在第一份收条上有“东头拐角”，原审直接认定“东头拐角”就是101室、102室依据不足。原审法院应对收条上“东头拐角”的位置进行具体确认，也应依据宏安开发公司出具的众多购房合同中销售面积包括挑檐面积来确定具体的购房面积、更应依据当时该地段房屋的客观价格对购房款的数额进一步认定。3、***多次变更诉讼请求，一开始主张101室、102室、103室、面积为220平方米，发回重审时变更诉请为101室、102室、面积为179平方米，另其提供的出租合同上约定200平方米，即***并不清楚买卖标的和数量，双方就买卖标的并未达成一致意见。4、***与鑫誉建筑装饰公司或葛永没有签订书面合同，没有明确土地使用权取得的方式，也没有以任何形式约定商品房买卖合同的主要内容，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《商品房销售管理办法》第十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定。二、鑫誉建筑装饰公司并未向***实际交付房屋。涉案房屋属于宏安开发公司，鑫誉建筑装饰公司未向***交付也无权交付房屋，***也没有实际占有该房屋。涉案房屋被出租给第三人，***强行收取租金，是基于其非法占有，而非基于宏安开发公司或鑫誉建筑装饰公司依法交付，宏安开发公司多次发函要求承租方安徽金隆盛商贸公司(以下简称金隆盛公司)支付租金等主张房屋权利的行为可予以证明。三、原判认定涉案房屋属于宏安开发公司与鑫誉建筑装饰公司共同所有错误，***与鑫誉建筑装饰公司的“购房合同”效力并不及于宏安开发公司。1、宏安开发公司与鑫誉建筑装饰公司是两个独立的法人，没有隶属和关联关系。2、基于合同相对性，即使***与鑫誉建筑装饰公司之间成立商品房买卖合同关系，该合同仅在***与鑫誉建筑装饰公司之间之间发生效力，对合同外第三人即宏安开发公司不发生法律效力。3、宏安开发公司与鑫誉建筑装饰公司共同开发房屋，双方之间约定的是权益分配，而非共同所有涉案开发项目。涉案房屋登记在宏安开发公司名下，所有权属于宏安开发公司，即使***与鑫誉建筑装饰公司对该房屋有约定也是无效，该约定也不及于宏安开发公司。四、原判适用法律错误。二审判决引用《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条第一款规定，认定商品房买卖合同成立且合同已履行错误。五、原审严重违反法定程序。1、***在本案首次庭审过程中和发回重审后多次变更诉讼请求，程序严重违法。2、原审未在文书中对各方提交证据的三性进行认定及载明其是否采纳，程序严重违法。3、原审在无法定事由的情况下，以问话笔录替代关键证人出庭，且在问话中采取诱导提问的方式进行问话，程序严重违法。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定申请再审。

***答辩称，一、***与宏安开发公司、鑫誉建筑装饰公司之间存在房屋买卖合同关系。1、从《二建公司综合楼联合开发协议书》、2008年2月18日两公司向利辛县房地产管理局出具的办证说明和商品房预售许可证中可以看出，二建综合楼系鑫誉建筑装饰公司与宏安开发公司联合开发建设。在施工期间，宏安开发公司、鑫誉建筑装饰公司均以自己的名义对外销售房屋及收取购房款，两个公司至今都未进行联合开发结算及财产分割，两者依旧系联合开发，其对于联合开发财产系共同共有，应共同作为房屋买卖合同的出卖人。2、鑫誉建筑装饰公司2005年11月10日出据的80万元门面款收据和葛永于2007年元月23日出据的50万元门面款收条中，包含了买卖双方当事人的名称、购买房屋的位置、价格、交款事由和收款方式等内容，符合法律规定的书面形式；案涉房屋已于2007年期间交房，***也将房屋租赁给他人使用至今。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条之规定，***与宏安开发公司、鑫誉建筑装饰公司之间存在房屋买卖合同关系。3、***分两次缴纳了130万元购房款，鑫誉建筑装饰公司也实际收取购房款并于2007年交付房屋，根据《合同法》第三十六条之规定，案涉房屋买卖合同关系成立。4、鑫誉建筑装饰公司收取购房款后，未按规定与***签订正式的商品房预售合同，违反了法律规定，负有全部的过错，应承担相应的法律责任。***作为善意的相对人，在认知范围内履行了购房付款的主要义务，对于没有签订商品房预售合同不具有过错。5、《城市房地产管理法》第四十一条、《城市地产开发经营管理条例》第二十八条和《商品房销售管理办法》第十六条之规定，只是管理性强制性规定，并不属于效力性强制性规定。宏安开发公司仅以没有签订书面合同就认定买卖合同不成立，没有法律依据。二、***已履行支付全部购房款的义务。1、因鑫誉建筑装饰公司对于提前付款给予优惠，经协商优惠后的购房款为80万元，***一次性付清全部购房款，鑫誉建筑装饰公司出具了收据，交款事由载明系购买门面房的购房款。如果仅是部分购房款的话，那么鑫誉建筑装饰公司就应该在收据上注明交付的只是购房定金或预付款，其没有注明就说明***履行了全部付款义务。2、鑫誉建筑装饰公司在2007年元月23日收取50万元购房款后就交付了房屋，之后其从未要求***出具拖欠购房款的欠条，也未因房款问题向***主张权利或提起诉讼，故双方最终协商且实际履行完毕的购房款就是130万元。3、在2005年期间，同时期同地段的商铺的销售价格仅在2000-3000元之间，后因被胁迫才多交了购房款，证人秦某已予以证明。***在2005年11月10日一次性付清全部购房款，后在房屋即将交付时因被胁迫，于2007年1月23日又交了50万元所谓的购房款。三、案涉房屋就是登记在宏安开发公司名下的0101、0102铺。根据2005年11月10日的收据，***与金隆盛公司签订的租赁合同、宏安开发公司法定代表人朱秀美与金隆盛公司签订的租赁合同及金隆盛公司出具的证明，可知***所购房屋系登记在宏安开发公司名下的0101、0102铺。四、原审程序合法、适用法律正确。关于***变更诉讼请求问题，原审法院为宏安开发公司重新指定了举证期限，并未侵害其诉讼权利。关于对证人秦某调查取证的问题，秦某因腰伤无法出庭作证，出具了书面说明。原审法院到利辛县中医院进行了核实，并制作了问话笔录，符合法定程序。综上，请求驳回宏安开发公司的再审申请。

本院经审查认为，1、***与鑫誉建筑装饰公司之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但***向鑫誉建筑装饰公司支付了购房款，鑫誉建筑装饰公司出具的收条中载明交款单位“***购门面款”、收款事由“一层门面房东头拐角”，收据中包含有当事人名称、标的和数量。在***与金隆盛公司签订租赁合同后，鑫誉建筑装饰公司向金隆盛公司交付了案涉房屋，金隆盛公司在案涉房屋进行经营达十年之久。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，认定案涉房屋买卖合同成立，并无不当。2、宏安开发公司主张案涉买卖标的并不明确，但根据案涉101号铺和102号铺的权属登记信息、建设图纸以及金隆盛公司承租房屋位置显示，***购买的门面房的位置与101号铺和102号铺的位置一致。***在诉状中主张的房屋面积虽与实际面积存有误差，系因***购房时房屋并未建设完成所致，符合常理。故原审认定***诉请的门面房为101号铺和102号铺，并无不当。3、宏安开发公司主张案涉房屋登记在其名下，以此否认***与鑫誉建筑装饰公司之间存在房屋买卖关系。根据宏安开发公司、鑫誉建筑装饰公司签订的《二建公司综合楼联合开发协议书》及其向利辛县房地产管理局出具的办证说明、利辛县房地产管理局颁发的预售许可证，可知宏安开发公司和鑫誉建筑装饰公司联合开发案涉二建综合楼，两者均是售房单位。案涉房屋登记在宏安开发公司名下是鑫誉建筑装饰公司基于联合开发同意的结果。宏安开发公司的该项主张没有事实和法律依据，原审法院未予支持，并无不当。4、宏安开发公司主张原审程序严重违法，没有法律依据，不予支持。综上所述，宏安开发公司再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条所规定的应当再审情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回亳州市宏安房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　汪绍平

审判员　　陶宝定

审判员　　余乃荣

二〇二〇年十一月十三日

法官助理唐婷

书记员徐珍妮