淮南市华源控股（集团）有限公司、淮南济民医院等民事一审民事判决书

安徽省淮南市***区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）皖0403民初6257号 原告：淮南市华源控股（集团）有限公司，住所地淮南市谢家集区蔡新路中段，统一社会信用代码9134040067421200XD。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，***美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***美律师事务所律师。 被告：淮南济民医院，住所地淮南市***区朝阳东路121号，统一社会信用代码523404007810752828。 法定代表人：***，该院院长。 委托诉讼代理人：***，****律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，****律师事务所实习律师。 被告：中建四局杭州建设有限公司（原安徽省惠和畅顺物业管理有限公司），住所地浙江省杭州市萧山区经济技术开发***路198号B1-3-191室，统一社会信用代码913404000787489917。 法定代表人：**，该公司经理。 原告淮南市华源控股（集团）有限公司（以下简称：华源公司）与被告淮南济民医院（以下简称：济民医院）、中建四局杭州建设有限公司（以下简称：中建杭州公司）租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月1日立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理，于2022年9月8日公开开庭进行了审理。原告华源公司的委托诉讼代理人***，被告济民医院的委托诉讼代理人***，被告中建杭州公司法定代表人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华源公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同给付租金1173312元，滞纳金32531元（滞纳金从应交租金之日起计算至2022年3月25日止，此后的滞纳金计算至租金付清之日止），合计1205843元（已扣减济民医院2022年3月25日给付的313150元）。2．被告承担本案的诉讼费，保全费、担保费等一切诉讼费用。事实和理由：2018年7月26日，中建四局杭州建设有限公司（原安徽省惠和畅顺物业管理有限公司，以下简称杭州公司）与淮南济民医院（以下简称济民医院）签订《办公用房租赁合同》，合同约定：杭州公司将位于淮南市***区广场××路××号××村西院内的1栋5层建筑面积2258.57平米的房屋租赁给济民医院使用。杭州公司于2018年7月26日将出租房屋交付济民医院，2018年7月26日至2019年3月25日为装修免租期，不付租金，租赁期10年，自2019年3月26日至2029年3月25日，年租金为542100元，租金每半年支付一次，第一个半年的租金于合同签订后7日内支付，以后每半年的租金必须在上一次支付的半年租金到期前一个月支付，逾期不支付，济民医院承担逾期滞纳金，滞纳金按逾期应交租金金额乘以4倍银行利率计算。合同签订后，杭州公司依约履行，租赁房屋已移交给济民医院使用。 2020年12月1日，根据《中建四局第六建筑工程公司淮南职工家属区物业管理分离移交实施协议》，原告、杭州公司、济民医院签订了《三方协议》，协议约定，案涉出租房屋于2019年4月1日正式移交给原告所有。杭州公司与济民医院签订的《办公用房租赁合同》终止；原告与济民医院按原租赁合同条款重新签订租赁合同，本协议签署后，杭州公司应在7个工作日内，将按原租赁合同收取的属于2019年4月1日以后的房屋租金，移交给原告。《三方协议》签订后，济民医院并未按租赁合同约定时间、金额交纳租金，仅于2020年12月24日、2021年4月21日、6月18日分别交纳20万元、20万元、10万元，经原告发函催要，济民医院仍拖延不交。2021年8月9日，原告具状起诉济民医院索要租金及滞纳金，在诉调阶段，得知济民医院已起诉原告并已于8月16日正式立案，原告得知此情况后，为节约司法成本和时间，故撤回起诉，并提起反诉，案经贵院审理，作出了（2021）皖0403民初6755号民事判决，该判决认为，原告与济民医院签订的租赁合同的时间，不应早于2020年12月1日，因此，对于原告主张的租金应从2020年12月1日起算。之前的租金另案处理，又因原告主张的租金计算至2021年9月25日，故此，这段时间的租金不会超过50万元，而济民医院在此段时间交纳的租金为50万元，所以，驳回了原告的诉请，故此，原告在扣除这段时间的租金后，特向贵院起诉，望判如所请。 被告济民医院辩称：根据被答辩人诉状中提及的《中建四局第六建筑工程公司淮南职工家属区物业管理分离移交实施协议》第八条的约定，包括案涉房屋在内的31处房产移交基准日为2018年12月31日，即自该日起四局六公司及下属关联单位惠和顺畅公司不再承担物业管理及相关责任，四局六公司、惠和畅顺公司或者变更后的主体均无权再收取案涉房屋的租金、管理费及物业费用。 在《划转移交清册》中明确济民医院缴纳的2019年9月25日前的租金、管理费及税款金额移交华源公司。而中局六公司及下属关联单位惠和畅顺公司无权继续收取2018年12月31日后的租金等费用，因此《三方协议》第3条表述的“将按原租赁合同收取的属于2019年4月1日以后的房屋租金，移交至华源公司”，仅指向2019年4月1日至2019年9月25日期间的租金，而不包括2019年9月25日之后，因为四局六公司、惠和畅顺公司本身也无权收取，何谈移交？ （2021）皖0403民初6755号民事案件审理过程中华源公司未提供物业管理分移交实施协议等相关内容和事情，且判决书中载明“之前的租金另案处理”并不代表其主张之前的租金就当然获得支持。华源公司在2020年6月10日《复函》中明确，其在2020年12月1日签订租赁合同前无履行出租人的义务，根据权利与义务对等原则，其无权主张2020年12月1日前的租金。退一万步讲，即使华源公司能够主张2020年12月1日前的租金，因2020年12月1日方才解除原合同，建立新合同，华源公司作为新合同的出租人无权行使合同生效前的违约金主张，故主张逾期支付租金的违约金没有事实和法律依据。若被答辩人未收到2019年4月1日至2019年9月25日期间的租金，可以依据《中建四局第六建筑工程公司淮南职工家属区物业管理分离移交实施协议》、《中建四局第六建筑工程公司淮南职工家属区资产无偿划转移交清册》的约定主张，但不属于租赁合同给审理的范围，济民医院也不是适格被告。 综上，请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 被告中建杭州公司辩称：之前2018年签订移交协议的时候，移交之前我们单位收取了半年的租金，按照协议约定，对于我单位收取的半年租金及半年的停车费、零星的钱款，我们与华源公司的债权债务关系在上个礼拜已经理清楚了，***在走签协议的流程了，整体移交的，收多少给多少，起诉我单位无理由，数额没有仔细核对，我们与原告之间的债务已经清楚了，其他的与我们无关，我们与原告之间没有租赁关系，移交后的事情与我方无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。当事人所举证据及证明观点、质证意见，本院均附卷并记录在卷。 经审理查明：2018年7月26日甲方（出租方）安徽省惠和畅顺物业管理有限公司（中建四局杭州建设有限公司之前的名称）与乙方（承租方）淮南市济民医院签订《办公用房租赁合同》，双方约定：第一条租赁房屋位置、面积、状况及租赁用途。1、甲方同意将位于淮南市***区广场××路××号××村西院内的1栋5层建筑面积2258.57平方的房屋（原职工医院），租赁给乙方使用，乙方作为医院使用（以下简称“该房屋”）。第二条租赁房屋的移交和租赁期限。1、甲乙双方约定，甲方于2018年7月26日按照本合同约定向乙方移交该房屋，办理有关移交手续。2、2018年7月26日至2019年3月25日为8个月装修免租期，不付租金。第三条租赁费及支付方式。1、甲乙双方约定，该房屋租赁期间租金标准如下：1.1、年租金总额计算标准：406500元。1.2、年综合管理费135600元。1.3、年租赁总费用合计542100元。2、乙方向甲方支付租金的时间和方式。2.1、乙方在签署租赁合同之日起，7个工作日内向甲方以转账的方式支付半年租赁总费用271050元。2.2、以后年租赁总费用每半年支付一次，必须在上一次支付的半年租赁总费用到期前一个月支付给甲方，逾期不交，甲方将有权追究乙方违约责任，并承担逾期滞纳金，滞纳金计算方式为：逾期缴费金额＊4倍银行利率。…第四条租赁保证金和其他费用。1、甲乙双方约定，乙方应在合同签订之日起7个工作日内向甲方支付20000元作为租赁保证金。第六条甲方的承诺责任。1、甲方应为乙方人员进出租赁场地提供便利，允许乙方对该房屋进行设备的增补、更新、维护等。2、甲方为乙方的装饰（修）单位提供便利条件及配合等。 上述合同签订后安徽省惠和畅顺物业管理有限公司（中建四局杭州建设有限公司之前的名称）将涉案房屋交付给济民医院经营使用。 2018年11月13日移交方（甲方）中建四局第六建筑工程公司与接收方（乙方）淮南市华源置业有限公司签订《中建四局第六建筑工程有限公司-淮南职工家属区物业管理分离移交实施协议》，约定：根据《国务院关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题的通知》等文件要求，甲乙双方就甲方将淮南职工家属区物业管理职能正式移交给乙方，一、物业管理分离移交的范围。1、甲方淮南职工家属区位于***区××街道××社区，现有5层至7层楼房30栋，建筑面积约53300平方米，居民住户1032户，甲方名下现有房产31处，建筑面积约8469.89平方米．．．。八、物业管理分离移交基准日。1、根据国家政策“先移交，后改造”的原则，双方约定，物业管理职能分离移交基准日为2018年12月31日，此基准日之后，甲方不再承担以上区域物业管理及相关责任。该协议附件1包含***区××街道××社区中建四局六公司桂苑村西院职工医院等。2018年11月13日甲方中建四局第六建筑工程公司与乙方淮南市华源置业有限公司还签订《中建四局第六建筑工程有限公司-淮南职工家属区物业管理分离移交实施补充协议》，约定了物业开办费、维修改造费等内容。移交方中建四局六公司和接受方淮南市华源置业有限公司**签字的《中建四局第六建筑工程有限公司淮南职工家属区资产无偿划转移交清册》内容显示：房屋、建筑类资产有：***区××街道××社区中建四局六公司桂苑村西院职工医院面积2284平方米等，还包含核算单位为安徽省惠和畅顺物业管理有限公司的会计账目：收淮南济民医院房屋租赁费收入部分（2019.3.26-2019.9.25）193571.44元，收淮南济民医院综合管理费收入部分（2019.3.26-2019.9.25）63962.26元。 2020年12月1日安徽省惠和畅顺物业管理有限公司、淮南济民医院、淮南市华源置业有限公司三方签订一份《淮南济民医院原租赁合同终止及新签租赁合同的三方协议》，协议约定：根据《中建四局第六建筑工程有限公司淮南职工家属区物业管理分离移交实施协议》，淮南济民医院租赁的位于淮南市***区广场××路××号××村西院内原职工医院及医院车库，合计面积：2347.01平方米（其中，职工医院2284平方米、医院车库63.01平方米）（此面积为《中建四局第六建筑工程有限公司淮南职工家属区物业管理分离移交实施协议》中实际移交面积，和下附的《办公用房租赁合同》中的租赁标的物属同一处资产）。该资产已于2019年4月1日正式移交至淮南市华源置业有限公司。为保障资产移交接收工作平稳进行，现就该资产租赁事项做如下协定：1、安徽省惠和畅顺物业管理有限公司与淮南济民医院签订的《办公用房租赁合同》终止；2、淮南市华源置业有限公司与淮南济民医院按原租赁合同条款重新签订租赁合同；3、本协议签署后，安徽省惠和畅顺物业管理有限公司应在7个工作日内，将按原租赁合同收取的属于2019年4月1日以后的房屋租金，移交至淮南市华源置业有限公司；4、关于淮南济民医院提出的现有供电变压器位置影响到其正常的消防环评验收申报事宜。经三方协商，淮南市华源置业有限公司负责提供满足的迁移场地，淮南济民医院自行解决迁移过程需电路中断及配合事宜，安徽省惠和畅顺物业管理有限公司负责协调电力公司和供电局办理迁移事宜，协议签订后，计划三个月内完成迁移。涉及到租赁合同及租赁房屋使用其他相关的事宜均由淮南济民医院和淮南市华源置业有限公司自行协商解决。 签订三方协议后，淮南市华源置业有限公司作为甲方（出租人）与乙方（承租方）淮南济民医院签订一份《办公用房租赁合同》，该合同的条款内容与2018年7月26日甲方（出租方）安徽省惠和畅顺物业管理有限公司与乙方（承租方）淮南市济民医院签订《办公用房租赁合同》一致，只是是重新签订的合同，在第二条的移交房屋时间明确为：“1、甲乙双方约定，甲方于2019年4月1日按照本合同约定向乙方移交该房屋，办理有关移交手续”，租赁期限明确为：“2、租赁期自2019年4月1日至2019年3月25日”。 2020年12月24日淮南济民医院向淮南华源置业公司交纳房租20万元，2021年4月21日淮南济民医院向淮南华源置业公司交纳房租20万元，2021年6月18日淮南济民医院向淮南华源置业公司交纳房租10万元。华源公司在诉状和租金、滞纳金计算清单中自认2022年3月25日收到济民医院支付的313150元。淮南济民医院现仍然在使用涉案房屋。 另查明：济民医院曾于2021年8月16日起诉来院要求对华源公司：1、判令解除原被告2020年12月1日签订的办公用房租赁合同；2、判令被告退还已支付租金50万元，退还租赁保证金2万元，赔偿原告装修等经济损失100万元（暂定，待评估后予以变更），该诉讼中华源公司提起反诉要求对济民医院：1、判令反诉被告支付拖欠的租金584200元，逾期滞纳金249892元（详见滞纳金计算清单），合计834092元。滞纳金截止计算日期为2021年6月27日，之后的滞纳金按照合同约定计算直至被告付清拖欠租金为止，该案件因当时双方未提供相关证据，三方协议是2020年12月1日签订的等因素，本院认为：原告主张的房租是计算至2021年9月26日，从2020年12月1日至2021年9月26日房租经计算为444076元（542100元每年÷365天×299天），而济民医院已经支付华源置业公司房租50万元，故反诉请求租金及逾期滞纳金的请求等，故经本院（2021）皖0403民初6755号民事判决书判决：一、驳回本诉原告淮南济民医院的诉讼请求；二、驳回反诉原告淮南市华源置业有限公司的反诉请求等。宣判后华源公司不服提起上诉，经淮南市中级人民法院（2021）皖04民终2661号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。 再查明：在本案庭审中中建杭州公司陈述以前收取济民医院交纳的2019年4月1日以后的租金因为与华源公司有债权债务关系，还没有按照三方协议约定支付给华源公司。 本院认为：中建杭州公司与济民医院签订的租赁合同，因政策等原因，涉案房屋有中建杭州公司的上级单位中建四局六公司移交给华源公司。华源公司、中建杭州公司、济民医院三方也签订协议，就相关事项及租赁关系的承继进行了约定，济民医院及华源公司也按照三方协议约定就涉案房屋重新签订了租赁合同。本案中双方当事人提交证据较为充分，将相关事实及历史承继关系搞清楚了。对于原告主张的租金，其中2019年4月1日-9月25日租金，该阶段租金济民医院已经交给了中建杭州公司，且三方协议也约定了应当移交给华源公司，则该部分租金应当由中建杭州公司直接支付给华源公司，因为在交接清册中记载了明确的数额，数额就以该交接清册中记载的具体数额为准。对于2019年9月26日以后的租金，济民医院应当支付给华源公司，否则享受着使用租赁房屋的权利，而不承担支付租金的义务，显失公正，但是从2020年12月1日至2021年9月26日房租经计算为444076元（542100元每年÷365天×299天），而济民医院已经支付华源置业公司房租50万元，多出的55924元租金应当抵扣2021年9月26日-2022年3月25日半年阶段的租金，再减去2022年3月25日交纳的313150元。另外，合同约定滞纳金是银行利率4倍，原告计算滞纳金时期限计算正确，但是利率计算错误，本院调整为年息4.35%的4倍，经过计算滞纳金数额为：249808.14元，具体计算：2019年9月26日-2020年3月25日租金271050元×4.35%×4倍÷12月×31月＝121836.96元，2020年3月26日-9月25日租金271050元×4.35%×4倍÷12月×25月＝98255.63元，2020年9月26日-12月1日租金96538元×4.35%×4倍÷12月×19月＝26596.22元，2021年9月26日-2022年3月25日租金271050元减去上期多交的55924元租金，215126元×4.35%×4倍÷12月×1＝3119.33元被告济民医院的辩称意见，不符合法律规定，也缺乏证据支持，不予采信。被告中建杭州公司的辩称意见，因为证据不足不予采信，其与华源关系之间的其他债权债务关系应当另行依法处理。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告中建四局杭州建设有限公司于判决生效后十日内支付原告淮南市华源控股（集团）有限公司已经代为收取的租金257533.7元（193571.44元＋63962.26元）； 二、被告淮南济民医院应于判决生效后十日内支付原告淮南市华源控股（集团）有限公司租金540614元（2019年9月26日-2020年3月25日租金271050元，2020年3月26日-9月25日租金271050元，2020年9月26日-12月1日租金96538元，2021年9月26日-2022年3月25日租金271050元，减去上期多交的55924元租金，减去2022年3月25日交纳的313150元），并支付滞纳金249808.14元（计算公式详见本院认为部分），此后的滞纳金以欠付租金为基数，按照上述计算方式计算至租金付清为止（银行同期贷款利率若有调整以调整后的利率为参照×4倍）； 三、驳回原告淮南市华源控股（集团）有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费15653元，由原告淮南市华源控股（集团）有限公司负担2832元，由被告中建四局杭州建设有限公司负担4177元，被告淮南济民医院负担8644元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审　判　长　　杨　勇 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　李　林 二〇二二年十一月二十一日 书　记　员　　*** 附1：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附2：重点提示 （1）本判决生效后，本院将根据原告淮南市华源控股（集团）有限公司在立案时预留的《诉讼费退费账号确认书》直接将原告不应负担的诉讼费12821元退回至其确认的退费账号。若原告未预留《诉讼费退费账号确认书》，原告淮南市华源控股（集团）有限公司应于本判决生效之日起十五日内至本院退回案件受理费12821元（若当事人提起上诉，以二审法院的生效裁判为准）。 （2）被告中建四局杭州建设有限公司应于本判决生效之日起七日内将案件受理费4177元交纳至本院（若当事人提起上诉，以二审法院的生效裁判为准），否则将被依法强制执行，并承担相应的执行费用。 被告淮南济民医院应于本判决生效之日起七日内将案件受理费8644元交纳至本院（若当事人提起上诉，以二审法院的生效裁判为准），否则将被依法强制执行，并承担相应的执行费用。 （3）本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院的生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院主动报告财产状况，并不得有隐匿、转移财产、高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，违反本条款，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。