中国石化销售股份有限公司山东济南石油分公司、山东新澳建筑有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁01民终7871号

上诉人(原审原告、反诉被告)：中国石化销售股份有限公司山东济南石油分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913701007242864462。

法定代表人：梁义忠，总经理。

委托诉讼代理人:王亿辉，山东舜天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东新澳建筑有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100672204006D。

法定代表人：宋培杰，总经理。

委托诉讼代理人:刘强，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：付红，女，该公司员工。

上诉人中国石化销售股份有限公司山东济南石油分公司（以下简称济南石油分公司）因与被上诉人山东新澳建筑有限公司（以下简称新澳公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初5626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

济南石油分公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决第四项，依法改判驳回新澳公司要求济南石油分公司赔偿其经济损失的诉讼请求；2.请求二审法院依法撤销原审判决第五项中：“驳回济南石油分公司的其他诉讼请求”，依法改判新澳公司向济南石油分公司支付违约金500万元；3.本案的一、二审诉讼费全部由新澳公司承担。事实于理由：一、原审判决认为：“济南石油分公司损失已经予以弥补的情况下，其再要求该违约金、于法无据。”济南石油分公司认为，原审判决认定没有事实和法律依据，且明显违背了《加油站租赁合同》的约定，依法不能成立。1、济南石油分公司一次性向新澳公司支付了1300万元租金，为保证租赁合同如约履行，合同中对单方原因终止合同约定了明确、对等的违约金500万元。该约定合法有效，是合同一方对另一方的郑重承诺，应当得到遵守和执行。《加油站租赁合同》第十五条违约责任第2款（6）约定：“违约金：由于甲方原因终止合同，甲方支付乙方违约金500万元。由于乙方原因终止合同，乙方支付甲方违约金500万元。”该约定说明合同双方对单方原因终止合同均持否定态度，济南石油分公司为履行合同一次性支付了1300万元租金，期间又投资数百万元对加油站进行改造，为经营加油站配备了大量的人力物力，由于新澳公司原因提前终止合同，必然造成济南石油分公司经营的可得利益损失。租赁合同约定的明确、对等的违约责任，应当依约执行。2、《加油站租赁合同》明确约定先承担违约金，造成损失的还应承担赔偿责任，约定了违约金与赔偿损失的先后顺序。依据《加油站租赁合同》第八条甲方的权利和义务第3项：“甲方变更或解除合同的应当承担违约金，如果因此而给乙方造成损失的，甲方还应当负责赔偿”该条明确约定了新澳公司承担违约金与赔偿损失的先后顺序，法院应当先判决违约责任，再判决新澳公司赔偿损失。3、济南石油分公司正常经营加油站至合同期满，可得利益损失并没有得到弥补，所造成的损失应当依据合同约定通过违约金得以赔偿。4、新澳公司在原审中没有要求法院降低违约金数额，合同中约定违约方承担500万元违约金应当得到法院的支持。5、违约金具有惩罚性功能，具有督促各方依约履行合同的目的，不能因赔偿了部分经济损失，而免除合同约定的违约金。二、原审判决认为：“本院参照附近地段相近面积的租金情况、结合新澳公司的证据，酌定按每年38万元的标准计算，经计算，共计2,623,560元。判决济南石油分公司赔偿新澳公司经济损失2,623,560元。”济南石油分公司认为原审判决对该项认定缺乏最基本的事实基础，且没有法律依据。1、新澳公司没有提供加油站南侧洗车房、楼下办公室不动产登记证书，该不动产的面积及房屋结构均不详，原审判决缺乏最基本的事实依据。2、原审判决没有查明所诉争不动产的面积，也没有列明附近地段的租金标准，原审判决凭空想象出每年租金38万元，且每年38万元明显畸高，令人难以信服。3、《加油站租赁合同》约定诉争的加油站南侧洗车房、楼下办公室，由合同的双方自行使用，并非向外出租，且租赁合同签订后，新澳公司也没有向外出租。《加油站租赁合同》第二十一条约定：（1）加油站南侧的车辆维修房及场地、洗车房、办公室全部归乙方使用，使用期限同本合同一致。（2）南侧加油站洗车房及楼下办公室归甲方使用。租赁合同约定诉争的不动产由合同双方自行使用，并非向外出租。4、加油站属危险化学品行业，加油站周边不符合消防安全间距，不能向外出租，依法不能按照租赁的价格计算损失。5、新澳公司没有取得不动产权证或建设工程规划许可证，对外签订租赁合同无效，原审判决按照租金的标准计算损失没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。新澳公司没有取得不动产权证或建设工程规划许可证，租赁合同无效，依法不能按照租金的标准计算损失。6、济南石油分公司征得新澳公司同意后，对加油站进行整体改造。改造后的总价值远远高于改造前的总价值，新澳公司为实际的受益方，并没有给新澳公司造成财产损失，新澳公司向济南石油分公司主张赔偿没有事实依据。综上，原审判决认定事实和适用法律错误。

上诉意见补充：关于原审判决酌定按每年租金38万元的标准计算新澳公司的经济损失，没有事实和法律依据，理由如下：1、依据《加油站租赁合同》附图：洗车房面积为35平方米（长7米*宽5米）、办公室面积为35平方米（长7米*宽5米）。按照原审判决酌定的每年租金38万元计算，租金标准高达14.87元/平方米/天（计算方式：14.87元/平方米/天＝38万元/70平方米/365天）。现在加油站附近的临街商铺的租金标准仅为1元－2.54元/平方米/天。原审判决酌定的租金标准高达现在临街商铺租金的10倍，显然畸高，远远超出了法院酌定的范围，显失法律的公正。更何况洗车房、办公室并不临街，且十年之前的租金也要远低于现在。原审判决酌定的每年租金38万元，远远偏离了市场价格，如此高的天价，没有任何事实依据。2、依据2012年4月10日，新澳公司出具的《承诺书》所附加油站的规划图，本案所涉洗车房、办公室没有取得建设工程规划，对外签订房屋租赁合同无效，依法不得按照租金标准计算经济损失。3、原审判决济南石油分公司赔偿新澳公司经济损失2623560元，与济南石油分公司本诉的判决金额基本一致。原审判决赔偿经济损失2623560元，不是根据事实判出来的，而是自行算出来的，其目的就是为了抵销原审本诉，严重地侵害了济南石油分公司的合法权益。

新澳公司辩称，一、济南石油分公司的租金损失、利息损失、投资损失已经得到了原审法院的支持，如果再要求赔偿违约金，其数额已经超过济南石油分公司的实际经济损失。济南石油分公司对新澳公司与长运公司租赁合同的期限是事先知晓的，因加油站改造施工，济南石油分公司要求租期顺延了一年，造成两份合同的期限不一致，济南石油分公司亦有过错。在原审庭审中，新澳公司已经表明过不应支持济南石油分公司违约金的诉求。二、根据双方的租赁合同约定，涉案加油站南侧洗车房、楼下办公室，归新澳公司使用。济南石油分公司在改造过程中未对上述房屋恢复建设，已经违反了合同约定，理应赔偿给新澳公司造成的经济损失。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，济南石油分公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

济南石油分公司向一审法院起诉请求：1.判令新澳公司向济南石油分公司返还租金1478225.8元、赔偿租金利息损失暂主张764762.58元（按同期银行贷款利息计算至本案判决生效之日止）、支付违约金500万元、赔偿投资损失55万元，共计7792988.38元；2.诉讼费用由新澳公司承担。

新澳公司向一审法院提出反诉请求：1.判令济南石油分公司赔偿新澳公司经济损失360万元及利息1882004元；2.判令济南石油分公司将加油站有关证照办理回新澳公司名下。3.本案诉讼费由济南石油分公司承担。

一审法院认定事实：2011年11月4日，济南石油分公司（乙方）与新澳公司（甲方）签订《加油站租赁合同》一份，主要约定：甲方将天桥区堤口路81号济南长途汽车运输公司新龙加油站（以下简称加油站）及附属设施出租给乙方，该加油站的土地使用权人为案外人长运公司，租赁期限自2010年8月22日至2020年8月21日；年租金为130万元，其中房屋租金5000元/年，设备租金5000元/年，场地租金129万元/年，10年共计1300万元，合同生效后一次性支付；甲方允许乙方征得甲方的同意后即可对租赁加油站进行改造、重修、扩建，只要这种改造、重修、扩建是乙方经营管理的需要；甲方应当为乙方提供加油站经营管理所需要的各种正常手续，并应乙方要求办理变更手续；乙方在征得甲方书面同意后有权对出租加油站进行改造、重修、扩建，对该站的站容、站貌、设施、环境等进行改造和维修由于上述改造、重修、扩建而给出租加油站增加价值的，在出租期满后，新增财产（指不动产）产权无偿归甲方所有；……租赁期满后一个月内由双方协商将有关证照办理回甲方名下，确因客观情况所限无法办理的，由双方协商给予甲方有关补偿；双方还约定了违约责任等其他相关权利义务。另合同还约定了特殊条款，并约定当一般条款与特殊条款不一致时以特殊条款为准，具体条款如下：1、加油站南侧的车辆维修房及场地、洗车房、办公室全部归乙方使用，使用期限同本合同一致。北侧原济南79洗车场地在乙方有使用支配权的前提下归甲方使用，使用年限同本合同租赁期限一致，期间如乙方无法继续使用该场地，甲方须无条件放弃该场地使用权，且不得因此影响本合同的执行；2、南侧加油站洗车房及楼下办公室归甲方使用；3、原双方签订的加油站租赁合同及相关补充协议同时作废，按本合同执行。合同签订后，被告将涉案加油站交付给济南石油分公司使用，济南石油分公司于2010年11月22日一次性将1300万元的租赁费支付给新澳公司。2019年7月2日，涉案加油站的土地使用权人长途公司将涉案加油站收回，导致涉案租赁合同权利义务终止。

济南石油分公司针对其各项诉讼请求举证及新澳公司质证情况如下。1、要求新澳公司返还租金1478225.8元，鉴于济南石油分公司已经一次性支付了10年的租金，但实际使用加油站至2019年7月2日，故自2019年7月2日至2020年8月21日计13个月20日的租金应予返还，计算方式为：根据合同约定年租金为130万元，每月为108333.33元，每日为3494.62元（7月按31日计算），故13个月的租金为1408333.33元，20日的租金为69892.4元，共计1478225.8元。新澳公司对计算方式无异议，但认为不应进行返还，认为济南石油分公司对加油站进行改造期间即2009年8月22日到2010年8月22日该一年的租金没有向新澳公司支付，但新澳公司已经向长运公司正常支付，故不同意返还。济南石油分公司认为改造期间其并未使用故不应支付租金，新澳公司向长运公司支付租金与本案无关，应以本案租赁合同为准。2、赔偿租金利息损失暂主张764762.58元（按同期银行贷款利息计算），济南石油分公司于2010年11月22日一次性向新澳公司支付租金1300万元，合同约定租期为十年，剩余的租期租金1478225.8元，新澳公司对该未履行期间的租金进行使用，给济南石油分公司造成了利息损失，主张按同期银行贷款利率计算至判决生效之日止，暂主张至2019年9月12日（3216天）为764762.58元，具体计算方式如下：（1）2015-10-24到2019-09-12之间，共1419天，按利率4.9%计算，利息为285506.99元；（2）2015-08-26到2015-10-24之间，共59天，按利率5.15%计算，利息为12476.64元；（3）2015-06-28到2015-08-26之间，共59天，按利率5.4%计算，利息为13082.30元；（4）2015-05-11到2015-06-28之间，共48天，按利率5.65%计算，利息为11135.97元；（5）2015-03-01到2015-05-11之间，共71天，按利率5.9%计算，利息为17200.80元；（6）2014-11-22到2015-03-01之间，共99天，按利率6.15%计算，利息为25000.49元；（7）2012-07-06到2014-11-22之间，共869天，按利率6.55%计算，利息为233721.87元；（8）2012-06-08到2012-07-06之间，共28天，按利率6.8%计算，利息为7818.17元；（9）2011-07-07到2012-06-08之间，共337天，按利率7.05%计算，利息为97556.74元；（10）2011-04-06到2011-07-07之间，共92天，按利率6.8%计算，利息为25688.28元；（11）2011-02-09到2011-04-06之间，共56天，按利率6.6%计算，利息为15176.45元；（12）2010-12-26到2011-02-09之间，共45天，按利率6.4%计算，利息为11825.81元；（13）2010-11-22到2010-12-26之间，共34天，按利率6.14%计算，利息为8572.07元。新澳公司认为双方合同对此并未进行约定，济南石油分公司的主张没有依据，不应支持。3、违约金500万元，济南石油分公司主张根据涉案租赁合同第十五条第2款第6项约定，新澳公司作为出租方，应保证租赁合同在租赁期限内正常使用，由于新澳公司原因导致合同终止，故新澳公司应向济南石油分公司支付违约金500万元。新澳公司认为涉案合同终止是长运公司造成，且济南石油分公司在主张租金、利息、投资损失外，再要求赔偿违约金，数额已远远超过济南石油分公司的实际经济损失，不应获得支持；另济南石油分公司对新澳公司和长运公司租赁合同的期限是事先知晓的，因为加油站改造施工，故济南石油分公司要求租期顺延1年，故济南石油分公司自身存在过错。4、投资损失55万元，济南石油分公司提交2012年7月2日济南石油分公司与北京石油化工工程有限公司签订的《建设工程设计合同（二）》一份，济南石油分公司支付10万元、17000元设计费的《增值税普通发票》两张，证明济南石油分公司就济南13站推倒重建、委托北京石油化工工程有限公司进行设计，支付设计费117000元；提交2012年8月7日济南石油分公司与济南市建设监理有限公司签订的《建设工程委托监理合同》一份、济南石油分公司支付济南13站重建施工监理费61820元的《增值税专用发票》一张，证明济南市建设监理有限公司为济南石油分公司的济南13站重建项目进行监理，济南石油分公司已支付61820元监理费用；提交济南石油分公司与莱芜长城石化有限公司就济南13站重建项目签订的《建设工程施工合同》一份，济南石油分公司支付516345.73元、516345.73元、691152.43元、10万元、3400元的发票五张，证明济南石油分公司重建济南13站由莱芜长城石化有限公司进行施工，并已支付重建施工费用1827243.97元；提交中国石化销售有限公司山东石油分公司《审计意见书》石化销售鲁审意[2016]269号，证明济南石油分公司对济南13站重建改造投资共计2843893.88元；提交2013年10月24日济南石油分公司与山东大建建设工程有限公司就济南13站清罐工程签订的《建设工程施工合同》一份、济南石油分公司支付16000元清罐费用的发票一张，证明济南石油分公司为济南13站进行清罐，并支付清罐费用16,000元。以上证据证实济南石油分公司对济南13站投资共计2859893.88元，扣除折旧济南石油分公司主张投资损失55万元。经质证，新澳公司对上述证据不予认可，根据合同约定，乙方征得甲方的同意后即可对租赁加油站进行改造、重修、扩建，故济南石油分公司对加油站的改造、投资与新澳公司无关。

新澳公司针对其反诉请求举证及济南石油分公司质证情况如下：1、判令济南石油分公司赔偿经济损失360万元及利息1,882,004元，新澳公司提交图纸两份，证明加油站在被济南石油分公司拆除改造前为二层建筑，拆除后设计了再建时恢复二层建筑，但实际情况并未按图纸施工，并未恢复二层，导致合同21条第2项约定的本该归新澳公司使用的南侧加油站洗车房、楼下办公室，自涉案合同签订后无法进行使用，给新澳公司造成了租赁费的损失；提交新澳公司与济南石油分公司处原分管施工的处长刘玉东录音一份，证明加油站改造时，未恢复二层建筑，承诺后期建加气站时再行恢复，但至今未恢复，给新澳公司造成了9年的租金损失；提交刘强与彭成喜于2009年签订的《房屋租赁合同》一份、刘强与冉亮亮于2009年签订的《房屋租赁合同》一份，证明被拆除的房屋在拆除前，出租收益每年为25万元、15万元，共计40万元，主张9年的租金损失为360万元，利息为1882004元：以360万元为基数，自2010年8月22日计算至2019年6月30日，按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算。经质证，济南石油分公司对两份租赁合同与本案的关联性不予认可，租赁地点与涉案房屋位置不符，租赁时间均在2009年7月至2010年7月，在涉案加油站租赁合同签订之前，与本案无关；涉案加油站改造后原洗车房和楼下办公室确实不存在了，但新建加油站价值远超之前的价值，新澳公司是知道的，增值部分在合同到期后归新澳公司所有，因资产增值，故可以折抵新澳公司所主张的租金损失，且双方对此没有协商，新澳公司也没有主张过；另根据济南石油分公司提交的与莱芜长城石化有限公司的《建设工程施工合同》显示，加油站改造应当是在2013年下半年，不是2010年，故新澳公司主张的租金损失不应为9年，且已经超过诉讼时效；录音的形式要件不符合规定，没有时间及录音方式，对真实性不予认可，录音内容不能证明新澳公司主张的证明内容。新澳公司认为其从加油站改造开始一直与济南石油分公司相关领导就恢复二层建设问题进行沟通，济南石油分公司承诺在建加气站时进行恢复，加气站是在2018年开始建设，但加气站的改造手续一直在办理中，至今未办理完毕，故新澳公司主张并未超过诉讼时效。2、判令济南石油分公司将加油站有关证照办理回新澳公司名下，根据涉案租赁合同约定，期满后双方协商将加油站有关证照办理回新澳公司名下，但济南石油分公司至今未予办理。济南石油分公司认为在新澳公司按合同约定承担赔偿损失、退还租金、承担违约责任的同时，我方可以将证照进行返还，但济南石油分公司应提供协助义务。

一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。济南石油分公司根据合同约定向新澳公司支付了10年的租金1300万元，但2019年7月2日，涉案加油站的土地使用权人长运公司将涉案加油站收回，导致涉案租赁合同实际予以解除，双方合同权利义务终止，新澳公司继续占有济南石油分公司自2019年7月2日至2020年8月21日计13个月20日的租金1478225.8元没有法律依据，现济南石油分公司要求返还该部分租金，于法有据，且新澳公司对数额无异议，故一审法院对济南石油分公司该项诉讼请求予以支持。济南石油分公司要求新澳公司赔偿租金利息损失，济南石油分公司于2010年11月22日即支付了全部租金，但实际使用房屋至2019年7月2日，新澳公司对未履行期间的租金进行使用，济南石油分公司对租赁合同的解除没有过错，新澳公司持有该租金期间的利息应为济南石油分公司的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后济南石油分公司有权要求赔偿损失，且济南石油分公司主张的计算标准、方式亦不超出法律规定，一审法院对其该项请求予以支持。济南石油分公司要求新澳公司赔偿投资损失55万元，济南石油分公司提交的证据证实济南石油分公司对涉案加油站投资共计2859893.88元，因涉案租赁合同提前终止，给济南石油分公司造成了一定的投资损失，结合双方租赁合同的期限为10年以及剩余租赁期限13个月零20天的事实，一审法院酌情支持其投资损失325160元。济南石油分公司要求新澳公司赔偿违约金500万元，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，济南石油分公司已就租金及利息和投资损失予以主张，该损失即为新澳公司违约所造成的实际损失，一审法院亦已予以支持；济南石油分公司要求的违约金明显高于新澳公司违约所造成的损失，新澳公司对此提出异议，在济南石油分公司损失已经予以弥补的情况下，其再要求该违约金、于法无据，一审法院不予支持。

新澳公司要求济南石油分公司赔偿经济损失360万元及利息1882004元，根据双方的租赁合同约定，涉案加油站南侧洗车房、楼下办公室，归新澳公司使用，济南石油分公司改造时拆除了上述房屋，再建时未按图纸恢复上述房屋，虽承诺以后建加气站时再行恢复，但至涉案租赁合同解除时亦未能恢复，给新澳公司造成了损失，济南石油分公司应予赔偿。济南石油分公司提交的《建设工程施工合同》显示，加油站改造开始时间为2012年8月7日，故新澳公司主张此时间之前的租金损失一审法院不予支持；关于加油站改造之后的租金损失计算标准，新澳公司仅提交之前的租赁合同予以证实，未有其他证据佐证，一审法院参照附近地段相近面积的租金情况、结合新澳公司的证据，酌定按每年38万元的标准计算，经计算，共计2623560元。新澳公司要求济南石油分公司赔偿2010年8月22日至2019年6月30日利息损失于法无据，一审法院不予支持。济南石油分公司主张新澳公司的反诉请求超过诉讼时效，一审法院认为新澳公司向济南石油分公司主张权利时，济南石油分公司一直承诺以后建加气站时再行恢复，但直至长运公司将涉案加油站收回导致应由新澳公司使用的房屋已无法恢复，新澳公司要求赔偿损失也未获得赔偿，新澳公司才知道权益被侵害，故新澳公司主张权利并未超过诉讼时效，一审法院对济南石油分公司该辩称不予采信。新澳公司要求济南石油分公司将加油站有关证照办理回新澳公司名下，该请求并非法院受理民事案件的范围，故一审法院对其该请求不予处理。

综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百四十二条规定，判决：一、山东新澳建筑有限公司于判决生效之日起10日内返还中国石化销售股份有限公司山东济南石油分公司租金1478225.8元；二、山东新澳建筑有限公司于判决生效之日起10日内赔偿中国石化销售股份有限公司山东济南石油分公司利息损失：以1478225.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准自2010年11月23日计算至2019年8月19日；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2019年8月20日计算至判决生效之日；三、山东新澳建筑有限公司于判决生效之日起10日内赔偿中国石化销售股份有限公司山东济南石油分公司投资损失325160元；四、中国石化销售股份有限公司山东济南石油分公司于判决生效之日起10日内赔偿山东新澳建筑有限公司经济损失2623560元；五、驳回中国石化销售股份有限公司山东济南石油分公司及山东新澳建筑有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费66350元，减半收取33175元，中国石化销售股份有限公司山东济南石油分公司负担22235元，山东新澳建筑有限公司负担10940元。反诉案件受理费已减半收取25087元，山东新澳建筑有限公司负担13687元，中国石化销售股份有限公司山东济南石油分公司负担11400元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南石油分公司提交以下证据：证据一，2010年11月4日，济南石油分公司与新澳公司签订的《加油站租赁合同》及附件《加油站平面图》。证明：1、根据《加油站平面图》洗车房面积为35平方米（长7米*宽5米），办公室面积为35平方米（长7米*宽5米），共计70平方米。2、《加油站租赁合同》第21条第1、3项约定，由济南石油分公司和新澳公司对洗车房、办公室进行使用，双方都有使用权；证据二，2012年4月10日，新澳公司出具的《承诺书》及所附的加油站规划图。证明：1、关于本案所涉加油站已向市规划局调取了该站的远程规划，但本案所涉洗车房、办公室等并没有取得建设工程规划或不动产登记证。对外出租洗车房、办公室的行为无效，且距离经营危化品的加油站过近，依法不得出租给第三方经营使用。故原审判决按照租金标准计算经济损失显系错误。2、由于原加油站建筑老化、设施陈旧滞后，存在严重的安全隐患，新澳公司申请对加油站进行全面的维修改造，济南石油分公司领导层经研究后，同意对加油站进行全面改造。新澳公司同意拆除洗车房、办公室；证据三，2021年8月25日，本案所涉加油站附近临街商铺出租信息，共计8家，出租方实时报价为：1元-2.54元/㎡/天。证据来源：“58同城”、“贝壳找房”。证明：2021年8月25日，加油站附近对外出租临街商铺报价为1元－2.54元/平方米/天。原审判决酌定的租金标准高达现在临街商铺租金报价的10倍，显然畸高，没有任何事实依据。更何况之前的租金标准还要远低于现在，且洗车房、办公室并不临街，假如本案所涉洗车房、办公室对外出租，当时的租金标准肯定还要低。

新澳公司经质证，对证据一真实性予以认可，对平面图有异议。平面图不全面，洗车房、办公室是单独使用的，只有平面图中未出现弧形的房间归济南石油分公司使用；对证据二真实性无异议。该承诺书只能证明我公司对济南石油分公司改造加油站无异议，但济南石油分公司承诺对拆除的房屋予以恢复建设，但至今一直未恢复；对证据三不予认可，租赁费用不只包含租赁房屋价款，是包含洗车经营权在内，济南石油分公司未有证据证明当时的租金及企业经营权的市场价格。租赁后济南石油分公司已认可新澳公司对外租赁的价格及同意对外租赁，已形成事实。

本院认为，济南石油分公司提交的证据不足以证明待证事实，本院不予采信。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，经过本院现场勘验，对于租赁加油站初始存在洗车房及办公室的事实，双方无异议。双方对于已拆除的洗车房及办公室面积存在争议。济南石油分公司上诉称一审参照争议地点附加租金情况，判决济南石油分公司按每年38万元标准赔偿新澳公司损失，无法律依据问题。新澳公司抗辩租赁费用不只包含租赁房屋价款，也包含洗车经营权在内，不能单一与周边房屋出租价格比较，该陈述符合常理。一审酌定济南石油分公司赔偿新澳公司相应损失，并无不当。

关于济南石油分公司上诉称的违约金问题。一审认定济南石油分公司的实际损失已通过其主张的租金、利息、投资损失得到实际弥补，其要求违约金的主张于法无据，并无不当。

综上所述，济南石油分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费96974元，由中国石化销售股份有限公司山东济南石油分公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　王农泽

二〇二一年九月三十日

法官助理　王　哲

书 记 员　韩卓典