杨永彬与四川域高建筑设计有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

重庆市巫山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0237民初1092号 杨永彬（执行案外人），男，1978年9月9日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：***（特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。 被告:四川域高建筑设计有限公司（申请执行人），住所地四川省成都市金牛区高新技术产业园区兴平路100号1栋1**1301号，统一社会信用代码91510000662770442F。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***（一般授权），重庆玖鼎律师事务所律师。 第三人:重庆**房地产开发有限公司（被执行人），住所地重庆市巫山县高唐街道平湖西路159号，统一社会信用代码9150023707234614XK。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***（特别授权），男，1958年7月23日出生，汉族，该公司职工，住重庆市巫山县。 原告杨永彬与被告四川域高建筑设计有限公司（以下简称：四川域高设计公司）、第三人重庆**房地产开发有限公司（以下简称：**地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月7日立案后，依法由审判员**担任审判长，与人民陪审员***、***组成合议庭共同负责审理本案，适用普通程序并于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告杨永彬的委托诉讼代理人***、被告四川域高设计公司的委托诉讼代理人***、第三人**地产公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨永彬向本院提出诉讼请求：1.依法解除对位于重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx室房屋的查封。2.依法确认原告与第三人签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。3.本案诉讼费用由被告承担。 原告于2020年4月21日将诉讼请求变更为：1.原告杨永彬对执行标的即位于重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx室房屋享有实体权利，停止对巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx室房屋的执行。2.本案诉讼费用由被告负担。 被告四川域高设计公司辩称，原告的诉讼请求不成立。理由为：1.案涉房屋属于**地产公司开发的商品房即房地产开发企业名下的商品房，该房屋已经办理预售许可证，贵院在执行（2019）渝0237执保177号民事裁定书时，贵院的执行人员在查看楼盘表后发现，案涉房屋并无预售登记，因此才下达了查封裁定，因此保全查封是正确的。2.本案应当适用最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条，不能适用第二十八的规定，二十九是对商品房买卖的专属规定，原告与第三人在贵院查封之前有时间、有责任、有义务办理商品房预售登记。因此被查封的后果由其自行承担，不能排除执行。3.案涉房屋属于门市（商服用房），并非居住房。 第三人**地产公司述称，1.原告与第三人的房屋买卖发生在被告申请查封之前，且原告已给付价款，以及本案案涉房屋已由第三人交付给原告占有、使用至今，因此原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效。2.介于原告对本案案涉房屋拥有实体权利，请求法院依法判决停止执行本案案涉房屋。3.至于第三人与被告之间因建设工程合同纠纷产生的债权债务，第三人正在积极偿还该笔债务，拟用第三人的在建房屋以物抵债和变卖后偿还被告的债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本院认证，本院确认的事实如下：2017年6月24日，杨永彬与**地产公司签订《商品房认购书》，载明：“卖方：重庆**地产开发有限公司，法定代表人***；认购人：杨永彬。一、商品房基本情况：（一）认购人所认购的商品房（以下简称商品房）为卖方所开发的位于巫山县xx项目中的第xx幢xx层xx号房。（二）该商品房的用途为门市（后修改为：住宅），建筑面积75.43平方米。该商品房按建筑面积计价，单价为6628.66元，总房价为500000元人民币。......二、认购定金：1.认购人在签订本认购书时向卖方支付人民币10000元作为购房履约定金，该定金在双方签订正式的《商品房买卖合同》时自动转为电商团购费，此费用不计入总房款。......认购人按下列第2种方式付款。若认购人选择第2种方式付款，认购人应于2017年7月1日前签订按揭合同，提供按揭办理所需全部资料。......出卖人：重庆**地产开发有限公司；认购人：杨永彬。2017年6月24日”。 2017年7月1日，杨永彬与**地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：“甲方（卖方）：重庆**地产开发有限公司，法定代表人：***；乙方（买方）：杨永彬。......第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为：重庆市巫山县xx镇xx村xx组。（二）本商品房所在幢为xx幢，所在幢的楼层共计23层，本商品房所在楼层物理层为第xx层，本商品房所在楼层名义层为第xx层。......（四）本商品房建筑面积75.43平方米。......（六）本商品房用途为住宅，属于普通商品住房、住宅式公寓、别墅、经济适用住房、限价住房、其他。本商品房用途为非住宅，属于办公、商务公寓、酒店式公寓、摊位、门市、商场、车位、仓储用房、其他用房。第四条购房价款：（一）本商品房为清水房，总成交价为500000元，建筑面积单价为6628.66元。第五条付款方式及期限：（二）乙方按下列第2种方式按期付款。......2.分期付款：本商品房总成交金额500000元，第一期于2017年7月1日付250000元；剩余100000元7月6日至8日付清；余款等房产证下来后付清（150000元）。......甲方（卖方）：重庆**地产开发有限公司，法定代表人：***；乙方（买方）：杨永彬。2017年7月1日”。 2018年4月18日，**地产公司的法定代表人由***变更为***。 杨永彬于2017年6月24日支付房款10000元，于同年7月1日支付房款240000元，于同年7月6日支付房款100000元，共计支付350000元。第三人**地产公司于2017年7月6日将涉案房屋交付杨永彬居住使用至今,其水电及物业管理费均由杨永彬支付。 重庆市巫山县不动产登记中心于2020年5月7日作出档案查询结果：经查本中心土地房屋数字档案信息系统，杨永彬，截止2020年5月7日14：43分在我辖区内无住房所有权登记记录。 2019年11月25日，四川域高设计公司向本院提出申请，请求查封被申请人**地产公司名下的位于重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx门市1、重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx门市2、重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢12-10、重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx的房产（本案保全价值合计为889241.60元），并已提供利宝保险有限公司重庆分公司财产保全保单保函。本院于2019年11月25日依法作出（2019）渝0237民初4523号之一民事裁定书，裁定“准予申请人四川域高建筑设计有限公司提出的财产保全申请”。本院于2019年11月25日依法作出（2019）渝0237执保177号执行裁定书，裁定：查封被申请人重庆**房地产开发有限公司名下的位于重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx门市1、重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx门市2、重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢12-10、重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx的房产（本案保全价值合计为889241.60元）。 （2019）渝0237执保177号执行裁定书作出后，异议人杨永彬向本院提出执行异议，本院于2020年3月19日依法作出（2020）渝0237执异4号执行裁定书，裁定：驳回异议人杨永彬的执行异议申请。 以上事实，有原告的身份证复印件、被告及第三人的营业执照复印件、（2019）渝0237执保177号执行裁定书、（2020）渝0237执异4号执行裁定书、《商品房认购书》、《重庆市商品房买卖合同》、重庆农村商业银行客户付款回单、重庆农村商业银行对私客户账户明细、股东会议决议书、第三人公司法人变更情况、第三人出具的房屋收款收据3张、2018年1月至2019年12月巫山县**物业管理有限公司出具的物管费、电费、城市垃圾处理费收据9张、巫山县不动产登记中心档案查询结果，原、被告及第三人的陈述及庭审笔录在卷佐证，上列证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，符合证据的三性原则，可以作为本案认定事实的根据。 本院认为，2017年6月24日，杨永彬与**地产公司签订《商品房认购书》，并于2017年7月1日签订《重庆市商品房买卖合同》。本院于2019年11月25日依法作出（2019）渝0237执保177号执行裁定书，裁定：查封被申请人重庆**房地产开发有限公司名下的位于重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx门市1、重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx门市2、重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢12-10、重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx的房产。杨永彬在法院查封涉案房屋两年前就购买了该房屋。杨永彬于2017年7月6日前共计支付购房款350000元，支付的价款超过合同约定总价款的50%，合同约定余下款项等房产证下来后付清。第三人**地产公司于2017年7月6日将涉案房屋交付杨永彬居住使用至今,其水电及物业管理费均由杨永彬支付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情况情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，涉案房屋在被法院查封时的两年前，杨永彬与开发企业**地产公司签订了商品房书面买卖合同，支付了超过百分之五十的合同价款，且其名下在本县辖区内未登记其它居住用房。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》中约定：（六）本商品房用途为住宅，属于普通商品住房、住宅式公寓、别墅、经济适用住房、限价住房、其他。本商品房用途为非住宅，属于办公、商务公寓、酒店式公寓、摊位、门市、商场、车位、仓储用房、其他用房。以上约定并没有明确该房屋就是“商服用房”，即使该房屋性质为门市或“商服用房”，但杨永彬现全家人均居住在涉案房屋中，是其唯一居住用房，符合所购商品房用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋的条件，因此，杨永彬的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对执行标的物享有实体权利并可以要求排除强制执行，其提出的执行异议理由成立，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 原告杨永彬对执行标的即位于重庆市巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx室房屋享有实体权利，停止对巫山县xx镇xx村xx社xx幢xx室房屋的执行。 案件受理费8800元，由被告四川域高建筑设计有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院（重庆市万州区百安大道506号，邮编404020）。同时，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤诉的，本判决发生法律效力。 审　判　长　　何　毅 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年五月二十一日 书　记　员　　张　静