南京士兴钢结构安装有限公司与涟水县永隆家居广场、涟水县供销合作总社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)苏08民终894号

上诉人（原审被告）：南京士兴钢结构安装有限公司，住所地南京市江宁区湖熟街道北大街**。

法定代表人：陈建萍，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马艳梅，江苏苏尊容大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈猛，江苏苏尊容大律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：涟水县永隆家居广场，住，住所地涟水县涟城镇炎黄大道清华苑****/div>

经营者：陈大伟，男，1986年1月13日出生，汉族，住镇江市。

委托诉讼代理人：张桂琴，江苏法嘉德律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：涟水县供销合作总社，住所地，住所地涟水县涟城镇淮浦北路**iv>

法定代表人：张旭，该单位主任。

委托诉讼代理人：钮连俊，江苏昊震翰律师事务所律师。

上诉人南京士兴钢结构安装有限公司（以下简称士兴公司）因与被上诉人涟水县永隆家居广场（以下简称家居广场）、被上诉人涟水县供销合作总社（以下简称涟水供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2019）苏0826民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

士兴公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案标的物权属不清，一审法院认定事实错误，应当认定合同无效。涟水县绿之源化工有限公司系张勇个人独资的民营企业，与涟水县人民政府所属的食品集团总公司没有任何从属关系，被上诉人从未出示过涟水县绿之源化工有限公司、张勇任何的授权或资产转让完成的文件，能证明其有合法的管理、使用和收益之权，能以合法出租人身份与上诉人签订租赁协议，故本案租赁合同应判定无效。2、关于合同解除的时间，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人之间签订的租赁协议即使有效，解除时间应为在（2015）涟民初字第03097号案件中涟水供销社的起诉状向上诉人送达之日。3、被上诉人在2018年2月1日向淮安市中级人民法院出具情况说明中陈述在2012年9月之后未占据案涉租赁物，在庭审中也未提交证据证明合同解除之后，上诉人及被上诉人家居广场继续占有案涉租赁物。一审法院认定上诉人应当支付2015年10月1日至2018年2月27日之间的租金共计134.7万元，没有事实和法律依据。4、一审法院认为上诉人构成根本违约，没有事实和法律依据。根据租赁协议，案涉租赁物属于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，而被上诉人涟水供销社提供的租赁房屋其项下的建设用地批准证书及建设工程规划许可证于2010年6月及2011年2月已经过期失效（早于租赁协议签订日期2012年6月21日），且在整个租赁期内及诉讼过程中，被上诉人涟水供销社未对租赁房屋的建设用地批准证书及建设工程规划许可证重新办理或者办理相应的权属证书，造成租赁房屋的合法性处于不确定状态，导致上诉人即使将消防工程建设完毕也已经无法进行后续消防验收审核，租赁合同的另一当事人家居广场在消防审核送审遥遥无期情况下，最终资金断链，被迫于2012年9月撤离。根据租赁协议，上诉人租赁用途为建设商业性质的家居广场，被上诉人涟水供销社提供租赁物却是违法使用工业用地及生产车间，且在整个租赁期间和诉讼期间均未办理相应的申请手续。依据《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日）第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；(二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。本涉案标的物符合上述条件不得出租给上诉人。故上诉人拒付租金的行为应属于行使抗辩权，不构成违约行为，反而是被上诉人涟水供销社在租赁协议的过程中未履行合同约定义务，提供不符合租赁协议约定的租赁物，属于根本违约应承担违约责任。

家居广场辩称，我们认可上诉人的上诉意见，请求法庭能够依法改判。1、一审法院在未查清涉案租赁合同解除时间基础上，判令家居广场承担租金134.7万元，无事实和法律依据。一审法院确认涉案租赁协议解除时间为解除协议判决时间，不符合客观实际与法律规定。即便涉案租赁协议有效，但生效的法律文书对于租赁合同解除的时间并未列明，法院应从本案的实际状况来确认租赁合同解除的时间。事实上上诉人于2012年9月1日之前撤场，此时被上诉人就可以直接占有、控制、管理涉案的租赁物，且双方的租赁协议事实上已实际解除，一审法院未依职权查清涉案事实。2、一审法院判决家居广场承担违约金30万元错误。根据涉案租赁物的状况、租赁协议的订立、履行，即使租赁协议有效，涟水供销社根本未按相关约定履行相关义务，本案构成根本性违约的当事人实质上是被上诉人。3、一审法院在未查清涉案租赁协议的签订背景、协议履行的客观不能等重要事实的情况下做出判决有违公平、公正原则。

涟水供销社辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审法院判决合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉。

涟水供销社向一审法院起诉请求：判决两被告支付原告欠付租金134.7万元及违约金30万元，合计164.7万元。

一审法院认定事实：2011年9月22日，涟水县人民政府决定将其所属的食品集团总公司整体划转给原告涟水供销社。食品集团总公司所属的涟水县绿之源化工有限公司的资产包括位于涟水县红日大桥东侧（原绿之缘公司）13167平方米土地、8232平方米二层厂房、1725平方米三层办公楼（《建设工程规划许可证》号为：建字32082620103080号）一至三层南半部分及附属设施同时交予涟水县供销合作总社管理、使用和收益。

2012年6月21日，原告涟水供销社（甲方）与被告士兴公司（乙方）签订租赁协议书，协议约定：甲方将其管理的位于涟水县红日大桥东侧（原绿之缘公司）13167平方米土地、8232平方米二层厂房、1725平方米三层办公楼一至三层南半部分及附属设施租赁给被告使用，建办涟水县永隆家居广场。租赁期限为13年，自2012年10月1日起至2025年9月30日止。租金按年计算：租期内前6年每年租金为560000元，后7年每年租金为800000元，第一年度租金在协议签订后3个月内一次性付清，以后年度租金在上一年度租期到期前一个月内一次性付清。因城建规划和政府行为不能继续履行本协议的，应当提前三个月告知乙方。甲、乙双方如因其他特殊情况需要终止协议的，经双方协商一致，方可终止协议。甲、乙双方应按诚实守信原则，全面履行协议，任何一方违反协议约定，均须向对方承担违约金30万元，或赔偿对方全部损失。协议签订之日，甲方将标的物交给乙方使用。在协议落款处，被告家居广场在被告士兴公司印章之后加盖其印章。

2015年11月12日，原告以上述协议签订后，被告士兴公司未支付租金为由起诉请求判决解除租赁协议，被告士兴公司支付租金150万元，该案审理中，原告撤回要求解除租赁协议的诉讼请求，并将租金标的变更为1680000元，一审法院于2016年2月1日作出（2015）涟民初字第03097号民事判决，判决被告士兴公司支付原告租金1680000元。被告士兴公司不服提出上诉。淮安市中级人民法院于2016年9月6日作出（2016）苏08民终773号裁定，以原审法院没有查清涉案租赁物消防验收情况及租赁协议书实际履行情况，认定基本事实不清为由发回重审。一审法院于2016年10月13日立案重审，追加家居广场为被告，案号为（2016）苏0826民初6792号。2017年9月30日，一审法院作出（2016）苏0826民初6792号民事判决，判决认为原、被告签订的租赁协议合法有效，原告对租赁物享有管理、使用和收益的权利，被告家居广场在被告士兴公司印章后加盖印章的行为表明家居广场自愿与士兴公司共同承担承租人义务；被告士兴公司、家居广场签订补充协议，约定租赁物由被告家居广场租用、装潢、经营，能够证明被告士兴公司知道并且认可被告家居广场接收租赁物的事实，判决还认定停止使用租赁物是被告没有支付装修费用导致，被告士兴公司、家居广场共同对原告承担合同义务，遂判决：一、解除原、被告于2012年6月21日签订的租赁协议，被告士兴公司、家居广场于判决生效后10日内退还租赁物。二、被告士兴公司、家居广场共同给付原告2012年10月1日至2015年9月30日期间租金1680000元。被告士兴公司不服提出上诉，淮安市中级人民法院于2018年2月26日作出（2017）苏08民终3649号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。被告士兴公司、家居广场对淮安市中级人民法院（2017）苏08民终3649号民事判决不服申请江苏省高级人民法院再审，江苏省高级人民法院于2019年5月24日作出（2018）苏民申3181号民事裁定，裁定驳回再审申请。

一审审理中，被告士兴公司主张于2013年1月18日向原告发出书面通知，通知以被告家居广场经营者陈大伟无法继续经营并欠下大量装修费用，无力偿还且去向不明为由认为继续租赁房屋已无必要，故通知原告解除租赁协议，原告否认被告士兴公司向其送达解除通知，被告士兴公司在指定期限内未提供证据证实上述通知已送达原告。

一审审理中，被告士兴公司向法庭提供案涉土地建设用地批准书，载明批准建设工期为2009年6月至2010年6月，主张原告交付租赁物时，建设用地没有续期，土地不能租赁。

一审法院认为，生效判决确认原、被告签订的租赁协议为有效协议，两被告有共同向原告支付租金的义务，本案中，两被告未提供证据足以推翻生效判决，对生效判决确认的事实，一审法院予以确认。起诉主张解除合同是合同双方对合同是否解除发生争议后，一方的诉讼行为，一方起诉后，合同是否解除及解除时间由生效判决确认。解除通知是享有解除权的合同当事人向合同对方发出的解除合同通知，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告并未向被告发出解除合同通知，被告主张原告起诉状送达时间为合同解除时间，无法律依据，一审法院不予支持，一审法院确认原、被告签订的租赁协议解除时间为解除协议判决生效时间。一审法院2017年9月30日作出（2016）苏0826民初6792号民事判决，判决解除原、被告签订的租赁协议，被告士兴公司、家居广场给付原告2012年10月1日至2015年9月30日期间租金1680000元。被告士兴公司不服提出上诉，淮安市中级人民法院于2018年2月26日作出（2017）苏08民终3649号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，故一审法院（2016）苏0826民初6792号民事判决于2018年2月27日生效，租赁协议解除时间为2018年2月27日。被告士兴公司虽提交2013年1月18日其公司致原告的解除合同通知，但原告否认收到该通知，被告士兴公司在指定期限内未提供其主张的通知已送达原告，故被告士兴公司主张租赁合同于2013年1月18日解除，依据不足，一审法院不予采纳。租赁协议解除之前，被告并未实际交付租赁物，故原告有权要求被告支付租赁协议解除之前的租金。2015年9月30日之前租金已经判决，原告主张2015年10月1日至2018年2月27日期间租金，一审法院予以支持，经计算该段期间租金为134.7万元。被告在租赁协议生效后，一直拒付租金，已构成根本违约，原告要求被告支付违约金30万元，一审法院予以支持。建设工期不能等同于土地使用期限，建设工期届满，建设单位可以申请续期，或重新办理批准手续，被告士兴公司未提供证据证实原告出租土地、房屋时对土地不享有使用权，故被告士兴公司以建设用地建设工期没有续期为由认为案涉土地不能作为租赁物进行租赁，无法律依据，一审法院不予采纳。被告家居广场主张租赁协议已解除，原告无权主张违约金，无法律依据，一审法院不予采纳。

一审法院判决：被告南京士兴钢结构安装有限公司、涟水县永隆家居广场于判决生效后10日内支付原告涟水县供销合作总社租金134.7万元并承担违约金30万元，合计164.7万元。案件受理费19623元，由被告南京士兴钢结构安装有限公司、涟水县永隆家居广场负担。

经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

二审另查明：2015年12月9日，士兴公司收到（2015）涟民初字第03097号民事诉讼中涟水供销社起诉状副本。2017年3月13日，家居广场收到（2016）苏0826民初6792号民事诉讼中涟水供销社起诉状副本，两份起诉状副本中均有判决解除租赁协议的诉讼请求。（2016）苏0826民初6792号民事判决查明:2012年6月22日，士兴公司与家居广场签订补充协议一份，约定双方一致同意由家居广场乙方承租以上物产；2012年6月22日，家居广场向士兴公司出具承诺，土地、厂房、办公楼、附属设施实际为家居广场一方承租、一方经营。

本院认为，上诉人主张租赁标的物未经所有权人同意出租致使租赁合同无效无法律依据，且（2017）苏08民终3649号生效判决已确认涉案租赁协议书有效。（2017）苏08民终3649号生效判决已经认定租赁物系以当时的现状交付，在租赁物交付给承租人后，承租人按照约定负有继续完善建设的权利和义务，故上诉人主张涉案房产合法性存在问题、土地使用用途违规、涉案房产不得出租等上诉理由不能成立，本院不予支持。

涟水供销社与士兴公司、家居广场三方共同签订租赁协议书，故士兴公司主张以其收到涟水供销社起诉状副本之日为租赁协议书解除时间无事实依据，本院不予支持；家居广场于2017年3月13日收到涟水供销社起诉状副本，故租赁协议书应于2017年3月13日解除；原审认定租赁协议书解除时间不当，本院予以纠正。士兴公司应当按照租赁协议书约定给付涟水供销社2015年10月1日至2017年3月13日期间的租金812459.02元。租赁协议书解除后，应当由涉案房产实际占用人向涟水供销社支付占用费，士兴公司与家居广场明确约定涉案房产由家居广场实际使用，涟水供销社亦未举证证明士兴公司实际使用涉案房产，故士兴公司不应向涟水供销社支付租赁协议书解除后的实际占用费。士兴公司在二审中申请减少违约金，综合考虑本案各方当事人对租赁协议书解除的过错、租赁物实际使用情况等因素，本院酌定士兴公司向涟水供销社支付违约金10万元。

综上所述，士兴公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销涟水县人民法院（2019）苏0826民初4197号民事判决；

二、被上诉人涟水县永隆家居广场于本判决生效后十日内向被上诉人涟水县供销合作总社支付租金134.7万元及违约金30万元；

三、上诉人南京士兴钢结构安装有限公司对被上诉人涟水县永隆家居广场的上述付款义务在912459.02元范围内承担共同给付责任；

四、驳回被上诉人涟水县供销合作总社的其他诉讼请求。

一审案件受理费19623元，由上诉人南京士兴钢结构安装有限公司、被上诉人涟水县永隆家居广场共同负担10880元，由被上诉人涟水县永隆家居广场单独负担8743元，二审案件受理费19623元，由上诉人南京士兴钢结构安装有限公司负担10880元，由被上诉人涟水县供销合作总社负担8743元。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈加雷

审 判 员　黄春丽

审 判 员　孙　洁

二〇二〇年十一月九日

法官助理　李　萍

书 记 员　杨　晞