某某与咸阳建工建设有限公司、陕西宏瑞置业有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

陕西省高级人民法院 民事判决书 （2024）陕民终300号 上诉人（原审原告、案外人）：***，女，汉族，1975年9月24日生，住陕西省乾县。 委托诉讼代理人：***，陕西省乾县148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：咸阳建工建设有限公司（原名陕西省咸阳市建筑安装工程总公司），住所地陕西省咸阳市渭城区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，系该公司职员。 委托诉讼代理人：***，系该公司职员。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：陕西宏瑞置业有限公司，住所地咸阳市乾县××庙街××号。 法定代表人：***，该公司董事长。 上诉人***因与被上诉人咸阳建工建设有限公司（以下简称咸阳建工）、陕西宏瑞置业有限公司（以下简称宏瑞置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服咸阳市中级人民法院（以下简称咸阳中院）作出的（2024）陕04民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2024年10月17日对本案公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人***，被上诉人咸阳建工建设有限公司的委托诉讼代理人***、***，原审第三人陕西宏瑞置业有限公司法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、依法撤销咸阳中院(2024)陕04民初16号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人依双方约定分三次已将所购“兴庆苑”小区1号楼1楼东1号铺全部费用支付，合法取得所购商铺的所有权。上诉人在2012年10月22日和2015年10月18日与本案第三人分别签订“兴庆苑”小区诚意认购协议书，并在2012年10月22日转账20万元，2015年10月18日支付50000元。2016年4月16日双方签订买卖合同，当日上诉人向第三人公司缴纳购房款50000元，总计缴纳房款300000元。宏瑞置业公司在2016年9月7日将上诉人所购商铺全部交付给上诉人。双方已完成所购商铺的全部手续且均在咸阳中院查封前，故一审法院认定事实错误。二、上诉人在支付购房款时，不知道被上诉人与咸阳建工存在争议，其争议与上诉人无关，上诉人购买商铺的行为没有损害咸阳建工的权益。三、上诉人在咸阳中院查封所购商铺前已全额支付购房款，并已实际占有该商铺。2016年9月7日，宏瑞置业公司向上诉人出具商铺交付通知书，载明当日将上诉人购买的“兴庆苑”小区1号楼1层由东向西第1间门面房现场交付给上诉人，该门面房面积约为34㎡。故应优先保护上诉人权利在先的合法权益。 咸阳建工辩称，一、答辩人作为承建人于2013年开始承建第三人开发的乾县××庙街××号的兴庆苑住宅小区，其中的2号、3号住宅楼于2015年8月19日交付，1号商住楼于2017年完成封顶。被答辩人***辩称其于2013年10月22日、2015年10月18日先后与第三人签订《房屋诚意认购协议书》，并据此先后分三笔共计30万元认购1号商住楼1层东1号商铺，在房屋不具备交付条件的情况下，此做法不符常理。2016年11月2日咸阳中院于兴庆苑小区张贴《查封公告》，对1号商住楼进行公开查封，此时该楼主体结构仅建至九层，主体尚不过半，第三人宏瑞置业有限公司辩称在法院查封前已向被答辩人交付房屋系毫无事实根据，其在庭审中出具的交房通知纯属捏造。截至2023年4月执行法院委托陕西华地房地产估价咨询有限公司对兴庆苑1号商住楼1至3层商铺的地产市价进行评估，所有商铺除外部门窗安装外，内部的水、电、消防设施均未安装，墙面及地面均未处理，处在长期停工状态。2023年8月，因执行法院将拍卖所查封的商铺，***、***、***、***及***五人未经执行法院准允，擅自对已查封的1号楼1层东侧的商铺进行简单装修，有预谋地制造已经实际经营的表象，以图提出虚假的执行异议，配合第三人（被执行人）故意阻挠执行程序的进行，显属违法行为。二、被答辩人***声称购买被执行人房屋，但并无合法预售手续或任何权属登记证明，且依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，第三人陕西宏瑞置业有限公司作为出卖人在未取得商品房预售许可证明的前提下，与买受人***订立的商铺预售合同，应属无效，无论被答辩人是否真实缴纳的所谓定金或购房款，均应由第三人承担缔约过失责任。三、被执行人与案外人往往具有亲朋、熟人关系或者其他关联的经济利害关系，执行异议之诉本来是执行过程中赋予当事人或案外人维护自身权益的司法救济途径，但任何时候权利都不得被滥用为被执行人与案外人恶意串通以逃避执行的工具。 被上诉人宏瑞置业公司辩称，认可上诉人***的上诉意见。 ***向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除被告对原告所购买的位于乾县××庙街××号“兴庆苑”小区1号楼1楼1号商铺的查封、拍卖；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实如下：咸阳中院在审理咸阳建工与宏瑞置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年10月25日作出（2016）陕04民初3号民事裁定查封、扣押宏瑞置业公司相当于人民币20335438.80元的财产。2016年11月2日，咸阳中院依据（2016）陕04民初3号民事裁定，查封了第三人宏瑞置业公司在乾县开发建设的泰山庙街33号兴庆苑小区1号商住楼。咸阳中院审理后作出（2016）陕04民初3号民事判决书，判决：一、宏瑞置业公司于本判决生效之日起十日内支付咸阳建工工程款11488007.94元及利息（利息从2015年11月24日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回咸阳建工的其他诉讼请求；三、驳回宏瑞置业公司的反诉请求。双方均不服该判决上诉，本院于2018年11月27日作出（2018）陕民终779号民事判决，维持了咸阳中院（2016）陕04民初3号民事判决。宏瑞置业公司未履行生效法律文书确定的义务，咸阳建工向咸阳中院申请强制执行。2023年6月28日，该院作出（2023）陕04执恢42号执行裁定书，要求第三人宏瑞置业公司执行（2018）陕民终779号所确定的还款义务，即逾期拍卖第三人宏瑞置业公司名下位于陕西乾县××庙街××号“兴庆苑”小区1号楼1层、2层、3层商业房产。2023年7月3日、8月14日，咸阳中院作出（2022）陕04执恢42号之四、之六网络司法拍卖通知书，对陕西乾县××庙街××号“兴庆苑”小区1号楼1层、2层、3层商业房产进行拍卖，因无人竞拍流拍。后***向咸阳中院提起执行异议，申请中止执行，返还其位于乾县××庙街××号“兴庆苑”小区1号楼1楼1号商铺。2023年12月21日，咸阳中院作出（2023）陕04执异143号执行裁定书，驳回***的异议请求。2012年10月22日，***与宏瑞置业公司签订兴庆苑小区诚意认购协议书，协议书载明定金贰拾万元整；同日，***向咸阳长宏工贸有限责任公司信用社账户转账20万元，备注***交房款。2015年10月18日，***与宏瑞置业公司签订兴庆苑小区诚意认购协议书，协议书载明定金伍万元整，协议书销售经理签名处有“***”签名。2016年4月16日，原告***与第三人宏瑞置业公司签订《商品房屋买卖合同》，约定原告以30万元的价格购买陕西省乾县××镇××庙街××号××小区××号楼××单元××号××商铺；同日，宏瑞置业公司向***出具收款收据载明，今收到***商铺款50000元。本案庭审时***称，其在2012年10月22日与宏瑞置业公司签订兴庆苑小区诚意认购协议书，并于当日转账支付20万元购房款；其在2015年10月18日再与宏瑞置业公司签订一份兴庆苑小区诚意认购协议书，并于当日将5万元购房款交给售楼部名叫***的人，对方收款后没有开收据；***在2016年4月16日与宏瑞置业公司签订《商品房屋买卖合同》，当天***用现金支付5万元购房款，此时购房款已经交齐。2016年9月7日，宏瑞置业公司向***出具《商铺交付通知单》，载明：2016年9月7日宏瑞公司将兴庆苑小区1号楼一层由东向西第一间门面现场交付购买方***，该门面房面积约为34平方米,自今日交房起，该房产产权归购买方（***）所有。具体交接情况如下：1、该房现无水电及门窗，宏瑞公司负责通水电，安装门窗；2、该房由购买方（***）自行装修。购买方在装修期间不能破坏房屋主体结构。3、该房屋产权手续由宏瑞公司负责后续办理。 另查明，在咸阳建工与宏瑞置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，受咸阳中院委托，陕西万隆金剑工程管理咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书中载明以下内容：2016年6月3日，在咸阳中院的组织协调下，我单位会同原被告双方当事人共同对本案兴庆苑3栋高层工程进行了现场勘查。从现场的实际施工情况来看，1号商住楼已施工至10层（10层钢筋绑扎，模板支设、商砼未建筑）。 再查明，宏瑞置业公司就兴庆苑1号楼商铺至今未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，本案争议焦点为：***是否享有足以排除对位于乾县××庙街××号“兴庆苑”小区1号楼1楼1号商铺执行的权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。***要求排除对案涉房产的执行，因案涉房产并非其用于居住的房屋，故应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定予以审查。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足依据上述司法解释规定的四项条件。首先，宏瑞置业公司就案涉楼商铺至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，***与宏瑞置业公司签订的《商品房屋买卖合同》为无效合同。其次，根据***提交的《商铺交付通知单》载明的交房时间为2016年9月7日。该通知单载明，涉案房屋无水电及门窗，由被购买方***负责通水电安装门窗。2016年6月3日，咸阳中院委托陕西万隆金剑公司鉴定时，该楼栋属于在建工程。从现场的实际施工情况来看，1号商住楼仅施工至10层（10层钢筋绑扎，模板支设、商砼未建筑）。由此可知，2016年9月7日，宏瑞置业公司向***交付仍处于施工建设阶段的房屋，不符合法律规定的房屋交付条件，故***提供的证据不能证明其在人民法院查封前合法占有该不动产。综上，***与宏瑞置业公司签订的《商品房屋买卖合同》为无效合同，本案现有证据亦不能证明***在人民法院查封前合法占有案涉商铺，故应认定***不享有足以排除对位于乾县××庙街××号“兴庆苑”小区1号楼1楼1号商铺执行的权益，其要求解除对该商铺的查封、拍卖的理由不能成立，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费5800元，由***负担。 本案二审期间，上诉人***和二被上诉人均未提交新证据。 本院查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，围绕当事人的上诉请求、事实理由与答辩意见，本案的争议焦点为***就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，审理中应当查明案外人对执行标的物是否享有权利，享有何种权利，进而判断案外人对标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，因***所购房屋为兴庆苑小区一层商铺，其并非商品房消费者，故本案应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述司法解释的规定，案外人主张其享有足以排除人民法院对案涉房屋强制执行的民事权益必须同时具备以上四个要件。本案中，首先，2016年4月16日，上诉人***与第三人宏瑞置业公司签订《商品房屋买卖合同》，约定***以30万元的价格购买陕西省乾县××镇××庙街××号××小区××号楼××单元××号××商铺。同日，宏瑞置业公司向***出具收款收据载明，收到***的商铺款5万元。2012年10月22日***与宏瑞置业公司签订兴庆苑小区诚意认购协议书，并于当日将20万元转入咸阳长宏工贸有限责任公司账户，宏瑞置业公司法定代表人***出具的收条一张。2015年10月18日，***再与宏瑞置业公司签订一份兴庆苑小区诚意认购协议书，***称将该协议书中约定5万元购房款交给***。***未能提供该款项系其向宏瑞置业公司支付购房款的相关凭证，故不能认定上诉人***在案涉房屋查封前已支付全部价款。其次，上诉人***主张2016年9月7日，宏瑞置业公司已向其交付案涉房屋，其已实际占有案涉房屋至今。原审已查明，咸阳中院在审理咸阳建工与宏瑞置业公司建设施工合同纠纷一案中，该院曾于2016年6月3日委托陕西万隆金剑公司对案涉商铺进行鉴定，鉴定结论为该楼栋属在建工程。1号商住楼仅施工至10层，且10层为钢筋绑扎，模板支设、商砼未建筑。本案执行过程中，2023年4月21日，咸阳中院委托陕西华地房地产估价咨询有限公司对案涉商铺进行评估，陕西华地房地产估价咨询有限公司作出陕华地房估字［2023］第031号《涉执房地产处置司法评估报告》载明，“兴庆苑”小区1号楼为框剪结构，2019年主体结构已封顶，拟于2023年7月底交付使用，房屋为地上24层、地下1层，共2个单元。1—3层为配套商业，4层以上为住宅。至价值时点，估价对象已主体封顶，外立面完成，室内电、消防安装工程尚未施工，仅局部安装了门窗，经向办案法官及双方当事人了解，开发企业拟投资完成剩余工程，估价对象房屋计划于2023年7月完工并交付使用。综合上述事实，上诉人***主张宏瑞置业公司向其交付房屋之时，案涉1号商住楼主体尚未封顶，案涉房屋并无水电及门窗，亦未完成消防验收手续，尚不具备使用条件。合同法及相关法律法规均明确规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收应是商品房交付使用的前提条件。在案涉房屋尚不具备使用条件，亦未竣工验收。同时，上诉人***主张宏瑞置业公司于2016年9月7日向其交付案涉房屋，但此时咸阳中院正在审理宏瑞置业公司与咸阳建工建设工程施工合同纠纷一案中委托评估公司对案涉房屋进行评估鉴定，宏瑞置业公司仍将案涉房屋出售他人，其行为缺乏正当性，故不能认定上诉人***在查封前已合法占有房屋。 综上，上诉人***对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益，其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费案件受理费5800元，由陕西宏瑞置业有限公司负担；二审案件受理费5800元由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十二月十一日 法官助理*** 书记员***