上海古北物业管理有限公司与某某物业服务合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0107民初18104号 原告：上海古北物业管理有限公司，住所地上海市长宁区***道96号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海***律师事务所律师。 被告：***，女，1979年9月19日出生，汉族，住上海市。 原告上海古北物业管理有限公司与被告***物业服务合同纠纷一案，上海市长宁区人民法院于2021年3月12日受理后，移送至本院管辖，本院于2021年7月7日受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告上海古北物业管理有限公司的委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海古北物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年1月至2021年9月期间拖欠的物业服务费29531.7元（按房屋面积235.5平方米，每月每平方米3.8元计）；2、判令被告支付拖欠物业服务费的违约金29531.7元（因合同约定标准过高而自愿调整至与本金相当的数额）。事实和理由：原告受上海XX有限公司委托向被告名下房产所在的“长风雅仕名邸小区”提供物业管理服务。根据《前期物业服务合同》的约定，被告作为业主应当按时支付物业服务费，若逾期支付应按每日千分之三的标准支付违约金。但原告为小区全面提供上述合同约定的保洁、**、综合管理等服务后，被告却拒不支付2019年1月至2021年9月期间的物业服务费，经原告多次催讨未果。原告认为，被告拒绝履行付款义务违反了法律规定与合同约定，也对原告正常的经营活动造成了负面影响，且其提出的抗辩理由均与事实不符，故提起诉讼，请求判如诉请。 被告***辩称，被告于2013年左右购买并入住涉案小区房屋，起初正常缴纳物业服务费，后被告因室内的储物间漏水而多次向原告报修，原告与开发商虽对现场作了勘察，但其提出的维修方案不合理，最终漏水问题未得到妥善的解决，被告遂于2018年左右搬离房屋并不再缴纳物业费。此外，原告作为物业管理方，存在疏于维护小区绿化使植被死亡、未将小区内健身休闲设施的经营方停业倒闭的信息及时向业主披露的过错行为，导致小区房产价值发生大幅贬损，也侵害了业主的消费权益。综上，虽然对原告主张的物业费计价方式无异议，但不同意支付物业费，而违约金的约定亦属不公平条款且标准过高，应由法院依法调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下： 原告为“长风雅仕名邸小区”的物业管理方，与该小区的开发商上海XX有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为涉案小区提供前期物业管理服务，其中高层住宅收费标准为每月每平方米3.8元，由业主于每月5日前交纳，若逾期则应按逾期额的每日千分之三标准支付违约金。被告系涉案小区业主，通过于2013年与上海XX有限公司签订《上海市商品房预售合同》的方式购得位于小区内建筑面积为235.5平方米的本市XX路XX弄XX号XX室房产，上述预售合同中将《前期物业服务合同》、《使用公约》等作为附件一并列明。 上述事实由当事人当庭陈述，原告提供的《前期物业服务合同》、《上海市商品房预售合同》予以证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合当事人的自述及已查明的证据，对原被告之间的物业服务关系以及被告欠付物业管理费的客观事实予以确认。被告目前并未提供任何证据以证实作为小区物业管理方的原告在提供物业服务过程中存在违背前期物业合同约定、怠于或不当履行义务的行为，故其作为接受了物业服务的小区业主，理应按约按时支付物业服务费并为其欠费行为承担违约责任。综上，原告要求被告支付物业服务费、逾期付款违约金的诉请于法有据，其对欠费的计算方式符合约定并得到被告的确认，本院予以支持，关于违约金的计算标准则由本院结合当事人的意见同时兼顾原告的损失与被告的过错程度予以酌情调整。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、被告***应于本判决生效之日起十日内向原告上海古北物业管理有限公司支付2019年1月至2021年9月期间的物业服务费人民币29531.7元； 二、被告***应于本判决生效之日起十日内向原告上海古北物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金人民币5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币367元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员　曹　彬 二〇二一年十月二十六日 书记员　*** 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第三款 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。