广西壮族自治区八步公路养护中心、***等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1102民初2428号 原告（反诉被告）：广西壮族自治区八步公路养护中心，住所地：广西贺州市八步区前进东路113号，统一社会信用代码：12450000499249111Y。 法定代表人：刘佑赞，主任。 委托诉代理人：**，该单位职工。 委托诉讼代理人：***，广西桂东律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***，男，1984年1月17日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被告（反诉原告）：***，男，1988年3月1日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：***，广西众望律师事务所律师。 原告广西壮族自治区八步公路养护中心（以下简称八步公路养护中心）与被告***、***租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理后，被告***、***提起反诉，本院予以受理并合并进行审理，依法适用简易程序于2021年7月30日公开开庭进行了审理，原告八步公路养护中心（反诉被告）的委托诉代理人**、***，被告***及两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告八步公路养护中心向本院提出诉讼请求：1．判决两被告支付2020年1月1日至2020年11月30日期间场地占用费55000元及资金占用费（资金占用费以55000元为基数按年利率3.85%从2020年12月1日起计至债务偿还之日止，计至起诉之日2021年6月1日止为1058.80元）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年7月22日签订《房屋及用地租赁合同》，约定：原告将其所有的位于信都镇信都街××车站路口公路旁职工宿舍××、××楼出租给被告，租赁期限为2010年1月1日至2018年12月31日；租金每年60000元，每年11月先交清下一年租金再使用；退租时被告设施自行搬走，装饰不得拆除。2018年12月17日，原告根据上级要求，发出书面通知要求被告在2019年1月15日前离场，将租赁物返还给原告，被告***签收通知，但未按通知要求返还。2019年1月25日，原告再次书面通知被告于2019年2月28日返还租赁物，但被告不予理会。2019年7月2日，被告书面要求原告延长租赁期限，被告一直占用租赁物至2020年12月1日。被告于2019年1月3日交纳了2018年、2019年两年的租金共计120000元。原告认为，被告在合同期限届满后继续占用租赁物，应按合同租金标准承担2020年1月1日至2020年11月30日期间的场地占用费并支付资金占用费。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告***、***共同答辩称：1.2015年3月至2019年3月期间，因政府修路导致被告无法继续使用临街的7间门面用于饭店经营，被迫关门停止营业。根据合同第十条第一款约定，本案合同自动解除。事实上，被告在合同自动解除后就清理这7间门面，并返还给原告，同时要求原告核减租金，但原告不予理会。原告诉称被告未按合同约定及通知要求返还租赁物不是事实。2．被告仅是占用街道侧面的两间门面，并未占用其他门面，被告同意支付该两间门面的租金共计12,221元，原告多收了其他门面的租金，构成不当得利，应当予以返还，返还金额为221,666元。抵消后，原告应返还209,445元给被告。 被告***、***向本院提起反诉，请求法院判令：1．反诉被告向反诉原告退还不当收取的租金209,445元，2．反诉被告承担本案全部反诉费用。事实和理由：2015年3月至2019年3月期间，因政府修路导致被告无法继续使用临街的7间门面用于饭店经营，被迫关门停止营业，反诉原告投资成本2,650,000元无法收回。反诉原告要求减少租金，但八步公路养护中心并不同意，反诉原告只得被迫全额缴纳租金。为弥补损失，反诉原告要求延长租赁期限，但没有得到书面答复。根据合同第十条第一款约定，本案7间门面这一部分的租赁合同自动解除，反诉被告应当核减这四年期间的租金186,666元。2019年4月至12月，被告也仅使用2间门面，故反诉被告应退还租金35,000元给反诉原告。2020年，反诉原告应支付2间门面的租金共计12,221元。综上，抵消后，反诉被告应返还209,445元给反诉原告。请法院支持反诉原告的诉讼请求。 八步公路养护中心对反诉答辩称：1．合同第十条约定的内容是指租赁合同范围内的土地遇国家建设用地、上级和城镇规划用地或政策性变动导致合同无法履行的，合同才自然解除，现租赁合同范围内的土地并未有上述情形。反诉原告所称的修路、装修未收回成本均属于反诉原告自行承担的经营风险，不在合同约定的责任免除范围。2．反诉被告出租的楼房包含临街的七个门面、两个车库及空地，2020年重新招租时，因反诉原告仍占用反诉被告的两个车库及空地，反诉被告无法收回，因此招租公告上特别注明租赁范围不含两个车库及空地，并不是认可反诉原告只使用两个车库及空地的事实。综上，请法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年7月22日，原告（前身广西壮族自治区八步公路管理局，合同甲方）与被告***、***（合同乙方）签订《房屋及用地租赁合同》，约定：原告将其所有的信都镇信都街旧车站路口公路旁职工宿舍一、二楼出租，经招投标由两被告承租，租赁期限为2010年1月1日至2018年12月31日；租金每年60,000元，按先交租后使用的原则，两被告在租用房屋前交清一年的租金，以后每年11月份交清下一年的租金；双方在签订合同时，两被告须另行交押金10,000元给原告；租赁期间，如遇国家建设用地、上级和城镇规划用地或政策性变动而需要终止合同的，双方应采取互相谅解的态度，共同协商，合同自然解除，原告按实际核减退还已交租金，一般情况应提前三个月书面通知对方。2018年12月17日，原告向被告发出《关于收回已出租到期国有资产的通知》，载明“于2010年1月1日与我局签订了信都养护站宿舍（信都镇大新街145号）租赁合同，该合同于2018年12月31日到期，请你于2019年1月15日前离场，交回我局，逾期视为放弃属于你的所有物，我局无偿回收使用”。合同期限届满后，两被告没有返还租赁物，而是继续占用，并于2019年1月8日向原告交纳租金60,000元。2019年1月25日，原告再次书面通知两被告，要求两被告于2019年2月28日前离场，两被告仍未返还租赁物。2019年7月2日，被告***向原告提出《关于要求延长房屋租赁期限的申请》，要求延长租赁期间，以弥补经济损失。原告未予同意。2020年5月22日，原告对其所有的除两个车库（被告称杂货店的两间门面）的其他房屋通过广西宏桂资产租赁有限公司网络平台进行公开招投标，2020年6月3日中标，之后悔拍。2020年12月11日，原告再次就上述房屋租赁进行招投标。 上述事实，有原、被告庭审**及原告在本诉、反诉提交的桂东路养函〔2007〕239号《关于下达信都养护站基建工程施工任务的通知》、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收报告、房屋及用地租赁合同、关于收回已出租到期国有资产的通知（2份）、关于要求延长房屋租赁期限的申请、工行现金存款凭条复印件、工行银行流水复印件、发票、委托挂牌竞租资产情况复印件、贺州市八步区门面资产招租公告复印件以及被告***、***在本诉、反诉提交的房屋及用地租赁合同、租赁物概况照片（4张）、租金交费发票（4张）、原告发布的贺州市八步区信都镇大新街145号旧信都养护站宿舍综合楼资产招租公告、宏桂租赁网上发布招租信息截图（4张）、关于延长房屋租赁期限申请、政府对信都沿街公路修建路况实拍图片（5张）等证据予以证实，上述证据经庭审质证并经本院核实，形式、来源合法，与本案有关联，本院予以确认。 本院认为，原告与被告***、***签订《房屋及用地租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已将租赁物交由两被告使用，两被告应按照合同约定支付租金。双方约定“租赁期间，如遇国家建设用地、上级和城镇规划用地或政策性变动而需要终止合同的，双方应采取互相谅解的态度，共同协商，合同自然解除，原告按实际核减退还已交租金，一般情况应提前三个月书面通知对方”，原告主张因上述情形导致租赁物无法使用，从而无法履行合同才解除合同，理据充分，本院予以采纳；被告主张案涉合同于2015年3月因政府修路而自动解除，但修路并不导致租赁物无法使用，实际上原告亦使用租赁物，并将其中两个门面用于经营杂货生意，因此，本院对其主张不予采信。本案租赁合同实际上已经履行完毕，在合同期限期满后，原告两次要求返还租赁物，被告未经原告同意交纳2019年租金，并于2019年7月2日向原告申请续租，原告主张被告一直占用租赁物更符合案件事实和日常生活经验，本院予以采信；被告辩称自2015年3月已将租赁物退还原告，但未提供充分证据证实，本院不予采信。被告占用租赁物，应当参照租金支付场地占用费。根据被告提交的招投标公告截图，可知除两个车库（被告称杂货店两间门面）外的其他本案租赁物已经于2020年5月22日前收回，故整体场地占用费计至2020年5月21日止，为23,013.7元（60,000元÷365天×140天）；此后被告继续占用两个车库，应当支付场地占用费，原告主张支付至2021年11月30日止理据充分，本院予以支持；两被告主张按2/9比例计算场地占用费具有合理性，本院予以酌情支持，故被告应支付场地占用费为7,050.23元（60,000元×2/9÷365天×193天）。综上，两被告应支付原告场地占用费共计30,063.93元。被告反诉主张原告退还2015年3月至2019年12月租金，理据不足，本院不予支持。 对于资金占用损失问题。双方未约定被告占用租赁物的违约责任或计算方法，但被告占用原告租赁物，且并未支付场地占用费，在原告主张后仍未支付，确实造成其资金占用损失。原告主张按年利率3.85%计算符合法律规定，本院予以支持，并酌定其资金占用费计算为：以应付场地占用费30,063.93元为基数，自起诉状副本送达之日（2021年7月7日）起按年利率3.85%计算至实际清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告***、***（反诉原告）于本判决生效之日起十日内共同向原告广西壮族自治区八步公路养护中心（反诉被告）支付场地占用费共计30,063.93元及资金占用费（以30,063.93元为基数，自2021年7月7日起按年利率3.85%计算至实际清偿之日止）； 二、驳回反诉原告***、***的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。 案件受理费减半收取600.74元（原告已预交），由原告广西壮族自治区八步公路养护中心负担278.57元，由被告***、***共同负担322.17元。反诉受理费减半收取2,220.84元（反诉原告已预交），由反诉原告***、***共同负担。被告***、***负担的诉讼费应于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二一年九月二十二日 法官助理　*** 书 记 员　陈　斌