广安鼎力置业有限公司、四川隆顺建筑工程有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

四川省广安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)川16民终190号

上诉人（原审原告）：***力置业有限公司，住所地广安市广安区五星街6号广安区财政局办公大楼一楼。

法定代表人：黄小荣，执行董事。

委托诉讼代理人：宋阳，男，系该公司工作人员。

委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：四川隆顺建筑工程有限公司，住所地四川省华蓥市红星五路146号。

法定代表人：祝黎阳，董事长。

委托诉讼代理人：王旗，四川鑫泰律师事务所律师。

上诉人***力置业有限公司因与上诉人四川隆顺建筑工程有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初4818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***力置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判四川隆顺建筑工程有限公司以***力置业有限公司为权利人办理《拆迁还房协议书》约定的27套住房的《不动产权证书》和支付逾期办证违约金27000元，即支持***力置业有限公司在一审中第一、三项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由四川隆顺建筑工程有限公司承担。事实和理由：一、一审判决认为，案涉房屋所在项目办证登记问题经过广安区人民政府行政主管部门确认为历史遗留问题，应向广安市人民政府申请处理委妥，故不属于人民法院受理范围。上诉人认为，一审前述认定观点不当，理由是：其一，该不属于人民法院受理范围观点没有直接法律依据；其二，上诉人要求办理权属证书的房屋所在楼栋是可以办理权属证书的，只是因为被上诉人不予办理，也不予配合，才导致上诉人至今未能取得权属证书，故不存在不能办理权属证书的法律障碍；其四、本案是房屋拆迁安置补偿合同引起的纠纷，上诉人是被拆迁人、被上诉人是拆迁人，案涉27套住房均是产权调换所得，实质是一种物权的交换，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、原《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十三条等有关规定，拆迁人有为被拆迁人办理权属证书的义务。二、一审未判决被上诉人支付违约金错误。被上诉人违约是客观事实，上诉人共27套拆迁安置住房，在一审中请求的违约金共计27000元，也是非常低额的，故应当支持他方的诉讼请求。

四川隆顺建筑工程有限公司辩称，1、按照合同约定及法律规定，四川隆顺建筑工程有限公司没有权利为***力置业有限公司办证，只能按照法律规定向相关部门提交办证资料，2006年四川隆顺建筑工程有限公司已经将办证的材料提交相关部门，四川隆顺建筑工程有限公司已经履行了办证义务，办证责任不在四川隆顺建筑工程有限公司。

四川隆顺建筑工程有限公司上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院作出的（2020）川1602民初4818号民事判决书中的第一项判决，驳回***力置业有限公司的诉讼请求。2.涉诉一、二审诉讼费等费用全部由安鼎力置业有限公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.1988年3月18日上诉人与广安县房地产管理所签订了《拆迁还房协议书》，虽然现证据证明案涉工程修建完工后上诉人只把27套住房交还给了广安县房地产管理所，而没有向被上诉人交付协议书中约定的两个门市，但上诉人认为是通过另外的方式给被上诉人作了补偿，因为广安县房地产管理所是国有事业单位，协议约定的所还两个门市属国有资产，在上诉人只交付27套住房而不交付两个门市的情况下被上诉人是肯定不会同意的。2.即使上诉人没有向被上诉人及广安县房地产管理所交付拆迁还房协议中约定的两个门市，但被上诉人一审起诉要求上诉人向其按照约定偿还门市，若不能偿还门市，判决按照市场价赔偿门市价款的诉讼请求也超过了诉讼时效。因为被上诉人的诉请属于债权请求权而不是物权请求权，本案案由房屋拆迁安置补偿合同纠纷，被上诉人的诉请也是依据《拆迁换房协议书》的约定，既然是合同，就不是物权，而是债权。被上诉人的诉讼请求是债权请求权，就应受到诉讼时效的约束，本案显然被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。一审法院判决上诉人赔偿被上诉人323220.66元不符合法律规定，应当驳回被上诉人的诉讼请求。

***力置业有限公司答辩，应该驳回四川隆顺建筑工程有限公司的上诉，他们之间签订了房屋拆迁安置补偿合同纠纷就是债权，合同的约定就是物与物的调换，返还不成才赔偿损失；关于四川隆顺建筑工程有限公司提出有可能被还了，应该提供证据证明，***力置业有限公司是国企也是承接而来，根据他们查询至今都没有案涉2个门市属于***力置业有限公司。

***力置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决四川隆顺建筑工程有限公司以***力置业有限公司为权利人办理《拆迁还房协议书》约定的27套住房的不动产权证书；2.判决四川隆顺建筑工程有限公司向***力置业有限公司偿还按拆迁还房协议约定的两个门市（建筑面积分别不少于35.84平方、14.14平方），并以***力置业有限公司为权利人办理该两个门市的不动产权证书，四川隆顺建筑工程有限公司如不能偿还该2个门市，则判决四川隆顺建筑工程有限公司向***力置业有限公司赔偿按现市场评估该两个门市价款；3.判决四川隆顺建筑工程有限公司向***力置业有限公司支付逾期办证违约金27000元；4.本案受理费由四川隆顺建筑工程有限公司承担。

一审法院认定事实：2010年11月11日，广安市广安区政府发布广安区府函[2010]161号《广安市广安区人民政府关于同意划拨国有资产的批复》，在该《批复》中广安市广安区政府同意将包括蒲家岩102、103、104、201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704号共计27套房在内的1146套广安区房管所代管的政府直管公房划拨给区城市资产经营中心并办理产权证和土地证。2015年11月10日，广安市广安区政府发布广安区府函[2015]119号《广安市广安区人民政府关于广安市广安区城市资产经营中心改制相关事项的批复》，在该《批复》中广安市广安区人民政府同意将广安市广安区城市资产经营中心更名为***力置业有限公司。2011年2月15日，广安市华丽建筑工程有限公司更名为四川隆顺建筑工程有限公司。

1998年3月18日，广安县房地产管理所（甲方）与广安县华丽建筑工程有限公司（乙方）签订《拆迁还房协议书》，主要约定：1.甲方同意乙方改造原甲方所有的浓洄镇北仓路132号至蒲家岩片区地段的27户直管公房穿逗（砖木）结构房屋，计建筑面积1300.56平米，门面一个35.8平米，居委办公室14.14平米，乙方新建砖混结构房屋还给甲方，工程限期18个月，27户承租户的搬迁工作及临时过渡房的安排由乙方负责，所发生的一切费用均由乙方承担；2.新房建成后，乙方在原地整幢楼房中一、二单元内归还甲方住宅27套新房，每套面积不少于55平米，27套住房建筑面积不得少于1485平米，少于1485平米，则每平米500元由乙方补给甲方，超出的面积甲方不补偿；3.拆除甲方门面35.84平米，乙方在原址还开间为3.3米的门面一个给甲方，面积不少于35.84平米，少于35.84平米，则每平米按2000元补给甲方，超出部分甲方不补偿；5.拆除房管所所有的居委办公司建筑面积14.14平米，乙方还翠屏楼居委办公用房位置靠现房管所住宅楼第一个门市后面，所还建筑面积不得少于14.14平米，所还住房、门面房、办公房必须保证水、电、下水道三通等。合同签订后，广安县华丽建筑工程有限公司是实施案涉工程办理了房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，同时广安市广安区计划委员亦下达了同意广安市广安区北仓路蒲家岩改建工程基建计划的通知。后，广安县华丽建筑工程公司遂实施修建了案涉工程，修建完工后，广安县华丽建筑工程公司已经将27套住房还给广安县房地产管理所，至于两个门面房是否归还，***力置业有限公司表示并未接受到四川隆顺建筑工程有限公司归还的门面房，四川隆顺建筑工程有限公司亦未提供证据证实其已经归还，且对于现在此两个门面房的位置，双方均不能确认。

2002年1月17日，广安区北仓路蒲家岩1号、2号、3号居民住宅经广安区公安分局消防验收合格，后案涉房屋又取得了面积实测报告。

2004年11月21日，广安区北仓路蒲家岩片区商品房、职工集资房经广安市广安区人民政府确认属登记遗留问题，同时确认案涉项目部影响现行规划，已经缴清配套费、已完成市政附属设施建设。

2006年8月24日，广安区华丽建筑公司向广安市建设局申请办理广安区蒲家岩改建工程的房屋所有权证书，广安市建设局通知广安区华丽建筑公司于2006年10月20日领取证件。后由于***力置业有限公司方不能确定案涉27套房屋的权属所有人，致使产权证未办理成功。

一审庭审中，***力置业有限公司表示因四川隆顺建筑工程有限公司应该归还给其的两个门面房现在已经灭失，且不能确定位置，故申请对《拆迁还房协议书》中约定地段现为广安市广安区××路××号××市场平均价格进行评估。本院委托依法委托了四川国誉房地产土地资产评估有限公司进行的评估，结论为：广安市广安区××路××号地段商业门市的评估均价为6467元／㎡。此次鉴定花费鉴定费17500元，由***力置业有限公司垫付。

一审法院认为，广安区北仓路蒲家岩片区商品房、职工集资房办证登记问题经广安市广安区人民政府行政主管部门确认为历史遗留问题处理，但是至于如何具体落实，仍应由政府主管部门继续解决，***力置业有限公司应向广安市人民政府申请处理为妥，故本案不属于人民法院受理范围。

对于***力置业有限公司主张的请求四川隆顺建筑工程有限公司向***力置业有限公司偿还按拆迁还房协议约定的两个门市（建筑面积分别不少于35.84平方、14.14平方）的诉讼请求。《拆迁还房协议书》系原四川隆顺建筑工程有限公司双方的真实意思表示，且无违反法律禁止性规定的情形，应属合法有效的合同，原四川隆顺建筑工程有限公司双方均应该按照合同约定履行各自的义务，***力置业有限公司按照合同约定将其自有房屋交付给四川隆顺建筑工程有限公司改建，四川隆顺建筑工程有限公司应该按照合同约定向***力置业有限公司还房，合同中约定四川隆顺建筑工程有限公司应该返还***力置业有限公司两个面积分别为35.84平米和14.14平米的门面房，至今尚未返还，四川隆顺建筑工程有限公司应该承担继续履行合同或者赔偿损失的违约责任。但因《拆迁还房协议书》仅约定了应还的两个门面房的面积为35.84平米和14.14平米，对于具体门牌号并未明确约定，修建后亦未达成补充约定，且现在四川隆顺建筑工程有限公司亦无相应门面房交付给***力置业有限公司，四川隆顺建筑工程有限公司已经无法继续履行合同，故***力置业有限公司主张四川隆顺建筑工程有限公司继续履行合同返还房屋的诉讼请求已经事实不能，不予支持。但因四川隆顺建筑工程有限公司未按照《拆迁还房协议书》的约定向***力置业有限公司返还房屋给***力置业有限公司造成损失，该损失应参照房屋价值进行计算，现房屋坐落地点广安市广安区××路××号地段的商业门市的现在的平均价格经鉴定为6467元／㎡，故四川隆顺建筑工程有限公司应该返还给***力置业有限公司的两个门面房的价值应为323220.66元（35.84㎡＋14.14㎡）×6467元／㎡，故四川隆顺建筑工程有限公司应该赔偿***力置业有限公司损失323220.66元。对于四川隆顺建筑工程有限公司辩称***力置业有限公司主张返还房屋已过诉讼时效的意见，因***力置业有限公司主张的返还房屋系物权并非债权，不应受诉讼时效约束，对此意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、四川隆顺建筑工程有限公司在本判决生效后十日内赔偿***力置业有限公司损失323220.66元；二、驳回***力置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6348元，减半收取3174元，由***力置业有限公司负担100元，由四川隆顺建筑工程有限公司负担3074元。其他诉讼费（鉴定费）17500元，由四川隆顺建筑工程有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

***力置业有限公司提交了位于广安市广安区××路××号××号住宅房屋权属证明复印件，拟证明位于案涉房屋同楼栋的其他房屋已办理权属证明，该案涉房屋也应当能够办理权属证明。四川隆顺建筑工程有限公司质证认可该证据的合法性、真实性、关联性。本院认证认为，该证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信，该证据显示案涉27套房屋所在楼栋其他住户已办理权属证明。

本院二审查明的事实与一审认定的一致。本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉27套住房的办证问题是否属于本案处理范围；2.“四川隆顺建筑工程有限公司向***力置业有限公司偿还按拆迁还房协议约定的两个门市，并以***力置业有限公司为权利人办理该两个门市的不动产权证书，四川隆顺建筑工程有限公司如不能偿还该2个门市，则判决四川隆顺建筑工程有限公司向***力置业有限公司赔偿按现市场评估该两个门市价款”的诉讼请求是否超过诉讼时效。

关于为案涉27套住房办证的问题。本院认为，广安区北仓路蒲家岩片区商品房、职工集资房办证登记问题经广安市广安区人民政府行政主管部门确认为历史遗留问题处理，故案涉房屋办证问题应当按照历史遗留问题处理，2006年8月24日，广安区华丽建筑公司（现四川隆顺建筑工程有限公司）向广安市建设局申请办理广安区蒲家岩改建工程的房屋所有权证书，广安市建设局通知广安区华丽建筑公司于2006年10月20日领取证件。后由于***力置业有限公司不能确定案涉27套房屋的权属所有人，致使产权证未办理成功。故，现上诉人***力置业有限公司仍应按照历史遗留问题向政府主管部门继续申请办理权属证明，上诉人四川隆顺建筑工程有限公司应予以协助办理权属证明，由此产生的逾期办证的相关责任由***力置业有限公司自行承担。在本案中，对于上诉人***力置业有限公司请求判决四川隆顺建筑工程有限公司以***力职业有些公司为权利人办理案涉27套住房的《不动产权证书》和支付逾期办证的诉讼请求不予支持。对于一审法院判决认定不属于本案受理范围的理由不充分，本院予以纠正。

关于“四川隆顺建筑工程有限公司向***力置业有限公司偿还按拆迁还房协议约定的两个门市，并以***力置业有限公司为权利人办理该两个门市的不动产权证书，四川隆顺建筑工程有限公司如不能偿还该2个门市，则判决四川隆顺建筑工程有限公司向***力置业有限公司赔偿按现市场评估该两个门市价款”的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。案涉产权调换属于拆迁安置补偿安置，以产权为补偿方式的拆迁安置协议以物易物的互易合同。结合拆迁补偿安置协议的特殊性，对被拆迁人利益的侧重保护原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的有限效力，即特种债权优先权，也就是债权物权化。鉴于本案中，***力置业有限公司表示并未接受到四川隆顺建筑工程有限公司归还的门面房，四川隆顺建筑工程有限公司亦未提供证据证实其已经归还，且对于现在此两个门面房的位置，双方均不能确认。四川隆顺建筑工程有限公司现已不能偿还两门市，要求赔偿损失的诉请具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。故上诉人四川隆顺建筑工程有限公司关于***力置业有限公司主张权利的诉讼时效已过的请求，本院不予支持。

综上所述，上诉人***力置业有限公司、四川隆顺建筑工程有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依法可予维持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6623元，由***力置业有限公司负担475元，由四川隆顺建筑工程有限公司负担6148元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　黄　建

审 判 员　　张登贵

审 判 员　　阳晓川

二〇二一年三月二十八日

法官助理　　方开姣

书 记 员　　程静平