深圳市意维传媒有限公司、深圳华强高新产业园投资发展有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0306民初33897号

原告：深圳市意维传媒有限公司，住所地：广东省深圳市光明新区光明街道华强创意产业园3栋A座1108室,统一社会信用代码:91440300MA5DQPM082。

法定代表人：余建。

委托诉讼代理人：王贵春，广东芳华律师事务所律师。

被告：深圳华强高新产业园投资发展有限公司，住所地：深圳市光明新区光明街道碧眼社区华强创意园展示厅101，统一社会信用代码：91440300078955544D。

法定代表人：李曙成。

委托诉讼代理人：戴伟敏，广东晟典律师事务所律师。

委托诉讼代理人：施晓晓，广东晟典律师事务所律师。

第三人：四川隆顺建筑工程有限公司，住所地：四川省华蓥市红星五路146号，统一社会信用代码9151168120985420XT。

法定代表人：祝黎阳。

委托诉讼代理人：胡舸，广东晟典律师事务所律师。

委托诉讼代理人：白龙雨，广东晟典律师事务所实习律师。

原告深圳市意维传媒有限公司与被告深圳华强高新产业园投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加四川隆顺建筑工程有限公司为第三人，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员何冰清独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王贵春，被告的委托诉讼代理人戴伟敏、施晓晓，第三人的委托诉讼代理人胡舸、白龙雨到庭参加诉讼。本院现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、请判决解除原、被告于2017年1月6日签订的《光明华强创意产业园定制协议》。二、请判决被告返还原告首期房屋定制款380064元及利息（以380064元为本金，自2016年12月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计至2020年4月15日为59665.30元）。三、请判决被告赔偿原告装修损失783279元及利息（以313308元为本金，自2016年9月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以469962元为本金，自2016年12月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以783279元为本金，从2019年8月20日起按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计至2020年4月15日为126849.49元）。四、请判决被告赔偿原告房屋差价损失2947432元（25000元/平方米X193.91平方米-1900318元，暂计2947432元，最后以司法鉴定为准）。以上暂合计4297280.79元（详见《诉请款项统计表》）。五、请判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年1月6日，原、被告签订了《光明华强创意产业园定制协议》。双方约定，原告预约购买被告开发建设的光明华强创意产业园二期A栋C座1108单元，建筑面积193.91平方米，总价款1900318元，并约定签订协议当日支付首期房款380064，被告承诺在2018年7月31日前取得销售许可文件，并通知原告在七日内与其签订《商品房买卖合同》及补充协议。《光明华强创意产业园定制协议》签订前，原告于2016年12月12日支付给被告380064元，以上款项在签订协议当日确定为首期房款。同时，按照被告要求，原告与案外人四川隆顺建筑工程有限公司（以下简称“隆顺公司”）也在2017年1月6日签订《装修工程设计施工合同》。该合同约定，原告预约购买被告房屋由隆顺公司进行装修设计和施工，装修费1566541元，并约定签订合同当日支付定金313308元，2016年10月31日支付装修款469962元,2017年5月15日支付装修款783271元。合同签订前，原告于2016年9月10日支付给隆顺公司313308元，此款在签订施工合同当日确定为装修定金，2016年12月12日，原告支付给隆顺公司装修款469962元。然而，被告却没有在2018年7月31日前取得光明华强创意产业园二期商品房销售许可文件，也没有通知原告签订《商品房买卖合同》。虽然此后经原告再三催促，但被告总以政府正在研究等理由进行推脱。原、被告所签订的《光明华强创意产业园定制协议》是双方的真实意思表示，为合法有效的合同，依据《合同法》第六十条之规定，双方在合同签订后均应当按照约定全面履行合同义务。但令人遗憾的是，被告在约定的期限内没有取得案涉房屋销售许可文件，也无法按期与原告签订《商品房买卖合同》，甚至至今没有任何要继续履行合同的迹象。原告因此遭受了严重经济损失。依据《光明华强创意产业园定制协议》之约定及《合同法》第九十四条之规定，被告的上述行为已经构成根本违约，原告有权要求解除《光明华强创意产业园定制协议》，并有权依据《合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定要求被告赔偿损失。为避免经济损失的扩大，原告特依据《民事诉讼法》之相关规定诉至贵院，恳请法院依法支持原告上述全部诉讼请求。

被告辩称：一、被答辩人主张其解除案涉协议系因答辩人未在2018年7月31日取得案涉房产的销售许可证明文件及未通知其签订《商品房买卖合同》，与实际情况不符。二、被答辩人要求解除双方签订的《定制协议》的真正原因是被答辩人至今未能通过深圳市光明区工业和信息化局（下称“光明区工信局”）的入园审核，致使双方无法网签《商品房买卖合同》，案涉商品房无法更名到被答辩人名下。三、被答辩人主张的房屋定制款利息及房屋差价损失2947432元，缺乏事实和法律依据；且因被答辩人至今未通过光明区工信局的入园审核，答辩人无法及时收取剩余购房款，由此遭受了重大损失。四、被答辩人要求答辩人赔偿其装修损失783279元及利息，于法无据。综上所述，答辩人同意被答辩人解除《定制协议》的诉讼请求，并同意无息退还被答辩人缴纳的款项，被答辩人的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。

第三人述称：第三人同意解除装修工程设计施工合同，但装修合同第8.5条约定，若合同解除的，第三人无须承担任何赔偿或其他责任，第三人仅需无息退还已支付的装修款即可。原告主张按贷款利率计算利息缺乏事实及法律依据，且已开发票的3%的税率成本，应由原告承担。

本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：

2017年1月6日，原告深圳市意维传媒有限公司作为买方（乙方），与作为卖方（甲方）的被告深圳华强高新产业园投资发展有限公司签署《光明华强创意产业园定制协议》，主要约定如下：1、甲方投资建设的光明华强创意产业园位于深圳市光明新区，目前已处于施工阶段。2、乙方于2016年12月26日向甲方递交《入园申请表》，向甲方提出入驻光明华强创意产业园的入园意向，甲乙双方确认，乙方向甲方定制的物业为光明华强创意产业园二期3栋Ａ座1108单元，建筑面积约193.91平方米。3、该定制物业所在宗地编号为Ａ543-××3，土地使用年限至2043年6月25日止。该定制物业性质为研发厂房；房屋结构为框架结构。4、甲方将对定制物业进行定向设计、建设，乙方同意向甲方支付定制总房款1900318元，于本协议签署当日支付首期定制款380064元。5、在甲方取得销售许可证明文件后以单价人民币9800元／平方米（按建筑面积计价）将定制物业销售给乙方，本定制物业最终定制总价＝本定制协议约定单价×最终实测建筑面积。不论实测面积与本协议约定的面积差异为多少，双方均按本协议约定的单价和实测面积签订《商品房买卖合同》，确定该定制物业的总价款，双方按乙方已缴纳的价款与定制物业总价款之间的价差多退少补，乙方不得因此要求解除合同，也不得因此要求任何赔偿或补偿。6、甲方承诺在2018年7月31日前取得政府有关部门就该定制物业颁发的销售许可证明文件，但因政府行为等不可抗力原因导致甲方未及时取得以上证明文件的，甲方不承担任何责任。当甲方取得政府有关部门就该定制物业颁发的销售许可证明文件后，乙方应在接到甲方通知后7日内携带甲方要求的全套签约文件前往深圳光明华强创意产业园销售中心签订《商品房买卖合同》及补充协议，并缴纳定制物业房款。乙方按时签订《商品房买卖合同》及补充协议并缴纳房款的，乙方按本协议规定缴纳的定制款可作为房款的一部分予以充抵。7、乙方须于签订《商品房买卖合同》及补充协议当日支付不低于50%的房款，剩余房款作为按揭金额，乙方应及时办理按揭手续。8、乙方充分了解并知晓，所定制物业位于政府部门认定的创意产业园，根据深圳市相关政策等规定，购买本创意产业园物业的主体必须为符合深圳市文化创意产业导向要求且工商登记、税务注册在光明新区的企业，并且要通过政府主管部门的资格审核。乙方承诺自行确保满足和符合深圳市文化创意产业导向且通过政府主管部门的审核，甲方不对乙方的购买资格负有审查和保证义务，若因乙方未通过政府主管部门的审核，而不具备购买定制物业资格的，甲、乙双方一致同意解除本协议，甲方无息返还乙方已经缴纳的款项而不承担任何责任。

同时，原告作为委托方（甲方），与作为承包方（乙方）的第三人四川隆顺建筑工程有限公司签署《装修工程设计施工合同》，主要约定如下：1、甲方委托乙方进行涉案房屋相关公共部分的设计装修服务，承包方式为包工包料。2、双方约定了工程总造价1566541元，工程总造价包括本合同范围内的装修设计、施工、人工、材料、机械、管理费，利润及乙方应承担的相关税费等费用。本合同价款总价包干，不因任何因素进行调整。3、为方便装修行为的实施，甲方不可撤销地全权委托乙方代表甲方办理本合同所述商品房的收房手续（包括但不限于签收入伙通知书、物业验收、领取本物业的钥匙、签署相关入伙法律文书等）。甲方对乙方办理委托接收房屋等相关事项的过程及结果均予以认可。4、甲方同意于本合同签订当日，支付合同总价款的20%作为定金，于2017年5月15日前向乙方付清该合同的全部价款。5、甲方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效、终止或解除的，则本合同自动随之无效、终止或解除，且乙方无须向甲方承担任何赔偿或其他责任，已施工的装修工程归本合同确认无效、终止或解除时的房屋产权人所有。甲方已经支付的全部合同款，乙方在协议确认无效、终止或解除后三十日内无息退还给甲方。

上述合同签订后，原告于2016年12月12日向被告支付首期款380064元；2016年9月10日向第三人支付装修款313308元，2016年12月12日支付装修款469962元，共计支付装修款783270元。

被告与第三人于庭审中承认涉案房产现均为空置状态，未交付原告。被告与第三人表示已将涉案房产以毛坯状态移交第三人装修，但不清楚第三人有无代原告办理收楼手续，虽主张房产已完成了部分装修，但未能明确装修开始时间及装修完成的进度。

2018年7月18日，被告向原告发出《通知函》，告知原告无法在2018年7月31日前取得政府有关部门就该定制物业颁发的销售许可证明文件，原告有权解除《光明华强创意产业园定制协议》（以下简称《协议》）。如原告选择解除协议，应向被告发出书面解除通知，被告将向原告返还已实际支付的定制款；如原告选择继续履行《协议》的，亦应向被告发出继续履行通知，并同意将《协议》第三条第2款整体变更为：“当政府相关部门办妥初始登记后甲方通知乙方签约，乙方应在接到甲方通知后7日内携带甲方要求的全套签约文件前往深圳华强创意产业园展示中心签订《商品房买卖合同》及补充协议，并缴纳定制物业房款。乙方按时签订《商品房买卖合同》及补充协议，并缴纳房款的，乙方按本协议规定缴纳的定制款可作为房款的一部分予以充抵。因政府行为等不可抗力原因导致甲方未能办妥初始登记的，甲方不承担任何责任”。如原告超过期限向被告发出相关通知或对本函件不予回复的，视为原告同意继续履行《协议》，并同意将《协议》作上述修改。

2019年5月14日，涉案的光明区新湖街道华强创意产业园二期3栋办理了不动产证，证载用途为工业用地/研发厂房、商业及配套。涉案房产于2019年7月8日经核准登记至被告（单独所有）名下。

2019年6月14日，被告向深圳市光明区工业和信息化局提交《关于恳请审定华强创意产业园二期意向企业入园资格》的函件，请求尽快审批包括原告在内的提交资料的197家企业的入园资格。

2019年8月7日，深圳市光明区工业和信息化局向被告作出《关于华强创意产业园意向企业入园资格的函》，认为被告申请的入园企业中绝大多数企业为股东构成为自然人（只有1人或2人），注册资本无实缴，无母公司，无纳税，无招聘信息，无社保缴交记录，无知识产权信息，无投标信息的企业。为华强创意产业园引进优质的文化创意企业，将华强创意产业园打造成为深圳市的文化创意产业标杆园区，请被告提高引进企业的档次，下大决心、花大力气，突出园区特色，集中引进一批文化创意、设计类企业，形成以文化产业为主的国家级特色产业园区，发挥园区集聚优势和集聚效应。

被告于2020年9月21日提交《关于光明华强创意产业园情况汇报及申请企业入园的请示》，申请审核包括原告在内的261家文化创意类企业入园资格。被告主张至今未取得回复。

为查明案件事实，本院向深圳市不动产登记中心函询涉案房产的情况，该中心向本院复函如下：截至2021年1月5日，华强创意产业园（宗地号：Ａ543-××1，由Ａ543-××3宗地变更而来）二期3栋Ｃ座1208、3栋Ｃ座1408、3栋Ｃ座1401、3栋Ｃ座1406、3栋Ａ座508、4栋Ａ座1802、4栋Ａ座1802号共7套房产的房屋用途均为研发厂房，房产性质均为商品房，登记权利人均为深圳华强高新产业园投资发展有限公司，登记状态均为有效（无抵押查封）。上述不动产登记原始凭证中的深地合字（2013）7005号《土地使用权出让合同书》及其补充合同、深地协字（2019）78007号《协议书》记载，Ａ543-0031宗地的土地用途为工业用地，其地上建筑物依法转让的，其中研发厂房对于符合我市现行工业楼宇转让有关规定的，允许其分割转让，转让部分不得高于研发厂房部分总建筑面积的50%；允许分割转让部分建筑面积的最高销售价格为9800元／平方米。

另查，被告于2014年3月17日与深圳市光明新区经济服务局签订编号为深光产发协[2013]第9号的《深圳市产业用地发展协议书》，其中第四条第2款约定：案涉产业园入驻企业的工商注册、税务登记应在光明新区；项目所建园区内允许分割转让部分的受让对象应限定为符合国家、省、市文化产业发展相关规划确定的重点发展行业，或深圳华强集团有限公司投资或间接投资（控股或相对控股）企业，且销售对象由光明新区产业主管部门按规定进行审查。

又查，被告于庭审中表示同意解除合同，且按照定制协议的约定无息退还房屋定制款。

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签署的《光明华强创意产业园定制协议》，原告与第三人签署的《装修工程设计施工合同》均为各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。

关于合同履行。根据合同约定，被告应在2018年7月31日前取得政府有关部门就该定制物业颁发的销售许可证明文件；购买本创意产业园物业的主体必须为符合深圳市文化创意产业导向要求且工商登记、税务注册在光明新区的企业，并且要通过政府主管部门的资格审核；若因原告未通过政府主管部门的审核，而不具备购买定制物业资格的，双方一致同意解除本协议，被告无息返还原告已经缴纳的款项而不承担任何责任。本案中，原告与被告签署《光明华强创意产业园定制协议》后，已依约支付了部分定制款项，被告未在2018年7月31日前取得销售许可证明文件，已违反合同约定。被告现已取得涉案房产的房产证，可依法进行转让，但被告已两次向行政主管部门提交包括原告在内的企业申请入园审批，但至今未获得审核通过。由此可见，被告虽未在约定的期限内取得销售许可证明文件，存在违约情形，但尚不足以导致涉案合同无法继续履行，涉案合同无法继续履行的根本原因在于原告尚未通过行政主管部门的资格审核，原告已构成根本违约，其以被告违约为由诉请解除合同，与本院查明的事实不符，本院不予支持。依照双方约定，因原告未通过政府主管部门的审核而不具备购买定制物业资格的，原、被告双方一致同意解除合同，被告已于庭审中明确表示同意解除合同，故本院确认上述合同于庭审辩论终结之日即2021年4月28日解除，被告应无息返还原告已缴纳的房屋定制款项共计380064元。原告诉请被告支付利息，与合同约定不符，本院不予支持。

根据《装修工程设计施工合同》之约定，如原告就涉案房产签订的《商品房买卖合同》解除的，《装修工程设计施工合同》亦随之解除，原告已付的合同款项由第三人无息退还。因此，原告与第三人签署的《装修工程设计施工合同》亦已解除，第三人应将其收取的装修款783270元退还原告。由于上述款项系原告基于与第三人成立的装修工程合同关系而向第三人支付的款项，第三人亦明确表示同意退还，故对于原告诉请被告赔偿装修费损失的主张，本院不予支持，为减轻当事人的诉累，本院判决由第三人负责退还。

关于房屋差价损失。由于涉案合同系因原告不满足购房主体条件而无法履行，非因被告根本违约导致，故原告诉请被告赔偿房屋差价损失，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告深圳市意维传媒有限公司与被告深圳华强高新产业园投资发展有限公司签署的《光明华强创意产业园定制协议》于2021年4月28日解除；

二、被告深圳华强高新产业园投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市意维传媒有限公司返还原告已缴纳的房屋定制款380064元；

三、第三人四川隆顺建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市意维传媒有限公司返还装修款783270元；

四、驳回原告深圳市意维传媒有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费41178元，由原告负担30030元，被告负担3642元，第三人负担7506元。原告已预交的案件受理费，本院予以退回11148元。被告及第三人应于本判决生效之日起十日内缴纳案件受理费，逾期未缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审 判 员　何冰清

二〇二一年五月二十六日

书 记 员　张海吉

书记员代　盼　盼

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。