上海延合投资发展有限公司与上海铁新地理信息有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2017）沪02民终11325号

上诉人(原审被告)：上海延合投资发展有限公司，住所地上海市金山区。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，上海福新律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海铁新地理信息有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：***。

上诉人上海延合投资发展有限公司(以下简称“延合公司”)因与被上诉人上海铁新地理信息有限公司(以下简称“铁新公司”)排除妨碍纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

上诉人延合公司上诉请求：撤销一审判决。

事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。延合公司与铁新公司没有签订过任何租赁协议，对于房屋使用费金额的确认，应当根据(2013)普民四(民)初1822号判决酌定折算，或者结合铁新公司和上海逸真建筑工程有限公司(以下简称“逸真公司”)原先的租赁合同来计算。

被上诉人铁新公司未作答辩。

铁新公司向一审法院起诉，要求判令：1、要求延合公司从迁出；2、要求延合公司支付自2015年6月17日起到判决生效之日止的房屋使用费，按每月人民币(以下币种均为人民币)6,000元计算。

一审法院认定事实如下：2013年1月22日，上海市房屋经有关部门核准登记在铁新公司名下。

在(2013)普民四(民)初字第1822号原告铁新公司、***、上海安泰国际货运代理有限公司(以下简称“安泰公司”)与被告逸真公司、第三人上海丰企实业发展有限公司(以下简称“丰企公司”)、第三人上海益力多乳品有限公司(以下简称“益力多公司”)、第三人上海剑晓仓储有限公司(以下简称“剑晓公司”)、第三人延合公司房屋租赁合同纠纷一案审理中，法院经审理查明：系争房屋上海市权利人原为安泰公司，产权登记的土地使用权取得方式为划拨，用途为工业，其中1幢号全幢一层建筑面积为36.62平方米，2幢号全幢四层建筑面积为756.67平方米，房屋类型均为工厂。铁新公司于2013年1月22日取得上述房屋的沪房地普字(2013)第002035号《上海市房地产权证》，记载内容与上述情况一致。……2011年11月1日，逸真公司与延合公司签订租赁合同，逸真公司将其在原1幢1层房屋上搭建的二层201和202室建筑面积约50平方米房屋出租给延合公司，租期自2011年11月1日起至2013年10月31日止，租金每月3,000元，租赁保证金6,000元。2013年1月11日，逸真公司与延合公司签订租赁合同，逸真公司将其在原1幢1层房屋上搭建的二层203室出租给延合公司，租期自2013年1月1日起至2020年1月31日止，月租金人民币3,000元整，押二付二，租赁保证金为6,000元整。……综上所述，逸真公司未经铁新公司同意擅自转租的行为已经构成违约，铁新公司要求解除***与逸真公司签订的租赁合同符合双方约定及法律规定，应予支持。合同解除后，逸真公司及实际使用房屋人即本案当事人应当迁出系争房屋，逸真公司应将房屋返还给铁新公司。……在***与逸真公司签订的合同解除后，逸真公司及延合公司实际使用系争房屋的，则应当向铁新公司支付房屋使用费，使用费金额参照各自合同的约定。法院遂判决如下：一、***与上海逸真建筑工程有限公司于2010年1月15日签订的关于上海市之《厂房租赁合同》于本判决书生效之日起解除；二、上海逸真建筑工程有限公司、上海剑晓仓储有限公司应于本判决书生效之日起十五日内迁出上海市房屋，将房屋返还给上海铁新地理信息有限公司；三、上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海铁新地理信息有限公司自2013年5月1日起至本判决书生效之日止的租金，按年租金48万元计算；四、上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付自本判决生效之日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按酌定的年租金6万元计算；五、上海铁新地理信息有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿上海逸真建筑工程有限公司装修费人民币448,784元；六、上海铁新地理信息有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿上海丰企实业发展有限公司装修费人民币15,045元、上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿上海丰企实业发展有限公司装修费人民币7,523元；七、上海铁新地理信息有限公司应于本判决生效之日补偿上海剑晓仓储有限公司装修费人民币6,458元、上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿上海剑晓仓储有限公司装修费人民币6,458元；八、上海铁新地理信息有限公司应于上海逸真建筑工程有限公司结清上述费用之日返还其押金人民币100,000元；九、上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起返还上海丰企实业有限公司押金人民币55,000元、返还上海益力多乳品有限公司押金人民币9,000元、返还上海剑晓仓储有限公司押金人民币20,000元、返还上海延合投资发展有限公司押金人民币12,000元；十、对上海剑晓仓储有限公司的其余独立诉讼请求不予支持。该案一审判决后，逸真公司不服，上诉至本院，本院于2015年6月16日作出二审判决驳回上诉，维持原判。

判决生效后，延合公司自2015年6月17日起至今使用上海市房屋上搭建的二层201、202、203室房屋，尚未迁出，未向铁新公司支付房屋使用费，也未向逸真公司再行支付任何费用。

一审审理中，铁新公司、延合公司双方确认，涉案房屋房间编号201、202、203非相关部门所作的编号，延合公司陈述该编号系其向逸真公司承租时已经存在。本案的涉案房屋二层楼房屋即(2013)普民四(民)初字第1822号判决书表述的原1幢1层房屋上搭建的二层房屋。关于房屋使用费标准，铁新公司认为应参照另案生效判决已查明事实确认的延合公司与逸真公司履行的房屋租赁合同租金标准计算。延合公司认为，应以铁新公司和逸真公司之间的租金标准计算，根据另案生效判决主文第三、四条涉及的房屋面积按延合公司在本案中实际使用的房屋面积比例折算后，为每月1,800元。

一审法院经审理后认为,不动产权属登记是权利人享有物权的凭证，铁新公司作为登记产权人，理应享有对房屋的占有、使用、收益等支配权，并在上述权益受侵害时可以请求排除妨害，延合公司占用涉案房屋原1幢1层房屋上搭建的二层的行为显然对铁新公司所有权的行使构成了障碍。现铁新公司要求延合公司迁出的意见，于法有据，法院予以支持。关于房屋使用费的标准，租赁合同解除后，次承租人应负有退房义务，出租人可按照转租合同的租金标准主张房屋使用费，故铁新公司要求延合公司按照延合公司与逸真公司的租金标准即每月6,000元支付房屋使用费，并无不妥，法院予以采纳。关于延合公司主张的搬迁损失等，延合公司表示通过其他途径解决，故法院不予处理。

一审法院据此判决：一、上海延合投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市房屋上搭建的二层部位；二、上海延合投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海铁新地理信息有限公司支付自2015年6月17日至本判决生效之日止上述房屋的房屋使用费，按每月6,000元计算。

二审中，延合公司述称同意根据一审判决迁出，但在相应损失未解决前不同意搬离。本案涉诉的房屋使用费在铁新公司诉丰企公司另案中已作主张，本案诉讼属于重复计算，故延合公司不用直接向铁新公司支付房屋使用费。延合公司为此提供逸真公司诉***、丰企公司一案的诉状、证据、调解笔录等，表示延合公司认可一审法院所认定的占用房屋的部位，从上述证据中可以体现本案涉案的房屋包含在逸真公司出租给丰企公司股东***的相应房屋中，延合公司是从丰企公司处取得使用，但从未签订过任何租赁合同。铁新公司对此书面答辩称相关占用房屋部位及租金标准等事实系前案生效判决所确认的，延合公司参与了该案的审理，且并未就此提出过异议。

本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，一审法院根据查明的事实及在案证据，基于铁新公司的诉讼请求对本案的法律关系所作分析，并无不当，本院予以认同。现延合公司提起上诉,主张本案涉案房屋使用费与另案铁新公司诉丰企公司案有重复，但并未提供相应证据予以证明。此外，丰企公司、延合公司各自占用相应房屋的方式、部位及租金标准均系前案生效判决所查明的事实，丰企公司、延合公司也均作为当事人参与了上述案件的审理，故本院对延合公司的上述主张不予采信。鉴此，一审法院基于排除妨害，判令延合公司迁出涉案房屋并支付相应房屋使用费，并无不当。至于使用费标准一节，现延合公司仅提供逸真公司与***、丰企公司相关案件调解过程中出示的合同等证据，不足以否定生效判决所认定的租金标准等事实。需要指出的是，延合公司在本案一审期间明确自认其与逸真公司存在期限至2020年的租赁合同，在二审中却又否认上述租赁关系，显然有违诉讼诚信。综上，一审法院所确定的房屋使用费标准，符合法律规定，并无不妥。

综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2,460元，由上诉人上海延合投资发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长彭辰

审判员姚跃

代理审判员***

二〇一八年二月五日

书记员高勇

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……