吴江市中泰建筑工程有限公司、苏州市吴江区桓德纳智企业管理有限公司等租赁合同纠纷执行异议执行裁定书

苏州市吴江区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏0509执异104号

异议人（案外人）:吴江市中泰建筑工程有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区江陵东路820号101、102。

法定代表人：卜建华，该公司执行董事。

申请保全人：苏州市吴江区***智企业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇体育路508号金鹰商业中心1幢一层。

法定代表人：史云，该公司董事长。

被保全人：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴

江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。

法定代表人：杭苏明，该公司执行董事。

本院在审理苏州市吴江区***智企业管理有限公司（以下简称***智公司）与吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）房屋租赁合同纠纷一案中，案外人吴江市中泰建筑工程有限公司（以下简称中泰公司）针对本院财产保全行为提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

经审查查明：2020年7月22日，本院在审理***智公司与财智公司房屋租赁合同纠纷一案中，作出(2020)苏0509民初8475号民事裁定书：“冻结被申请人吴江财智置业发展有限公司、吴江市中泰建筑工程有限公司名下银行存款1936万元或查封相应价值的财产。”上述裁定书随后移送执行实施，本院于2020年7月22日查封了财智公司名下位于苏州市吴江区松陵镇体育路508号金鹰商业中心4幢101、102、103、105、106、107、108、109、201、202、301房产。本院于2020年7月31日作出（2020）苏0509民初8475号之二民事裁定书：“准许原告苏州市吴江区***智企业管理有限公司撤回对被告吴江市中泰建筑工程有限公司的起诉。”

案外人中泰公司提出异议称：请求解除对位于苏州市吴江区松陵镇体育路508号金鹰商业中心4幢101、102、103、105、106、107、108、109、201、202、301房产的查封。事实与理由：1、异议人系第三人，并非案件被告，原告的诉讼请求与其无关。2、法院查封的金鹰商业中心4幢的房产属于异议人所有，系通过以房抵工程款的方式取得上述房屋，并已签订购房合同进行网签备案。3、原告申请财产保全已查封金鹰商业中心1幢房屋足以清偿可能的债务。

另查明：根据异议人所提供的建设工程施工合同复印件载明，2014年3月26日，发包方财智公司与承包方中泰公司就吴江财智中心二标段施工总承包工程达成协议，工程地点为吴江区文苑路，项目总建筑面积289632平方米，本标段为178783.12平方米，框架及框剪结构。开工日期为2014年4月30日，竣工日期为2016年12月15日。合同金额为476564721.48元。

2019年2月3日，甲方财智公司与乙方中泰公司达成协议，乙方向甲方购买房屋，同时由于甲方还需要向乙方支付若干工程款，双方就乙方以工程款抵充房款事宜达成共识。乙方拟向甲方购买房屋信息为位于位于吴江财智金鹰商业中心4幢101、102、103、105、106、107、108、109、201、202、301房产，房价共计40000000元。乙方用甲方应付工程款冲抵购房款，协议签署后，即视为上述两笔抵偿费用已完成支付并抵偿完毕，即乙方无需再向甲方支付40000000元购房款，甲方在今后要向乙方支付的工程款中，将同等扣除40000000元的工程款。乙方房屋的购买，乙方可以自己或者指定购买人与甲方签订《商品房买卖合同》并办理房屋产权登记。在签订本合同时，乙方知晓上述房屋布局结构性质等，亦知晓甲方与苏州市吴江区***智企业管理有限公司签订了房屋租赁合同以及租赁期限、租金情况、租赁用途等。本合同生效后，甲方将其在《房屋租赁合同》项下的权利义务全部转移至乙方，乙方接受并承担甲方在《房屋租赁合同》中的全部责任、权利和义务，直至租赁合同结束。

2019年6月24日，出卖人财智公司与买受人陈养山签订11份《苏州市商品房买卖合同》，买受人向出卖人购买吴江财智金鹰商业中心4幢101室、102室、103室、105室、106室、107室、108室、109室、201室、202室、301室商品房，用途为非住宅。

本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。故异议人中泰公司基于实体权利，对本院实施保全裁定过程中查封房地产的执行行为而提起书面异议的，应适用民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。

其次，因财智公司系房地产开发公司，但案涉房产用途均为非住宅，故中泰公司主张通过以房抵工程款的方式购买取得案涉房屋，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，首先，房屋买卖合同系陈养山与财智公司所签订，未有证据表明陈养山系异议人所指定的购买人。其次，异议人主张通过以房抵工程款的方式支付全部价款，根据异议人与财智公司2019年2月3日达成协议的内容，财智公司在今后要向异议人支付的工程款中，将同等扣除40000000元的工程款，同时异议人未提供双方工程价款结算具体情况，无法证明财智公司所结欠工程款的具体数额及清偿期已经届满。综上所述，故本院对异议人所提请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回吴江市中泰建筑工程有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　吴龙章

人民陪审员　　钱国良

人民陪审员　　严雪英

二〇二一年八月七日

书　记　员　　韩紫飞