白某、锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司等与锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司、锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）内25民终1695号

上诉人（一审原告、反诉被告）：白某，现住内蒙古自治区。

委托诉讼代理人：王某，内蒙古合志律师事务所律师。

上诉人（一审被告、反诉被告）：锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司。

法定代表人：李某1。

委托诉讼代理人：任某，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。

上诉人（一审被告、反诉被告）：刘某1，现住内蒙古自治区。

委托诉讼代理人：甘某，内蒙古驰信律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、反诉原告）：锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司。

法定代表人：李某2。

被上诉人（一审被告、反诉被告）：锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部。

负责人：刘某2。

上诉人白某、锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司（以下简称环宇房地产公司）、刘某1因与被上诉人锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司（以下简称环宇安装公司）、锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部（以下简称环宇安装公司项目部）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区正蓝旗人民法院（2019）内2530民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白某及其委托诉讼代理人王某，上诉人环宇房地产公司委托诉讼代理人任某，上诉人刘某1及其委托诉讼代理人甘某到庭参加诉讼。被上诉人环宇安装公司，被上诉人环宇安装公司项目部经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

白某上诉请求：撤销正蓝旗人民法院（2019）内2530民初83号民事判决第二项内容，判令被上诉人承担逾期办理房屋产权证书的利息（以53万元为基数，以2010年8月1日为起算日，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算至被上诉人交付房屋产权证书之日止）。事实与理由：一审法院关于逾期办理房屋产权证书的违约责任的判决是错误的。一、按照被上诉人环宇安装公司所提供的相关证据可以认定涉案房屋的买卖系房地产开发行为，该公司也明确自认，这与相关司法解释的规定是吻合的，一审法院也认定房地产开发企业有为购房户办理房屋产权证书的义务，而其却强调此案为普通的房屋买卖，这无疑是自相矛盾的。二、涉案房屋的交付使用在2010年4月底，一审法院的“本院认为”也认为“真实、有效”，但是其又借口“原告对涉案商住楼实际交付时间未能提供明确有效的证据予以佐证”，从而否认上诉人有关利息的诉求。综上，恳请二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。

环宇房地产公司辩称，白某的上诉主张，没有事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决。

刘某1辩称，刘某1未与白某签订任何房屋买卖协议，只是代刘某2收取部分房款，是与刘某2之间存在代理关系，因此不承担任何合同责任，而且一审关于白某主张的利息问题，认定清楚，请求驳回上诉人白某的诉讼请求。

环宇房地产公司上诉请求：一、请求撤销（2019）内2530民初83号判决，驳回被上诉人的诉讼请求。二、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，案件争议房屋所有权归属上诉人，涉案房屋的一系列行政许可均发生在2012年到2013年。理由如下：1.一审三、四被告在2009年8月20日与被上诉人签订购房协议，但上诉人的相关手续是在2012年以后办理的，也就是说在2009年的时候，根本都没有确定由哪一家开发公司开发，更谈及不上商品房预售，所以一审法院认定的事实错误。二、一审法院适用法律错误，本案被上诉人与原审三、四被告恶意串通，损害上诉人的利益，一审法院错误引用了《最高院关于审理买卖合同纠纷问题的解释》第三条，认为无权处分不影响合同效力。属于适用法律错误。理由如下：1.该房屋所有权在上诉人名下，一审第三、四被告无权处分了上诉人名下的财产；其次被上诉人主观上也不是善意的，因为根据购房协议约定一、二楼每平米2440元，三楼每平方米1440元，远低于同位置商品房价格，上诉人同位置出售的商品房每平米5200元，明显的低于市场价格，此时从立法的本意来看，也不是保护恶意的受让人即本案被上诉人，因此被上诉人的购房协议应当无效。综合以上两点，一审法院认定事实错误，适用法律也出现偏差，所以上诉人根据《民法总则》《合同法》的相关规定，上诉至贵院，望依法予以纠正。

白某辩称，一、上诉人主张的开发建设时间在2012年之后与事实不符，于法无据。首先，环宇房地产公司一直强调涉案工程的手续是在2012年以后办理，所以涉案商铺在2009年没有开发建设。涉案工程的手续是什么时间办理，并不能反映工程建设的具体时间及交付时间，涉案商铺存在先建设后补办手续的问题。本案要确定工程什么时间开工建设，什么时间交付的，环宇房地产公司应当向法庭提交的不是一审中提交的规划许可证、施工许可证、验收备案表这些后补办的手续，而是应当向法庭提交能全面记载工程进度的《监理日志》，只有工程监理日志才能客观的反映工程情况，而这一证据由环宇房地产公司掌握，环宇房地产公司并没有向一审法庭提供。依据《证据规则》第七十五条规定，环宇房地产公司持有证据无正当理由拒不提供，应当认定白某主张的时间。其次，环宇房地产公司在2010年4月将商铺交付给白某，白某于2010年6月12日向工商部门领取《营业执照》，在涉案商铺开办“正蓝旗上都镇蓝都假日酒店”至今，工商部门的登记信息对此有详细的记录，能够佐证白某至少在2010年6月12日已经开始使用涉案商铺。二、环宇房地产公司主张适用法律错误没有事实依据。本案中，环宇房地产公司和环宇建筑安装公司的股东完全一致，这两个公司高度关联，公司人格混同，就是两个牌子一套人马。由此，环宇建筑安装公司的项目部所代表的也是上述二公司，其与白某签订《购房协议》加盖了公章，是代表上述二公司实施，该协议合法有效。白某购买商铺的价格是双方在《购房协议》中明确约定，是双方真实意思的表述，这个价格符合2009年的市场房价。环宇安装公司用现在的房价与10年前的房价进行对比没有可比性和合理性。

刘某1辩称，上诉人刘某1与环宇安装公司项目部负责人刘某2是代理关系，而刘某2及环宇安装公司签订的房屋买卖合同，与上诉人刘某1没有关系，刘某1不承担法律责任。

刘某1上诉请求：请求人民法院依法撤销（2019）内2530民初83号判决第一项，并依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院判令上诉人为被上诉人办理房屋产权的判决是认定事实不清、适用法律错误。一、一审中认定该处房产所有权是归一审被告环宇房地产公司所有，但却判令上诉人办理其房屋产权证书，上诉人作为个人，是无权也无法为其办理房屋产权证书，因我国法律规定，初始房屋所有权登记必须要求提供建设规划许可、建设施工许可等证书，上诉人事实上无法为原告办理房屋产权证书，因此该份判决是上诉人无法履行的判决。二、一审判决也谈到合同相对性原则，而在本案中上诉人并不是合同相对方，虽收取了部分房款，但都是代刘某2收取的款项，一审法院突破合同相对性，强加合同义务于上诉人，违反了我国民法合同相对性原则。三、一审被告环宇房地产开发公司在一审庭审中提起了反诉，认为《购房协议》系属无效合同，上诉人也同意上述观点，因此，锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部与被上诉人签订的《购房协议》，属无效协议，因此，更无从谈起上诉人为其办理房屋产权证书的义务。综上所述，上诉人认为一审判决适用法律错误、认定事实不清，望贵院依法改判第一项判决内容。

白某辩称，由于项目部是环宇房地产公司和环宇安装公司的分支机构，刘某1自认其与刘某2是代理关系，他与项目部存在代理关系，等同于其代理的是环宇房地产公司和项目部。

环宇房地产公司辩称，作为开发公司基本认可刘某1的上诉理由，刘某1说的代理关系，不清楚是个人代理还是公司授权的代理是不清楚的，代理范围权限是不明确的，涉案房屋是开发公司所有，刘某1没有代理权限的情况下，没有权利收取房款。

环宇安装公司、环宇安装公司项目部未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。

白某向一审法院起诉请求：1、判令四被告为原告办理房屋产权证书并承担逾期办理房屋产权证书的利息（以53万元为基数，以2010年8月1日为起算日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告交给房屋产权证之日止）；2、本案诉讼费由各被告连带负担。

环宇房地产公司向一审法院提出的反诉请求为：1、驳回被反诉人白某的全部诉讼请求；2、依法确认被反诉人白某与锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部（刘某2）订立的《购房协议》无效；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。

一审法院认定事实：2009年8月20日，原告白某与被告环宇建筑安装公司正蓝旗项目部签订《购房协议》，被告环宇建筑安装公司正蓝旗项目部将位于××旗商住楼出售给原告白某，双方约定：一、二楼每平方米价格为2440元，三楼每平方米价格为1440元，各层面积按房产证实际面积计算，三楼楼顶为混凝土现浇楼顶，室内吊石膏顶，室外起脊挂红瓦，购房款支付日期为：（1）购房协议签订日给付购房定金15万元；（2）十月份再付20万元；（3）交工日期付完剩余15万元；（4）剩余部分由甲方（被告）负责办出房产手续后协调银行贷款来支付。签订协议后，原告已经缴纳部分购房款。楼房的交工日期：主体交工日期为2009年11月30日；室内刮白装修交工日期为2010年2月20日。同时双方对违约责任、办证费用等各项费用的承担均进行了约定。后被告环宇安装公司正蓝旗项目部将房屋交付原告白某使用长达九年之久，但至今未予办理房屋产权证。在此过程中，被告刘某1收取原告白某部分房款，且对收取部分房款的事实，被告刘某1予以认可。

一审法院认为，针对本诉部分，首先，2009年8月20日签订的《购房协议》系原被告双方意思表示一致，且在不违反国家法律法规的情况下签订，《购房协议》虽然是原告白某与被告环宇安装公司项目部负责人刘某2签订，但案涉原告所购商住楼已予以交付，原告白某已经入住案涉房屋长达8、9年，对此作为案涉房屋开发单位锡林浩特市环宇房地产开发有限公司在如此长的时间内亦未提出任何异议，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，应认定上述《购房协议》合法有效。被告锡林浩特市环宇房地产开发有限公司作为案涉商住楼的开发单位，虽不是《购房协议》的签订一方，但作为案涉商住楼的开发单位，在长达九年的时间中对案涉《购房协议》未予提出任何异议，视为其认可该份购房协议，故应当承担为原告办理房屋产权证书的责任。其次，根据合同相对性原则及民法意思自治、诚实信用原则，因被告项目部不具有独立承担民事责任的行为能力，应由其设立单位即环宇安装公司履行合同约定义务，履行向原告办理房屋产权相关手续的义务。再者，从原告提供的有刘某2和刘某1签字的《收据》可以看出，被告刘某1收取了原告白某的部分购房款，而且被告刘某1也认可收取了原告白某部分购房款，故应承担相应的为原告白某办理房屋产权证的义务。第四，原告要求被告承担逾期办理房屋产权证书的利息（以53万元为基数，以2010年8月1日为起算日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告交给房屋产权证之日止）的诉讼请求，一是本案案由为房屋买卖合同，并非商品房买卖合同，且双方没有明确规定办证时间，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定；二是原告对案涉商住楼实际交付时间未能提供明确有效的证据予以佐证，从而无法确定实际交付房屋的时间，故原告的此项诉讼请求一审法院不予支持。针对反诉部分，反诉原告环宇房地产开发有限公司要求确认白某与锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部订立的《购房协议》无效的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，该项反诉请求不能成立。判决：一、被告、锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司、锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司、刘某1于本判决生效后30日内，共同为原告白某办理位于××旗商住楼的房屋产权证书。二、驳回原告白某的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费50元，由被告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司、锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司、刘某1共同负担。反诉案件受理费50元，由反诉原告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实除与一审法院认定的事实一致的以外，另查明，2012年6月4日，环宇房地产公司办理了正蓝旗水景小区商住楼的《建设工程施工许可证》。2013年12月23日，办理了《建设用地规划许可证》。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据各方当事人的陈述和答辩意见，本案二审的争议焦点在于：一是逾期办理产权证书应否给付利息的问题；二是《购房协议》的效力问题；三是刘某1应否协助办理涉案房屋产权证的问题。首先，从本案查明的事实可知，早在2009年环宇安装公司项目部施工建设涉案房屋时，就将涉案房屋出售给白某，并于2010年交付于白某占有使用。时至今日，白某占有使用涉案房屋已近10年。而环宇安装公司为完善其在正蓝旗开发的水景湖小区房地产手续，在2012年、2013年才补办在环宇房地产公司名下。一审法院根据查明的情况，依法认定白某与环宇安装公司项目部签订的《购房协议》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定正确，并无不妥。白某上诉主张逾期办理房屋产权证书的利息，缺乏事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于《购房协议》的效力问题。本院认为，白某与环宇安装公司项目部签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定。为维护市场交易安全以及社会的安定性，一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，对环宇房地产公司反诉主张《购房协议》无效的诉讼请求，不予支持，适用法律正确。环宇房地产公司上诉主张《购房协议》无效的上诉理由，于法相悖，本院不予支持。最后，关于刘某1应否协助办理涉案房屋产权证的问题。因刘某1实际参与了涉案房屋的销售事宜，为便于及时顺利的办理涉案房屋产权证，一审判决刘某1协助办理涉案房屋产权证，有事实依据。刘某1上诉不承担责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，白某、环宇房地产公司、刘某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由白某、锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司、刘某1负担。

本判决为终审判决。

审判长　高　龙

审判员　杨树平

审判员　吴春林

二〇二〇年一月六日

书记员　王　磊

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；