***与**魁、聊城市恒信建筑安装工程有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

山东省聊城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁15民初595号

原告（执行案外人）：***，男，1987年8月14日出生，汉族，农民，住山东省冠县。

委托诉讼代理人：胡西华，冠县冠中法律服务所法律工作者。

被告（申请执行人）：**魁，男，1967年11月10日出生，汉族，农民，现住山东省聊城市东昌府区。

委托诉讼代理人：陈建兵，山东国曜（聊城）律师事务所律师。

被告（被执行人）：聊城市恒信建筑安装工程有限公司，住所地：山东省聊城市育新街恒新小区2号楼302室。

法定代表人：闫邦亚，执行董事兼总经理。

第三人（被执行人）：闫邦亚，男，1977年2月15日出生，汉族，聊城市恒信建筑安装工程有限公司执行董事兼总经理，住山东省聊城市东昌府区振兴西路星光房产20栋1-403号。

原告***与被告**魁、聊城市恒信建筑安装工程有限公司（以下简称恒信公司）以及第三人闫邦亚案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人胡西华、被告**魁的委托诉讼代理人陈建兵到庭参加诉讼，被告恒信公司及第三人闫邦亚经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.依法确认冠县店子镇西化村社区商业用房16－24号归原告***所有，停止对该房产拍卖执行。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、该房产已于2012年4月10日由闫邦亚、恒信公司抵偿给原告，并且签订了房屋认购协议书，房屋已交付，原告也在实际占有使用中（将房屋对外出租），该房产已归原告所有。二、闫邦亚、恒信公司在投资建设店子镇西化村社区时，因资金不足向原告借款100万元（当时闫邦亚是向***的会计徐某出具的借条，并让款项汇入其指定的翟风兴的农行账户），后因无钱偿还，在计算好本金和利息后自愿用同等价值的西化村社区16－24号商业楼抵偿给原告。三、原告与恒信公司签订的房屋认购协议书虽为以房抵债协议，但并非原告在向恒信公司出借借款时同时签订，并非抵押协议，是后来恒信公司无力偿还借款时经与原告协商，以房抵债，这也是实质上的房屋买卖。该房屋认购协议书就是实际上的房屋买卖合同，是合法有效的。（2019）鲁15执异42号执行裁定认为“合法有效的买卖合同是以得到房产所有权为目的的买卖合同，而非以消灭金钱债务为目的的抵债协议”是对买卖合同和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的“合法有效的书面买卖合同”概念的曲解，是对法律规定的妄自延伸，缺乏法律依据。综上，（2019）鲁15执异42号执行裁定适用法律错误，缺乏法律依据，裁定错误，因此，提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

被告**魁辩称：一、《中华人民共和国物权法》明确规定，除继承、征收等非法律行为取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法进行登记。未经登记的，不能发生物权变动的效力。本案所涉房产系不动产，登记在恒信公司名下，原告主张对该房产享有所有权，但该房产并未在不动产登记部门进行权属转移登记，故原告并未取得涉案房产的所有权，不能排除人民法院合法正当的对该房产进行执行。二、原告以“与闫邦亚、恒信公司存在借贷关系，以房抵债”为由，主张涉案房产的所有权，但原告所述的借贷关系是否真实存在不能确定。在（2019）鲁15执异42号案件中，恒信公司明确否认了原告所主张的借贷关系相关证据的真实性。原告不能证明其支付了符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所规定的相应的价款。另外，恒信公司称“***提出以房抵偿，但未办理正常手续。法院自查封至今多年，***提出房屋抵债不符合常理”，也就是说，即使原告与闫邦亚、恒信公司之间存在借贷关系和“以房抵债”的协议，但并未实际履行，原告对涉案房产并不享有所有权及其他能够排除执行的任何权利。当然，答辩人对原告所主张的与闫邦亚、恒信公司之间的借贷关系的真实性和“以房抵债”协议的真实性及效力均不认可。所以，原告主张确认涉案房产归其所有且排除执行的诉讼请求没有事实和法律依据。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产或对登记在被执行的房地产开企业名下的商品房提出异议，要取得人民法院的支持，买受人需在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。该“合法有效的书面买卖合同”是以得到房产所有权为目的的买卖合同，而非以消灭金钱债务为目的的抵债协议。抵债协议的目的在于以房抵债，抵债协议约定的交付房产，是债的履行方式，并不形成优于其他债权的权益。本案中，原告起诉状中所述的房屋认购协议书实为抵债协议，非以得到房产所有权为目的的房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九章“买卖合同”章节、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》都对“买卖合同”的相关法律问题作出了明确的规定，但均未规定有关“以房抵债协议”的任何内容，原告主张“以房抵债协议系实质上的房屋买卖合同”是对法律的错误理解，更是对法律规定的妄自延伸。所以，（2019）鲁15执异42号执行裁定适用法律正确，裁定结果正确。四、涉案房屋是店子镇西华村民委员会开发以改善其集体经济组织成员居住环境、完善社区服务配套为目的的，而原告系冠县清泉街道代屯村村民，并非西华村集体经济组织成员，无资格购买该涉案房屋。恒信公司的实际股东、法定代表人闫邦亚，早在2013年就因大量欠债，失去踪迹，恒信公司已无人管理，恒信公司所有的涉案房产处于无人管理的状态。即便是原告占有使用，也属于非法占有，并非合法占有使用，不能因其非法占有而取得所有权及其他能够排除执行的任何权利。答辩人对标的物的查封距今已6年之久，查封、续封该房屋三次，法院每次查封时均在该房屋上张贴公告。原告不可能也不会不知道该房屋被查封情况，如果原告对涉案房产享有相关权利，在该房产被查封6年时间内不提异议，而是在法院即将拍卖之时提出，完全不符合常理，完全是因为闫邦亚失踪，原告提出执行异议之诉，其目的是阻碍法院合法正当的执行，以非法行为达到占有该房屋的目的。综上，原告对涉案房屋不享有所有权及其他能够排除执行的任何权利，原告请求法院确认涉案房产归其所有且排除执行的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告恒信公司及第三人闫邦亚均未答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

原告***提交如下证据：

第一组证据：恒信公司企业登记信息一份及闫邦亚身份证复印件一份，拟证明被告恒信公司诉讼主体资格。

第二组证据：1.闫邦亚向徐某出具的借条一份；2.恒信公司、闫邦亚与徐某、***签订的借款合同书一份；3.田晓静向闫邦亚指定翟风兴农行账户转款34万元的银行流水账单一份；4.证人徐某出庭作证证言；5.张学山书面证明一份；6.***与田晓静的结婚证。拟证明***借给闫邦亚100万元，闫邦亚自愿以涉案房产做担保。

第三组证据：1.冠县店子镇西化村村民委员会、恒信公司与***签订的第（1）号、第（2）号商业用房认购协议书各一份；2.闫邦亚签名的房产坐落位置图一份；3.闫邦亚自愿用涉案房产抵偿给***的书面协议一份；4.冠县店子镇西化村村民委员会书面证明一份；5.冠县店子镇西化社区投资建设合作协议一份。拟证明因闫邦亚无力偿还借款，经双方协商自愿用涉案房产抵偿给***，***与恒信公司、冠县店子镇西化村村民委员会签订了认购协议书，并交付了房屋。

第四组证据：1.加盖“化村林清水费专用章”的书面证明一份；2.户名为杨广超的历月电费明细打印单一份；3.吕银虎书面证明一份；4.郑保信书面证明一份。拟证明涉案房产抵偿给***后，一直由***占有使用。

被告**魁对上述证据的质证意见为：1.对第一组证据真实性无异议，但该组证据不能证明原告对涉案房产享有相关权利。2.对第二组证据中的借条和借款合同书真实性不予认可，而且借条与借款合同书中载明的出借人不是原告，借条中也未写明借款期限、还款期限，不能证明原告与闫邦亚、恒信公司之间存在真实的借贷关系。对田晓静与翟风兴银行流水真实性无异议，但该银行流水只能证明田晓静与翟风兴之间存在34万元的转款，不能证明该款项系原告出借给闫邦亚或恒信公司的借款，数额也与原告所主张的100万元不符。对徐某证人证言的真实性不予认可。徐某作证时多次反复陈述对相关事实记不清、不确定等，其证言多为推测性，且陈述相互矛盾。证人徐某所述34万元系原告妻子通过电脑网上银行进行的转账，在回答被告代理人询问时，又陈述可能在家里转的、可能委托别人在办公室转的，之间存在矛盾。另外，证人徐某陈述原告曾借其66万元用于支付闫邦亚借款，但是根据借条显示闫邦亚向徐某个人出具了100万元的借条，明显与实际不符，且借条与借款合同出借人不一致。证人徐某含糊不清且相互矛盾的证言不能证明原告与闫邦亚之间存在真实的借款关系。对张学山的证明真实性不予认可，证人应出庭作证，该证明不符合证据规则。对结婚证的真实性无异议，但是与本案不存在关联性。3.关于第三组，两份商业用房认购协议书真实性不能确定，即便该协议书是真实的，根据原告所述并不是真实的房屋买卖合同，而是为借款担保。对于房产坐落位置图复印件，与本案不存在关联性。对闫邦亚出具的以涉案房产抵偿给***的协议真实性不予认可，该份协议中闫邦亚的签名与第二组证据中闫邦亚的签名存在明显区别；即便该协议是真实的，但该协议并未实际履行，未办理房产过户登记。对店子镇西化村村民委员会出具的证明不予认可，该证明实为证人证言，且该证明不显示出具人员信息，该村委会也不是原告所主张的借贷关系的当事人，不能证明原告与闫邦亚、恒信公司之间的借贷关系。对冠县店子镇西化社区投资建设合作协议真实性不予认可，且该协议所显示的内容与本案不存在关联性，不能证明原告对涉案房产享有相关权利。4.对第四组证据中的水费证明和电费明细打印单真实性均不予认可，且该两份证据中显示使用人为杨广超，与本案不存在关联性，不能证明该房产占有使用人系原告。对吕银虎、郑保信证言真实性均不予认可，证人应出庭作证，该证明不符合证据规则。

对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于**魁诉恒信公司及闫邦亚民间借贷纠纷一案，本院于2013年6月18日保全查封了恒信公司位于冠县高速路口北300米路东商业楼一幢（约5000平方米，47套，1－3楼）。2013年11月26日，本院作出（2013）聊民一初字第69号民事判决：一、恒信公司向**魁偿还借款本金3628750元。二、恒信公司向**魁支付2013年5月1日之前的借款利息1724505元，支付3628750元本金的自2013年5月16日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算的利息。三、上述付款义务均于本判决生效后10日内履行。四、闫邦亚对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。案件受理费49273元，财产保全费5000元，合计54273元，由恒信公司、闫邦亚共同负担。上述判决生效后，恒信公司、闫邦亚未履行生效法律文书确定的义务。根据**魁的申请，本院于2014年3月19日以（2014）聊执字第86号案立案执行。2014年9月22日，本院裁定本次执行程序终结。2015年6月2日，本院以（2015）聊恢执第5号案恢复执行。2015年6月16日，本院裁定续行查封恒信公司所有的位于冠县高速路口北300米路东商业楼第一至第三层共计47套房产。后因**魁撤回执行申请，本院于2017年12月21日裁定终结（2013）聊民一初字第69号民事判决的执行。2018年5月8日，根据**魁的申请，本院裁定续行查封恒信公司所有的位于冠县高速路口北300米路东商业楼第一至第三层共计37套房产。2018年11月21日，根据**魁的申请，本院以（2018）鲁15执恢27号案恢复执行。2019年4月23日，本院依法委托山东产权交易中心有限公司对查封的35套房产进行网络司法拍卖询价。期间，***对上述查封房产中的16－24号房产提出执行异议。本院于2019年9月3日作出（2019）鲁15执异42号执行裁定，驳回***的异议请求。***遂向本院提起本案诉讼。

本案诉讼中，原告***主张闫邦亚、恒信公司已将涉案16-24号房产抵偿借款归原告所有，并签订了房屋认购协议书，原告对房产也进行了实际占有和使用。为证明其主张，原告提交了相关证据。经查，涉案房产坐落于冠县店子镇西化村，原告并非该村集体经济组织成员，原告就涉案房产持有冠县店子镇西化村村民委员会、恒信公司与其签订的认购协议书两份，签订日期记载为2012年4月10日。原告提交的证据尚不足以证明在本院查封涉案房产之前原告已实际占有和使用该房产。

本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，***应当承担举证责任，证明其对涉案房产享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益。

首先，关于***对涉案房产是否享有所有权的问题。所有权是最典型的物权，物权的取得和行使，应当遵守法律的规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定外，未经依法登记，不产生法律效力。从本案查明的事实看，涉案房产并未登记在***名下，故其尚不能成为物权法所指的房产所有权人。***以涉案房产已抵偿给自己，且签订了房屋认购协议书，并已完成交付由其占有和使用为由，要求确认涉案房产归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。

其次，关于***是否享有足以排除强制执行的其他民事权益。司法实践中，不动产买受人即使未取得不动产所有权，但在具备一定要件的情形下，其仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）买受人在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该司法解释规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，四个要件应全部符合，缺一不可。本案中，***就涉案房产虽持有认购协议书，但根据***所提供其他证据的证明力，并结合争议房产所涉土地性质问题，不足以证明***已就涉案房产签订了合法有效的书面买卖合同，且***提交的证据也不足以证明在人民法院查封之前已合法占有和使用该房产，故***不完全具备不动产买受人物权期待权的保护要件，因此，其不能受上述司法解释的保护。

综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第二百四十一条、第三百一十二条第一款第二项及第二款规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费11900元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审　判　长　　尹继阳

审　判　员　　张　磊

人民陪审员　　苏伟伟

二〇二〇年四月十日

书　记　员　　王泽杰