澄城县城乡建设综合开发公司、***等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）陕05民终639号 上诉人（原审第三人）：***，男，汉族，1972年6月7日出生，居民。 上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1956年12月2日出生，居民。 委托诉讼代理人：***，陕西信果律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：澄城县XX乡建设综合开发公司，住所地澄城县南。 统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3695。 法定代表人:***，系该公司经理。 委托诉讼代理人：***，陕西**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西**律师事务所律师。 上诉人***、***因与被上诉人澄城县XX乡建设综合开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服澄城县人民法院（2021）陕0525民初2406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***委托诉讼代理人***、被上诉人澄城县XX乡建设综合开发公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一.撤销澄城县人民法院（2021）陕0525民初2406号民事判决，判决驳回被上诉人的诉请；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：我与被上诉人之间不存在合同关系，一审法院判决我交清尾款没有道理，且一审法院适用法律错误，二审应当纠正。 ***上诉请求：一、撤销澄城县人民法院（2021）陕0525民初2406号民事判决，判决驳回被上诉人的诉请；二审审理中，又变更上诉请求认为如果判决还款，也应判决上诉人***还款；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人一直不签订房屋买卖合同，缴纳的款项也不出具票据，不及时办理房产证,违约迟延交房,上诉人担心尾款缴纳后不能顺利办理权属证书；二、一审适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同认定有效,上诉人行使不安抗辩权。 澄城县XX乡建设综合开发公司辩称，澄城县人民法院（2021）陕0525民初2406号民事判决认定本案的事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。事实和理由：案涉房屋已交付被上诉人实际占有使用，应当交清房款。且房产证未办理原因是上诉人拖欠房款。 澄城县XX乡建设综合开发公司向一审法院提出诉请：一、判令被告支付原告房款433425元；二、判决第三人在欠付被告房款内直接支付原告433425元，用于抵扣被告欠原告的433425元购房款；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：原告开发建设XX巷XX城拆迁改造项目.被告的房屋在拆迁范围内,被告应置换面积151.7136㎡，2017年建成后的商铺面积269.56㎡，被告愿意购买超出面积117.8464㎡,2017年7月21日，原、被告签订了交房协议。经算账确认，被告应向原告补交房款633425元，约定三次付清，2017年12月30日付190027.5元，2018年12月30日付190027.5元、2019年12月30日付253370元，到期未能按时付款时，原告有权扣押被告所置换的商铺。2020年12月17日被告向原告出具承诺书，承诺在2021年6月底清偿下欠的全部房款。2021年6月3日，在顺诚房屋交易中心的服务下，第三人***与被告签订了房屋买卖合同，并支付被告***部分房款，于2021年6月8日实际占有经营该商铺，因房产证未能办理，尚有50万元未支付被告***。2021年6月28日，被告***向原告支付房款20万元，尚欠原告433425元。 一审法院认为，因旧城改造，被告房屋拆迁获得安置补偿原因，被告书面承认尚欠原告房款433425元，原、被告之间形成的债权债务关系，事实清楚，证据确凿，本院予以确认。被告和第三人之间的房屋买卖合同有效，并已经实际部分履行，被告***合法拥有第三人***50万元债权。被告怠于向原告履行付款义务，原告可以依法行使代位权，第三人向原告履行给付义务后，与被告***之间433425元的债务将消灭；剩余部分债务，被告可以向第三人继续主张。因原、被告之间的房屋已经交付，且被告将该房屋已经出卖，原告当庭表示愿意积极与被告签订书面合同，协助第三人办理房产证，故原、被告未签订书面合同未影响被告的权利。依照《中华人民共和国民法典》第五百三十五条、第五百三十七条、第五百七十九条之规定，判决:第三人***在本判决生效后十五日内支付原告澄城县XX乡建设综合开发公司433425元。案件受理费7801元,减半收取3900.5元，由被告***负担。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。且双方当事人均无新证据提交。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人澄城县XX乡建设综合开发公司案涉房屋价款433425元应否由二上诉人支付。 本案中，被上诉人公司承建澄城县XX巷XX城拆迁改造项目。上诉人***的房屋在拆迁范围内,应置换面积151.7136㎡。2017年建成后的商铺面积269.56㎡，上诉人***愿意购买超出的面积117.8464㎡。2017年7月21日，案涉房屋交付上诉人***占有使用。经算账确认，上诉人***应向被上诉人公司补交房款633425元，2021年6月28日，上诉人***支付房款20万元，尚欠433425元。2021年6月3日，在顺诚房屋交易中心的服务下，上诉人***与上诉人***签订了房屋买卖合同，***支付给***部分房款，并于2021年6月8日实际占有经营该商铺，因房产证未能办理，尚有50万元未支付给上诉人***。上诉人***与被上诉人澄城县XX乡建设综合开发公司未签订正式的房屋买卖合同，双方对433425元欠付房款均予以认可。虽二者之间未签订正式的房屋买卖合同，上诉人***缴纳了大部分房款，案涉的房屋亦实际交付使用，故上诉人***应交清房款，一审在未查明上诉人***和上诉人***房屋买卖合同的约定、债权是否到期以及是否附条件的情况下，认定被上诉人公司可以依法行使代位权依据不足，并判决上诉人***直接向被上诉人公司支付房款明显不当。对于上诉人***辩称的未签订正式的房屋买卖合同、未出具正式的票据及办理权属证书等问题，其可以另行主张。现上诉人***上诉亦认为自己应当承担给付剩余房款的义务，该诉请符合相关法律的规定。 综上，上诉人***的上诉请求能够成立，依法予以支持。上诉人***上诉请求不能成立，依法不予支持。一审认定本案事实清楚，但适用法律有误，判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销澄城县人民法院（2021）陕0525民初2406号民事判决； 二、上诉人***在本判决生效后三十日内支付被上诉人澄城县XX乡建设综合开发公司433425元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7801元,减半收取3900.5元，由上诉人***负担；二审案件受理费7801元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　李　谦 二〇二二年九月七日 法官助理　*** 书 记 员　张蔓铌 1