上海明光灯具有限公司与上海爱景置业有限公司、上海鸿海房地产发展有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

上海铁路运输法院

民 事 判 决 书

（2018）沪7101民初1036号

原告：上海明光灯具有限公司，住所地上海市。

法定代表人：韩宗淮，该公司总经理。

委托代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。

委托代理人：史美宗，上海众华律师事务所律师。

被告：上海爱景置业有限公司，住所地上海市。

被告：上海鸿海房地产发展有限公司，住所地上海市。

法定代表人：忻鸿良，该公司执行董事。

委托代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

委托代理人：章姗，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

被告：上海懿蓝实业有限公司，住所地上海市。

法定代表人：忻鸿良，该公司总经理。

委托代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

委托代理人：章姗，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

第三人：上海市虹口区住房保障和房屋管理局，住所地上海市东体育会路**。

法定代表人：李鹏，该局局长。

委托代理人：钱春，男，该局工作人员。

原告上海明光灯具有限公司诉被告上海爱景置业有限公司、上海鸿海房地产发展有限公司、上海懿蓝实业有限公司、第三人上海市虹口区住房保障和房屋管理局房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序审理。本院于2019年1月21日组织证据交换，同年3月21日公开开庭进行了审理，原告上海明光灯具有限公司的委托代理人金鹤山律师，被告上海鸿海房地产发展有限公司(以下简称鸿海公司)、上海懿蓝实业有限公司(以下简称懿蓝公司)的共同委托代理人冯兢律师、章姗律师，第三人上海市虹口区住房保障和房屋管理局的委托代理人钱春到庭参加诉讼。被告上海爱景置业有限公司(以下简称爱景公司)经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告按照《拆迁安置补偿协议书》和《上海市虹口区北宝兴路XXX号就近安置动迁配套商品地块建设项目协议书》的约定共同向原告交付安置的10套配套商品房计建筑面积582.1平方米(10套房屋分别为株洲路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室)；2、判令三被告赔偿因延迟交房导致原告职工在外借房过渡而发生的经济损失自2013年5月16日起暂至2018年6月15日止的安置职工临时过渡费人民币73.2万元(以下币种均为人民币，按每户2,000元/月，61个月，共6户)。事实和理由：2009年12月8日原告与爱景公司签订了《拆迁安置补偿协议书》(以下简称安置补偿协议1)，约定爱景公司对原告原柳营路XXX号土地上的部分非居住房屋及集体宿舍实施拆除，安置原告北宝兴路XXX号地块10套配套商品房，共计图测建筑面积582.1平方米，爱景公司按政府测算核定的房屋均价14,000元/平方米收取建房费合计814.94万元，交房时间为签约后三年半。具体10套房屋室号在之后签订的调拨使用单上均有明确。2013年10月15日，第三人与鸿海公司签订了《上海市虹口区北宝兴路XXX号就近安置动迁配套商品地块建设项目协议书》(以下简称建设项目协议)，确定鸿海公司通过邀请招标取得爱景公司完成的动拆迁地块的开发经营权。协议约定鸿海公司要配合爱景公司完成本地块内企事业单位及居民拆迁的拆迁补偿工作以及北宝兴路XXX号地块另两块带拆地块的动迁安置工作，住宅均价不高于14,000元/平方米。懿蓝公司则为鸿海公司设立的项目公司，依约承担连带责任。现185号地块就近配套商品房已具备交房条件，但三被告拒绝依约履行，要求原告按政府回购价52,000元/平方米补差，故提起诉讼。至于超出582.1平方米图测建筑面积的部分原告愿意根据协议约定按14,000元/平方米补差。原告提供了安置补偿协议1、建设项目协议、补充协议书及借条，并当庭提供了记帐联和进帐单，同时将原由第三人提供的房屋拆迁许可证、拆迁范围公告、房屋拆迁补偿安置协议(居民)、就近安置配套商品房(期房订购协议)、配套商品房项目审批表作为己方证据提交。原告于庭后补充出示了安置补偿协议1及2009年12月9日的调拨使用单的原件。

被告爱景公司无辩称意见。

被告鸿海公司辩称，虽然对安置补偿协议1及调拨使用单的真实性不持异议，但2009年12月8日同日爱景公司与原告另签有一份拆迁安置补偿协议(以下简称安置补偿协议2)，协议中并无10套安置房屋的约定，补偿金额亦与原告提供的记账单一致。鉴于两份协议内容不同，从有利于被告出发，被告认为安置补偿协议2已履行完毕，不同意再向原告交付10套房屋。而且即使应予交付10套房屋，根据安置补偿协议1第三条的约定，14,000元仅是建房价，原告仍需按房屋的实测面积和政府最终核定的评估价格支付差价。另外被拆迁对象为单位，不存在过渡需支付临时过渡费的情况，故不同意原告全部的诉讼请求。

被告懿蓝公司同意鸿海公司辩称意见，并表示其系依建设项目协议成立的项目公司，承担的是建设项目协议的连带责任。现房屋登记在其名下，10套房屋均未出售或有他项权利负担。

被告鸿海公司、懿蓝公司共同提供了不动产权证书、爱景公司与其他企业签订的拆迁安置补偿协议书，并于庭后提供了拆迁安置补偿协议2原件、2016年9月15日盖有第三人和懿蓝公司公章的动迁房清册、回购估价报告。其中清册上标注在原告名下的房屋即为原告请求交付的10套房屋，但房屋均价为60,000元，清册上另备注“以上为均价，最终价格以动迁协议为准；公司以政府回购评估价为准”。

第三人于证据交换时表示同意原告的诉请。庭审中表示不认可证据交换时的意见，对双方争议及证据不发表意见，其之前提交的材料亦不作证据出示。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

经审理查明：2007年2月12日，爱景公司取得房屋拆迁许可证，拆迁范围包括柳营路XXX号(部分)。2009年12月8日，原告与爱景公司签订拆迁安置补偿协议书。安置补偿协议1、2签约日期均为2009年12月8日，落款处均加盖了原告与爱景公司的公章。两份协议明确爱景公司为甲方、原告为乙方。甲方对乙方位于柳营路XXX号内部分非居住房屋和集体宿舍房屋实施带拆，拆迁乙方房屋占地2041平方米。拆除乙方四层厂房(原教育楼)一幢，建筑面积2894平方米。由乙方自行搬迁，搬迁完毕后腾空的房屋交甲方拆除。拆除乙方集体宿舍房屋五幢，建筑面积289.5平方米。此处有常住户口的居住人**，无常住户户口的居住人**。乙方对实际居住人负责进行搬迁移位安置。搬迁移位安置完毕后，腾空的房屋交甲方拆除。其中安置补偿协议1约定甲方以3,500万元对乙方在带拆范围内的土地使用权和全部被拆除的房屋进行一次性拆迁安置补偿。甲方提供新建的北宝兴路XXX号地块10套就近配套安置商品房。该配套商品房座落在带拆地块北宝兴路185弄内，共计图测建筑面积约582.1平方米。甲方暂按政府测算核定的房屋均价每平方米14,000元向乙方收取建房费，共计814.94万元。该建房费在甲方给乙方的拆迁安置补偿费中抵扣。最终甲方按房屋的实测面积和政府最终核定的房价按多退少补的原则向乙方进行结算。甲方应向乙方支付安置补偿费现金2,685.06万元，该款项分二次支付。甲方补偿安置调拨给乙方的配套商品房系期房。计划在协议签订后三年半左右交房。调拨的配套商品房房屋详见由双方签署的房屋调拨使用清单。而安置补偿协议2对安置补偿仅约定甲方以2,685.06万元对乙方在带拆范围内的土地使用权和全部被拆除的房屋进行一次性拆迁安置补偿，未约定甲方需提供给乙方10套配套商品房。除此之外，对2,685.06万元的发放方式、时间及搬迁期限、善后等约定均同安置补偿协议1。签约后，原告依约搬出原被拆迁房屋交由爱景公司拆除，爱景公司依约支付安置补偿费2,685.06万元。2009年12月9日，原告与爱景公司签订《虹口区北宝兴路XXX号地块配套商品房(期房)调拨使用单》，约定根据双方2009年12月8日签订的拆迁安置补偿协议将北宝兴路XXX号配套商品房地块三号房606室、706室、806室、906室、1505室、1605室、1705室、1805室、1905室、2005室调拨给原告使用。

2013年10月15日，鸿海公司与第三人签订建设项目协议，确定第三人为甲方、鸿海公司为乙方。根据上海市配套商品房建设的有关管理要求,乙方通过建设项目邀请招标,取得上海市虹口区北宝兴路XXX号就近安置动迁配套商品房地块建设项目开发经营权。乙方要配合上海爱景置业有限公司完成本地块内企事业单位及居民拆迁的拆迁补偿工作,以及北宝兴路XXX号地块另两块带拆地块的动迁安置工作。本项目接受政府指导价限制,配套商品房住宅单位面积销售价格均价不得高于14,000元/平方米。本项目的住宅销售接受政府指令,由虹口区政府定向供应给本地块、北宝兴路185地块另两块带拆地块,中标单位不得自行销售,多余房源由政府按二次定价原则实施回购。上海市配套商品房销(预)售须接受政府限价,根据招标文件规定和乙方的投标承诺,本项目住宅均价不高于14,000元/平方米。乙方须在甲方的统一安排下,与用房单位签订配套商品房定向供应协议,并向持用房单位开具供房单的动迁居民销(预)售。甲方同意乙方在本区注册并控股的项目公司,并以项目公司名义具体办理建设项目相关的报建手续,同时承担本协议规定的责任与义务,乙方与其项目公司之间承担连带法律责任,乙方项目公司对其履行本协议的行为承担连带保证责任。2018年3月22日懿蓝公司作为项目公司取得北宝兴路XXX号就近安置动迁配套商品房的产权证，诉争10套房屋总建筑面积为625.88平方米。原告与鸿海公司及懿蓝公司因未能就安置的10套房屋取得一致，故诉至法院。

另原告于2014年陆续与其处有常住户户口的部分居民签订了补充协议书，示双方曾于2010年5月15日签订了《集体宿舍搬迁安置协议》及《补充协议》,约定由原告向居民提供北宝兴路XXX号地块配套安置房(期房),并由原告将该房屋产权转让给居民。因配套安置房尚未动工,造成居民过渡居住困难,故原告会积极与该地块相关方协调,落实应该向居民补贴的过渡期房屋租金,期间自2013年5月16日起计算至居民取得配套安置房日止,补贴金额参照同地块过渡居民标准等内容。后原告通过借款的方式按2,000元/户/月的标准向部分居民支付了临时过渡费。

本院认为：本案的争议焦点为1、原告要求三被告交付10套安置房屋是否有充足的事实证据；2、如应交付，以何价格为准；3、原告要求三被告赔偿因在外过渡所产生的经济损失是否应获得支持。

就争议1，原告与爱景公司系拆迁双方，爱景公司拆除原告原房屋后理应给予安置补偿。本案中争议双方各提供一份安置补偿协议，双方虽都否认对方持有的安置补偿协议，但均未能提供证据证明该协议为伪造，因此在爱景公司缺席审判的情况下，本院对两份协议的真实性均予以确认；虽然两份安置补偿协议系同一天签订，但在安置方式和安置总价上存在差别，具体体现在安置补偿协议1比安置补偿协议2多出了10套配套商品房。为此原告提供了调拨使用单及记账单等材料，以证明补偿安置的连贯性。而该组证据确实能够反映爱景公司依该协议约定与原告另外签订了房屋调拨使用清单及支付了货币补偿款。再对照被告鸿海公司、懿蓝公司提供的动迁房清册，清册上标注在原告名下的10套房屋地址与调拨使用单上10套房屋地址一致，因此，综合上述情况，本院认为，安置补偿协议1对10套房屋的约定是真实的，包含了安置补偿协议2的内容，能够反映签约双方的真实意思表示，而且事后被告鸿海公司、懿蓝公司与原告协商的过程及在清册上盖章的行为，亦充分表明了两被告对于向原告交付10套房屋是认可的，仅是在价格上存有争议；既然安置补偿协议1是合法真实的，那么负有交付义务的当事人就应依约履行。爱景公司虽为安置补偿协议的签约方，但其并未实际建造房屋，所以无法交付房屋。根据建设项目协议，鸿海公司取得了配套商品房屋的开发经营权，依约承担了建设及供应房屋的责任。懿蓝公司则作为项目公司，实际又是10套房屋的权利人，所以向原告交付10套房屋的义务理应由懿蓝公司承担；根据建设项目协议规定，鸿海公司须在第三人的统一安排下，与用房单位签订配套商品房定向供应协议，并向持用房单位开具供房单的动迁居民销售。现本案各方并未签订定向供应协议，从各方陈述来看，鸿海公司从未与任何用房单位签订过定向供应协议，也无供应协议范本可供参考。本院认为所谓的定向供应协议，其目的是为了完成安置房屋，内容主要应是房屋的楼层、室号、价格等，对此原告现提供的证据中已有体现。况且现作为指导方的第三人态度不明，未积极行使其合同约定义务，而被告鸿海公司或懿蓝公司亦在价格上与原告存有争议。如仍坚持要求双方先行签订定向供应协议再交付房屋，一来给当事人造成诉累，二来也不利于安置补偿的及时完成，反而扩大各方当事人及在外过渡居民的损失。因此本院认为，不宜将此条款作为限制交付的前提条件，懿蓝公司作为产权人可直接向原告交付10套房屋，原告亦应将房屋用于安置居民，如在办理入户或产权登记时需要提供相关材料，鸿海公司及爱景公司应予配合。

就争议2，首先，安置补偿协议1对配套商品房价格已有明确，原告也已通过抵扣的方式完成支付，由于签约时房屋尚未建设，因此收取的名目为建房费，而且也约定了最终以实测面积和政府最终核定的房价结算；其次，建设项目协议明确住宅均价不高于14,000元/平方米，这一约定限于房屋类型，而未区分安置房屋的配受人是居民还是公司，原告主张按此价格结算其所受配的安置房屋房价亦是合理有据，这与安置补偿协议1中“最终甲方按房屋的实测面积和政府最终核定的房价按‘多退少补’的原则向乙方进行结算”的约定亦是一致的；第三，懿蓝公司与第三人盖章确认的清册上对价格的认定及备注内容事先并未经原告认可，而且备注上也明确最终价格以动迁协议为准，那么在安置补偿协议1对价格已有明确的情况下，懿蓝公司、鸿海公司再坚持以回购评估价为准缺乏依据，本院难以支持。同样，原告对于10套房屋总面积625.88平方米中超出582.1平方米的43.78平方米亦应按14,000元/平方米支付差价。

就争议3，爱景公司作为拆迁人有责任在协议约定的日期交付房屋以完成安置义务，现爱景公司未能依约履行义务，理应承担相应责任。虽然安置补偿协议1对超过期限交付房屋的违约责任或赔偿责任未作约定，但原告至今未拿到房屋确是事实，而且从原告提供的补充协议来看，10套房屋亦是其安置户内居民所用，居民至今仍过渡在外，势必产生一定的费用。参考原告提供的同基地被拆迁居民的期房订购协议，过渡费超过1,000元/月/户，根据沪价商[2002]010号《关于发布本市城市居住房屋拆迁补助费标准的通知》：超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原有基础上增发临时安置补助费，超过期限3个月以上的，增发100%，所以原告提出按2,000元/月/户的赔偿标准，从2013年5月16日开始起算暂至2018年6月15日亦在合理范围内，因此本院予以支持。被告鸿海公司、懿蓝公司强调原告为企业，不存在过渡。本院认为，虽然原告系企业，但该房屋却是用来安置户内居民，所以参照居民的临时安置补助费标准进行赔偿亦是合法有据。不过，根据建设项目协议，鸿海公司、懿蓝公司仅是配合爱景公司完成安置补偿工作，因此两被告对于房屋符合交付条件之前所产生的损失并无赔付的责任及义务。2018年3月22日懿蓝公司取得房地产权证，在房屋已具备交付条件的情况下，未及时向原告交付房屋存在不当，故其与鸿海公司对此后产生的损失应承担连带责任。考虑到办理交房需花费一定的时间，所以本院认为从2018年4月16日开始起算较为合理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告上海懿蓝实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海明光灯具有限公司交付上海市株洲路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室共计10套房屋。被告上海爱景置业有限公司、上海鸿海房地产发展有限公司协助办理；

二、原告上海明光灯具有限公司应于被告上海懿蓝实业有限公司交付上述房屋之日起十五日内向被告上海懿蓝实业有限公司支付房屋差价款人民币612,920元；

三、被告上海爱景置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告上海明光灯具有限公司人民币732,000元(从2013年5月16日计至2018年6月15日)。被告上海鸿海房地产发展有限公司、上海懿蓝实业有限公司对2018年4月16日计至2018年6月15日的赔偿款24,000元承担连带责任;

四、驳回原告上海明光灯具有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费人民币80元，由上海懿蓝实业有限公司负担。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。

审　判　长　　邱　莉

人民陪审员　　胡官友

人民陪审员　　范丽蓉

二〇一九年四月二十二日

书　记　员　　苏琬越

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。