上海新江桥建设发展有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院 民事判决书 （2020）沪0114民初13975号 原告：上海新江桥建设发展有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市罗顿律师事务所律师。 被告：***，男，1968年9月7日生，汉族，户籍地安徽省。 原告上海新江桥建设发展有限公司(以下称新江桥公司)与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。原告新江桥公司委托诉讼代理人***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新江桥公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币(以下币种同)773,000元；2、请求判令被告向原告支付违约金(以1,653,000元为基数，按每年15%计算，自2016年10月1日起计算至实际付清租金之日止)。事实与理由：2005年7月11日，被告和上海江桥城市建设投资有限公司签订《高潮农民中心村商业用房租赁合同》，租赁上海市嘉定区江桥镇高潮中心村XXX号楼(东侧)单号商业用房(以下称系争房屋)使用，租用期为20年。2013年6月1日，上海江桥城市建设投资有限公司(以下称江桥公司)与原、被告签订《高潮农民中心村商业用房租赁合同转让协议》。转让协议约定：《租赁合同》中江桥公司的权利义务转让给原告享有、承担。租赁合同仍继续履行，不再重签合同。2013年12月24日，原、被告签署《合同终止协议书》，约定《租赁合同》自协议签订之日起自动终止。被告尚欠原告房屋租赁费用165.3万元，在两年半时间内全部还清。2016年8月29日，被告仍欠租金77.3万元。原、被告双方签订《房屋租金还款协议》，约定被告从2016年7月1日起每季度还款10万元，直至还清。还款协议还约定，被告再发生逾期还款，原告可根据被告拖欠的租金165.3万元，以每年15%计算违约金。《还款协议》签订后至今，被告一直不付拖欠的租金。经多次催讨未果，故原告起诉来院。 被告***辩称，确认尚欠原告773,000元，但因被告目前经济困难，无力偿还，希望与原告协商分期付款。另原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月11日，江桥公司与***签订《高潮农民中心村商业用房租赁合同》(以下称涉案合同)，约定江桥公司将系争房屋出租给***，建筑面积为1051.6平方米，最长租用期为20年(自本协议生效之日起算)；第1-3年，年租金为383,834元，第4-8年，年租金为460,600元，第9年起至合同期满，年租金为575,751元，租金每半年计算一次，先付后用等。2013年6月1日，江桥公司(甲方)、新江桥公司(乙方)与***(丙方)签订《高潮农民中心村商业用房租赁合同转让协议》，约定甲、丙方签订的涉案合同中甲方的权利义务转让给乙方享有、承担，2013年5月31日前甲方享有的房屋租赁合同的债权、应承担的债务也一并转让给乙方享有、承担，房屋租赁合同权利义务转让后，甲方与丙方签订的房屋租赁合同内容仍继续履行，不再重签合同。同年12月24日，新江桥公司与***签订《合同终止协议书》，约定双方协商一致涉案合同自协议签订之日起自动终止，***尚欠房屋租赁费用165.3万元，按约定每季度支付不少于10万元，自本协议签订之日起，在两年半时间内全部还清。2016年8月29日，新江桥公司与***签订《房屋租金还款协议》，载明***仍结欠租金77.3万元，***应从2016年7月1日起每季度还款10万元，直至还清为止，若再发生逾期还款的，新江桥公司可根据***拖欠的租金165.3万元，以每年百分之十五计算违约金。2018年3月6日，双方签订《房屋租金还款承诺》，***承诺在两年内还清77.3万元欠款，且在2019年3月5日前至少还款30万元。2019年3月7日，双方再次签订《房屋租金还款承诺》，***承诺于2019年7月1日还款30万元，2020年3月5日还款47.3万元。后***仍未履行还款义务，新江桥公司经多次催讨未果，故起诉来院。 本院认为，新江桥公司与***签订的《合同终止协议书》及《房屋租金还款协议》均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，当属合法有效。按照协议约定，***应当向新江桥公司支付欠付的租金77.3万元，但***至今未给付该款，现新江桥公司起诉要求***支付租金77.3万元，于法有据，本院予以支持。关于违约金，新江桥公司主张的违约金虽然符合还款协议的约定，但考虑到如此计算将致违约金过高，且新江桥公司此后又与***另行达成还款协议，放宽了相应还款期限，故本院结合案件事实，兼顾公平原则，酌情调整违约金为80,000元，由***偿付新江桥公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告***应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新江桥建设发展有限公司房屋租金773,000元； 二、被告***应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海新江桥建设发展有限公司违约金80,000元； 三、原告上海新江桥建设发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费19,567.5元，减半收取9,783.75元，由被告***负担(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二〇年八月二十六日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。