某某、龙口市汇龙建筑工程公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省龙口市人民法院 民事判决书 (2022)鲁0681民初6749号 原告：***，男，1976年12月14日出生，汉族，住山东省龙口市（送达地址：龙口市东莱街道南山路龙门花园9号楼，***收）。 委托诉讼代理人：***，山东龙博律师事务所律师。 被告：龙口市汇龙建筑工程公司，住所地龙口市东莱街道闫家疃村（送达地址：烟台市莱山区观海路75号玉岱大厦7楼，***收）。统一社会信用代码：91370681169411702L。 法定代表人：***，任经理。 委托诉讼代理人：***，山东君孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东君孚律师事务所实习人员。 原告***与被告龙口市汇龙建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告龙口市汇龙建筑工程公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方房屋买卖合同(口头)无效；2.判令被告立即返还原告已付购楼款1916500元并支付利息（自2015年2月5日始至2019年8月19日止，按照同期贷款利率计算；自2019年8月20日始至款项给付之日，按LPR计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月9日，原被告达成口头房屋买卖协议，由原告购买被告开发建设的位于南山集团齐鲁医院西侧福满园A6号商铺，并交付定金100000元。截止至2015年2月4日，原告将全部房款1916500元交付给被告，然被告至今长达八、九年之久迟迟未按口头承诺与原告签订正式房屋买卖合同和办理房屋产权证书。后经原告查询得知，被告既无房地产开发资质，也无房产销售许可证书，其违法销售行为依法应予无效，致使原告的合同目的不能实现。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第（六）项规定未经登记领取权属证书的不准转让；第39条规定，转让房产时已经建成的，还应当持有房屋所有证书；民法典第597条关于无权处分效力的规定：“因出卖人未取得处分权，致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同，并请求出卖人承担违约责任。法律行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”现原告为维护自己的合法权益不受侵犯，望查明事实依法，判如所请。 被告龙口市汇龙建筑工程公司辩称：原告主张合同无效不应得到支持，也不应适用民法典597条关于无权处分的规定，无权处分的合同在没有法定的无效事由情形之下也是有效的。现房屋已经不属于法律行政法规禁止转让的标的物，原告所依据的城市房地产管理法的38、39条也不适用于本案，涉案房屋已经完成初始产权登记。另外，1、本案诉讼主体不适格。被告并非涉案商品房买卖合同的相对方，也未收取原告任何购房款，原告也无任何证据能证明被告为涉案合同的合同主体。原告共购买福满园商铺4栋，包含涉案商铺均是自案外人***处购买，其中3栋商铺原告已与***签订书面买卖合同。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百二十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条，应当驳回原告起诉。2、涉案合同有效。原告与***订立的口头房屋买卖合同，合法有效。***与烟台海基置业有限公司就养生谷医院西商铺工程签订《合作开发协议》，***负责商铺建设以及销售，也投入了开发资金，系有权销售，在不存在法定无效事由的情形下，应当认定合同有效。3、涉案房屋不存在违法销售情形。涉案房屋已依法取得预售许可证，原告亦是在预售有效期内订购的涉案房屋，预售完成后，也依法进行了竣工验收，已于龙口市国土资源局进行初始产权备案登记。涉案房屋之所以至今未签订书面买卖合同未办理产权证，因为双方并未约定签订书面合同、办理产权证的时间。原告购买了数栋商品房，考虑到后期再次对外销售，如果先登记原告为产权人，再转卖时过户登记将多产生税费，因此原告至今未要求***办理相关权证。只要原告同意协助，涉案合同也随时可以签订书面买卖合同，随时可以办理产权证。4、涉案合同已实际履行多年，也不具备解除的事由。涉案房屋自2013年交付给原告后，由原告用于经营，占有使用至今，原告已实现了房屋买卖合同的目的，涉案合同也不存在合同目的不能实现的理由，故涉案合同也无应解除之事由，应认定合同继续履行。 涉案福满园商铺均由***投资开发建设并销售，已售出大量房屋，房屋买卖关系均合法有效，本案系原告因近年房价回落而意图非法解除合同以获利，原告自***处购买的其他三栋房屋也因此存在原告拖欠支付购房款的情况，因此原告诉请无法律和事实依据，应依法驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告***主张其于2013年4月9日与被告达成购买位于养生谷医院西商业地块福满园A6号商铺的口头协议，同日，其向被告支付订金10万元，达成口头协议的当月，被告向其交付了涉案商铺，原告用于经营至今。 审理中，原告提交了涉案房屋的收据15张（包括上述定金收据）共计1916500元，其中两张收据共计239000元加盖了被告单位的财务专用章，其他加盖了被告法定代表人***的私人印章。原告陈述，原告从没有担心过涉案房屋不是被告的，希望被告出具盖章，被告陈述，原告付款给***时，希望有一个公司主体出具收款的材料，故被告仅在两张收据上加盖了财务章，但被告确实未收到任何款项，原告应提交银行转账记录，予以证明。 被告对上述事实不予认可，主张其并非涉案买卖合同的相对方，涉案合同系原告与被告法定代表人妻子***达成，购房款基本上支付至***的银行账户或者现金交付至***，款项亦未由被告实际收取。 审理中查明，2011年9月30日，***与烟台海基置业有限公司（以下简称海基置业公司）签订了《合作开发协议》，约定，***与海基置业公司合作开发养生谷医院西商业地块，海基置业公司提供该地块并负责办理相应的土地使用权出让手续，协助***办理该地块内商品房开发建设及销售有关的全部资金投入。***负责该地块内商品房开发建设及销售的相关手续及承担相关费用，负责进行该地块红线内的商品房投资建设和销售。以海基置业公司名义为该地块内商品房开发建设和销售等所产生的全部债务、责任等，均由***承担。同时约定，为确保合作项目的工程质量和海基置业公司的声誉，保证该地块内商品房开发建设和销售的顺利进行，双方一致同意：本合作项目以海基置业公司为商品房开发建设和销售主体，该地块内商品房开发建设和销售的相关手续办理在海基置业公司名下。以海基置业公司的名义办理该地块内商品房开发建设和销售所需的建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证和商品房预售许可证等相关证照及手续，因办理上述证照及手续而产生的所有费用及相关税金，均由***承担。合同还对双方之间的其他权利义务进行了约定。2012年10月24日，该合作开发项目取得了《商品房预售许可证》。2017年7月24日，该合作开发项目中的商品房取得了工程竣工验收备案表。涉案商铺位于该合作开发项目（南山齐鲁医院西邻福满园商铺A6）中。 审理中还查明，2017年3月28日，原告与***签订了《合同书》，同时购买***开发建设的该合作开发项目商铺三栋(南山齐鲁医院西邻福满园商铺C6、C7、C8)。 上述事实，有当事人的陈述，原告提交的购楼款收据；被告提交的***与海基置业公司签订的《合作开发协议书》、原告与***签订的购买涉案项目其他商铺的《合同书》、涉案项目的《商品房预售许可证》、《龙口市建设工程竣工验收备案表》等证据在卷佐证。 本院认为：本案的焦点问题是：1、被告是否系涉案商铺的出卖人2、如被告系涉案商铺的出卖人，其与原告订立的涉案商铺买卖合同的效力问题。 对于焦点问题1：本院认为，虽然原告未与涉案商品房买卖合同的相对方签订书面买卖合同，但根据《中华人民共和国民法典》第四百九十九条规定“......法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式，但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”，本案中，原告交付了购房款，涉案商铺的出卖方已经将涉案商铺交付给了原告实际占有使用，原告与涉案商铺出卖人之间的商铺买卖合同已经成立。被告虽然向原告出具了收款收据，但该收款收据并不能证明涉案的购房款一定由被告实际收取，并不能排除代开收据、指示收款等情形，原告仅以被告出具的2张盖有被告公章以及加盖***本人印章的收款收据，却又不愿提交银行转账记录等予以佐证，并不足以证明原告系与被告进行磋商并达成了涉案商铺买卖的合议，且被告对此亦不予认可，因此，原告主张其与被告之间存在涉案房屋的买卖合同，证据不足，本院不予采信。 对于焦点问题2，本院认为，即使原被告达成了购买涉案房屋的协议属实，亦因原告购买时，涉案开发项目已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，涉案商铺为“五证齐全”依法可以预售的房屋，故涉案合同标的物合法，原告亦自2013年4月份实际占有使用涉案商铺至今。2017年7月24日涉案房屋取得了工程竣工验收备案表，并首次登记在海基置业公司名下。原告提交的***与海基置业公司的合作开发协议书可以看出，涉案房屋虽然登记在海基置业公司名下，但***作为合作开发人具有销售涉案房屋的权利，即使原告与被告达成购买涉案房屋的协议真实，并不能排除被告系受***、海基置业公司的委托销售房屋，也不能排除被告系无权处分。我国法律并没有明文规定自然人、单位不可以接受房地产企业委托代理销售房地产，在***、海基置业公司与被告存在代理销售合同的情况下，原被告达成涉案房屋买卖合同系有效合同。在被告无权处分的情况下，依照当时施行的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有使用权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定以及《中华人民共和国民法典》第五百九十九条“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”，由此可见，即使被告系无权处分，亦不影响涉案商铺买卖合同的效力。 综上，原告提交的证据不足以证明其与被告之间存在涉案商铺的买卖合同法律关系，且即使被告系涉案商铺的出卖人，其与原告签订的涉案商铺的买卖合同亦不存在法定的导致合同无效的相关情形，原告主张该买卖合同无效无法律依据。原告主张其购买商铺的合同目的不能实现，亦是在合同有效的前提下，解除合同所要解决的问题，故原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 根据本案事实，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、原《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第四百六十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费22049元，减半收取11025元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省烟台市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二三年六月二十七日 书记员***