合肥市房地产经营公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省合肥市庐阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖0103民初14458号

原告：合肥市房地产经营公司，住所地安徽省合肥市颖上路城建大厦13楼。

法定代表人：万洪辉，董事长。

委托诉讼代理人：刘端良，安徽律维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王圆，安徽律维律师事务所实习律师。

被告：***，男，1963年10月5日出生，汉族，住安徽省合肥市。

委托诉讼代理人：王科（原告的女儿），住安徽省合肥市。

委托诉讼代理人：吴子云（原告的妻子），住安徽省合肥市。

原告合肥市房地产经营公司（以下简称房产经营公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。房产经营公司的委托诉讼代理人刘端良、王圆，***的委托诉讼代理人王科、吴子云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

房产经营公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月10日解除，并判决被告将位于双岗二期10号楼底层第3间18号92.56平方米房屋交还原告；2.判决被告将拖欠的房屋租金17985元（含租赁合同解除后未交还房屋的租金损失）支付给原告（租金损失暂计算至2020年8月31日，以后顺延计算至被告交还房屋之日），并向原告支付违约金4905元；3.被告承担本案诉讼费用。房产经营公司当庭变更诉讼请求如下：1.判令解除原被告之间的租赁关系，并判决被告将其承租的位于双岗二期10号楼底层第3间18号92.56平方米房屋交还给原告；2.判令被告将拖欠的房屋租金3270元支付给原告（租金暂计算至2020年11月30日，以后顺延计算至被告交还房屋之日），并向原告支付违约金4905元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年9月20日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于双岗二期10号楼底层第3间18号92.56平方米房屋出租给被告用于商业，租期自2019年10月1日起至2020年9月30日止，年租金19620元，交租方式为每3个月支付一次，先支付后使用；如不按约定支付租金达30日，原告有权解除合同收回房屋；如被告违约，应向原告支付违约金4905元等。该合同签订并生效后，原告按约将房屋交付给被告使用，可被告却一直未向原告缴纳房屋租金，原告多次催要，并委托律师出具了《律师函》，通知被告收到《律师函》后5日内解除租赁合同，被告均置之不理。在本案诉前调解阶段，原告经核实，发现被告将房租交至2020年9月30日。至今被告一直在继续使用该租赁房屋，却没有与原告继续签订租赁合同，也没有继续向原告缴纳租金。

***辩称，一、原告要求解除与被告之间的租赁关系，将房屋交还给原告，对此，被告不予认可。2020年3月16日，原告与被告签订了《新冠肺炎疫情期间租金减免事宜补充协议》，原告给予被告减免2020年2月1日至2020年4月30日三个月的租金，被告于2020年8月26日向原告缴纳了租金9810元，该租金实为2020年1月、5-9月租金。原告收取租金，双方租赁合同仍在履行。二、原告与被告的租赁合同持续有二十多年时间，在此期间一直秉持着对原告的信任。2019年9月，原告公司的收租人员通知要签订三年租期的合同。被告于2019年9月19日去新虹物业参加会议签订合同，被告与新虹物业协商，签订好合同后由新虹物业带到原告处盖章。被告将合同带回家查看。2019年10月8日去签订合同，当时签署的合同期限为三年，同时被告提出曾经安装水、电表的费用和门、房屋漏水维修资金如何结算的问题，新虹物业党支书记告知被告还在续租，并且承认该费用，相应情况会议记录上有记载。双方将合同签订后，由新虹物业将合同和会议记录带到原告处盖章。2019年12月5日，被告向原告收租人员催要合同和交租发票，其于2019年12月26日答复合同与发票已准备好。被告于2019年12月27日将合同带回家后发现，合同内容被篡改，原告将原有的三年租期改成一年。被告发现后立即与原告收租人员联系，并于2019年12月30日到新虹物业核实情况，双方发生争执，被告被新虹物业人员辱骂并殴打，后由派出所处理，由新虹物业人员予以赔偿。原告篡改合同，被告签订的租赁合同期限为三年，现合同达不到解除的条件。三、原告要求被告支付拖欠租金及违约金，无事实和法律依据。被告于2019年11月21日向原告缴纳租金4905元，于2020年8月26日向原告缴纳租金9810元，被告并未拖欠租金，更无须支付违约金。双方租赁关系长达20多年，一直采取的都是先用后付的租金支付方式，且按照原告收租人员的要求支付租金，原告从未催要过租金，被告并未故意拖欠不交租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定的事实如下：房产经营公司（出租方）与***（承租方）就案涉房屋存在长期租赁关系，双方于2019年9月20日续签《房屋租赁合同》一份，约定房屋坐落于合肥市××期××号楼××层××号，建筑面积为92.56平方米，租赁用途为商业，租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日；履约保证金为1000元，年租金为19620元，每3个月支付一次，先付后用，每期租金应在下一个使用期开始7日前支付；承租方不支付或不按约支付租金达30日的，出租方有权解除合同，承租方需支付违约金4905元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。续签合同前，***曾与房产经营公司的下属子公司协商续签三年租赁合同，但最终房产经营公司仅同意签订一年期租赁合同。

双方长期租赁过程中，***一直采取先用后付的方式支付租金，房产经营公司未提出异议，续租后，***仍采取该种方式支付租金至2019年12月31日。2020年2月起，***的经营受到新冠肺炎疫情影响，其与房产经营公司于2020年3月16日达成《新冠肺炎疫情期间租金减免事宜补充协议》，约定房产经营公司给予2020年2月1日至2020年4月30日期间免租的优惠。2020年8月26日，***支付了2020年1月以及5月至9月期间的租金共计9810元。

合同到期后，***仍在继续使用案涉房屋。房产经营公司要求解除双方之间的租赁关系，收回房屋，重新招租。

以上事实，有房产经营公司提交的营业执照、身份证、房产证、房屋租赁合同、文件、律师函及快递单、发票，***提交的房屋租赁合同、补充协议书、租金发票、录音资料、微信截图，以及当事人庭审陈述予以证实。

本院认为，房产经营公司与***之间的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。***辩称该合同由房产经营公司进行了篡改，但其持有的租赁合同与房产经营公司提供的合同一致，均约定租期为一年，即便双方曾口头协商租期三年，也应以最终书面合同为准，对该抗辩意见，本院不予采信。合同约定的租期已经届满，合同期内***不存在拖欠租金的情形，虽然付款时间与合同约定不一致，但该付款方式系双方长期形成的合作方式，房产经营公司对此并未提出过异议，房产经营公司以***逾期支付租金为由要求支付违约金，本院不予支持。但双方合同约定的租赁期限已经届满，且房产经营公司明确提出了返还房屋的要求，故对于房产经营公司要求解除双方租赁合同关系、返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。***仍继续使用案涉房屋，除应当返还房屋外，还应按照合同约定的租金标准支付2020年10月1日起至实际返还房屋止的租金，扣除***已支付的押金1000元，***还应支付房产经营公司截至2020年11月30日的租金为2270元，之后按照每月1635元的标准支付至实际返还房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除原告合肥市房地产经营公司和被告***之间的房屋租赁合同关系；

二、被告***于本判决生效之日起十五日内返还原告合肥市房地产经营公司位于合肥市××期××号楼××层××号建筑面积为92.56平方米的房屋；

三、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市房地产经营公司租金2270元（暂算至2020年11月30日，之后按照每月1635元的标准支付至实际返还房屋之日止）；

四、驳回原告合肥市房地产经营公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理减半收取为726元，由原告合肥市房地产经营公司负担226元，被告***负担500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　孔　静

二〇二〇年十二月二十九日

书记员　阮晓艳

附本案适用的法律条文：

1、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

2、《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。