某某、合肥市房地产经营公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省合肥市中级人民法院

民事判决书

（2019）皖01民终7659号

上诉人（原审被告）：***，男，1976年6月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。

委托诉讼代理人：**，安徽奥成律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：合肥市房地产经营公司，住所地安徽省合肥市中市区西陈小巷53号。

法定代表人：万洪辉，董事长。

委托诉讼代理人：***，安徽祖庭律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人合肥市房地产经营公司（以下简称房地产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初3487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回房地产经营公司的一审全部诉请或将本案发回重审。事实与理由：1.房地产经营公司不是本案适格主体。涉案房屋是***从包河物业公司承租而来，无论是2013年的租赁合同还是2014年的租赁合同，出租方均是包河物业公司。包河物业公司出租房屋时，并未向***出具任何授权书或其他文件表明其代表房地产经营公司。租赁合同的履行主体也是包河物业公司，房租系向包河物业公司缴纳，发票亦由包河物业公司开具。故***与房地产经营公司不存在租赁关系，房地产经营公司不是本案适格主体。（2017）皖0111民初8321号民事裁定书适用法律错误，*军晖已提出再审申请，本案应中止审理。一审法院以裁定书生效为由继续审理本案，程序有误。2.房屋租赁期尚未届满，房地产经营公司无权要求返还房屋。2013年合同约定第一期运营期限为五年，经营期限届满后，如***自愿进入第二期运营，按现有合同条款续签合同。该合同签订后，包河物业公司的时任法定代表人宋祖爱要求***将合同原件送交公司查验，后该合同被包河物业公司遗失。在此种情况下包河物业公司要求签订新的租赁合同，公司法定代表人***和副经理***都承诺如找到2013年合同，即使是复印件，都按原合同履行。无奈之下，***签订了第二份租赁合同。2016年12月中旬***找到2013年租赁合同的复印件，双方继续履行2013年租赁合同。一审对此未予查清，而认定双方签订第二份合同是对之前合同的变更，系认定事实错误。3.2014年合同租金上涨、租期缩短、续约条款变更，增加了***的义务，双方权利义务严重失衡。***不可能重新签订一份对自己极为不利的合同。***已按照第一份合同约定交纳房租至2021年8月，包河物业公司从未提出异议，也未退还租金，***占有房屋合法。4.***社区的表扬信和宋祖爱签字确认的情况说明均证明***于2013年年开始承租房屋，租赁期限十年，可以证明双方实际履行的是2013年8月12日租赁合同，租赁期限至2023年8月16日届满，因此合同并未到期。即便按照2014年的租赁合同，该合同第六条第九款也约定，经营期满后，如愿意进入第二周期运营，按市场当时、当地行情续约。因此，双方租赁期限也应于2020年4月30日届满。综上，请求二审法院判如所请。

房地产经营公司辩称，1.房地产经营公司是本案适格主体，已经有生效裁判文书予以确认。2.房地产经营公司委托包河物业公司与***于2013年8月12日签订了房屋租赁合同，于2014年5月1日重新签订了合同，两份合同租赁物一致，但对租金和租期进行了调整，重新签订的合同约定租期为2014年5月1日至2017年4月30日，现租期已经届满，房地产经营公司起诉解除合同并要求返还房屋符合法律规定。双方应按照2014年5月1日签订的合同履行各自义务。***按照已经失效的合同主张权利没有依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

房地产经营公司向一审法院起诉请求：1.判决解除房地产经营公司与***之间的房屋租赁关系；2.判令***将案涉房屋立即归还房地产经营公司；3.本案的诉讼费用由***全部承担。

一审法院认定事实：房地产经营公司系案涉房屋的所有权人，2012年2月16日，其出具授权委托书，委托包河物业公司对外出租案涉房屋。2013年8月12日，包河物业公司（甲方）与***（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥市马鞍山路118号建筑面积120㎡（包括院后一处15㎡左右房屋）的房屋出租给乙方经营使用，经营时限为五年，自2013年8月17日至2018年8月16日止，出租房屋租金6万元，每两年递增5%，乙方以现金方式在双方签字之日起将2013年8月17日至2013年11月17日的租金付清，以后每季度提前半个月支付，合同期满后甲方按现有合同条款续签合同，否则视为违约，并承担违约责任。合同签订后，***支付了租金，包河物业公司将案涉房屋交予***使用。

2014年5月1日，包河物业公司（甲方）与***（乙方）针对前述房屋又签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥市马鞍山路118号101建筑面积116㎡（马鞍山路转迎屏路118＃雨花公寓1楼）的房屋出租给乙方经营使用，租赁期限三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，第一年年租金为78000元，第二年开始年租金递增5%为81900元，第三年年租金为85990元。

2017年9月13日，包河物业公司向一审法院提起民事诉讼，主张***立即归还坐落于合肥市马鞍山路118号101（马鞍山路转迎屏路118＃雨花公寓1楼）房屋；***支付房租合计37622元（截止至起诉之日起预估，具体数额按照市场价格计算至归还房屋之日止）等，2018年11月30日，一审法院作出（2017）皖0111民初8321号民事裁定书，认为包河物业公司在签订案涉租赁合同时，系受房地产经营公司委托与***签订，案涉租赁合同效力直接约束房地产经营公司和***，包河物业公司与本案没有直接利害关系，其作为原告的诉讼主体不适格，裁定驳回包河物业公司的起诉。裁定书送达后，包河物业公司与***均未上诉，该裁定书已生效。2018年8月7日，***通过银行向包河物业公司转付198450元，转账单摘要栏备注：2018年8月至2021年8月房租。

一审庭审中，房地产经营公司陈述：截至本案起诉之前，***不欠付租金，之前租金存在一定拖欠，198450元正好抵消拖欠的租金。***则称：租金已按时支付了。

一审法院认为，房地产经营公司委托包河物业公司与***签订的两份《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。2013年8月12日签订的房屋租赁合同在履行过程中，双方协商一致，又重新于2014年5月1日签订了房屋租赁合同，后签订房屋租赁合同变更了前述合同中约定的租期、租金等实质性条款，双方应以该合同约定履行各自的义务。2017年4月30日租赁期限届满后，双方未再续签房屋租赁合同，根据法律规定，双方间形成了不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2017年9月13日，受托人包河物业公司向一审法院提起民事诉讼，主张***返还案涉租赁房屋，该主张应视为包河物业公司代房地产经营公司向***发出的解除不定期租赁合同的通知，该通知自***收到民事诉状之日不定期租赁合同关系解除，现房地产经营公司主张解除双方间的租赁关系，应予确认。不定期租赁合同关系解除后，**晖应腾出房屋，返还租赁物，根据法律规定及***的经营性质，酌定***搬迁期限为20天。***辩称其已缴纳租金至2021年8月，案涉房屋租赁期限未到，无事实基础和法律依据，不予采信。***关于房地产经营公司不是本案适格原告的辩称，与合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初8321号民事裁定书相悖，不予支持。

综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除合肥市房地产经营公司与***不定期租赁合同关系；二、**晖于判决生效后二十日内将位于合肥市马鞍山路118号101（马鞍山路转迎屏路118＃雨花公寓1楼）房屋腾退并返还给合肥市房地产经营公司。案件受理费100元，减半收取50元，由***负担。

二审中，**晖向本院提交加盖了包河物业公司公章的业务回单两份，用以证明2017年9月包河物业公司起诉后，***支付2017年11月至2018年8月房租55650元，2018年8月之后又一次性支付了2018年9月至2021年8月租金198450元。房地产经营公司质证对真实性无异议，包河物业公司确实收到上述两笔款项，但对证据的证明目的有异议，2017年9月包河物业公司曾起诉要求腾房并支付拖欠租金，上述款项系***未经同意私自转入包河物业公司账户，对*军晖自行备注的内容不认可。

本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。

本院认为，2017年9月包河物业公司曾向一审法院起诉要求***立即返还涉案房屋并支付拖欠租金，一审法院作出（2017）皖0111民初8321号民事裁定书，以包河物业公司与案件没有直接利害关系，不是适格原告为由裁定驳回起诉。该裁定书送达后，***并未提起上诉，应视为对该份裁定书的认可。***又在本案中提出与涉案租赁合同具有利害关系的主体应为包河物业公司，理由不能成立，该主张亦与生效的民事裁定书相悖，本院不予采信。

涉案两份《房屋租赁合同》对租赁期限作了不同约定，2013年8月12日租赁合同约定合同期为五年，自2013年8月17日至2018年8月16日，2014年5月1日租赁合同约定合同期限为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日。无论双方当事人实际履行的是哪一份合同，合同约定的租赁期限均已届满。根据法律规定，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，双方建立不定期租赁关系，但当事人可随时解除。房地产经营公司起诉要求***返还房屋，应视为已作出要求解除不定期租赁关系的意思表示。一审法院确认涉案不定期租赁合同关系解除并无不当，***应向产权人房地产经营公司返还涉案租赁物。即便按***所主张，双方实际履行的是2013年8月12日的租赁合同，依据该合同第六条第九款约定，乙方经营期满后，如愿意进入第二周期经营，按现有合同条款续签合同，因此，如若合同期满，***愿意续签合同，则出租人有义务按现有合同条款与***续签，如若出租人未能履行该续约义务，***仅能要求出租人承担违约责任，而不能得出合同期限即为十年的结论。因此，***上诉认为合同期限尚未届满，缺乏依据。

综上,***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一九年十月十日

法官***晶晶

书记员***

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。