银川第一市政房地产开发有限公司、某某1等合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区固原市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）宁04民终554号

上诉人（原审原告、反诉被告）：银川第一市政房地产开发有限公司。

法定代表人：高某。

委托诉讼代理人：李某，甘肃勇盛（静宁）律师事务所律师。代理权限为特别授权。

上诉人（原审被告、反诉原告）：**1，住宁夏固原市。

委托诉讼代理人：郭某，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被上诉人（原审第三人）：***，住宁夏海原县。

委托诉讼代理人：连某2，宁夏大光明律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被上诉人（原审第三人）：**2，住宁夏固原市。

被上诉人（原审第三人）：宁夏粮食建设工程有限公司。

法定代表人：柳某。

上诉人银川第一市政房地产开发有限公司（以下简称：银川市政公司）因与上诉人**1，被上诉人宁夏粮食建设工程有限公司（以下简称：宁夏粮食公司）、***、**2合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初4878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人银川市政公司的委托诉讼代理人李某、上诉人**1及其委托诉讼代理人郭某、被上诉人***的委托诉讼代理人连某2、被上诉人**2到庭参加诉讼。被上诉人宁夏粮食公司经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

银川市政公司上诉请求：l．撤销一审民事判决第一、二项，改判支持银川市政公司的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、***与**2因借款产生的债权债务在案涉房屋修建之前已经消灭，二人不存在与案涉房屋相关的借款，也不存在以房抵债的情形。连延军与**2之间曾经存在借款关系，一审庭审中连延军对此自认，并且也就借款关系及2007年开发绿源小区时就已经进行了抵顶清偿及购买机械等顶账的事实提供了确实充分的证据，双方的债权债务关系已经消灭。本案案涉房屋修建时，连延军未向**2实际借款，双方之间未产生实质的借款关系，一审庭审中，**2也对该事实予以自认。因此，本案并不存在以房屋顶抵借款的情形。二、***无权对外处分案涉房屋，***的处分行为构成无权处分。银川市政公司为案涉房屋的开发商，即为案涉房屋的初始所有权人。虽然连延军挂靠宁夏粮食公司，作为宁夏粮食公司第四分公司的负责人实际施工建设了优山美地小区l9、20、21号楼，但并不意味着其有权对外处分案涉房屋，其也不具备足以使购房人相信其有权出售优山美地小区19、20、2l号楼的权利外观，亦不构成表见代理。虽然2015年5月30日，银川市政公司曾与宁夏粮食公司签订《建设工程施工合同》，该合同第三部分专用条款第六条“合同价款与支付的26项，双方约定的工程款支付的方式和时间，本工程建设资金全部由乙方筹措，施工期间发包人不支付二程进度款，只是按月核对工程进度，待工程按约定竣工验收合格，且竣工验收资料全部提交城建部门后，双方进行工程造价结算；工程造价结算经发包人审定后，发包人以本次施工楼房及优山美地19号、20号、21号楼的商品房（房源由发包人提供），抵顶全部工程款，用以抵顶工程款的房源单价按发包人销售价格或市场价确定”对于银川市政公司与宁夏粮食公司就以抵顶房屋结算工程款的结算方式，前提为①工程竣工验收合格、②竣工验收资料全部提交城建部门、③双方进行工程造价结算，但因其他原因，优山美地2l号楼工程的竣工验收资料直至2021年8月才向城建部门提交并竣工验收备案。在案涉合同签订时，银川市政公司与宁夏粮食建设工程无法进行工程造价结算，自然也不存在以房屋抵顶工程款的问题。故连延军无权对外处分案涉房屋，其行为构成无权处分。连延军对于涉案房屋不具有处分权，即使***与**2之间存在借款关系，也应当以合法有效的形式进行清偿。本案以***作为宁夏粮食公司第四分公司的负责人实际施工建设的房产进行抵债没有事实基础。三、银川市政公司未收取**1涉案房屋价款且未出具房款收据，双方之间不存在买卖合同关系。一审庭审中，**1、**2均明确自认***与**2之间曾经存在借款关系，且银川市政公司未参与涉案房屋价款、面积等事项的协商及**1、**2未向银川市政公司支付案涉房屋价款的事实。银川市政公司仅向连延军出具了空白合同，自始至终就案涉房屋的处分事宜、抵顶事宜始终没有银川市政公司人员参与，银川市政公司与**1之间不存在商品房买卖的合意，该房屋买卖合同行为实属无效。四、一审法院认定银川市政公司与**1签订的《商品房买卖合同》中关于合同备案登记、房屋产权登记的内容有效无事实与法律依据。一审法院认定银川市政公司与**1签订的《商品房买卖合同》其余部分无效，意味着涉案《商品房买卖合同》约定的房屋价款、标的物、出卖方与买受方等合同主要条款均无效，合同备案登记、房屋产权登记仅属于合同附随义务，在合同主要条款均无效时要求银川市政公司履行登记备案、办理产权登记的合同义务便没有了履行义务的基础，一审法院判决结果明显前后矛盾，涉案合同主要内容无效时，有关备案登记的合同内容失去存在的合理前提，也应当是无效的。

**1辩称，银川市政公司在其上诉中称：“***与**2因借款产生的债权债务在案涉房屋修建之前已经消灭，并提供了所谓的确实充分的证据”属于虚假陈述。在案涉房屋施工之时，**2因与***经济纠纷已向原州区人民法院提起诉讼，案件受理后，法院进行了调解并作出了（2016）宁0402民初4922号民事调解书，由***向**2返还28万元房款。收到调解书调解结束后，***与其合作伙伴何志福一再要求**2将另四起案件撤诉，私下解决。于是2016年冬季的一天***、何志福叫**2在其开设的优山美地售楼部进行协商算账。当时依据法律规定算账后***欠**2380余万元，但***、何志福说都是老乡关系好，他们也比较拮据，让**2收本，并且何志福愿意在借条中签字作为共同借款人，于是**2就把多年的利减掉了，由***以及何志福打了200万元借条一份。书面约定以其二人开发的优山美地房屋抵顶，剩余的十来万以现金方式偿还。直到这时**2才同意到原州区人民法院对其余四起案件进行了撤诉处理，诉讼费***、何志福对**2进行了支付。（2016）宁0402民初4922号民事调解书以及其他四个案件的案件受理通知书**2在一审中也作为证据提交。后面一系列的手续从何而来。故市政公司上诉请求依法应当予以驳回。二、银川市政公司在其上诉书称：“***无权对外处分房屋构成无权处分”属于虚假陈述。案涉案件属于优山美地系列众多案件中的一件，在原州区人民法院调取的***、何志福涉嫌合同诈骗罪的固原公（经）传唤字【2019】10039号案卷中，有市政公司法定代表人高某、被上诉人在固原管理财务的主管人员喜淑萍，第三人***、何志福等人作出的供述，涉案优山美地小区19、20、21号楼是第三人***、何志福借用被上诉人资质出资开发的。二、首先高某向公安部门陈述：“我们开发公司每平米收取300元的开发利润，共计660万，还有前期工程基础建设的440万，共计1100万，***给我们把这1100万付清之后，按照合同还要承担税金等费用后房屋剩余利润全部就是他的。”其次，***向公安部门陈述：“我承建优山美地小区（19、20、21）三栋楼的总投资约5000万左右，我和何志福与银川第一市政房地产开发有限公司签订了合作开发合同书，优山美地三期项目（19、20、21）是我和何志福两个人合作建设的，建设资金我们各自筹集50％，工程结束之后利润按50％分成。在建设的过程中我们两个商议以后，通过银川第一市政房地产开发有限公司与小额贷款公司及私人签订购房合同给其顶账，筹钱我们两个一起筹集，我们筹集了4000多万。”又有何志福向公安部门陈述：“建设的所有资金由我和***两个人筹集，账务由马耀娟负责。我们自行筹集了有一千多万，从小额贷款公司筹集了三千多万，共计四千多万，四千多万是这样支出的，其中给银川第一市政房地产开发有限公司支付1100万合作利润钱，其余的钱用于工程建设和支付利息。”以上案卷事实可以看出，涉案三栋楼是第三人***以及何志福以个人之力一手投资并建成，其享有支配、处分等权利，因市政公司为名义开发人，故由市政公司对外签订买卖合同。该合作开发行为在被上诉人在原州区人民法院的其他同类案件以及上述固原公（经）传唤字【2019】10039号案卷中作为早已查明的事实。既然市政公司作为工程发包方，粮建公司以及***作为工程承包方，那按照工程承包合同关系市政公司应当支付工程款，粮建公司以及***应当领受工程款。但实际上承包施工单位在未领取工程款的前提下竟然向发包公司支付了一千一百万的挂靠费，以上事实足以证明市政公司与粮建公司属于合作开发关系。故涉案房屋由***以以房抵债的形式抵顶给**1以及其父亲**2属于有权处分，形成的《商品房买卖合同》属于有效合同。且涉案买卖合同备案。三、市政公司称未收取**1涉案房屋价款且未出具房款收据，其提供空白合同与授权委托书给***，市政公司与**1之间不存在买卖合同关系属于虚假陈述。市政公司该上诉书中的陈述与自己法人高某、经理喜淑萍在公安案卷中的陈述自相矛盾，请求驳回市政公司上诉请求，支持**1上诉请求。

***称，银川市政公司的上诉请求成立，请法庭予以支持，对于***与**1、**2之间的债权债务在一审中已经阐明，二审不予赘述。

**2称，除与**1的答辩意见一致外，补充一点：银川市政公司的上诉请求无事实及法律依据，请二审予以驳回。

**1上诉请求：1．撤销原审判决，改判驳回银川市政公司一审本诉诉请，支持**1一审反诉诉请；2．本案一、二审诉讼费用及公告费由银川市政公司承担。事实与理由：法院应当支持**1反诉请求，驳回银川市政公司本诉请求，但原审判决对于本案部分事实认定不清且偏向性严重，进而适用法律错误，导致下判失公，具体如下：一、原审判决第15页：“本院认为，因***欠有**2债务，经双方协商，***将固原市优山美地小区19-5号营业房抵顶给**2，该抵顶行为系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因优山美地小区19-5号营业房系***抵顶给、**2的房屋，而原告系房屋的开发商，在该房屋抵顶给第三人**2后，原被告签订了《商品房买卖合同》，据此，认定原告认可该房屋的抵顶。”认定错误。具体是：1．“原被告签订该合同的真实意思是原告将来协助被告办理房屋产权登记手续，双方之间并非房屋买卖合同关系。根据原被告的真实意思，合同中关于合同备案、房屋登记的内容合法有效，其余内容非双方真实意思而无效。”**1认为涉案《商品房买卖合同》不存在无效事由，系双方真实意思表示。首先，原审判决明显违背了民事诉讼法所规定的处分原则以及辩论原则。在银川市政公司的诉状中可以看出，银川市政公司认为涉案房屋买卖合同名为买卖实为抵押，故诉请人民法院以抵押为真实意思，买卖为虚假意思确认合同无效，**1以双方不存在抵押，***为有权处分等理由进行抗辩，故人民法院应对涉案合同是否属于抵押合同进行审查。但原审判决却以所谓的真实意思为银川市政公司协助**1办理房屋产权登记，**1要求银川市政公司协助办理房屋产权登记，买卖合同为虚假意思表示为由确认合同无效，该认定明显超出了人民法院的审查范围，违反处分原则以及辩论原则。（约束性）辩论原则规定：在审判活动中，法院的审判权行使范围受当事人辩论的约束，只有当事人提出并加以主张的事实，法院才能予以认定并作为法院裁判依据。但银川市政公司认为涉案买卖合同实为抵押，并未以法院发现的所谓的真实意思是协助办理房屋产权登记来处分自己的诉权，甚至双方当事人自己都不知道双方的真实意思表示是协助办理房屋产权登记，原审法院却超出原告庭审中主张的事实，也超出了被告抗辩的事实。2．办理房屋产权登记与购买房屋在法律中本身属于同一意思表示，原审法院认定为不同意思表示错误。依据民法典第二百零九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”不动产物权的设立本身在法律中采登记生效的法律规定，不签订房屋买卖合同根本无法办理房屋产权登记，登记行为是对合同全部内容的认可，办理房产证与签订商品房买卖合同的目的都是占有使用处分房屋，故两者不可能属于不同意思表示。3、无证据可以认定买卖合同之外的其他意思表示成立，一审法院认定买卖合同关系不是真实意思表示证据不足。银川市政公司明确是抵押。本案债权债务关系形成后，***为该房屋实际处分权人，虽以银川市政公司名义签订商品房买卖合同，但也又一次报银川市政公司审批后经过了银川市政公司同意及认可，由银川市政公司与**1签订《商品房买卖合同》进行以房抵债。涉案房屋交房居住五六年、补交面积差价，办理备案登记，未办理房屋产权证书是因为整个小区三期的三栋楼开发商都不办理房产证。二、原审判决对于以下公安卷宗涉及的本案关键事实遗漏未进行认定：***挂靠宁夏粮食公司进行施工，又借用银川市政公司的资质进行涉案三栋楼的开发建设与销售。1．在原州区人民法院调取的***、何志福涉嫌合同诈骗罪的固原公（经）传唤字【2019】10039号案卷中，可以看出涉案优山美地小区19、20、21号楼是***、何志福借用银川市政公司资质出资开发的。首先高某向公安部门陈述：“我们开发公司每平米收取300元的开发利润，共计660万，还有前期工程基础建设的440万，共计1100万，***给我们把这1100万付清之后，按照合同还要承担税金等费用后房屋剩余利润全部就是他的。”其次，***向公安部门陈述：“我承建优山美地小区（19、20、21）三栋楼的总投资约5000万左右，我和何志福与银川第一市政房地产开发有限公司签订了合作开发合同书，优山美地三期项目（19、20、21）是我和何志福两个人合作建设的，建设资金我们各自筹集50％，工程结束之后利润按50％分成。在建设的过程中我们两个商议以后，通过银川第一市政房地产开发有限公司与小额贷款公司及私人签订购房合同给其顶账，筹钱我们两个一起筹集，我们筹集了4000多万。”又有何志福向公安部门陈述：“建设的所有资金由我和***两个人筹集，账务由马耀娟负责。我们自行筹集了有一千多万，从小额贷款公司筹集了三千多万，共计四千多万，四千多万是这样支出的，其中给银川第一市政房地产开发有限公司支付1100万合作利润钱，其余的钱用于工程建设和支付利息。”以上案卷事实可以看出，涉案三栋楼是第三人***以及何志福以个人之力一手投资并建成，其享有支配、处分等权利，因银川市政公司为名义开发人，故由银川市政公司对外签订买卖合同。该挂靠行为在银川市政公司在原州区人民法院的其他同类案件以及上述固原公（经）传唤字【2019】10039号案卷中作为早已查明的事实。故涉案房屋由***以房抵债的形式抵顶给**1以及**1的父亲**2属于有权处分，形成的《商品房买卖合同》属于有效合同。三、涉案《商品房买卖合同》依法属于有效合同。最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条中规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”在最高人民法院发布的指导案例第72号中上述审判观点也得到了具体体现。其描述为：“民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。”本案中，第三人***与**2之间形成的以物抵债的变更法律关系性质在最高院的指导案例中都强调是合法的应当予以尊重、认可，本案中仍应贯彻合同自由原则。四、原审法院作出了与本院其他判决相矛盾的判决，在银川市政公司诉请确认合同无效的一系列类似于本案的诉讼案件中，原州区人民法院均认可与涉案《商品房买卖合同》类似的买卖合同关系合法有效，甚至其他人并未签订《商品房买卖合同》，由宁夏粮食公司出具了收据就进行交房居住，仅形成了事实买卖合同关系，均未签订书面合同且未到不动产管理部门进行备案，原州区人民法院也驳回了确认合同无效的诉请。五、**1的一审反诉请求应当依法予以支持。**1在与银川市政公司签订《商品房买卖合同》后，并由银川市政公司进行三次审核（公安案卷中喜淑萍笔录可体现）后由银川市政公司拿到房管局办理备案手续，该房屋自2017年交付**1居住以来，仅给**1及小区其他住户出具了购房收据，并未出具正规购房发票，也推脱不肯办理房产证的行为依法属于违约行为。原审法院首先对于涉案合同确认无效，对将收据更换购房发票的反诉请求予以驳回，又以**1仅提供涉案小区在2017年10月27日竣工验收的证据，并未提供竣工验收合格的证据为由驳回反诉要求办理房产证的诉请于法无据。**1认为依据合同约定，在房屋交付之日起的360日内应当由开发商为**1及小区其他住户办理房产证。又依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”可以看出本案中，涉案小区未办理房产证纯属银川市政公司及第三人***的原因，故由于出卖人的原因买受人不能取得不动产权属证书的，银川市政公司应当承担违约责任。因开发商的缘故不能办证的不利后果不能由居住人和买受人承担，故**1认为人民法院应当判决立即给**1出具发票并尽快办理房产证。综上，**1为维护自身合法权益，特向贵院依法提起上诉，敬请支持。

银川市政公司辩称，1．对**1上诉状事实与理由中原审法院认定错误的第一点予以认可；2．**1明确自认***以银川市政公司的名义签订合同，对于其称报银川市政公司审批后经过了银川市政公司同意及认可无事实依据且无证据相互佐证；3．公安的卷宗中以合同诈骗罪立案侦查的房屋属于一房多卖，与本案的案涉房屋无关联性；4．本案不存在以物抵债的事实和法律依据，***对涉案房屋不具有处分权。请求二审驳回**1的上诉请求。

***称，**1的上诉请求不能成立，请求依法驳回**1的上诉请求。

**2称其同意**1的上诉请求。

银川市政公司向一审法院起诉请求：1．确认银川市政公司与**1签订的《商品房买卖合同》（编号：宁字优山美地第2017020号）无效；2．本案诉讼费由**1承担。

**1向一审法院提出反诉请求：1．确认银川市政公司与**1签订的固原市××区营业房的买卖合同有效；2．银川市政公司为**1立即开具上述房产的购房发票，并立即到不动产登记部门办理房屋产权证书；3．反诉费由银川市政公司承担。

一审法院认定事实：2015年5月30日，银川市政公司与宁夏粮食建设工程有限公司签订了《建设工程施工合同》，将固原新区优山美地商住小区二期19号、20号、21号楼工程发包给宁夏粮食公司建设，***（宁夏粮食公司第四分公司的负责人）在该合同承包人的委托代理人处盖章、签字。《建设工程施工合同》第三部分专用条款第六条约定：本工程建设资金全部由乙方筹措，施工期间发包人不支付工程进度款，只是按月核对工程进度，待工程按约定竣工验收合格，且竣工验收资料全部提交城建部门后，双方进行工程造价结算；工程造价结算经发包人审定后，发包人以本次施工楼房即优山美地19号、20号、21号楼的商品房（房源由发包人提供），抵顶全部工程款，用于抵顶工程款的房源单价按发包人销售价格或市场价确定。”合同签订后，***挂靠宁夏粮食公司进行了工程施工。固原市优山美地商住小区19号、20号、21号楼工程于2017年10月27日进行了竣工验收。因***在2016年前欠**2债务，2016年11月16日，***与**2及何志福共同制作说明1份，其中载明：***、何伟借**2款200万元，计划于2016年11月30日前，支付130万元，并于2017年1月30日前支付10万元，剩余款项折抵优山美地二期住宅高层楼房，房由**2在三栋楼当中自由挑选。2016年11月17日，***和何志福（曾用名何伟）以宁夏粮食公司第四分公司名义出具顶房通知书，载明将固原市优山美地小区19-5号营业房等四套房屋抵顶给**1。2016年11月22日，原、**1就固原市优山美地小区19-5号营业房签订了《商品房买卖合同》，后办理了合同备案手续。该房屋已经交付给**2、**1。另查明：宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司于2019年9月6日注销。固原市优山美地商住小区19号楼工程曾于2017年10月27日进行过竣工验收。

一审法院认为，因***欠有**2债务，经双方协商，***将固原市优山美地小区19-5号营业房抵顶给**2，该抵顶行为系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因固原市优山美地小区19-5号营业房系第三人***抵顶给**2的房屋，而银川市政公司系该房屋的开发商，在该房屋抵顶给**2后，银川市政公司、**1签订了《商品房买卖合同》，据此，认定银川市政公司认可该房屋的抵顶，银川市政公司、**1签订该合同的真实意思是银川市政公司将来协助**1办理房屋产权登记手续，双方之间并非房屋买卖合同法律关系。根据银川市政公司、**1的真实意思，合同中关于合同备案、房屋登记的内容合法有效，其余内容因非双方真实意思而无效，故银川市政公司要求确认该合同无效的诉讼请求、**1要求确认合同有效的反诉请求均部分成立，予以部分支持。银川市政公司反诉要求**1开具购房发票并办理房屋产权证书，实际系要求**1协助银川市政公司办理固原市优山美地小区19-5号营业房的产权登记手续，因现无该房屋所在工程竣工验收合格的证据，故**1该反诉请求证据不足，不予支持。银川市政公司称涉案《商品房买卖合同》是其先在空白合同上盖章，后由***与**1签订，因未提交证据证明，故对该陈述不予采纳。***称**1、**2胁迫其将固原市优山美地小区19-5号营业房抵顶给第**2，因未提交证据证明，故对该陈述不予采纳。本案中，当事人订立抵房协议等在民法典施行前，本案的处理应当适用民法总则、合同法。综上所述，银川市政公司的诉讼请求部分成立，**1的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第五十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、银川市政公司与**1签订的《商品房买卖合同》（合同编号：宁字优山美地第2017020号）中关于合同备案登记、房屋产权登记的内容有效，其余部分无效；二、驳回银川市政公司的其他诉讼请求；三、驳回**1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由银川市政公司负担。案件反诉受理费100元、公告费600元，由**1负担。

二审中，银川市政公司未提交证据。**1提交固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初3607号民事判决书一份，证明：***与宁夏粮食公司之间为挂靠关系，并证明双方约定工程款的支付方式为发包人以涉案优山美地19、20、21号商品房抵顶全部工程款的事实及银川市政公司要求确认相同案件中的合同效力为无效合同最终被人民法院驳回的事实。**2提交八份民事判决书，证明：1．银川市政公司与宁夏粮食公司、***之间是合作开发关系，***与宁夏粮食公司之间为挂靠关系；2．涉案优山美地19、20、21号商品房都是宁夏粮食公司财务开具的购房收据，***作为宁夏粮食公司的负责人均在收据上签名，也在交房单据上签名；3．银川市政公司收取1100万元管理费外，其余房屋由***处分的事实。***未提交证据。对**1及**2提交的民事判决书的真实性、合法性本院予以确认。

二审经审理查明的事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。

本院认为，一、关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。***挂靠宁夏粮食公司××区、20号、21号楼进行了工程施工，而银川市政公司与宁夏粮食公司签订的《建设工程施工合同》第三部分专用条款第六条约定：“本工程建设资金全部由乙方筹措，施工期间发包人不支付工程进度款，只是按月核对工程进度，待工程按约定竣工验收合格，且竣工验收资料全部提交城建部门后，双方进行工程造价结算；工程造价结算经发包人审定后，发包人以本次施工楼房即优山美地19号、20号、21号楼的商品房（房源由发包人提供），抵顶全部工程款，用于抵顶工程款的房源单价按发包人销售价格或市场价确定。”本案中，因***欠有**2债务，经双方协商，***将案涉房屋抵顶给**2，该抵顶行为合法有效。后银川市政公司与**1签订了《商品房买卖合同》，该合同实际是对***抵顶**2债务的一种确认，案涉房屋交付**1后，一直由其居住使用至今，因此案涉《商品房买卖合同》合法有效。一审认定“合同中关于合同备案、房屋登记的内容合法有效，其余内容因非双方真实意思而无效”不当，本院二审予以纠正。

二、关于银川市政公司的上诉请求能否成立的问题。如前所述，银川市政公司与宁夏粮食公司签订的《建设工程施工合同》第三部分专用条款第六条作了约定，据此约定，银川市政公司以优山美地19号、20号、21号楼的商品房抵顶工程款符合合同约定，而本案中银川市政公司与**1签订了《商品房买卖合同》，合同中加盖了银川市政公司合同专用章，银川市政公司认为***无权对外处分案涉房屋，***的处分行为构成无权处分以及未收取**1涉案房屋价款且未出具房款收据，双方之间不存在买卖合同关系，从现有证据看银川市政公司的以上理由不能成立，应承担举证不能的法律后果。其向***出具空白商品房买卖合同，这相当于给予***在销售优山美地小区房屋事宜的无限授权。故银川市政公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。

三、关于**1上诉请求确认签订的案涉房屋买卖合同有效的诉请成立，本院予以支持。对其请求银川市政公司立即开具房产的购房发票，并立即到不动产登记部门办理房屋产权证书的诉请，本院认为，优山美地19号、20号、21号楼的商品房竣工交付住户使用至今，相关住户也陆续向原审法院提起诉讼，但相关判决并未确定办理房屋产权证书，为保持裁判的一致性，对**1该项上诉请求本院不予支持。

综上，银川市政公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，**1的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初4878号民事判决；

二、银川第一市政房地产开发有限公司与**1签订的《商品房买卖合同》（合同编号：宁字优山美地第2017020号）有效；

三、驳回银川第一市政房地产开发有限公司一审的诉讼请求；

四、驳回**1其他一审反诉请求。

一审案件受理费100元，由银川第一市政房地产开发有限公司负担。案件反诉受理费100元、公告费600元，由**1负担。二审案件受理费300元，由银川第一市政房地产开发有限公司负担100元，**1负担200元。二审公告费540元由银川第一市政房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　彤

审判员　苟改莉

审判员　刘秀萍

二〇二二年七月二十九日

书记员　虎红丽

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。