银川第一市政房地产开发有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）宁04民终1293号 上诉人（原审被告）：银川第一市政房地产开发有限公司。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：**，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：**，宁夏固原市人，住宁夏固原市。 原审第三人：宁夏粮食建设工程有限公司。 法定代表人：**，公司执行董事。 原审第三人：**，住宁夏中卫市海原县。 委托诉讼代理人：**，宁夏固原市人，住宁夏固原市。代理权限为特别授权。 上诉人银川第一市政房地产开发有限公司因与被上诉人**，原审第三人宁夏粮食建设工程有限公司、**房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初12341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人银川第一市政房地产开发有限公司的委托诉讼代理人**、被上诉人**到庭参加诉讼，原审第三人宁夏粮食建设工程有限公司、原审第三人**及其委托诉讼代理人**经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银川第一市政房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初l2341号民事判决，改判驳回被上诉人**的一审诉讼请求；2、本案一、二审受理费、由**承担。事实与理由：原审法院裁判说理中的部分认定错误，导致判决结果错误。原审判决认定“依据其（宁夏粮食建设工程有限公司）与被告银川第一市政房地产开发有限公司之间签订的合同约定，其对出售房屋一事知情”、“对原告要求被告办理商品房买卖合同备案的诉讼请求，被告银川第一市政房地产开发有限公司与第三人宁夏粮食建设工程有限公司就工程款支付方式进行了约定，该约定明确用优山美地小区19号、20号、21号楼顶抵工程款，且被告银川第一市政房地产开发有限公司作为开发人亦具有监管职责，其允许宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司开办售楼部对外出售房屋，故原告有理由相信宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司有权代表被告银川第一市政房地产开发有限公司出售房屋，并且20l9年9月28日被告银川第一市政房地产开发有限公司与原告、宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司对原告的购房款进行了确认，视为被告银川第一市政房地产开发有限公司对宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司出售涉案房屋的追认。”属认定错误，理由如下：一、上诉人对**、宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司出售房屋一事并不知情，上诉人从未允许宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司开办售楼部对外出售房屋。2015年5月30日上诉人曾与宁夏粮食建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，该合同第三部分专用条款第六条“合同价款与支付的26项：双方约定的工程款支付的方式和时间，本工程建设资金全部由乙方筹措，施工期间发包人不支付工程进度款，只是按月核对工程进度，待工程按约定竣工验收合格，且竣工验收资料全部提交城建部门后，双方进行工程造价结算；工程造价结算经发包人审定后，发包人以本次施工楼房及优山美地19号、20号、21号楼的商品房（房源由发包人提供），抵顶全部工程款，用以抵顶工程款的房源单价按发包人销售价格或市场价确定”对于上诉人与宁夏粮食建设工程有限公司就以抵顶房屋结算工程款的结算方式，前提为①工程竣工验收合格、②竣工验收资料全部提交城建部门、③双方进行工程造价结算，但因其他原因，优山美地19号楼工程的竣工验收资料至今未能向城建部门提交，案涉工程尚未整体完成竣工验收，市政公司与粮建公司以房抵顶工程款的结算方式尚未成就，无法进行工程款结算，自然也不存在以房屋抵顶工程款的问题。故**作为挂靠宁夏粮食建设工程有限公司的实际施工人即便真正处分了案涉房屋，该处分行为也构成无权处分。依照上述，宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司、**作为施工方，在不满足以房抵顶全部工程款的情况下，其不具备对外出售案涉房屋的权利。上诉人公司从未允许宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司开办售楼部对外出售房屋，在宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司私自设立售楼部对外出售房屋时，上诉人公司多次向其发送通知书对该行为进行制止。一审法院的认定也无证据支持。二、上诉人与宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司对被上诉人持有的《收款收据》的确认，不代表上诉人对宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司出售涉案房屋的追认，并且上诉人也未收到被上诉人交纳的任何购房款。该书面确认单只是载明了被上诉人持有的《收款收据》与宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司马耀娟提供的《收款收据》存根联一致，金额为323109元，并未明确载明上诉人公司收到购房款的等相关字样。并且，案涉房屋也不在固原市住房和城乡建设局作出《关于***反映85户购房户购买优山美地项目商品房不能按期备案事宜处理意见书》中需要办理备案的37户房源之中，正是由于案涉房屋之前的买卖事宜均无上诉人公司的参与，才至今未办理备案手续。综上所述，上诉人依法提起上诉，望支持上诉人上诉请求。 **辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉维持原判。 原审第三人**、宁夏粮食建设工程有限公司未到庭参加诉讼，也未作答辩。 **向一审法院起诉请求：1、请求依法判令原告与第三人宁夏粮食建设工程有限公司、**签订的固原市××区的《商品房买卖合同》有效；2、请求依法判令由被告银川市第一市政房地产开发有限公司为原告办理位于固原市××区房屋买卖合同的备案手续；3、由被告承担本案件受理费。 一审法院认定事实：宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司于2012年12月13日成立，第三人**为该公司的负责人，后该公司于2019年9月6日注销。2015年5月30日，被告银川第一市政房地产开发有限公司与第三人宁夏粮食建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定第三人宁夏粮食建设工程有限公司承建固原新区优山美地商住小区19#楼、20#楼、21#楼工程，工程结算及支付方式为“本工程建设资金全部由宁夏粮食建设工程有限公司自行筹措，工程造价决算经银川第一市政房地产开发有限公司审定后，银川第一市政房地产开发有限公司以优山美地小区19号、20号、21号楼的商品房抵顶全部工程款，用于抵顶工程款的房屋单价按银川第一市政房地产开发有限公司销售价格或市场价格确定”。合同签订后第三人**负责的宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司具体进行了施工。2017年7月26日，原告从宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司处购买了××区地下室，全额支付购房款323109元，宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司向原告出具收款收据，加盖其公司财务专用章，第三人**签字确认。2019年，宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司向原告交付了涉案房屋，房屋交付后原告装修居住使用至今。后原告及案外人***等85户购房人以购买优山美地项目的房屋无法签订《商品房买卖合同》及备案问题向固原市住房和城乡建设局进行反映。2019年6月14日，固原市住房和城乡建设局就反映问题进行核实，并于2019年6月17日召集被告、第三人宁夏粮食建设工程有限公司、宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司负责人及群众代表召开了专题协调会，同年9月27日该局作出《关于***反映85户购房户购买优山美地项目商品房不能按期备案事宜处理意见书》，该意见书对未备案的37套房源、已备案的48套房源分别作出了处理意见。2019年9月28日，经原告与被告银川第一市政房地产开发有限公司及宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司对原告付款情况进行确认，双方均认可原告持有的收款收据与宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司提供的收款收据存根联一致，金额为323109元。但原告的涉案房屋仍未办理备案手续，故原告提起诉讼。另，庭审后经一审法院在固原市住房服务中心查询，原告的涉案房屋未办理备案登记。 一审法院认为，原告与宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司达成的房屋买卖口头协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。协议达成后，原告向宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司全额支付了购房款，宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司向原告出具收款收据，后并向原告交付了涉案房屋，且原告装修居住使用至今。宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司系第三人宁夏粮食建设工程有限公司设立的领取营业执照的分支机构，现该分公司已于2019年9月6日注销，根据法律规定应当由第三人宁夏粮食建设工程有限公司承担相应的民事责任且宁夏粮食建设工程有限公司具体承建该工程，依据其与被告银川第一市政房地产开发有限公司之间签订的合同约定，其对出售房屋一事知情。第三人**为宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司的负责人，其在认筹书、收款收据上签字的行为系职务行为。故对原告要求确认其与第三人宁夏粮食建设工程有限公司的买卖合同有效的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告办理商品房买卖合同备案的诉讼请求，被告银川第一市政房地产开发有限公司与第三人宁夏粮食建设工程有限公司就工程款支付方式进行了约定，该约定明确用优山美地小区19号、20号、21号楼顶抵工程款，且被告银川第一市政房地产开发有限公司作为开发人亦具有监管职责，其允许宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司开办售楼部对外出售房屋，故原告有理由相信宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司有权代表被告银川第一市政房地产开发有限公司出售房屋，并且2019年9月28日被告银川第一市政房地产开发有限公司与原告、宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司对原告的购房款进行了确认，视为被告银川第一市政房地产开发有限公司对宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司出售涉案房屋的追认，因此，原告的该项诉讼请求，予以支持。第三人宁夏粮食建设工程有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃述称、举证、质证、抗辩等权利，一审法院依法缺席判决。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定，本案经一审法院审判委员会讨论决定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决：1、原告**与第三人宁夏粮食建设工程有限公司之间形成的固原市××区事实买卖合同合法有效；2、由被告银川第一市政房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告**办理位于固原市××区买卖合同备案登记；3、驳回原告**的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），公告费600元（原告已预交），均由被告银川第一市政房地产开发有限公司负担。 二审中各方当事人均未提交证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审双方争议的焦点问题包括：1．银川第一市政房地产开发有限公司主张**在本案中的行为属于无权处分行为能否成立？2．一审法院认定**有理由相信宁夏粮食建设工程有限公司有权代表银川第一市政房地产开发有限公司出售涉案房屋，银川第一市政房地产开发有限公司对宁夏粮食建设工程有限公司收取被上诉人购房款进行追认的事实是否准确？处理结果是否妥当？ 针对第一个争议焦点。本案中，根据**提供的在案证据能够证实，银川第一市政房地产开发有限公司将涉案优山美地商住小区二期19号、20号、21号楼发包给宁夏粮食建设工程有限公司建设，宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司负责人**以工程承包方委托代理人的身份签订合同并实际承建了涉案建设工程。根据涉案《建设工程施工合同》的约定，银川第一市政房地产开发有限公司以上述三栋建设工程的商品房顶抵全部工程款。后宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司开办售楼部对外开始出售涉案房屋。银川第一市政房地产开发有限公司虽上诉主张在宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司对外出售涉案房屋时，多次向该分公司发送通知书对该行为进行制止，但对事实主张未提供任何证据予以支持，应由银川第一市政房地产开发有限公司承担举证不能的法律后果，即一审法院认定银川第一市政房地产开发有限公司允许宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司开办售楼部对外出售房屋符合本案客观事实。银川第一市政房地产开发有限公司同时上诉主张其公司与宁夏粮食建设工程有限公司未对涉案工程进行结算，**无权处分涉案房屋。宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司在本案中出售涉案房屋的行为是基于合同中商品房抵顶工程款的约定内容，工程结算与否并不影响宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司对外出售涉案房屋的行为效力，且该分公司负责人**的行为在本案中属于履行职务，故银川第一市政房地产开发有限公司的该项上诉主张无事实和法律依据，依法不能成立。 针对第二个争议焦点。根据一审法院查明的事实，宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司开办售楼部对外出售涉案房屋过程中，**向该分公司支付购房款购买涉案房屋，该分公司亦向**出具了房款收款收据并交付了涉案房屋，后银川第一市政房地产开发有限公司工作人员***对**支付的购房款数额进行了确认，一审法院据此认定应视为银川第一市政房地产开发有限公司对宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司向**出售涉案房屋的追认并无不当。基于前述内容，因银川第一市政房地产开发有限公司允许宁夏粮食建设工程有限公司第四分公司对外出售房屋并对已收取**的购房款进行追认，故一审法院认定**有理由相信宁夏粮食建设工程有限公司有权代表银川第一市政房地产开发有限公司出售涉案房屋符合本案客观事实。同时，在银川第一市政房地产开发有限公司认可已对涉案21号楼其他房屋办理过合同备案登记手续的情形下，判决由作为涉案房屋开发商的银川第一市政房地产开发有限公司协助**办理涉案房屋买卖合同的备案手续处理结果妥当，应予以确认。 关于一审判决判项是否正确的问题。一审判决主文第一项“原告**与第三人宁夏粮食建设工程有限公司之间形成的固原市××区事实买卖合同合法有效”将案涉房屋房号错写，虽然其后以裁定书进行了补正，但补正裁定不能补正判决的判项内容，二审对此予以纠正；其第三项“驳回原告**的其他诉讼请求”不当，本院予以撤销。 综上，上诉人银川第一市政房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，但部分判项不当，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第（二）**规定，判决如下： 1、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初12341号民事判决第二项，即“由被告银川第一市政房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告**办理位于固原市××区买卖合同备案登记”； 2、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初12341号民事判决第三项，即“驳回原告**的其他诉讼请求”； 3、变更宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初12341号民事判决第一项为**与宁夏粮食建设工程有限公司之间的固原市××区买卖合同合法有效。 一审案件受理费100元，公告费600元、二审案件受理费100元，公告费600元，均由银川第一市政房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　王　彤 审判员　*** 审判员　*** 二〇二二年十二月五日 书记员　于　帆 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。