锡林郭勒盟白音锡勒牧场与高鹏租赁合同纠纷一审民事判决书

锡林浩特市人民法院

民事判决书

（2014）锡白民初字第119号

原告（反诉被告）:锡林郭勒盟白音锡勒牧场，住所地锡林浩特市。

委托代理人:***，系锡林浩特市白音锡勒牧场法律顾问。

法定代表人:田聪君，职务场长。

被告:（反诉原告）**,男,1970年2月21日出生,汉族、个体工商户，现住锡林浩特市。

委托代理人:***，内蒙古睿骐律师事务所律师。

原告（反诉被告）锡林郭勒盟白音锡勒牧场（简称牧场）与被告（反诉原告）**租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锡林郭勒盟白音锡勒牧场的委托代理人***、被告**及其委托代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）牧场向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告的《蔬菜基地整体租赁合同》并判令被告**依约给付租赁费6、7两个月33，333.00元；2、给付拖欠的电费213.689.52元；3、本案诉讼费、保全费用等均由被告**负担。事实和理由：2013年4月20日原告牧场与被告**签订了一份《白音锡勒牧场蔬菜基地整体租赁合同》，约定原告牧场将自有的一处蔬菜基地租赁给被告**，双方约定租期为20年（始于2013年5月1日，止于2033年5月1日）每个日光温室年租金为4000元，租金每年一付，双方还明确约定在合同履行期间”乙方所发生的一切生产经营费用与甲方无关”。在合同履行期间被告高：鹏到现在为止尚拖欠租赁费33333元，另外原告替被告**垫付的电费213.68952元，以上费用原告多次提出与被告**结算然而遭到被告拒绝，在多次交往中被告也明确表示不再履行余下的租期。

被告（反诉原告）**辩称，原告牧场从合同签订之日开始，就没有按照合同履行，原告是将蔬菜基地整体出租给我，蔬菜基地内的原有种植户一直没有撤离，一直占有使用部分土地，在我制止时，菜农称锡林郭勒盟白音锡勒牧场的法定代表人在没有变更之前承诺为我们解决此事，后来换法定代表人后没有解决，所以原告牧场是违约方；我签订合同就没有使用基地，但签订合同却让我先予支付租金，说去打发原告原先拖欠的工人工资。而我根本没有拖欠原告租金，已提前支付，并超额支付，对于拖欠的电费，也没有和我们说过多少字；我从没向原告表示过不再承租，现原告已经变相将蔬菜基地整体占有使用，现基地实际使用人是原告牧场。

被告（反诉原告）**反诉称：请求1、判令反诉被告牧场给反诉原告**退回租赁费200000.00元、给付**日光温室换棚膜款60000.00元、支付蔬菜基地园区内修路款316400.00实际给付260900.00元、主管道维修费、修井费、维修电力主干线费用、电缆维修费用50885.00元、有机肥款63000.00元、并赔偿**蔬菜基地经营损失，每年损失为322120元，按租赁2年算为644240.00元。以上合款1279，025.00元。事实和理由：2013年4月20日反诉原告**与反诉被告牧场签订了一份《白音锡勒牧场蔬菜基地整体租赁合同》**租赁牧场的蔬菜基地一处，约定租期为20年，自2013年5月1日至2033年5月1日，年租赁费120000.00元，因日光温室棚模老化，使用寿命到期，需全部更换，由牧场出资，**负责更换，所需资金以每处大棚2000.00元的价格由**垫付,用租金抵扣,牧场因国家政策或自身原因,提前终止合同,除退回租金外,无条件赔偿给**造成的直接和间接损失,作价协商收购乙方生产过程中添加的建筑、机械、生产设备及其它设施。合同签订后牧场于2013年6月1日将蔬菜基地交付给**种植，但至今没有清理蔬菜基地园区内居住的人员。2013年5月28日**给付牧场租赁费20万元，2013年秋天，**给牧场30处日光温室换棚膜，按约定费用为60000.00元。在租赁期间，因蔬菜基地园区内土路翻浆不能行走车辆，无法运送肥料，无法运出蔬菜，**与牧场协商后**垫资修建了2.1公里砂石路，**接手蔬菜基地后，因园区内井、灌溉主管道、电力主干线、电缆等受到不同程度的损坏，不能正常使用，**均垫资维修，现园区内**存有的有机肥有1600余方，现牧场无正当理由起诉要求解除合同，根据合同约定牧场应当给**退回已收取的租金200000.00元的同时支付**更换日光温室棚膜款60000.00元，也应当给**支付修建砂石路款、维修园区内井、灌溉主管道、电力主干线、电缆等费用。因牧场解除合同，致使**经济损失严重，牧场应当给予赔偿。

原告（反诉被告）牧场针对被告**的反诉辩称，1、诉讼双方所签订的整体租赁合同意思表示真实，年租金订在20万元，按合同日期，被告已经使用1年零两个月；2、反诉原告要求给付**日光温室换棚膜款60000.00元，按**的说法既然没有使用过，换的什么棚膜、或者确实换过部分棚膜，但双方没有核对过，牧场库存的40捆棚膜现在已经没有了，是反诉原告**使用或取走了棚膜；在双方签订的合同中从来没有让反诉原告**修路，**修路没有征得反诉被告的同意，除反诉被告签字外，均不认可，对于主管道维修、修井费、维修电力主干线、电缆维修费在客观上是否发生我们不清楚，即便发生也应该按照合同的约定由**自行负责维修管护。合同第四条约定，关于有机肥，理应由**作为基地的承租方自行承担，合同当中对于乙方承担的是有约定的，所谓的有机肥现在是否存在，都不认可。

原告（反诉被告）牧场围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1、《白音锡勒牧场蔬菜基地整体租赁合同》一份，欲证明原、被告之前存在租赁合同关系，每个日光温室每年租金4000.00元；租赁物当中的设施产权归原告，其它相关设施由乙方自行负责维护看管。2、交纳电费通知单，欲证明本诉被告**从没有缴纳过电费。3、库存清单，证明清单中第三项棚膜40捆，价值104000元。被告对《白音锡勒牧场蔬菜基地整体租赁合同》认可，不认可交纳电费通知单及40捆棚膜，认为电费单应由供电部门出具，40捆棚膜未交到本诉被告的手中，本院认为，以上证据可证明双方签订了租赁合同后，**租赁牧场的蔬菜基地30个日光温室使用，每个日光温室每年租金为4000.00元，交纳电费通知单系白音锡勒供电所出具，故本院对以上证据予以采信。库存清单40捆棚膜系牧场单方出具，本诉被告**未签字确认收到过棚膜，故对原告牧场出具的库存清单欲证实的问题不予采信。

被告（反诉原告）**围绕诉讼请求依法提交的证据材料有：1、《白音锡勒牧场蔬菜基地整体租赁合同》一份，欲证明双方约定由高棚更换棚膜，所需资金由牧场承担。牧场提前终止合同退回租金，无条件赔偿给**所造成的直接及间接损失，作价协商收购**生产过程中添加的建筑、机械、生产设备及其它设施。2、2013年5月28日白音锡勒牧场工作人员**元预收**承包蔬菜园区的承包费20万元。欲证明**已履行了合同义务。超额先支付租金。原告对以上证据的真实性予以认可，对欲证明的的问题不认可，关联性不予认可。本院认为，合同对双方具有约束力，故本院对合同条款所约定内容的效力予以确认。3、*某分别于2013年10月5日、2013年11月24日、2014年1月3日出具的收条3张。欲证明因蔬菜基地园区内土路翻浆车辆无法行走，**雇佣*某修路，支付费用260.900.00元。4、证人*某证言，欲证明**为修路已付*某26万余元，*某为**出具的收条属实。5、证人*某依法出庭作证，并当庭核实其所出具的收条。6、锡林浩特市人民法院委托北京市国宏信价格评估有限公司于2015年5月6日出具的国宏信（民）字2015第150217号价格评估结论书。欲证明30个大棚年纯收益332.120.00元、**维修蔬菜园区井、灌溉主管道、电力主干线、电缆的费用50.885.00元、**现存放在蔬菜园区的有机肥价格为63.000.00元。原告对以上证据的真实性不予认可，认为鉴定没有事实依据且程序违法，证人*某所出具的收条是从同一本信纸上撕下，不符合客观事实。本院认为，我院委托北京市国宏信价格评估有限公司作出的价格评估结论书系依据事实判断所作出的结论，本院对该评估结论书所证明的事实及证明效力予以认可。**诉称在白音锡勒牧场修建的2.1公里砂石路因鉴定机构无法作出鉴定，故由证人*某出庭证实为**修筑2.1公里的砂石路实花费260.900.00元，由于证人证言真实性的程度易受证人主观意识影响，不应单独作为认定案件事实的依据，*某的证言缺少其它证据辅以证实，我院无法认定该砂石路是否确系**所修建及修路所花的实际费用，故对**诉求白音锡勒牧场给付其260.900.00元的修砂石路所花款项不予支持。

本院认为，2013年4月20日，原告（反诉被告）牧场与被告（反诉原告）**签订《白音锡勒牧场蔬菜基地整体租赁合同》，约定”以整个（以现有网围栏为界限，其中包括所有可交付使用的日光温室以及蔬菜基地所有土地的使用权）为经营范围，进行整体经营，以园内日光温室大棚为租赁单位进行租赁，蔬菜基地占地约1000亩，地上日光温室104个，冷棚20个，租赁数量为30个，租期为二十年，自2013年5月1日起至2033年5月1日止，每个日光温室每年租金肆仟元整，租金每年一付，本合同项下蔬菜基地所有设施产权仍归甲方所有，其它相关设施（棚模、草帘、保温被、卷帘机、冷棚、水利设施及其它设施）由乙方自行负责维修管护，因日光温室棚膜老化，使用寿命到期，须全部更换，由甲方出资，乙方负责更换，所需资金以每个日光蔬菜大棚两千元的价格由乙方垫付，用租金抵扣，以保证乙方租期内的正常使用，甲方因国家政策或自身原因，提前终止合同，除退回租金外，无条件赔偿乙方所造成的直接及间接损失，作价协商收购乙方生产过程中添加的建筑、机械、生产设备及其它设施”被告（反诉原告）**于2013年5月28日一次性交付给原告（反诉被告）牧场承包蔬菜园区承包费20万元，2014年9月16日，牧场将**诉至锡林浩特市人民法院，请求解除双方签订的《白音锡勒牧场蔬菜基地整体租赁合同》。被告（反诉原告）**在租赁蔬菜基地其间，花费60000.00元更换日光温室棚膜，维修主管道费、维修电力主干线、维修电缆、修井等费用总计花费50885.00元、添加生产所需有机肥款63000.00元、**蔬菜基地30个大棚经营年损失为322120元，**在租用蔬菜基地期间，欠付白音锡勒供电所电费213689.52元，原告（反诉被告）牧场已代**将此电费交纳白音锡勒供电所。

本诉部分，双方当事人对签订《白音锡勒牧场蔬菜基地整体租赁合同》并已履行的事实均认可，对原告牧场要求解除合同的诉讼请求被告**也认可，本案第一个争议焦点为被告**是否欠付牧场租金。牧场对**欠付租金33333元未能举证，被告**出具了白音锡勒牧场工作人员**元预收**承包蔬菜园区承包费200000.00元的收条，可证明已超付牧场租金，故牧场应承担举证不能的法律后果。第二个争议焦点为**拖欠牧场的电费数额为213.689.52元，经查明被告**在使用蔬菜基地期间确未交纳过电费，牧场向本院出具了已向白音锡勒供电所的交纳电费通知单两张合款213.689.52元，可证实**欠付该笔电费未交纳，此电费由牧场代为垫付，故此笔213.689.52元的电费，**应予返还牧场。

反诉部分，一、关于被告（反诉原告）**反诉要求原告（反诉被告）牧场退回租赁费200000.00元及赔偿2年经营损失664240.00元和在生产过程中添加的生产所需有机肥款63000.00元，本院认为，现牧场提出解除合同，**也同意牧场的诉求解除合同，根据《合同法》第九十三条的规定，本院认可双方依约定解除合同，在合同的第四项第6条对牧场提前终止合同作出了明确的约定，应当严格依据合同执行，牧场应依合同第四项第6条约定退回**租金200000.00元，并无条件赔偿**的损失，作价协商收购**在生产过程中添加的建筑、机械、生产设备及其它设施，本案在2014年9月16日，原告（反诉被告）牧场将**诉至锡林浩特市人民法院，在此期间**失去了得以正常经营的基础，若合同可以正常履行，按照北京市国宏信价格评估有限公司出具的评估结论，30个大棚年纯收益为332.120.00元，**诉求牧场应赔偿30个大棚2年的经营损失664240.00元，本院认为，预期一年的损失系我国《合同法》所称的预期可得利益损失，对于合同解除后的损失赔偿，应依据我国《合同法》第九十七条关于合同解除的规定处理，故合同解除以后的预期可得利益不属于赔偿范围，故对于**诉求预期2年的损失，本院不予支持。本院依据评估结论合理认定牧场应无条件赔偿**30个大棚一年的损失332.120.00元。**生产过程中合理添加的生产所需的有机肥款63000.00元牧场亦应依约定给付**。

二、关于被告（反诉原告）**反诉要求原告（反诉被告）牧场给付**更换日光温室棚膜款60000.00元，因双方在合同的第四项第2条已约定”由牧场出资，由**负责更换，所需资金以每个日光蔬菜大棚两千元的价格由**垫付”故对该诉求，本院予以支持。

三、**诉求牧场给付维修主管道、修井费、维修电力主干线、电缆的费用50885.00元，因在合同的第四项第1条明确约定了”水利设施、电力设施”由**自行负责维修管护，故该50885.00元维修费用应由**自行负责，此项诉求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十三条、九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）**应给付原告（反诉被告）锡林郭勒盟白音锡勒牧场代其垫付的电费213.689.52元；原告（反诉被告）锡林郭勒盟白音锡勒牧场应给付被告（反诉原告）**日光温室棚膜款60000元、有机肥款63000元、退回租金200000元并赔偿30个大棚的损失332120元合款655120元；相抵后，锡林郭勒盟白音锡勒牧场应赔偿被告（反诉原告）**的损失441430.48元，于本判决生效之日起十日内给**；

二、驳回原告（反诉被告）锡林郭勒盟白音锡勒牧场的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）**的其他诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费本诉5005元，由锡林郭勒盟白音锡勒牧场承担658元，**承担4347元。反诉16312元（缓交），由锡林郭勒盟白音锡勒牧场承担918.72元。**承担15393.28元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。

审判长董盈利

审判员***

人民陪审员***

二〇一七年八月十七日

书记员***