锡林郭勒盟白音锡勒牧场与高鹏租赁合同纠纷二审民事判决书

内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）内25民终1643号

上诉人（原审原告、反诉被告）：锡林郭勒盟白音锡勒牧场，住所地内蒙古自治区锡林浩特市白音锡勒牧场。

法定代表人:田聪君，场长。

委托诉讼代理人:谢合鑫，顾问。

被上诉人（原审被告、反诉原告）:高鹏,男,汉族，1970年2月21日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林浩特市。

上诉人锡林郭勒盟白音锡勒牧场（以下简称白音牧场）因与被上诉人高鹏租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡白民初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，并于2017年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人白音牧场委托诉讼代理人谢合鑫，被上诉人高鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

白音牧场上诉请求：1、撤销锡林浩特市人民（2014）锡白民初字第119号民事判决，依法改判，支持白音牧场一审的诉讼请求；2、本案诉讼费用由高鹏负担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。该院判令白音牧场退还租金颇为滑稽，因涉案《租赁合同》是有偿的，且自白音牧场起诉时高鹏使用租赁物为一年半，依据双方确认的大棚56个，每个大棚租赁费4000元，年租金为24.4万元，扣除高鹏已经交纳的20万元尚有拖欠。另外，该院判决的所谓日光温室棚膜款、有机肥款、30个大棚的损失，均属无稽之谈。综上，恳请二审法院支持白音牧场的上诉请求。

高鹏辩称，双方签订合同时，白音牧场法人让其先垫付工人工资，故前期预付了租赁费20万元，实际年租金为12万元。另外，合同履行期间因更换法人代表，其不再同意继续出租，并不让往外拉东西，导致一次性投入七八十万无法经营结果，故该院判决正确。

白音牧场向一审法院请求：1、请求解除双方签订的《蔬菜基地整体租赁合同》，并判令高鹏依约给付6、7两个月租赁费33333元；2、判令高鹏给付拖欠的电费213689.52元；3、本案诉讼费、保全费用等均由高鹏负担。

高鹏向一审法院反诉请求：1、判令白音牧场退回高鹏租赁费20万元，并给付高鹏日光温室换棚膜款60000元、蔬菜基地园区内修路款31.64万元实际给付26.09万元，主管道维修费、修井费、维修电力主干线费用、电缆维修费用50885元，有机肥款63000元，以及赔偿蔬菜基地经营损失，每年损失为32.2120万元，按租赁期2年算为64.4240万元，以上合款127.9025万元。

一审法院认定的事实：白音牧场提交的证据经质证，该院对无争议的证据予以确认，就有争议证据认定如下：1、《白音锡勒牧场蔬菜基地整体租赁合同》一份，欲证明每个日光温室每年租金4000元；2、交纳电费通知单，欲证明高鹏未缴纳过电费；3、库存清单，欲证明清单中第三项棚膜40捆，价值10.4万元。高鹏认可《租赁合同》，但不认可交纳电费通知单及40捆棚膜，认为电费单应由供电部门出具，40捆棚膜未交到高鹏手中。该院认为，双方签订《租赁合同》后，高鹏租赁白音牧场的蔬菜基地30个日光温室使用，每个日光温室年租金为4000元，交纳电费通知单系白音锡勒供电所出具，对以上证据予以采信。库存清单40捆棚膜，系白音牧场单方出具，高鹏未签字确认收到过棚膜，对该清单不予采信。

高鹏向该院提交的证据：1、双方所签《租赁合同》，欲证明双方约定由高棚更换棚膜，所需资金由白音牧场承担。白音牧场提前终止合同退回租金，无条件赔偿给高鹏所造成的直接及间接损失，作价协商收购高鹏生产过程中添加的建筑、机械、生产设备及其它设施；2、2013年5月28日白音牧场预收高鹏承包费20万元。欲证明高鹏已履行了合同义务，超额先支付租金。以下证据白音牧场对真实性认可，对其欲证明的问题不认可。该院认为合同对双方具有约束力，对合同条款所约定内容的效力予以确认；3、宋某出具的收条3张，欲证明因蔬菜基地园区内土路翻浆车辆无法行走，高鹏雇佣宋某修路支付费用26.09万元；4、证人宋某证言，欲证明高鹏为修路已付宋某26万余元，宋某为高鹏出具的收条属实；5、证人宋某依法出庭作证，并当庭核实其所出具的收条；6、锡林浩特市人民法院委托北京市国宏信价格评估有限公司于2015年5月6日出具的国宏信（民）字2015第150217号价格评估结论书。欲证明30个大棚年纯收益33.2120元、高鹏维修蔬菜园区井、灌溉主管道、电力主干线、电缆的费用50885元、高鹏现存放在蔬菜园区的有机肥价格为63000元。白音牧场对以上证据的真实性不予认可，认为鉴定没有事实依据且程序违法，证人宋某所出具的收条是从同一本信纸上撕下，不符合客观事实。该院认为，北京市国宏信价格评估有限公司的价格评估结论书，系依据事实判断作出的结论，对该评估结论书所证明的事实及证明效力，予以认可。高鹏诉称在白音牧场修建的2.1公里砂石路，因鉴定机构无法作出鉴定，宋某证实的修筑2.1公里的砂石路实花费26.09万元，因其证言缺少其它证据辅以证实，该院对此费用不予支持。一审法院认为，白音牧场与高鹏签订的《白音锡勒牧场蔬菜基地整体租赁合同》，约定”以整个（以现有网围栏为界限，其中包括所有可交付使用的日光温室以及蔬菜基地所有土地的使用权）为经营范围，进行整体经营，以园内日光温室大棚为租赁单位进行租赁，蔬菜基地占地约1000亩，地上日光温室104个，冷棚20个，租赁数量为30个，租期为20年，自2013年5月1日起至2033年5月1日止，每个日光温室每年租金肆仟元整，租金每年一付，本合同项下蔬菜基地所有设施产权仍归白音牧场所有，其它相关设施（棚模、草帘、保温被、卷帘机、冷棚、水利设施及其它设施）由高鹏自行负责维修管护，因日光温室棚膜老化，使用寿命到期，须全部更换，由白音牧场出资，高鹏负责更换，所需资金以每个日光蔬菜大棚两千元的价格由乙方垫付，用租金抵扣，以保证高鹏租期内的正常使用，白音牧场因国家政策或自身原因，提前终止合同，除退回租金外，无条件赔偿高鹏所造成的直接及间接损失，作价协商收购高鹏生产过程中添加的建筑、机械、生产设备及其它设施”。高鹏于2013年5月28日一次性交付给白音牧场承包蔬菜园区承包费20万元。2014年9月16日，白音牧场将高鹏诉至锡林浩特市人民法院，请求解除双方签订的《租赁合同》。高鹏在租赁蔬菜基地期间花费60000元更换日光温室棚膜，维修主管道费、维修电力主干线、维修电缆、修井等费用总计花费50885元、添加生产所需有机肥款63000元、高鹏蔬菜基地30个大棚经营年损失为32.2120万元，高鹏在租用蔬菜基地期间欠付白音锡勒供电所电费213689.52元，白音牧场已代高鹏将此电费交纳白音锡勒供电所。

本诉部分，双方对《租赁合同》已履行的事实均认可，白音牧场要求解除合同的诉讼请求，高鹏也认可。本案，第一个争议焦点为高鹏是否欠付牧场租金。白音牧场对高鹏欠付租金33333元未能举证，高鹏出具了白音牧场预收承包费20万元收条可证明已超租金，故白音牧场应承担举证不能的法律后果；第二个争议焦点为高鹏拖欠白音牧场的电费213689.52元，经查明高鹏在使用蔬菜基地期间确未交纳过电费，白音牧场向该院出具了已向白音锡勒供电所的交纳电费通知单两张合款213689.52元，可证实高鹏欠付该笔电费未交纳，此电费由白音牧场代为垫付，故此笔213.689.52元的电费，高鹏应予返还牧场。

反诉部分，一、高鹏反诉要求白音牧场退回租赁费20万元及赔偿2年经营损失66.4240万元，与生产过程中添加的生产所需有机肥款63000元。该院认为，现白音牧场提出解除合同，高鹏也同意牧场的诉求解除合同，根据《合同法》第九十三条的规定，该院认可双方依约定解除合同，在合同的第四项第6条对白音牧场提前终止合同作出了明确的约定，应当严格依据合同执行，牧场应依合同第四项第6条约定退回高鹏租金20万元，并无条件赔偿高鹏的损失，作价协商收购高鹏在生产过程中添加的建筑、机械、生产设备及其它设施。本案，2014年9月16日白音牧场将高鹏诉至锡林浩特市人民法院，在此期间高鹏失去了得以正常经营的基础，若合同可以正常履行，按照北京市国宏信价格评估有限公司出具的评估结论，30个大棚年纯收益为33.2120万元，高鹏诉求白音牧场应赔偿30个大棚2年的经营损失66.4240万元。该院认为，预期一年的损失系我国《合同法》所称的预期可得利益损失，对于合同解除后的损失赔偿，应依据我国《合同法》第九十七条关于合同解除的规定处理，故合同解除以后的预期可得利益不属于赔偿范围，故对于高鹏诉求预期2年的损失，该院不予支持。该院依据评估结论合理认定白音牧场应无条件赔偿高鹏30个大棚一年的损失33.2120万元。高鹏生产过程中合理添加的生产所需的有机肥款63000元，白音牧场亦应依约定给付高鹏；二、高鹏要求白音牧场给付高鹏更换日光温室棚膜款60000元，因双方在合同的第四项第2条已约定”由白音牧场出资，由高鹏负责更换，所需资金以每个日光蔬菜大棚两千元的价格由高鹏垫付”故对该诉求，该院予以支持；三、高鹏诉求牧场给付维修主管道、修井费、维修电力主干线、电缆的费用50885元，因在合同的第四项第1条明确约定了”水利设施、电力设施”由高鹏自行负责维修管护，故该50885元维修费用应由高鹏自行负责，此项诉求该院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十三条、九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高鹏应给付原告（反诉被告）锡林郭勒盟白音锡勒牧场代其垫付的电费213.689.52元；原告（反诉被告）锡林郭勒盟白音锡勒牧场应给付被告（反诉原告）高鹏日光温室棚膜款60000元、有机肥款63000元、退回租金200000元，并赔偿30个大棚的损失33.2120万元，合款65.5120万元；相抵后，锡林郭勒盟白音锡勒牧场应赔偿被告（反诉原告）高鹏的损失441430.48元，于本判决生效之日起十日内给高鹏；二、驳回原告（反诉被告）锡林郭勒盟白音锡勒牧场的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）高鹏的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉5005元，由锡林郭勒盟白音锡勒牧场承担658元，高鹏承担4347元。反诉16312元（缓交），由锡林郭勒盟白音锡勒牧场承担918.72元，高鹏承担15393.28元。

二审中，当事人没有提交新的证据。但对双方争议的焦点，本院认定如下：1、白音牧场主张的欠付2014年6-7月租金33333元，与庭审查明情况不符。根据双方合同约定有偿使用租赁物为30个暖棚，无偿使用20个冷棚，白音牧场以50个大棚计算年租金20万元，并按月租金16666.67元，主张高鹏拖欠其次年2个月租金33333元，于法无据。事实上，高鹏签订合同时年预付租金20万元，除了年租金12万元外多预交了80000元；2、白音牧场诉求解除合同，高鹏庭审表示不要继续履行，故本案不存在一审法院认定的双方同意解除合同事实；3、2013年4月至2014年6月，高鹏经营租赁物期间并未产生收益，其自称为亏损经营状态。其后，高鹏未能及时交纳电费，并因拖欠工人工资导致双方矛盾发生，自白音牧场起诉后，高鹏于同年9月自行撤场。

本院认为，白音牧场与高鹏签订的《蔬菜基地整体租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。双方恪守诚信，依约履行各自应负的义务。

本案，双方诉争的焦点是，1、合同不能履行的原因与责任在那方，白音牧场诉求解除合同能否成立；2、白音牧场主张的欠付租金请求，是否有据可依；3、高鹏反诉请求的各项损失能否成立。

首先，关于合同解除问题。白音牧场以高鹏拖欠电费与租金，诉求解除双方合同关系。根据庭审查明的情况，该项主张缺乏事实与法律依据，涉案合同未约定另一方就此享有解除权。高鹏欠交电费事实存在，白音牧场以此与不足认定拖欠租金事实为由行使解除权，不构成法定解除事由，其该项诉求不能成立。一审法院以高鹏为避免白音牧场不具备合同解除情形，主动同意解除合同可能对其带来不利后果所作的含糊其辞答复，认定为双方依约解除合同，实属错误。鉴于，双方二审均有不再履行合同之本意，事实上继续履行合同已难以实现双方各自订立合同目的，依法予以解除。

其次，关于欠付租金问题。白音牧场主张高鹏欠付2014年6-7月租金33333元，依据庭审所查明的事实，不但租金计算依据错误，而且也无欠付次年前二个月租金事实。对此，本院不予支持。

第三，关于损失赔偿问题。1、”租金返还”。白音牧场在不具备约定与法定解除事由情形下，通过诉讼方式提前终止合同，违反了双方合同第四条第6项的约定，并造成了合同不能履行之后果，应当承担违约责任。白音牧场以租赁物为有偿使用，高鹏应当承担租期内租金之主张，因属其违约行为所致，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，由其自行承担该项损失。一审法院以此判决白音牧场返还高鹏交纳的租金20万元，有据可依，予以确认；2、”经营损失”。高鹏明知白音牧场不具备解除合同条件，又不能佐证期间被阻止了经营活动，合同履行中自身存在不及时清洁电费行为，并在白音牧场起诉后又采取消极措施自动放弃经营活动同属违约。由此，高鹏主张的二年经营损失66.4240万元，理由不成立，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条的规定，对此不予支持。一审法院以高鹏诉求2年损失为预期可得利益，不属赔偿范围不予支持，但却又以所谓”合理认定白音牧场应无条件赔偿高鹏30个大棚一年损失33.2120万元，属认定错误、超诉求判决，予以纠正；3、”棚膜与有机肥款”。根据双方合同约定内容，温室棚膜老化须全部更换费用由白音牧场承担的事实，以及委托书中载明的蔬菜基地园区内存有的有机肥与鉴定结论，高鹏对上述两项的投入仍具有使用价值，一审法院判决白音牧场承担该项费用正确，予以确认。庭审中，高鹏辩称的修路等费用问题，因其未上诉，视为对一审法院判决的服判，本院不作审理。

综述所述，白音牧场的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡白民初字第119号民事判决第二项、第三项；

二、上诉人锡林郭勒盟白音锡勒牧场与被上诉人高鹏签订的《蔬菜基地整体租赁合同》，予以解除；

三、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡白民初字第119号民事判决第一项为，被上诉人高鹏于本判决生效后十日内一次性给付上诉人锡林郭勒盟白音锡勒牧场代缴电费213689.52元。上诉人锡林郭勒盟白音锡勒牧场于本判决生效后十日内一次性给付被上诉人高鹏温室棚膜款60000元、有机肥款63000元、退回租金200000元，合款323000元；

四、驳回上诉人锡林郭勒盟白音锡勒牧场的其他诉讼请求；

五、驳回被上诉人高鹏的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一案件受理费本诉5005元，反诉16312元，二审案件受理费5005元，合款26322元，由上诉人锡林郭勒盟白音锡勒牧场负担50%即13161元，被上诉人高鹏负担50%即13161元。

本判决为终审判决。

审判长　　肖有才

审判员　　娜日苏

审判员　　程鹏皎

二〇一七年十一月二十四日

书记员　　陈墨颖