甘肃弘业建设工程集团有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

甘肃省兰州市城关区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）甘0102民初11662号

原告（反诉被告）：甘肃弘业建设工程集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路91号27层。

法定代表人：王静鸿，该公司董事长。

委托诉讼代理人田国平，甘肃致中律师事务所律师。

委托诉讼代理人张敬南，甘肃致中律师事务所律师。

被告（反诉原告）**，男，1986年1月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。

委托诉讼代理人傅智勇，甘肃圣方舟律师事务所律师。

原告甘肃弘业建设工程集团有限公司（以下简称：弘业公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，于2018年12月11日立案受理后，被告**提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理，原告弘业公司的委托诉讼代理人张敬南、被告**及其委托诉讼代理人傅智勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告弘业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同（合同编号：FWZL20180310）。2．依法判令被告向原告支付房租41425元（2018年10月26日至11月13日），物业费10640元（2018年7月至11月），电费7824.6元，电梯费3300元，解除合同违约金168000元，以上合计231189.6元。事实及理由：2018年3月10日原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告租用原告所有的位于兰州市城关区弘业大厦2层，面积560平方米的商铺用于经营使用，约定租期自2018年3月11日至2021年3月10日，每月租金70000元，每半年一支付。至2018年10月13日，被告应当缴纳第二个半年的租金时，被告未按期支付。原告向被告多次进行催要至2018年11月13日，被告突然向原告提出退租申请，明确表示不再继续租赁原告房屋，要求解除合同。原告于2018年11月16日收回房屋钥匙。至起诉前，原告多次与被告联系并送达通知函要求被告支付拖欠的租金及其他损失，但被告始终以各种理由拒绝支付。现被告违约单方面要求提前解除合同的行为势必会给原告造成巨大的经济损失。且原告有权依照双方签订的租赁合同主张相关的合法权益。故向法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。

被告**辩称，1．被告租赁原告的房屋用于经营网咖，但原告提供的房屋却不符合约定使用要求。原告擅自改建造成的出口不畅，直接导致被告网咖消防验收不能通过，且无法进行整改。被告不仅不能实现合法经营的合同目的，而且因信赖原告，积极投入大量金钱、精力准备网咖经营，造成了巨大损失。因此被告同意解除与原告的房屋租赁合同；2．原告提供的租赁房屋不能通过消费验收，使被告经营网咖的合同目的无法实现，构成根本违约。

被告**向本院提出反诉请求：1．请求判令原告退还被告租房押金100000元；2．请求判令原告承担被告装修损失160000元（房屋装修费50%），设备折旧损失200000元；3．请求判令原告返还被告租金210000元；4．请求判令原告赔偿被告因扣押网吧设备造成的损失100000元（从2018年11月12日至今）；5．请求判令原告支付被告违约金168000元（按年租金20%计算）。事实及理由：原告与被告于2018年3月10日签订房屋租赁合同，双方约定被告向原告租赁房屋，从事电竞经营，原告按每月70000元计收房屋租金。合同签订后，被告按约向原告支付了押金100000元，支付了半年房租420000元（从2018年3月11日至2018年10月25日）。被告花费约320000元对房屋进行了装修，花费900000元购买了经营网吧所需设备。就在被告申请办理营业手续的过程中，消防部门却通知被告房屋消防验收不合格，无法营业，主要原因是消防逃生通道不符合规定。由于导致消防验收无法通过的原因是房屋构造不合理，所以被告根本无法克服或整改。之后几月，被告多次找消防部门协调，找原告商量对策，均无法解决这一问题。这一变故使被告长期无法经营，所有的投入均血本无归。2018年10月22日，原告没有任何通知，就擅自将被告租赁的房屋强行断电。2018年11月13日，被告向原告发送了解除合同的通知，但原告却以二期房租没交为由，将房屋门锁强行更换，将被告的设备及器材全部私自搬离扣押，至今没有归还，给被告造成了巨大的财产损失。据此，向法院提起反诉，望判如所请。

原告弘业公司辩称，1．本案涉案房屋为现状租赁，被告在承租前多次到现场进行查看，对房屋的状况明确知晓；2．根据双方签订的房屋租赁合同第10条第8项的规定，被告不得以未办理消防手续为由，要求原告承担任何责任；3．原告收取被告的押金10万元，应当减去未交纳的租金、物业费、水电费及相关违约损失后予以返还，现被告仍应当支付原告20余万元，所以原告不应当返还押金；4．根据房屋租赁合同第7条第2项的约定，原告对被告的设备及装修不做任何补偿，所以被告要求的装修损失及设备折旧损失没有任何事实及法律依据；5．根据房屋租赁合同第7条第3项的约定，被告在返还房屋前搬走承租人的家具电器及正常移动的设备，否则视为承租人放弃，所以被告要求原告赔偿扣押设备损失没有事实及法律依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于本案原、被告中违约方究竟是哪一方的问题。原告作为出租方，应按照合同约定为被告提供符合约定的承租条件，但原告事前将案涉房屋进行改造，导致消防验收不合格，原告具有相应的过错责任。但被告作为承租方，亦未尽到合理的审慎义务，导致电竞馆无法经营，故其亦对损失承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定租期为三年，但被告中途向原告提交《退租申请》，构成违约，但造成被告违约的原因系案涉房屋不符合消防验收规定，故原、被告双方对该合同的违约均不承担违约责任。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年3月10日，弘业公司与**签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，弘业公司将位于兰州市城关区、面积为560平方米的房屋出租给**从事电竞馆经营使用，双方约定弘业公司于2018年3月11日前向**交付该房屋，房屋租赁期自2018年3月11日起至2021年3月10日止，期限三年，装修期45天，装修期内不收租金及物业费。该房屋每月租金为人民币70000元，租金从第三年起每年上浮6%。租金每半年交纳一次，必须在合同半年期开始执行之日前10天交纳。2018年3月10日交纳18万元租房定金，2018年3月16日前**向弘业公司支付2万元，上述两次付款均为租房定金，共20万元。剩余租金（半年）32万元于2018年4月14日前**向弘业公司一次性支付，定金10万元转为首次房租款；另外10万元定金转为租房押金。若**在合同约定期限内未将首次半年租金32万元交付弘业公司，则视为**违约，此合同作废，租房定金20万元不予退还（只针对**首次按时交纳房租）。第二次租金2018年10月13日前交纳，以后以此类推。但是，逾期10日内不交纳的，弘业公司有权单方解除合同收回房屋，并由**向弘业公司承担违约金及损失。合同签订后，**向弘业公司支付了10万元押金及半年（从2018年3月11日起至2018年10月25日止）的房租42万元，并对房屋进行了装修，弘业公司也为该房屋加装电梯外呼板。之后，因该房屋消防验收无法通过，使得**不能正常办理经营手续，故于2018年11月13日，向弘业公司递交《退租申请》，申请退租。弘业公司接到《退租申请》后，于2018年11月20日作出《通知函》，该《通知函》中载明“限你方于收到本通知函3日内向本公司全额支付拖欠的房租并按照合同约定承担至实际返还时的房屋占用费，拖欠物业管理方的所有费用及合同约定的由于你方违约解除合同给本公司造成的违约金损失”，弘业公司于2018年11月21日将《通知函》送达**，**在《通知函》上签字确认已收到。随后，**未向弘业公司支付拖欠物业管理方的费用，弘业公司诉至本院。

本院认为，关于原告主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，被告于2018年11月13日向原告递交了《退租申请》，表明不再承租该房屋，符合《中华人民共和国合同法》法定解除合同的规定，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。

关于原告主张房屋租金及物业费、电费、电梯费的问题。本案中，原告将房屋出租给被告作为电竞馆经营使用，租期自2018年3月11日起至2021年3月10日止，被告于2018年11月13日向弘业公司递交《退租申请》申请退租，但被告的房租交至2018年10月25日止，之后再未向原告交付租金，被告实际占用案涉房屋至2018年11月13日，并未将房屋交付给原告，故对于原告主张2018年10月26日至2018年11月13日期间的房屋租金41425元的诉讼请求，本院予以支持。另外，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，租赁期间，使用案涉房屋所产生水电费、物业费等由被告承担。原告向本院提交的2018年缴费通知单及收据表明，在被告承租案涉房屋期间，原告替被告交纳了2018年7月至11月的物业费9800元，但原告并未向本院提交相关证据证明其已替被告交纳电费7824.6元的事实，故对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求本院予以支持，对于支付电费的诉讼请求本院不予支持。其次，原告虽然向本院提交了《销售货物或者提供应税劳务、服务清单》、《客户电梯（扶梯）急需更换配件告知单》、增值税发票等证据来证明其于2018年8月21日应被告要求，为被告经营便利开通二楼电梯，并加装电梯外呼板，共花费3300元的事实，但因截止至原告起诉之日，原告为案涉房屋安装的电梯外护板客观存在，并未因被告解除合同而失去其使用价值，未给原告造成较大的损失，故对于原告请求被告支付电梯费的诉讼请求，本院不予支持。

关于被告要求原告退还租房押金100000元的反诉请求，被告向本院提交了一份2018年8月28日由被告出具的《收据》，表明原告收到被告支付的房租押金100000元，在被告向原告递交《退租申请》后，原告并未向被告退还该押金，故对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。

关于被告要求原告承担装修损失、设备折旧损失、因扣押网吧设备造成的损失的反诉请求，因被告在未明确所承租房屋是否符合经营条件的前提下，对房屋进行装修，并购置大量设备，且承租房屋长达一年之久，未能尽到应尽的审慎义务，且原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，因乙方中途要求解除本合同的，甲方对乙方的装修、设备、设施不做任何补偿。故其应对造成的损失承担相应的责任。而原告在被告向其递交《退租申请》之后，并未积极的配合原告搬离房屋内剩余物品，给被告造成了一定的损失，故本院酌情支持5000元。

关于违约金的问题。因原、被告双方均存在过错，故对于双方主张违约金的诉讼请求，本院均不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和合同法》第九十四条第二项的规定，判决如下：

一、解除原告甘肃弘业建设工程集团有限公司与被告**签订的合同编号为FWZL20180310的《房屋租赁合同》；

二、被告**向原告甘肃弘业建设工程集团有限公司支付房屋租金41425元、物业费10640元，合计52065元；

三、原告甘肃弘业建设工程集团有限公司向被告**退还押金100000元；

四、原告甘肃弘业建设工程集团有限公司向被告**支付设备损失5000元；

上述二、三、四项判决事项相互折抵后，原告甘肃弘业建设工程集团有限公司向被告**再给付款项52935元于本判决生效后十日内付清。

五、驳回原告甘肃弘业建设工程集团有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告**的其他反诉请求。

在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2384元由原告甘肃弘业建设工程集团有限公司负担1847元，被告**负担537元；反诉费6590元，由原告甘肃弘业建设工程集团有限公司负担738元，被告**负担5852元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

审 判 员　柴宗海

二〇一九年七月十七日

法官助理　张　琴

书 记 员　徐　萍