甘肃弘业建设工程集团有限公司、崔某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）甘01民终3505号

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：甘肃弘业建设工程集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路91号27层。

法定代表人：王静鸿，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张敬南，甘肃致中律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：崔某，男，1986年1月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。

委托诉讼代理人：傅智勇，甘肃圣方舟律师事务所律师。

上诉人甘肃弘业建设工程集团有限公司（以下简称弘业公司）因与被上诉人崔某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初11662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

弘业公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初11662号民事判决；2.依法改判支持弘业公司的全部诉讼请求，驳回崔某的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由崔某承担。事实和理由：第一，一审法院认定弘业公司事前将案涉房屋进行改造导致消防验收不合格，弘业公司具有过错这一认定存在明显错误。首先，崔某在租赁案涉房屋之前就已经对房屋的现状进行了多次的查看，弘业公司的出租行为也是对房屋的现状进行出租，在承租房屋前崔某对房屋的状况是明确知晓的。弘业公司在出租前也没有对房屋进行过改造，一审判决在没有任何证据的情况下就认定弘业公司改造后进行出租没有事实依据。其次，双方签订的租赁合同明确约定网咖经营所需审批手续均由崔某负责办理，如因无法办理相关手续导致无法经营责任由其自行承担，一审判决对双方约定只字不提，加重弘业公司单方义务；再次，崔某在一审期间始终主张是由于房屋结构问题无法办理消防验收手续从而致使其无法经营，但崔某在一审中仅提供一张所谓消防队的回执，该回执是由个人出具的，没有任何消防及相关单位的公章。一审判决在没有任何证据的前提下武断认定崔某退租的原因是由于所谓的消防手续有问题；第二，一审判决对加装电梯外呼板的认定也明显不符合客观事实。首先，加装二楼电梯外呼板是在崔某的要求下加装的，加装前崔某承诺其承担相关费用，且加装外呼板的服务不包含双方签订的租赁合同内。此外案涉租赁房屋为二楼，几乎不使用直行电梯，客观上也没有给弘业公司带来收益，不能因为外呼板没有丧失使用功能就让弘业公司承担相关责任；第三，一审判决认定弘业公司未积极配合崔某搬离屋内物品，给崔某造成了一定损失，要求弘业公司给予一定赔偿明显不当。崔某于2018年11月13日提交退租申请，弘业公司在收到后就积极与崔某沟通要求其尽快结清欠款，崔某置之不理。弘业公司于2018年11月21日向其送达通知函，再次要求其尽快返还房屋。并且在返还房屋前，案涉房屋的钥匙一直掌握在崔某手中，根本不存在所谓的弘业公司不配合一说。双方当事人签订的租赁合同中也约定了弘业公司对崔某的设施设备、装修不做任何补偿。崔某返还房屋前拒绝搬离的物品视为自行放弃，弘业公司也无需补偿。

崔某辩称，第一，一审判决认定弘业公司没有为崔某提供符合约定的承租条件，事前将案涉房屋进行改造，导致消防验收不合格，弘业公司具有相应过错责任事实清楚。首先，消防未通过验收已是客观事实。从崔某提交的消防部门出具的整改通知可以看出租赁房屋是因消防通道不符合要求而不能通过消防验收。其次，租赁房屋不能通过消防验收是弘业公司的原因所致。因弘业公司事前将案涉房屋进行了改造，将一个大房间隔成了两个铺面，两个铺面都只剩一个消防逃生通道，不符合经营网吧双出口的消防要求。这一问题崔某无法整改，弘业公司拒绝整改，故弘业公司应承担主要违约责任。再次，崔某在租赁房屋前虽查看了案涉房屋，但这并不等同于租赁房屋不符合承租条件的原因和责任归于承租人，交付符合合同承租条件的房屋是法律规定的出租方主要责任；第二，崔某网吧的用品是由弘业公司强行扣押，造成了崔某的损失，该损失应当由弘业公司承担。半年租期到期后，崔某一直积极与弘业公司协商要求搬走网吧的东西，但弘业公司以崔某欠缴房租为由阻止崔某搬离。崔某在2018年11月11日早上6点想趁弘业公司不注意将网吧电脑搬走，但还是遭到保安阻挠，并以偷东西为由报警，崔某在民警到来了解真相后才将搬出的电脑拿走。并且双方签订的租赁合同第七条第二款、第三款明确约定了，弘业公司对崔某的装修、设备、设施不做任何补偿前提是崔某违约致提前解除合同，但本案合同解除的原因是弘业公司根本违约，交付的房屋无法通过消防验收。故弘业公司应当赔偿因其违约给崔某造成的损失。综上，弘业公司的上诉理由及事实主张与实际大相径庭，请求二审法院驳回其上诉请求。

弘业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除弘业公司与崔某签订的房屋租赁合同（合同编号：FWZL20180310）。2.依法判令崔某向弘业公司支付房租41425元（2018年10月26日至11月13日），物业费10640元（2018年7月至11月），电费7824.6元，电梯费3300元，解除合同违约金168000元，以上合计231189.6元。

崔某向一审法院提出反诉请求：1.请求判令弘业公司退还崔某租房押金100000元；2.请求判令弘业公司承担崔某装修损失160000元（房屋装修费50%），设备折旧损失200000元；3.请求判令弘业公司返还崔某租金210000元；4.请求判令弘业公司赔偿崔某因扣押网吧设备造成的损失100000元（从2018年11月12日至今）；5.请求判令弘业公司支付崔某违约金168000元（按年租金20%计算）。

一审法院认定事实：2018年3月10日，弘业公司与崔某签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，弘业公司将位于兰州市城关区、面积为560平方米的房屋出租给崔某从事电竞馆经营使用，双方约定弘业公司于2018年3月11日前向崔某交付该房屋，房屋租赁期自2018年3月11日起至2021年3月10日止，期限三年，装修期45天，装修期内不收租金及物业费。该房屋每月租金为人民币70000元，租金从第三年起每年上浮6%。租金每半年交纳一次，必须在合同半年期开始执行之日前10天交纳。2018年3月10日交纳18万元租房定金，2018年3月16日前崔某向弘业公司支付2万元，上述两次付款均为租房定金，共20万元。剩余租金（半年）32万元于2018年4月14日前崔某向弘业公司一次性支付，定金10万元转为首次房租款；另外10万元定金转为租房押金。若崔某在合同约定期限内未将首次半年租金32万元交付弘业公司，则视为崔某违约，此合同作废，租房定金20万元不予退还（只针对崔某首次按时交纳房租）。第二次租金2018年10月13日前交纳，以后以此类推。但是，逾期10日内不交纳的，弘业公司有权单方解除合同收回房屋，并由崔某向弘业公司承担违约金及损失。合同签订后，崔某向弘业公司支付了10万元押金及半年（从2018年3月11日起至2018年10月25日止）的房租42万元，并对房屋进行了装修，弘业公司也为该房屋加装电梯外呼板。之后，因该房屋消防验收无法通过，使得崔某不能正常办理经营手续，故于2018年11月13日，向弘业公司递交《退租申请》，申请退租。弘业公司接到《退租申请》后，于2018年11月20日作出《通知函》，该《通知函》中载明“限你方于收到本通知函3日内向本公司全额支付拖欠的房租并按照合同约定承担至实际返还时的房屋占用费，拖欠物业管理方的所有费用及合同约定的由于你方违约解除合同给本公司造成的违约金损失”，弘业公司于2018年11月21日将《通知函》送达崔某，崔某在《通知函》上签字确认已收到。随后，崔某未向弘业公司支付拖欠物业管理方的费用，弘业公司诉至法院。

一审法院认为，关于弘业公司主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，崔某于2018年11月13日向弘业公司递交了《退租申请》，表明不再承租该房屋，符合《中华人民共和国合同法》法定解除合同的规定，故对于弘业公司的该项诉讼请求，法院予以支持。

关于弘业公司主张房屋租金及物业费、电费、电梯费的问题。本案中，弘业公司将房屋出租给崔某作为电竞馆经营使用，租期自2018年3月11日起至2021年3月10日止，崔某于2018年11月13日向弘业公司递交《退租申请》申请退租，但崔某的房租交至2018年10月25日止，之后再未向弘业公司交付租金，崔某实际占用案涉房屋至2018年11月13日，并未将房屋交付给弘业公司，故对于弘业公司主张2018年10月26日至2018年11月13日期间的房屋租金41425元的诉讼请求，法院予以支持。另外，案涉双方当事人签订的《房屋租赁合同》中明确约定，租赁期间，使用案涉房屋所产生水电费、物业费等由崔某承担。弘业公司向法院提交的2018年缴费通知单及收据表明，在崔某承租案涉房屋期间，弘业公司替崔某交纳了2018年7月至11月的物业费9800元，但弘业公司并未向法院提交相关证据证明其已替崔某交纳电费7824.6元的事实，故对于弘业公司要求崔某支付物业费的诉讼请求法院予以支持，对于支付电费的诉讼请求法院不予支持。其次，弘业公司虽然向法院提交了《销售货物或者提供应税劳务、服务清单》、《客户电梯（扶梯）急需更换配件告知单》、增值税发票等证据来证明其于2018年8月21日应崔某要求，为崔某经营便利开通二楼电梯，并加装电梯外呼板，共花费3300元的事实，但因截止至弘业公司起诉之日，其为案涉房屋安装的电梯外护板客观存在，并未因崔某解除合同而失去其使用价值，未给弘业公司造成较大的损失，故对于弘业公司请求崔某支付电梯费的诉讼请求，法院不予支持。

关于崔某要求弘业公司退还租房押金100000元的反诉请求，崔某向法院提交了一份2018年8月28日由弘业公司出具的《收据》，表明弘业公司收到崔某支付的房租押金100000元，在崔某向弘业公司递交《退租申请》后，弘业公司并未向崔某退还该押金，故对于崔某的该项反诉请求，法院予以支持。

关于崔某要求弘业公司承担装修损失、设备折旧损失、因扣押网吧设备造成的损失的反诉请求，因崔某在未明确所承租房屋是否符合经营条件的前提下，对房屋进行装修，并购置大量设备，且承租房屋长达一年之久，未能尽到应尽的审慎义务，且双方当事人签订的《房屋租赁合同》中明确约定，因乙方中途要求解除本合同的，甲方对乙方的装修、设备、设施不做任何补偿。故其应对造成的损失承担相应的责任。而弘业公司在崔某向其递交《退租申请》之后，并未积极的配合崔某搬离房屋内剩余物品，给崔某造成了一定的损失，故法院酌情支持5000元。

关于违约金的问题。因双方当事人均存在过错，故对于双方主张违约金的诉讼请求，法院均不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和合同法》第九十四条第二项的规定，判决：一、解除弘业公司与崔某签订的合同编号为FWZL20180310的《房屋租赁合同》；二、崔某向弘业公司支付房屋租金41425元、物业费10640元，合计52065元；三、弘业公司向崔某退还押金100000元；四、弘业公司向崔某支付设备损失5000元；上述二、三、四项判决事项相互折抵后，弘业公司向崔某再给付款项52935元于本判决生效后十日内付清。五、驳回弘业公司的其他诉讼请求；六、驳回崔某的其他反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2384元由弘业公司负担1847元，崔某负担537元；反诉费6590元，由弘业公司负担738元，崔某负担5852元。

二审审理期间，崔某向本院提交了两组证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。崔某提交的第一组证据为兰州市公安局城关分局酒泉路派出所的接处警工作登记表一份，该组证据的证明目的为证明崔某想搬走案涉租赁房屋内的物品，弘业公司阻挠一直未搬走。弘业公司质证对第一组证据的真实性无异议，其对该组证据的关联性有异议。其认为该接处警工作表上记载的“鸿业大厦”与弘业公司所在的弘业大厦字不一样。即便该组证据符合客观性，也能证明崔某在没有通知弘业公司退租或搬离的情况下私自将店内物品搬离，也能证明崔某实际将店内物品搬离，不存在后期弘业公司阻止其搬离的情况；崔某提交的第二组证据为崔某承租案涉租赁房屋时的照片及案涉租赁房屋现状照片13张，该组证据的证明目的为证明弘业公司扣留崔某的物品仍在租赁房屋内，由新租户使用。弘业公司对第二组证据质证认为照片本身不能反映出是案涉租赁房屋，即便崔某提供的照片是案涉租赁房屋内的情况，但仅能看出有部分灯具保留，不能证明崔某所主张的内容。本院认为，崔某提交的第一组证据能够证明崔某经营的网吧因搬离电脑事宜与弘业公司产生纠纷，但并不能证明案涉租赁房屋内具体有哪些崔某的物品未搬离。崔某提交的第二组证据为照片，但崔某并未提供拍摄该组证据的原始载体供法院核对证据的真实性，本院亦无法判断证据的形成时间，故对该组证据本院不予采信。

经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点问题是：一审判决对案涉双方当事人各项诉请的认定是否正确。

本案中，弘业公司与崔某于2018年3月10日签订了房屋租赁合同，弘业公司将案涉租赁房屋交付崔某使用，崔某也依约向弘业公司缴纳了半年的房屋租金及押金。后崔某于2018年11月13日向弘业公司提交了退租申请，以案涉租赁房屋的消防手续无法办理导致无法合法经营为由申请退租，弘业公司针对崔某提交的退租申请也向崔某回函。且根据二审庭审调查，案涉双方当事人均认可崔某在2018年11月将案涉租赁房屋的钥匙交还给了弘业公司。故本院认为，崔某提出的退租申请实质为终止租赁合同的意思表示，弘业公司接收案涉租赁房屋钥匙的行为应视为其对崔某提出的终止合同意思表示的同意，案涉房屋租赁合同已实际解除。在此情形下，弘业公司提起本案诉讼要求解除案涉房屋租赁合同已无必要，一审法院以弘业公司行使的合同解除权符合法定情形判令解除案涉房屋租赁合同不当，属认定事实错误，本院予以纠正。

关于弘业公司主张的违约金，本院认为，弘业公司依据案涉房屋租赁合同第九部分解除合同的条件第2条第5款的规定主张崔某存在违约行为，应当支付违约金。而案涉房屋租赁合同第九部分第2条第5款的约定适用的前提条件是存在该条约定的情形时，一方可行使单方合同解除权并要求合同对方支付违约金。而本案中，在弘业公司提起本案诉讼之前，案涉房屋租赁合同已经实际解除，弘业公司提起本案诉讼的行为也并非是行使单方合同解除权的行为，案涉情形不符合房屋租赁合同第九部分第2条第5款适用的情形，弘业公司依据该条合同约定主张违约金缺乏事实依据。此外，案涉房屋租赁合同第十部分违约责任第8条虽然约定“如因乙方无法办理经营手续等原因造成退租，与甲方无关”，但针对该情形的法律后果和违约责任如何承担，双方当事人在合同中并未进行约定。综合以上情况，弘业公司提出的崔某应当向其支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。

关于弘业公司起诉主张的加装电梯外呼板的费用，本院认为，案涉双方当事人在案涉房屋租赁合同内对于加装电梯外呼板的服务及相关费用的承担并无约定，对此双方当事人均予以认可。现弘业公司以二楼电梯外呼板是应崔某的要求加装的，且崔某承诺由其承担相关费用为由要求崔某承担该笔费用，根据谁主张谁举证的原则，弘业公司对其该项主张应当提供证据予以证明，但其并未提供证据证明案涉双方当事人达成协议该笔费用由崔某承担，且崔某对弘业公司的该项主张亦不予认可，故弘业公司的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。

关于弘业公司提出的不予退还租房押金100000元的上诉主张，本院认为，案涉房屋租赁合同第五部分“保证金和其他费用”第1条中约定“租赁关系终止，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的租金、水电费、物业费等费用，剩余部分无息退还”，现弘业公司以崔某欠付的租金、电费、物业费、电梯费及违约金数额已超过100000元为由主张租房押金不予退还，但根据一、二审查明的事实，弘业公司主张的电费、电梯费及违约金缺乏事实依据，依法不能成立，且案涉房屋租赁合同中未约定租房押金冲抵的费用包含违约金，故弘业公司提出的不予退还租房押金的上诉主张不能成立，本院不予采信。一审判决在判令崔某向弘业公司支付租金、物业费的同时也判令弘业公司向崔某退还租房押金，并将该两部分费用进行折抵正确，符合案涉双方当事人的合同约定，本院予以确认。

关于弘业公司提出一审判决认定由其承担扣押设备损失5000元不当的上诉主张，本院认为，根据一、二审庭审调查，双方当事人均认可案涉租赁房屋内留有崔某的二、三十把电脑配套皮椅子未搬走。弘业公司主张是崔某自行放弃的物品，但并无相应的证据予以证明，且上述物品在案涉双方租赁合同关系解除后由弘业公司实际控制管理。在此情形下，一审判决综合全案情况酌定由弘业公司向崔某支付扣押设备损失5000元具有事实依据，裁量适当，本院予以维持。

综上所述，弘业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决对案涉房屋租赁合同的履行情况认定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：

一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初11662号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项及一审案件受理费的判处部分；

二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初11662号民事判决第一项、第五项；

三、驳回甘肃弘业建设工程集团有限公司的其他诉讼请求。

二审案件受理费5170元，由上诉人甘肃弘业建设工程集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　杨　清

审判员　张海军

审判员　刘宝成

二〇一九年十二月二十日

书记员　贺蓉蓉