某某、辽宁三利房地产实业有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）辽0102民初2839号 原告：***，男，1980年11月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：***，辽宁丰华律师事务所律师。 被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。 法定代表人：**，该公司总经理。 诉讼代表人：辽宁三利房地产实业有限公司管理人。 负责人：***，辽宁申扬律师事务所主任。 委托诉讼代理人：***，辽宁申扬律师事务所律师。 被告：***元建筑工程有限公司，住所地大连市普兰店区孛兰南二段267-11-12。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 原告***与被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称三利公司）、被告***元建筑工程有限公司（以下简称剑元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告三利公司的委托诉讼代理人***，被告剑元公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告剑元公司签订的《售房协议》合法有效；2.确认沈阳市和平区砂山街103号（三利和平湾10号楼）1-6-1房屋的所有权人为原告；3.判令二被告协助原告办理沈阳市和平区砂山街103号（三利和平湾10号楼）1-6-1房屋的不动产权登记证书；4.诉讼费由被告承担。庭审中，***增加诉讼请求如下：判令被告三利公司协助原告撤销买受人“**”名下沈阳市和平区砂山街103号1-6-1房屋的合同备案。事实和理由：2006年2月25日，被告剑元公司与原告签订书面的《售房协议》，约定“三利和平湾家园”10#楼一单元6-1房屋为框架结构，建筑面积125.32平方米，三室两厅，一厨一卫。该房为联建单位剑元公司所有，现将该房卖给原告，全款金额为355,000元，付款方式为分期付款。现首付款32万元，付款凭证为剑元公司的财务收据。剩余款35,000元待三利公司办理商品房买卖合同及相关手续时一次性付清，首付款同时卖方将房钥匙全部给齐买方，如出现房屋买卖纠纷，由卖方与三利公司解决。原告向剑元公司交房款32万元，向有关部门缴纳了该房相应的水电费、物业费等，使用该房至今。现该房已具备办理产权证条件，但被告三利公司作为开发商未能履行为原告办理房屋产权证的义务。原告购房十七年没有办理房证，现被告三利公司进入破产程序，故依据《商品房买卖合同》的约定及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，望判如所请。 三利公司辩称，1.2019年8月17日，沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定受理**、**对辽宁三利房地产实业有限公司破产清算申请，并于2019年8月23日作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人；2.三利公司进入破产清算程序后，根据管理人目前了解，因三利公司所销售的房屋涉及到联建、抵押、欠缴税款以及未备案等情形影响办理产权登记的问题和纠纷较多，情况异常复杂，导致部分业主未及时取得房屋产权证。管理人本着负责任的态度处理三利公司购房人要求三利公司协助办证问题，若购房人能提供办理房证所需的全部材料，有生效判决支持，符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合协助办证。 剑元公司辩称，原告所述属实，同意协助其办证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2001年7月19日，三利公司（甲方）与剑元公司（乙方）就联合开发和平区砂山地区棚户区住宅项目签订《房地产联合开发合同》，主要约定：甲方同意在第一期棚户区改造建设中的4、18、24号楼，总建筑面积2.1万平方米（不含网点，最后的实际建筑面积以施工图为准）由乙方投资同时开发承建，乙方按建筑面积每平方米1250元的价格（实际建筑面积以规划许可证批准的规划图为准）支付给甲方作为联建费用。该费用包括：搬迁安置费、土地出让金、综合地价、四费一税（已免）、广告宣传费（限额内）、小区配套（上下水、供暖、供电、电话、煤气、有线电视、卫星电视、小区绿化、道路等），甲方负责将各种管线配至乙方工程外墙1.5米；甲乙双方共同售楼，甲方负责办理共销售手续，并组建商品房销售处，甲乙双方各自设独立账户，售楼款入各自账户；……（内容详见合同）2001年5月30日，三利公司（甲方）与剑元公司（乙方）签订《房地产联合开发协议（九）》，约定第一期棚户改造建设中的10、12、34号楼、总建筑面积25000平方米（最后实际面积以施工图为准）由乙方负责承建。 2006年2月25日，***（买方）与剑元公司（卖方）签订《售房协议》，约定***购买剑元公司所有的“三利和平湾家园”10#楼一单元6-1房屋，建筑面积125.32平方米，总价款355,000元。分期付款，首付款32万元，付款凭据为剑元公司的财务收据，剩余35,000元待三利公司办理“商品房买卖合同”及相关手续时一次性付清，（付）首付款同时卖方将房钥匙全部给齐买方。由于三利公司现无法正常办理“商品房买卖合同”及相关手续，待能办理时，买方必须配合卖方办理手续；……***已向剑元公司支付购房首付款32万元。（诉讼中，***于2023年4月6日补齐购房尾款35,000元。） 2006年3月27日，***交纳煤气管网费、电梯费、管理服务费、装修房屋垃圾清运费、化粪池清淘清运费后，办理入住，并居住至今。现因案涉房屋至今未取得权属证书，故***诉至本院。 庭审中，三利公司、剑元公司均认可沈阳市和平区砂山街103号1-6-1房屋归***所有，并同意协助***办理该房屋的权属证书。 另查明，不动产电子登记（簿）查询单载明，沈阳市和平区砂山街103号1-6-1、建筑面积125.32平方米房屋无所有权登记、无抵押预告登记、无司法查封，有合同备案，于2005年1月19日备案在“**”名下，房产档案未记载“**”身份信息。三利公司明确表示同意撤销买受人“**”的合同备案。 再查明，2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定，受理**、**对三利公司的破产清算申请。2019年8月23日，本院作出（2019）辽0102破6-1号决定，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为***。 本院认为，根据三利公司与剑元公司之间的《房地产联合开发合同》《房地产联合开发协议（九）》，“三利和平湾家园”10#楼（即案涉房屋所在**）***公司投资、开发建设，产权亦归剑元公司所有，剑元公司有权对外进行销售。***与剑元公司就案涉房屋签订了《售房协议》，并依约支付了全部购房款，故该《售房协议》合法有效，本院予以确认。 案涉证据证明***于2006年3月27日办理入住，并占有、使用该房屋至今，该状态应受法律保护。现***主张案涉房屋归其所有，且三利公司、剑元公司均无异议，故对***该项主张，本院予以支持。 三利公司与剑元公司于2001年5月30日签订的《房地产联合开发协议（九）》中已明确约定第一期棚户改造建设中的10、12、34号楼***公司负责承建，产权亦归剑元公司。三利公司于2005年1月19日将沈阳市和平区砂山街103号（10号楼）1-6-1房屋备案至“**”名下，存在过错，应承担相应的民事责任。鉴于三利公司同意撤销合同备案，故对***该项主张，本院应予支持。 剑元公司作为案涉房屋的销售方，有义务为该房屋的所有人***办理权属证书，现案涉房产已具备办理权属证书的条件，***主***公司协助其办理案涉房屋权属证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。该房屋所在**即三利和平湾10号楼系剑元公司与三利公司联建开发建设，根据双方之间协议约定，三利公司有义务协助剑元公司为***办理房屋权属证书。待三利公司撤销买受人“**”合同备案后，三利公司、剑元公司应协助***办理该房屋的产权证书。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第一千一百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告***与被告***元建筑工程有限公司于2006年2月25日签订的《售房协议》合法有效； 二、位于沈阳市和平区砂山街103号1-6-1房屋归原告***所有； 三、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效之日起十五日内撤销“**”名下沈阳市和平区砂山街103号1-6-1房屋的合同备案； 四、被告***元建筑工程有限公司、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告***办理沈阳市和平区砂山街103号1-6-1房屋的所有权证书。 案件受理费6625元，减半收取3312.50元，由被告辽宁三利房地产实业有限公司、被告***元建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年四月七日 法官助理　**彤 书 记 员　*** 本判决所依据的相关法律 《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，本院不予准许。本院不予准许。但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。