某某与江苏金元建设有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江苏省沭阳县人民法院

民 事 判 决 书

（2015）沭开民初字第02312号

原告***，居民。

委托代理人史文巧，居民。

被告江苏金元建设有限公司，住所地沭阳县新世界商业广场D10幢8单元221室。

法定代表人李光杰。

原告***诉被告江苏金元建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人史文巧到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称：2015年9月1日，原告与被告签订《房屋委托代建协议书》，约定原告购买被告开发的位于沭阳县沟镇””单元室，并于当天向被告支付购房款130000元。因涉案房屋系小产权房，无法办理相应的权属证书，现要求判决：一、解除原、被告签订的房屋买卖协议；二、被告返还原告购房款130000元及利息（自起诉之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。

被告江苏金元建设有限公司未作答辩。

经审理查明：2015年9月1日，原告***与被告江苏金元建设有限公司签订《房屋委托代建协议书》，约定被告将其所建的位于沭阳县塘沟镇二环路北侧”金塘佳园”8栋1单元301室及8栋02号自行车库出售给原告，房屋面积116平方米，单价1608元／平方米，自行车库面积14.56平方米、单价1488元／平方米，房款合计186600元，合同签订当天原告支付被告购房款130000元。现原告要求返还价款未果，诉至本院要求处理。

另查明：涉案房屋未取得建设用地规划许可证。

以上事实，由当事人的庭审陈述、《房屋委托建设协议书》、房款收据等证据证实，本院予以确认。

本院认为：从原、被告签订的《房屋委托建设协议书》内容及款项交付等事实，可以认定原告签订的合同名为委托代建合同，实为房屋买卖合同，双方之间的法律关系应为房屋买卖合同法律关系。根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，农村宅基地使用权必须具备以下四个条件才能转让：1、要经过本村集体经济组织同意；2、转让人与受让人系同一集体经济组织成员；3、转让人户口已迁出本村或者是”一户多宅多房”；4、宅基地使用权与房屋一并转让。本案中，涉案房屋未取得建设用地规划许可证，未取得房屋预售许可证，故原、被告签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性法律规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故被告应当返还原告向其支付的购房款。本案房屋买卖合同无效的原因系被告公司未取得房屋预售许可证，被告公司对此存在过错，故原告要求被告自起诉之日起赔偿利息损失，本院予以支持。被告江苏金元建设有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告江苏金元建设有限公司应于本判决发生法律效力起十日内返还原告***购房款130000元及利息（自2015年10月23日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2900元，由被告江苏金元建设有限公司负担（原告已垫付1450元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2900元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：4680）。

审　判　长　　肖　云

人民陪审员　　李建中

人民陪审员　　王　进

二〇一六年二月二十六日

书　记　员　　徐卫梅

（附本案相关法律条文）

一、《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经本庭许可中途退庭的，可以缺席判决。