某某与北京市六合拆迁有限公司等确认合同效力纠纷一审民事判决书

北京市怀柔区人民法院

民事判决书

（2022）京0116民初616号

原告：***，男，1966年2月28日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。

委托诉讼代理人：王蕾蕾，北京市信凯律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黎招军，北京市信凯律师事务所律师。

被告：北京市六合拆迁有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街3号1幢412室。

法定代表人：马冬妍，总经理。

委托诉讼代理人：常迪，男，1982年2月14日出生，汉族，该公司办公室文员，住北京市西城区。

被告：徐桂清，女，1967年1月3日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。

委托诉讼代理人：石超越（徐桂清之子），1990年3月19日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。

第三人：北京北控京闽投资有限公司，住所地北京市怀柔区开放东路12号。

法定代表人：卫洪亮，董事长。

委托诉讼代理人：郎克宇，北京观邦律师事务所律师。

原告***与被告北京市六合拆迁有限公司（以下简称六合拆迁公司）、徐桂清、第三人北京北控京闽投资有限公司（以下简称北控投资公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2022年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人王蕾蕾、黎招军、被告徐桂清及其委托诉讼代理人石超越、被告六合拆迁公司委托诉讼代理人常迪及第三人北控投资公司委托诉讼代理人郎克宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告徐桂清与第三人北京北控京闽投资有限公司签署的《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》（编号×-×-×）无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2021年11月16日，第三人北控投资公司与被告徐桂清签署的编号为×-×-×的《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》（以下简称《补偿协议》），约定×镇×村×号上所有房屋的补偿事宜。案涉项目均是由被告六合拆迁公司与拆迁户商谈签署补偿协议事宜。但根据北控投资公司与北京市土地整理储备中心怀柔区分中心签署的《北京市怀柔区04街区D地块土地一级开发项目委托协议》约定，应由北控投资公司与被拆迁人签署。为方便查明事实，将北控投资公司列为第三人。×镇×村×号的房屋有北房五间、东厢房两间、西厢房两间半。经过家庭内部多次分家析产，最终确定，其中北房从东数第一间归郭凤琴所有；北房从东数第二间、第三间，东厢房两间归***所有；北房从东数第四间、第五间，西厢房两间半归石得山所有。被告徐桂清是石得山的妻子，石得山去世后，徐桂清仅基于继承获得×镇×村×号上部分房屋的所有权。综上，徐桂清与第三人签订的《补偿协议》无权处分了原告所有的房屋，应属无效。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，原告为了维护自身合法权益，起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。

徐桂清辩称，1.签署合同的时候，因为我们和我大哥商量，我问我大哥我去签合同了，我大哥同意了说去吧，我才签订的。2.我也和拆迁公司说是两家的东西，后来拆迁公司说是一户。3.我是本着有效去签署的《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》（编号×-×-×），我不知道有效还是无效。

六合拆迁公司辩称，我们是根据最早的一份集体土地建设用地使用证确认宅基地使用人是石得山，石得山居住在×村×号。后来入户调查得知石得山已故，根据04街区实施方案，需要村镇两级单位确权，我们根据村镇两级单位的确权才与徐桂清签订的拆迁补偿协议。我们认为根据确权，我们与徐桂清签订协议没有问题，我们认为涉案协议是有效的。

第三人北控投资公司述称，我们作为项目实施方，我们没有意见，尊重法院判决，这是一个家庭内部纠纷。

原告为证明自己的主张，向法庭提交了2007年7月15日，石长忠、郭凤琴与***、石得山、石得刚、石德林签订的《协议书》及2013年10月1日郭凤琴与***、石得山、石得刚、石德林签订的《分家赡养协议书》，两份协议分别载明：“一、上述位于×村×号的房产，正房五间，东一间归石长忠，郭凤琴夫妇所有，百年后作价，财产四子均分。二、其余上房四间，东二、东三归***所有。三、西一、西二归石得山所有。四、东西厢房和门道由***建造，现西厢房作价15 000元，由石得山一次性付给***。五、东厢房两间半地上建筑归***所有。六、西厢房两间半归石得山所有。七、院内土地以上房东西宽度为准，由北向南量归己所有……”。“石长忠（已去世）与郭凤琴系夫妻关系，***、石得山、石得刚、石德林系石长忠与郭凤琴之四名子女。石长忠与郭凤琴共同建造了怀柔区×镇×村×号和×号两套民房。石长忠去世后没有析产继承，现结合家庭的实际状况，经家庭成员协商一致，就上述房产达到分家协议如下：一、位于怀柔区×镇×村×号房屋及院落一处，包括北房五间、东厢房两间、西厢房二间半，北房从东数第一间归郭凤琴所有（郭凤琴百年之后作价，此财产四子平分），从东数第二间、第三间归***所有，从东数第四间、第五间归石得山所有。此院落中的东厢房两间归***所有，西厢房两间半归石得山所有……。”六合拆迁公司表示没有见过这两份协议，我公司根据村镇两级的确权来签订的协议，他们家庭内部可以具体去分。徐桂清认可协议书。第三人表示与六合拆迁公司意见一致，六合拆迁公司实际上就代表第三人，六合拆迁公司招投标代表第三人做拆迁工作的。只要审计审核完毕北控投资公司就签订协议了。

本院经审理认定事实如下：

***户籍地为怀柔区×镇×村×号甲，***系户主，之妻杨连梅，之女石宇的户口亦登记在该户口上。

石得山户籍地为怀柔区×镇×村×号，石得山系户主，之妻徐桂清，之子石超越的户口亦登记在该户口上。

1993年12月，原怀柔县人民政府下发了怀集建（93）字第×-×-×号集体土地建设用地使用证，该证载明：土地使用者石得山，地址×镇×村，用地面积260平方米，用途宅基地。

怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案载明：宅基地上“户”的认定：以宅基地批准的使用权人为准，一证一户。同属一个自然院内分家析产的，析产人必须在搬迁范围内无宅基地，且在本院内独立立户并提供有效的法律文件，同时按照暂停办理事项有关公告或奖励期开始之日前公安机关发放的户口簿认定；但夫妻双方、未达法定结婚年龄子女在搬迁范围内分别立户的，按照一户认定。在同一个自然院内分别取得宅基地使用权和房屋批建手续的，可按分户对待，宅基地按比例分配，但必须有宅基地使用权人与房屋所有权人签订的书面协议……。

2021年11月11日，北京市怀柔区×镇×村村民委员会、北京市怀柔区×镇人民政府共同出具了《宅基地确权单》，载明：一、项目名称怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目。二、批建年代1982年以前。三、宅基地坐落×镇×村×号。四、现状四至范围：北至石得刚，南至石瑞旺，西至霍长民，东至村道。五、宅基地使用权人：石得山（已故）徐桂清。六、宅基地面积：260平方米。北京市怀柔区×镇×村村民委员会代表董桂林等五人签字摁指印。落款处亦加盖了六合拆迁公司的项目专用章。

2021年11月16日，徐桂清与六合拆迁公司签订了《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目购房通知单》，该通知单载明：北京北控京闽投资有限公司：兹有怀柔区×镇×村×号被搬迁人徐桂清……已于2021年11月16日签订《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》（编号：×-×-×）。被搬迁人可享受购房面积260平方米。安置房购买人分别为石超越（之子）、徐桂清（本人）、***（本人）、杨连梅（之妻）、石宇（之女）。敬请贵公司予以办理购房事宜。拆迁公司六合拆迁公司加盖了公章，被搬迁人徐桂清签名摁指印。

同日，徐桂清在《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》上签名，该协议载明：搬迁实施单位（甲方）：北京北控京闽投资有限公司，被搬迁人（乙方）：石得山（已故）、徐桂清

……一、宅基地情况。1.乙方宅基地位于北京市怀柔区×镇×村×号；宅基地面积为260平方米，宅基地面积控制标准260平方米。其中，经认定的宅基地面积为260平方米……乙方被搬迁房屋建筑面积为260平方米……2.上述宅基地户籍人口：徐桂清（本人）、石超越（之子）、***（之兄）、杨连梅（之嫂）……十、其他……2.本协议经自甲乙双方签字盖章（乙方为自然人时签字按印）之日起生效，具有同等法律效力。协议还载明了搬迁补偿费、搬迁补助费、搬迁奖励费、搬迁期限及款项支付、违约责任等条款。该协议甲方处无签字、亦未加盖公章。对于该份协议，北控投资公司称：现在还没有到我公司加盖公章的流程。正常情况下，六合拆迁公司将此协议报给现场审计公司的审计和法务审查，审核完毕后交到我司手里，我司审核完毕后才加盖公章。

庭审中，***称：原告与被告徐桂清家已经分家析产，且分别立户，符合分户进行搬迁补偿的条件。村镇两级政府确权的时候没有通知原告和徐桂清，所以宅基地确权单不具有合法性。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条，***并未授权徐桂清签订《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》，故案涉协议对***不发生任何的法律效力。六合拆迁公司称：首先是案涉宅基地是一宗宅基地。其次，宅基地使用权人石得山已故，村镇两级政府出具了宅基地确权单，且该宅基地确权单有效，我们根据该宅基地确权单签订《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》是没有问题的。原告可以将一宗宅基地的补偿分成两份，但不是一宗宅基地上有两份补偿。北控投资公司称：《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》没有问题，虽然没有加盖我司的公章，但是我司认可，案涉宅基地是按照一宗宅基地予以补偿，总数额是确定的，至于内部户口什么情况我司不予干涉。

审理中，***还提供了录音和评估报告。

本院认为，根据法律规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，徐桂清签字的《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》，第三人北控投资公司虽未签字盖章，但其予以认可，本院不持异议。本案争议的焦点是徐桂清签订协议是否是无权代理。

首先，石长忠、郭凤琴与***、石得山、石得刚、石德林签订的《协议书》时间为2007年7月15日，郭凤琴与***、石得山、石得刚、石德林签订的《分家赡养协议书》的时间为于2013年10月1日；北京市怀柔区×镇×村村民委员会、北京市怀柔区×镇人民政府共同出具的《宅基地确权单》时间为2021年11月11日，晚于前述两份协议的时间。其次，前述两份协议未经有权机关确认是否有效，《宅基地确权单》亦未经有权机关确认其无效。再次，徐桂清自述在签订协议之前已经征求***同意。综上，***提供的证据不足以证明其为案涉宅基地的被搬迁人，亦不足以证明其有权签订《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》，故***要求确认被告徐桂清与第三人北京北控京闽投资有限公司签署的《怀柔新城04街区D地块土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》（编号×-×-×）无效的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百七十一条规定，判决如下：

驳回***的全部诉讼请求。

案件受理费35元，由***负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 员 陈慧春

二〇二二年四月二十五日

书 记 员 蒋佳静