烟台市初家建筑工程有限公司、烟台市莱山区滨海路街道卅里堡社区居民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁06民终1880号

上诉人（原审被告）：烟台市初家建筑工程有限公司。住所地：烟台市莱山区瀛洲大街***号。

法定代表人：陈世淦，该公司总经理。

委托诉讼代理人：单民强，山东康桥（烟台）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：烟台市莱山区滨海路街道卅里堡社区居民委员会。

法定代表人：吕克义，该居委会主任。

委托诉讼代理人：于怡，山东万阳律师事务所律师。

上诉人烟台市初家建筑工程有限公司（简称初家建筑公司）因与被上诉人烟台市莱山区滨海路街道卅里堡社区居民委员会（简称卅里堡居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

初家建筑公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判确认双方于2001年1月签订的《土地租赁合同书》有效；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人系自然人投资或控股的有限责任公司设立集体企业分支机构第九工程处，并无权使用涉案土地进行建设，与法律规定相矛盾，属于事实认定错误。上诉人成立于1982年4月29日，系莱山区初家乡镇集体企业。1986年6月28日，上诉人设立集体企业分支机构第九工程处（以下简称第九工程处），后第九工程处于2001年7月25日因吊销而被注销，第九工程处的《企业信息》和《营业单位注销情况》可以充分证实，并且被上诉人对第九工程处签订涉案合同时原系乡镇集体企业分支机构的身份也予以认可。因此，2001年1月，第九工程处与被上诉人签订涉案合同和使用涉案土地时，系按照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条乡镇企业有权使用涉案土地进行建设的例外情况。二、一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第63条认定涉案合同违反法律强制性规定，属于对法条理解错误和法律适用错误，该条规定适用前提是非乡镇企业使用农村集体所有土地从事非农建设，目的在于保护耕地，而第九工程处在签订涉案合同和使用涉案土地时还是集体企业分支机构，属于《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定有权使用涉案土地，并且涉案合同也确认涉案土地性质为非耕地，目的是为了扶持乡镇集体企业发展，为了公益事业，因此一审法院遗漏认定上诉人原系莱山区乡镇企业的前提下，适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条也必然错误。三、《中华人民共和国合同法》规定合同自双方当事人签字盖章之日起成立并生效，第九工程处虽然不具有法人资格，但其作为乡镇集体企业分支机构，经上诉人同意，与被上诉人签订涉案合同自双方签字盖章之日起成立有效。第九工程处注销以后，上诉人才继承其权利义务，此时涉案合同早已成立并有效，上诉人后来改制为自然人投资或控股的有限责任公司主体性质发生变化，并不影响先前合同效力，也不是认定涉案合同无效的法定理由，对于已经合法有效的涉案合同，以上诉人后来主体发生变化来认定涉案合同无效，有违法律规定和合同稳定性。四、一审中被上诉人先后更换各种理由主张涉案合同无效，包括以未交纳土地租赁费、涉案土地为耕地、口粮地、违反法律的强制性规定等理由，但是其主张自始至终都没有有效证据来支持，并遭到上诉人全部驳斥。根据“谁主张、谁举证”的原则，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。但是一审法院有违中立原则，适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条武断认定农民集体所有的土地不能出租，属于断章取义，歪曲理解法条含义。《中华人民共和国村民委员会组织法》规定被上诉人对集体所有的土地和财产行使管理权，其具有完全的民事行为能力，对外出租土地并收取租金，属于合法的民事法律行为，应当受到法律约束和保护。如果纵容被上诉人的违法违约行为，将会怂恿一种不诚信的交易，严重侵害守约方的合法权益，不利于社会稳定。五、第九工程处为了集体企业公益事业，有权使用涉案土地进行建设，且涉案合同已经履行16年之久，投入了大量的人力物力，合同也即将履行完毕，如果纵容或支持被上诉人这种不诚信行为，上诉人必将追究其因民事赔偿责任，被上诉人的行为也必将给其全体村民造成巨大经济损失，因此应当依法保护上诉人无过错方和被上诉人全体村民的合法权益。

被上诉人卅里堡居会会辩称，一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。

卅里堡居会会向一审法院起诉请求：1、确认原告与烟台市初家建筑工程有限公司第九工程处于2001年元月1日签订的《土地租赁合同书》无效，被告返还原告土地；2、诉讼费由被告负担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的原告与烟台市初家建筑工程公司第九工程处签订的《土地租赁合同书》复印件、被告及烟台市初家建筑工程公司第九工程处的企业信息无异议；虽对原告提交的用地示意图、烟台市莱山区人民政府滨海路街道办事处出具的证明的真实性无异议，但认为示意图不能证明案涉租赁土地的具体情况，办事处不具有证明土地性质的职能；对原告提交的情况说明、地亩册有异议，认为原告自行制作的情况说明不能作为定案依据，原告提交的地亩册并不是真正意义的地亩册，而是原告单方在A4纸上记载的情况，无法证明与案涉土地一致。

原告对被告提交的2013年8月22日原告的会议记录复印件有异议；虽对证人吕某的证人证言无异议，但认为证人不能证明被告已向原告交纳了租赁费。

对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述及法院确认的证据，一审法院认定事实如下：

2001年元月1日，原告（甲方）与烟台市初家建筑工程公司第九工程处（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定：一、甲方定于村环路南、平塘东侧，东西48m、南北60m，合计2880㎡非耕地租赁给乙方做建筑基地用地，准予乙方搞240㎡办公楼、414㎡库房宿舍，合计建筑物654㎡，此用地符合三十里堡村旧村改造《十五年规划》。建筑用费由乙方自筹，土地建筑使用期限为五十年。如期延续或中止，甲乙方协商。如果合同签订算起廿年内发生拆迁，改变使用性质影响乙方，按建筑面积：办公楼240㎡×1000.00元/㎡、宿舍库房414㎡×600.00元/㎡，合计48.84万元的50%补偿给乙方或按国家规定执行。二、土地使用费贰拾万元整（分期付款）。三、使用费交纳：每年度12月31日前，乙方必须如期交纳土地使用租赁费伍万元与甲方，四年内交完。四、乙方如扩大基地建筑面积，须经甲方同意。五、合同不尽事项，甲乙双方协商解决。六、此合同一经甲乙双方签字盖章即生效。七、本合同签字生效后，具有法律诉讼效力。

案涉土地系原告集体所有的土地，地上建筑物未办理建设用地规划审批手续。

被告于1982年4月29日成立，系自然人投资或控股的有限责任公司。1986年6月28日，被告设立集体分支机构（××）即烟台市初家建筑工程公司第九工程处。2001年7月25日，烟台市初家建筑工程公司第九工程处因被吊销营业执照而注销。烟台市初家建筑工程公司第九工程处注销后，案涉土地状况未改变，由被告继续占有使用至今。

一审庭审中，原、被告双方对案涉土地上建筑物的建筑时间陈述不一致。原告称，在租赁合同签订之前的1999年至2000年期间，烟台市初家建筑工程公司第九工程处即在案涉土地上建设了合同中载明的建筑物，双方于2001年元月1日补签了土地租赁合同。2016年，被告又在案涉土地南侧搭建了一些板房。被告则称，双方于2001年元月1日签订土地租赁合同后，转过年开始建设合同中约定的办公楼和库房宿舍，大约3个月后建成，合同载明的建筑物面积是大约数。建成后烟台市初家建筑工程公司第九工程处搬入办公，使用过程中又建盖了传达室和其他库房。原、被告双方均未对各自主张提供证据予以证明。

一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。该条款属于强制性法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，案涉土地系原告集体所有的土地，原告与烟台市初家建筑工程公司第九工程处签订《土地租赁合同书》，将农民集体所有的土地出租给烟台市初家建筑工程公司第九工程处用于非农建设，违反了国家法律的强制性规定，《土地租赁合同书》虽载明案涉土地为“非耕地”，但不能以此改变案涉土地的集体所有制形式。被告系自然人投资或控股的有限责任公司，非乡镇企业或公益事业，其抗辩主张与事实不符，于法无据，法院不予支持。确认之诉不适用诉讼时效规定，被告该抗辩主张法院不予支持。综上，法院确认，原告与烟台市初家建筑工程公司第九工程处签订《土地租赁合同书》无效。烟台市初家建筑工程公司第九工程处不具有法人资格，该注销后，被告作为其设立主体，依法承担其民事责任；原告系案涉土地的所有者，有对案涉土地进行管理的权利和义务，享有主张与案涉土地相关的权利，被告抗辩主张于法无据，法院不予支持。

合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告主张合同无效，要求被告返还土地，被告坚持合同有效，不提反诉，对于被告因案涉土地租赁合同无效造成的损失，被告可另行主张权利。

综上所述，原告要求确认其与烟台市初家建筑工程公司第九工程处于2001年元月1日签订的《土地租赁合同书》无效，被告返还原告土地的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2017年9月12日判决：一、原告烟台市莱山区滨海路街道卅里堡社区居民委员会与烟台市初家建筑工程公司第九工程处于2001年元月1日签订的《土地租赁合同书》无效；二、被告烟台市初家建筑工程有限公司于判决生效之日起30日内返还原告烟台市莱山区滨海路街道卅里堡社区居民委员会《土地租赁合同书》中载明的土地。案件受理费4300元，由原告烟台市莱山区滨海路街道卅里堡社区居民委员会与被告烟台市初家建筑工程有限公司各负担2150元。

本院审理中，上诉人初家建筑公司提交四份证据，证据一、从烟台市莱山区工商局复印的烟台市初家建筑工程公司营业执照复印件、烟台市初家建筑工程公司基本情况复印件，证明上诉人成立于1982年4月29日，当时系初家乡镇集体企业，1986年6月28日上诉人设立分支机构烟台市初家建筑工程公司第九工程处，第九工程处于2001年7月25日注销，企业性质为集体企业分支机构，第九工程处与被上诉人于2001年1月1日签订涉案合同时的身份是集体企业分支机构。证据二、烟台市芝罘区计划委员会文件复印件一份、从莱山区工商局复印的工商企业变更申请登记复印件一份，证明烟台市初家建筑工程公司于1986年12月13日变更名称为烟台市初家建筑开发公司。证据三、从莱山区工商局复印的企业法人变更登记注册书复印件，证明烟台市初家建筑开发公司于1989年4月13日变更名称为烟台市初家建筑工程公司。证据四、从莱山区工商局复印的企业名称变更核准通知书复印件、公司变更登记申请书，证明烟台市初家建筑开发有限公司变更名称为烟台市初家建筑工程有限公司。经质证，被上诉人卅里堡居委会称不属于新证据，且不能证明涉案第九工程处系上诉人投资设立，没有任何被上诉人签章或认可的其属于上诉人所成立的集体企业的相关材料。该材料反映上诉人的上级财务部门是烟台市凤凰实业公司，所有材料中无法证明上诉人的人、财、物是由相应的集体来投入，实际上上诉人公司所有的下属分支机构都是由个人投资，挂靠在上诉人名下。上诉人主张第九工程处于2001年7月25日被注销，不符合《中华人民共和国土地管理法》第四十三条兴办企业而使用集体土地的情形。

上诉人初家建筑公司称烟台市凤凰实业公司也是集体企业，下设很多建筑公司，上诉人就是其中之一。因为历史原因，第九工程处设立时的相关档案资料找不到了，但从第九工程处的注销信息可以看出，注销之前是集体企业分支机构。

本院审理查明的其他事实与一审一致。

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案土地属于被上诉人卅里堡居委会集体土地，烟台市初家建筑工程公司第九工程处与被上诉人卅里堡居委会签订土地租赁合同后，在未取得相应审批手续的情况下建设办公楼、宿舍等，违反了上述法律规定，一审法院认定涉案土地租赁合同无效，判令上诉人初家建筑公司返还土地，并无不当。一审审理中，上诉人初家建筑公司明确表示不提起反诉，关于涉案土地租赁合同无效造成的损失，上诉人初家建筑公司可另行主张权利。综上，上诉人初家建筑公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由上诉人烟台市初家建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　殷连泽

审判员　　王天松

审判员　　张莉莉

二〇一八年十月十七日

书记员　　姜永鑫