某某、孟州市第二建筑安装工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

河南省焦作市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫08民终4417号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1983年3月5日出生，汉族，住河南省孟州市。

委托诉讼代理人：张顶山，河南诤研律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张海江，河南诤研律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟州市第二建筑安装工程有限责任公司。住所地：河南省孟州市黄河大道东段。

法定代表人：蒋凯,公司经理。

委托诉讼代理人：钱兴华，孟州市正一法律服务所法律工作者。

上诉人***因与被上诉人孟州市第二建筑安装工程有限责任公司（以下简称：孟州二建）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院于2021年11月26日作出的（2021）豫0883民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求:依法撤销孟州市人民法院（2021）豫0883民初1624号判决第一、三、四、五项判决,改判驳回孟州市第二建筑安装有限公司的诉讼请求，支持***的反诉请求或者依法撤销原判、发还重审。事实和理由一、一审程序违法,直接影响案件正确判决。1、超出被上诉人的诉讼请求判决,违反了处分原则。即使一审认为被上诉人的起诉成立,判决上诉人承担欠款利息,其判决也应在被上诉人请求的范围之内。被上诉人起诉对利息部分明确请求为:“从2013年6月8日到2014年6月7日按月利率1%计算,从2014年6月8日到2015年6月8日按月利率1.2%计算”,但一审法院在判决利息是判决“自2015年6月8日起按月利率2%计算”，该部分判决超出了被上诉人的诉讼请求范围,违反了处分原则，直接影响判决结果，明显属于重大程序错误,应发还重审。2、双方签订的售房合同是否有效是本案归纳的争议焦点,但一审判决中回避了(或者是遗漏了)该首要的关键的焦点的分析认定,而是直接就合同的履行及反诉解除合同问题分析认定(该两个问题的前提是合同有效),上诉人认为这也属于程序违法、直接影响判决结果。二、双方2010年10月8日签订的售房合同违法了最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释相关规定,就应认定为无效合同。2010年10月8日孟州市第二建筑安装公司作为开发商与购房人***签订了售房合同,孟州市第二建筑安装公司不具有房地产开发资质，时至今日仍未取得商品房预售许可证,依据商品房买卖合同纠纷司法解释第二条规定,该案双方签订的购房合同应为无效合同。虽然,被上诉人为此提供了一份商品房预售许可证，但该许可证的持有人是孟州市英凯房地产开发有限责任公司,该公司与孟州市第二建筑安装有限公司是两个完全独立的营利性法人,是不能合二为一的或者相互替代、混为一谈的。司法解释既然对商品房买卖合同纠纷有特别的司法解释明确规定,一审就应按最高院的司法解释依法确认涉案合同无效,而不应该考虑购房人是否实际居住、居住的时间长短而使合同变为有效。无效合同不会因为时间的持续就变为有效合同。三、即使一审按合同有效处理,***不支付剩余房款也是在行使合同抗辩权,法院判决***支付按月利率2%计算的利息(30余万元)也是错误的。合同履行期间,***要求孟州二建办理土地使用证和房产证,但孟州二建迟迟不予办理,为此,***认为不支付剩余款项并不应该支付2%利率计算利息,这完全是在行使合同抗辩权,涉案房屋已经买卖10年,被上诉人还不能为上诉人办理不动产登记,就在一审诉讼进行6个月中，上诉人明确提出该抗辩理由,被上诉人亦未能给上诉人办理不动产登记。这足以说明,孟州二建是由于自己的原因在客观实际上根本不能给上诉人办理不动产登记的。现在看来,孟州二建不能办理不动产证是导致孟州二建涉案房屋所在的整幢楼建成十年才出售不超过6户的原因。一审无视上诉人行使抗辩权的真正原因,判决按月利率2%支付利息是错误的。即使一审法院认为上诉人该抗辩权不成立,按合同约定的2%利率计算支付利息也属于违约责任的承担方式,该违约金远远超过被上诉人实际的损失,远远超期按商品房贷款分期付款的利率,更何况被上诉人对未按合同付款也是有明显错误的。一审应就合同可能被判有效,上诉人应承担的违约责任予以释明,以便公正处理此案。如果二审仍认为涉案售房合同有效,仍认为上诉人的抗辩不能成立而应承担违约责任时,上诉人要求调整不合理的2%月利率计算巨额利息（30余万),降低利率、减少利息的支付，参照银行贷款购房的利率计算欠款利息。四、本案被上诉人诉讼请求已超过法定的诉讼时效。上诉人提出诉讼时效抗辩后,在第二次开庭时,被上诉人提供了三个证人出庭证明出售的房屋是现房,其中两个证人还证明诉讼时效中断。但证明诉讼时效中断的一个是被上诉人的职工,一个是被上诉人的退休职工,均有利害关系;三证人证言有多处相互矛盾之处;虽然三证人同时证明出售给***的是现房,可是被上诉人提供的英凯房地产有限公司持有的相关证件中涉案房屋开工时间是2010年9月28日竣工时间是2011年5月1日的记录足以能证明涉案房屋是期房。三个证人就涉案房屋是期房这一基本而关键的事实都敢故意做伪证,法庭又如何能确信证人证明诉讼时效中断的真实性?事实上由于孟州二建知道是自己的原因不能办理不动产权登记，其在诉讼时效期间内就没有勇气向***行使债权请求权,被上诉人的诉讼请求早已超过法定的诉讼时效期间,被上诉人的诉讼请求不应得到支持。五、上诉人***反诉解除售房合同、退还购房款及利息、赔偿损失的请求应予支持。诉讼中***提起反诉,请求解除双方之间的售房合同及解除合同后的相应请求。最高院《关于商品房买卖纠纷司法解释》第十五条规定“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买卖人无法办理不动产登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”,据此规定,***的反诉请求依法应得到支持。一审无视该司法解释的规定,驳回***的反诉请求是完全错误的。六、如果二审仍认为涉案售房合同有效,仍认为上诉人的抗辩理由(行使抗辩权及超过诉讼时效的抗辩)不能成立而应承担违约责任时,上诉人要求调整不合理的2%月利率计算巨额利息(30余万),降低利率、减少欠款利息的支付,参照银行贷款购房的利率计算欠款利息。七、被上诉人在法定期限内不能给***办理不动产登记,属于违约,根据最高院关于商品房买卖纠纷司法解释第十四条规定,被上诉人应对此承担违约责任,赔偿***的损失。上诉人请求二审法院以此规定依法判决孟州二建赔偿该项损失。

孟州二建辩称，一、一审审理本案程序合法。关于上诉人称一审认定利息计算有异议，实为认识错误：依照双方2010年10月8日订立的“售房合同”第二条约定内容，应当自2015年6月8日起按月息2分计算，与孟州二建起诉的计算数额是一致的。二、上诉方称“售房合同无效”没有事实和法律依据。首先，本案属于合同纠纷，按照合同相对应的原则，本案双方合同依法有效，双方应当严格履行。其次，双方所签订的售房合同是双方真实意思的表示，且上诉人自合同订立后即装修入住至今十余个年头，并交付了部分房款及利息，应认定实际履行合同约定。其三，最高法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定的其中两个内容为①现售②预售，所谓现售就是房屋建成后双方认可房屋的结构、性能及其他相关内容订立的买卖房屋合同。所谓预售是指开发商征地后为吸收资金对外发布广告吸收众多人资金后进行建房，建成后再交付房屋的行为。本案中实为现房交付，被上诉人具有国家相关的资质，在一审已提交法院。但是在一审开庭时上诉人并未要求为其办理相关房产手续，也没有申请书及交税等个人信息的材料，况且按合同约定上诉人未交完房款及利息，所以上诉人的行为实属严重违约行为。三、关于诉讼时效问题，本案时效不超。其一，双方合同第二条约定“三年后还未付清房款及利息，按月息2分计算”，说明双方对还款期限延续的认可，也认可时效的延续。其二，一审中被上诉人提供了书证、人证均证明向其催讨房款及利息的证据，说明诉讼时效没有超过法律规定的期限。

孟州二建向一审法院起诉请求：1、判令被告***履行合同义务向原告孟州二建给付所欠房款178,760元及其利息［自2012年6月8日起到2012年8月7日以228,760元为基数按月利率0.8%计算，从2012年8月8日到2013年6月7日以178,760元为基数按月利率0.8%计算，从2013年6月8日到2014年6月7日以178,760元为基数按月利率1%计算，从2014年6月8日到2015年6月7日以178,760元为基数按月利率1.2%计算，从2015年6月8日到实际清偿之日止以178,760元为基数按月利率2%计算］；2、案件受理费8,454元，由被告***承担。

***反诉请求：1、判令解除2010年10月8日售房合同；2、判令孟州二建返还***已支付购房款123,600元［计算标准、方式：50,000元（首付款）+50,000元（购房款）+23,600元（已支付利息款）］及其利息［利息计算标准、方式：首付款50,000元自2010年10月8日起至返还完毕之日止按中国人民银行逾期贷款利率计算；购房款50,000元自2012年8月8日起至返还完毕之日止按中国人民银行逾期贷款利率计算；已支付利息款23,600元自2014年元月29日起至归还完毕之日止按中国人民银行逾期贷款利率计算］；3、判令孟州二建赔偿***装修费用损失120,000元；4、反诉费3,012元，由被反诉人孟州二建承担。

一审法院认定，2007年7月16日，孟州市英凯房地产开发有限责任公司取得孟国用（07）第0××6号土地使用权证，载明：“土地使用权人：孟州市英凯房地产开发有限责任公司，坐落：梧桐路北段东侧，地号：3／3／2—76，图号：64.5—00.5，地类（用途）：住宅用地，使用权类型：出让，终止日期2077年5月，使用权面积：2471.27㎡”。2010年10月8日，孟州二建与***订立一售房合同，就黄河大道东××龙凤小区13号楼2单元2层西户房屋达成买卖合同。合同载明：“卖方（甲方）：孟州市第二建筑安装工程有限责任公司，买方（乙方）：***。1.甲方在黄河大道东××龙凤小区点式住宅，于2010年10月8日将13＃楼2单元二层西户以278760元出售给乙方。2.乙方首付50000元，为购房定金，剩余房款交钥匙后一次付清，若乙方经济不佳，可分期付款：第一年付80000元，按月息0.8%计息；第二年付80000元，按月息1%计息；第三年付68760元，按月息1.2%计息，每三个月清息一次，否则停水停电。三年后还未付清，利息按每月2%计算。3.此房为毛墙、毛地面，水电管理暂由甲方负责，电费按市场价收取（加公用费）。4.乙方装修此房时，不得随意改动结构；确想改动的部位，须经甲方同意。5.土地证、房产证免费办理，契税及自来水接口费用、居民用电改造费用自理，办理有关手续时甲方应予协助。6.本合同一式两份，甲乙双方各持一份，签字盖章生效。甲方：孟州市第二建筑安装工程有限责任公司（公章），乙方：***（签名捺印）。2010年10月8日”。合同订立之时，2010年10月份***首付房款50000元，2012年8月8日***交付房款50000元。至此，***欠付房款178760元。2010年11月30日，孟州市英凯房地产开发有限责任公司取得地字第410883201000013号《建设用地规划许可证》。该许可证载明：“用地单位孟州市英凯房地产开发有限责任公司，用地项目名称：龙凤住宅小区13＃楼，用地位置梧桐路北段东侧人民医院西邻，居住用地，用地面积2471.27㎡，建设规模：总建筑面积不高于7046.56㎡”。2012年8月8日房屋交付。***装修房屋。2013年8月、9月份***入室居住。至2014年1月29日，***交付相应的利息款23660元。2016年10月8日，孟州市英凯房地产开发有限责任公司取得建字第410883201600095号《建设工程规划许可证》，该许可证载明：“建设单位孟州市英凯房地产开发有限责任公司，建设位置：龙凤住宅小区院内，建筑名称：龙凤住宅小区13号楼，建筑规模：地上建筑面积：7046.56㎡，相对位置：东孟州市人民医院，南鹏程花园，西北街村耕地，北二建公司。”2016年12月1日，孟州市英凯房地产开发有限责任公司取得编号为410883201610250301号《建筑工程施工许可证》。该许可证载明：“建设单位孟州市英凯房地产开发有限责任公司，工程名称龙凤住宅小区13楼，建设地址在龙凤住宅小区院内，建设规模7046.56㎡，合同价格317.0952万元，设计单位河南中建建筑设计有限公司，施工单位孟州市第二建筑安装工程有限责任公司，监理单位新乡市城乡建设工程管理有限公司，合同开工日期：2010.9.28，合同竣工日期：2011.5.1”。2017年1月，孟州市英凯房地产开发有限责任公司取得（孟）房预售证字第2××2号《商品房预售许可证》，作为销售单位销售龙凤住宅小区13号楼，预售总建筑面积7046.56㎡，共59套，房屋坐落地点位于孟州市。***所购房屋的不动产权利证书至今没有办理。孟州二建自售房合同订立后，每年持续不断向***催交房款。

一审法院认为，双方争议的本质，一是房屋买卖合同的履行问题，一是房屋买卖合同的解除问题。此两个问题，一个构成孟州二建的本诉，一个构成***的反诉。结合本案，在案证据能够充分证明自2007年开始至2017年1月份在此期间内孟州市英凯房地产开发有限责任公司就龙凤住宅小区13号楼的开发建设陆续办理完成了土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房售房许可证。孟州二建为龙凤住宅小区13号楼的施工单位。基于售房合同的相对性，双方之间的争议发生在孟州二建与***之间，孟州二建与***为本案的当事人。就本诉部分，***以孟州二建未予办理房产证、土地使用证为理由不予继续交纳剩余房款，认为自己是在行使正当的合同抗辩权，证据不足；***不予交纳剩余房款的行为，构成违约，应当承担继续交付的违约责任。在案证据能够充分证明孟州二建一直在持续不断催促剩余房款，***以孟州二建诉请主张继续交付房款已经超过诉讼时效进行抗辩，其理由不能成立，该院不予采信。就反诉部分，***以孟州二建不能办理土地使用证、房产证，已致自己合同目的落空应当解除合同，证据不足；***因此提出解除合同的反诉请求，该院不予支持。基于此，双方售房合同不应予以解除，应当继续履行。孟州二建诉请主张***支付利息，因合同约定利率明确而利息起算不清，结合***的利息实际交付情况，该院确定利息应当自2014年1月30日起至实际付清之日止按合同约定计算。***反诉主张返还已给付购房款123,600元及其利息，因售房合同不应解除应当继续履行，该院予以驳回；***反诉赔偿装修费用（损失）120,000元,因合同应当继续履行，支撑装修费用(损失)数额的证据不足，该院应当予以驳回。

一审法院判决：一、限被告***在本判决书生效之日起七日内向原告孟州市第二建筑安装工程有限责任公司履行给付剩欠房款178,760元及其利息（自2014年1月30日起至2014年6月7日以178,760元为基数按月利率1%计算,自2014年6月8日至2015年6月7日以178,760元为基数按月利率1.2%计算,自2015年6月8日至实际清偿之日止以178,760元为基数按月利率2%计算）；二、驳回原告孟州市第二建筑安装工程有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）***反诉主张解除合同的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）***反诉主张返还已给付购房款123,600元及其利息的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）***反诉主张原告（反诉被告）孟州市第二建筑安装工程有限责任公司赔偿装修费用（费用）120,000元的诉讼请求。案件受理费4,227元，反诉费3,012元，合计7,239元，由原告（反诉被告）负担1,227元，被告（反诉原告）***负担6,012元。

二审中，***提供如下证据：证据一：光盘一张。（内含2021年3月7日***与孟州二建的原法定代表人及其爱人之间的通话录音）。证明：蒋英是孟州二建的股东，是有实际发言权的，***一直以孟州二建不能办理房产证为由进行抗辩，其没有按合同交钱的原因就是因为知道孟州二建没有按原来的承诺办理房产证。孟州二建已经明确表示房产证不能正常办理。证据二：书面的证人证言两份。证明：当时在售房的时候孟州二建承诺两三年内及时办理房产证，但事实上事隔十年房产证还是不能办理。孟州二建质证称，证据一的录音不是新证据，证明不了上诉人的观点，且录音中的对话对象不是本案的当事人，因此不能作为证据使用。关于证据二，出具证人证言的证人应当出庭作证，该两名证人被上诉人不认识，不予质证。

本院对当事人提供的证据认证如下：***提供的证据一不能证明其指向，证据二不能确定其真实性，依法不予采信。

本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。

本院认为，孟州二建与***2010年10月8日签订售房合同，约定将孟州二建所有的位于黄河大道东××龙凤小区点式住宅××＃楼××单元××层西户以278760元的价格出售给***。双方系房屋买卖合同关系，***的合同义务是向孟州二建支付购房款，孟州二建的合同义务是将涉案房屋所有权转移给***。合同签订后，孟州二建已将涉案房屋交付***使用，但***未按合同约定履行向孟州二建支付剩余购房款的合同义务，孟州二建请求***按合同约定支付剩余购房款及利息，符合合同约定及法律规定，一审对此认定正确，但在利息的计算方面存在笔误，已以裁定形式予以补正，本院予以确认。

***上诉称因孟州二建无法协助其办理房产证，行使抗辩权而拒绝向孟州二建支付购房款，孟州二建则称只有***支付购房款才能协助其办理房产证。双方对于何时协助履行办证义务并未在售房合同中作出明确约定，***以此作为抗辩，使双方的合同履行陷入僵局。鉴于合同对剩余购房款的支付时间作出了明确约定，***未按约定履行合同主要义务，已构成违约，且本案受理的是孟州二建主张购房款的诉讼请求，***对履行协助办证义务并未提出请求，一审判决***向孟州二建支付购房款，处理妥当，并不影响***另行向孟州二建主张权利。

综上所述，***的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7239元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　军

审 判 员　　余同云

审 判 员　　张雪娇

二〇二一年十二月三十日

法官助理　　王　芳

书 记 员　　王向静