某某与孟州市第二建筑安装工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省焦作市中级人民法院

民事判决书

（2016）豫08民终2638号

上诉人（原审原告）：***，男，1985年7月31日出生，汉族，住孟州市。

委托代理人：***，河南孟洲律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：孟州市第二建筑安装工程有限责任公司。住所地孟州市黄河大道东段。

法定代表人：**，经理。

委托代理人：***，孟州市法律服务所法律工作者。

上诉人***与上诉人孟州市第二建筑安装工程有限责任公司（以下简称孟州二建公司）房屋买卖合同纠纷一案，***不服孟州市人民法院于2016年9月20日作出的（2016）豫0883民初718号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人***及其委托代理人***，被上诉人孟州二建公司的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，被告于2004年4月22日取得（2004）7号建设用地规划许可证、2010年2月取得孟国用（10）第007号国有土地使用证。2010年6月3日孟州市龙凤小区点式住宅楼9#楼经竣工验收合格。2011年6月26日原、被告签订《售房合同》，被告孟州市第二建筑安装工程有限责任公司将孟州市黄河大道东段龙凤小区住宅9号楼5层西户以206700元出售给原告，合同约定：“乙方（原告）首付60000元，为购房定金款。剩余房款3年内付清：第一年付50000元，按月息0.8%计息；第二年付50000元，按月息1%计息，第三年付46700元，按1.2%计息；每三个月清息一次，否则停水停电。3年后还未付清，利息按每月2%计算。”合同签订后，原告分别于2011年6月26日、2014年9月2日向被告缴纳购房款6万元、5万元，合计11万元。被告分别于2012年10月3日、2013年5月9日、2013年7月16日、2013年10月1日、2014年5月1日、2015年11月5日收取原告购房利息3520元、3500元、3500元、3500元、7000元、2000元，合计23020元。原告已经将所购房屋装修并已入住。

原审法院认为，商品房销售包括商品房现售和商品房预售商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本案中，原、被告双方争议的龙凤小区住宅9号楼5层西户的房产所在的龙凤小区点式住宅楼9#楼于2010年6月3日竣工验收合格，而后于2011年6月26日原、被告双方签订《售房合同》，约定被告孟州市第二建筑安装工程有限责任公司将孟州市黄河大道东段龙凤小区住宅9号楼5层西户以206700元出售给原告，该行为属于商品房现售而非商品房预售，原告诉称“被告出售的商品房没有预售许可证明，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，骗取原告签订《售房合同》”与案件事实不符，对原告诉称的主张不予采纳。其次，原、被告双方于2011年6月26日签订的《售房合同》系原、被告双方的真实意思表示、不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且合同签订后，原告***按照合同约定先后向被告孟州市第二建筑安装工程有限责任公司缴纳购房款11万元及利息23020元，并对该房屋进行了装修。因此，原告请求确认原告***与被告孟州市第二建筑安装工程有限公司于2011年6月26日签订的《售房合同》无效及要求被告返还原告购房款110000元、利息款26540元、赔偿购房款110000元等，共计246540元的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告于2016年9月1日提交了房屋装修花费数额鉴定申请书，根据本案实际情况，对原告的鉴定申请，不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费945元，由原告***承担。

***的上诉请求：一、依法撤销一审判决，并支持上诉人一审诉请。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人所购买的孟州市黄河大道东段龙凤小区住宅9号楼5层西户商品房系“现房”，而非“预售房”，系完全错误。上诉人2011年6月26日购买时此房根本未盖成，且此房不具备土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，根本不可能由“预售房”摇身一变，变为“现房”，一审法院连房产买卖所需的基本手续都没有搞清楚，单凭被上诉人的一面之词就认定此房属于“现房”，系完全错误。二、一审认定双方2011年6月26日签订的《售房合同》有效系完全错误，此《售房合同》非法无效。1、依据《商品房销售管理办法》第六条，商品房预售实行预售许可制度。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而被上诉人根本没有商品房预售许可证，至今也没有取得，根本没有签订《售房合同》的权利。2、依据《商品房销售管理办法》第十六条，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。该条款表明商品房买卖合同应当有明确的内容，而本案的《售房合同》系被上诉人单方制作，粗制滥造，根本不符合法律规定。3、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。本案中被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，骗取上诉人签订无效的《售房合同》，完全应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。4、双方2011年6月26日签订的《售房合同》至今已经5年多，而被上诉人一直迟迟不给上诉人办理房产手续，截止开庭前也未办理，早已够上严重违约。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中被上诉人2011年6月26日骗取上诉人签订《售房合同》距今已经5年多，在这5年之中，上诉人多次催促被上诉人办理房屋权属证书，但被上诉人均不予办理，因为其根本没有资格与能力办理，故依据司法解释，被上诉人完全应当承担解除合同、赔偿损失的责任。三、一审法院认定本案所涉房产系“现房”而非“预售房”，退一万步讲，即使是“现房”，双方2011年6月26日签订的《售房合同》也系非法无效。

依据《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。而本案所涉房产根本不具备现房销售的“五证两书”（五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），而本案所涉房产根本不具备销售现房的法定条件。四、被上诉人一审中提供的仅有的证据中也漏洞太多。其提供的建设用地规划许可证日期为2004年4月24日，土地使用证的日期为2010年2月1日，根据城乡规划法规定可知，获取土地使用证之后才可办理建设用地规划许可证，而建设用地规划许可证提前土地使用证一年以上认定失效。被上诉人在未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证的情况下，工程竟然在土地使用证办理后的4个月就验收合格显然造假漏洞太多。而其《工程竣工验收报告》系伪证，其工程概况一栏中工程造价、开工日期、验收日期、施工许可证、施工图纸设计审查标号等大量关键信息均为空白。五、一审法院多处程序严重违法。具体表现在上诉人起诉之初就向法庭提出对涉案房产的房屋装修花费数额进行鉴定，但一审法院自始至终没有鉴定。一审在第二次开庭时，被上诉人才向法庭提供了一份所谓的验收证明。

孟州二建公司辩称，一、双方订立合同后上诉人即装修并实际生活居住至今达五年，且仍欠十余万元房款未付，该房实为上诉人占有使用，双方于2011年6月订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示。上诉人对该房屋的相关情况及性能是明知的也是认可的，不存在隐瞒和骗取的行为，依照我国合同法第44条，该合同对双方具有法律约束力，任何一方不得随意解除。一审中我方提供了政府批文和证件均证明被上诉人对该房的出售行为并无不当。二、上诉人混淆了预售房和现房的概念，本案中该房屋是2010年6月3日经验收合格后被上诉人于2011年6月26日购买房屋并进行了装修使用，因此我方认为被上诉人上诉理由不成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。

根据当事人的上诉请求和答辩理由，归纳本案的争议焦点是：一审驳回***的诉讼请求是否正确。

***提交2016年5月22日市长信箱的网页截屏两张。证明本案房产正在申请办理建设工程规划许可证且后续相关手续至今并未办理，并无法办理房产证。孟州二建公司质证称，一、该答复的内容与本案无关；二、建设工程规划许可证一审中原件已经出具。

因***提交的证据，不影响对本案事实的认定，不再予以确认。

针对争议焦点：***认为，被上诉人一审中未向法庭提供五证两书。我方购买房屋后多次催促被上诉人办理房产证，被上诉人一直拖延拒不办理。双方买卖合同已失去存在的法理，且被上诉人在出售房产时骗取我方签订购房合同并多次作出虚假承诺。根据相关法律法规上诉人一审请求应当得到支持。从我方提交的证据可以得知被上诉人不具备房产开发和预售条件；土地利用规划许可证和土地使用证的办理时间相差九年，土地利用规划许可证不是本案房屋的许可证；根据相关法律建设用地规划许可证应在办理土地使用证之后领取，但被上诉人提供的建设用地规划许可证早于其土地使用证六年，可见被上诉人提供的建设用地规划许可证并非本案房屋的许可证；被上诉人提供的土地使用证是2010年2月1日，其提供的竣工验收报告时间为2010年6月3日，仅仅四个月时间就竣工验收合格不合常理。竣工验收报告没有开工日期、验收日期、施工许可证号等关键信息。

孟州二建公司认为，一、关于被上诉人的承诺和欺骗上诉人没有证据证明其观点；二、9号楼是根据政府纪要先行建造后办理相关证件，属于行政机关的管理惯例。应当依法驳回上诉人的上诉请求。

经本院审理查明的事实与一审相同。

本院认为，根据龙凤小区住宅9号楼5层西户的房产所在的龙凤小区点式住宅楼9#楼于2010年6月3日竣工验收合格，于2011年6月26日双方签订售房合同，约定孟州二建公司将孟州市黄河大道东段龙凤小区住宅9号楼5层西户以206700元出售给***等事实，一审认定属商品房现售，符合客观实际。同时，***与孟州二建公司签订的售房合同，出自双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审认定为有效合同，符合法律规定。再则，***按照合同约定先后向孟州二建公司缴纳购房款11万元及利息23020元，并对该房屋进行了装修。***取得房屋，实现了商品房买卖合同目的。另，因本案合同属有效合同，一审对***关于申请房屋装修花费数额鉴定，不予准许，程序上不存在违法问题。故***的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4945元，由***承担。

本判决为终审判决。

审判长*军

审判员席东彦

审判员***

二〇一六年十一月十八日

书记员郝聪