某某与某某等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0114民初493号

原告：***，男，1962年4月8日出生，汉族，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：滕德京，北京市英岛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于颖，北京市英岛律师事务所律师。

被告：***，男，1967年10月25日出生，汉族，住北京市昌平区。

被告：***，男，1970年2月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。

二被告委托诉讼代理人：许飞，北京市盈科律师事务所律师。

第三人：北京睿景博源电力工程安装有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇定泗路北侧雅安商厦C座4层。

法定代表人：李峥，董事长。

委托诉讼代理人：仇晶晶，女，汉族，北京睿景博源电力工程安装有限公司员工，住北京市昌平区.

原告***与被告***、***租赁合同纠纷发回重审一案，本院立案后，依法另行组成合议庭，追加北京睿景博源电力工程安装有限公司（以下简称博源公司）为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人滕德京、于颖，被告***、***的委托诉讼代理人许飞、博源公司的委托诉讼代理人仇晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《果园租赁合同》;2、判令二被告将其租赁的果园及果树恢复原状并返还原告;3、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，***变更明确诉讼请求为：1、解除原被告签订的《果园租赁合同》;2、二被告拆除自建房屋和硬化地面，将土地恢复为可种植农用地；3、返还果园、800棵果树（树种、树龄不限），其他树木由二被告自行处置，费用自担；4、第三人腾退果园，与二被告共同拆除房屋和恢复土地；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年11月4日，原告***与被告***、***签订《果园租赁合同》，将位于北京市昌平区兴寿镇西新城村村西北的果园30亩及果树800棵租赁给二被告，租赁期限为2006年11月4日至2032年5月22日，并约定二被告应定期修剪、管理好果树，二被告租赁期内对果园造成的损害由二被告承担责任。二被告租赁期间，擅自砍伐果树建造房屋，将所租赁果园东南部改为院落及菜地。该毁坏租赁物、改变果园用途的行为，严重违反了合同约定及合同目的。现原告无奈诉至法院，请求法院判令解除原被告间的合同关系，二被告与第三人将其破坏的果园及果树恢复原状后交还原告。请求法院判如所请。

***、***辩称，一、合同合法有效。现有证据无法证明答辩人违反约定，不具备具体解除条件。二、被告答辩人对答辩人的加盖生产用房、硬化土地是明知的。2007年6月12日，村委会出具证明，载明果园现有房屋12间，面积270平方米。2012年答辩人将果园转租第三人，被答辩人是知情且同意的。转租时果园即为现状。2014年第三人对果园果树进行了大规模更新，对此依据（2014）昌民初字第909号民事判决书，被答辩人声明知晓转租和更换树种情况且陈述没有妨碍第三人正常经营。2016年被答辩人以答辩人未按时交纳租金为由要求解除合同，两审庭审中没有提出对果园现状的异议和相应解除权。三、答辩人和第三人对果园30亩近20000平方米的百分之一270平方米进行硬化和加盖房屋，是对租赁物的合理使用，并未改变租赁性质。现有证据也无法证明加盖行为及土地硬化行为对租赁物造成了损失。该行为也没有被用于非农业建设和经营。相反因第三人对果园的合理改造，显著增加果园的经济价值。四、被答辩人没有证据证明其主张的原状实际情况。因村委会的证明最早在2007年，案涉土地就存在现有房屋。同时双方签署的租赁合同中明确约定了地上建筑物的补偿归属。该条款的约定与被答辩人主张的地上建筑物的事实不符。五、主张的解除权已远超行使期限。六、被答辩人主张依据农村土地承包法及相关司法解释，在改变农业用途或弃耕抛荒的情形下，给予发包人一定程度的解除权。但提请合议庭注意，本案案由为合同纠纷。被答辩人主张的诉请依据也是合同法。同时答辩人并不具备其主张的变更农业用途和弃耕抛荒的情形。若被答辩人坚持认为答辩人加盖行为违法，应通过行政程序进行举报监督和申诉。本案为民事案件，案由为租赁合同纠纷，若不存在合同约定或法定解除事由，不应违法解除。七、请合议庭和被答辩人留意，诉争合同是否约定了解除权，是否具备行使条件或具有法定解除事由，假设有解除权，是否应限制合理使用期限。答辩人和第三人对果园合理修缮进行硬化是否具有改变土地使用用途的效果和主观动机，是否导致合同目的无法达成。是否改变了租赁物果园的租赁性质。果园现有农业价值相较于租赁前，是否显著增加而非降低甚至无法使用。

第三人博源公司述称，1、2006年11月4日签署的《果园租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。现有证据没有充分证明***等违反了合同约定，不具备合同解除条件。2、被答辩人对于答辩人承租果园、***等的加盖生产用房和答辩人更换果树行为是知情且同意的。3、答辩人承租果园时即存在现有房屋，答辩人对其进行了合理的修缮，并未扩建。答辩人占有、使用果园至今，被答辩人均未对果园建筑等提出任何异议。4、答辩人作为承租人，对果园进行了合理开发利用，并一直用于果树种植，从未进行非农生产经营，不属于擅自改变租赁物性质的情形。5、果园现存果树基本情况证据，其中采伐、更换均获得政府部门许可，被答辩人亦知情且同意。现大部分果树均进入盛果期。参照农业用地征地补偿对于果树的补偿标准，每棵不少于1000元。而实际经济价值因具有无公害农产品证书认证，远高于补偿标准。诉争合同解除，应直接由被答辩人向答辩人做出赔偿，且不低于合同约定的三倍损失的违约责任。综上所述，作为本案最为无辜的第三人，答辩人认为案涉合同不具有约定、法定的解除事由。从维持市场经济公平合理稳定有序的角度出发，法院应予维持合同效力。同时，答辩人作为实际承租人，对案涉果园进行了多年的精心维护、经营，付出重大经济成本和时间成本。有关部门进行的多次航拍、检查等也从未对果园进行过惩处。答辩人一贯合法经营，一心投入新农村建设，果园也在企业、员工的辛勤付出下，展现了良好的经济效益和社会效益。望法院在法律范围内，支持新农村建设。

当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2002年5月23日，乙方***与甲方昌平县兴寿镇西新城村经济合作社（以下简称西新城经合社）签订《果园承包合同》，约定：甲方将位于村西北桃园承包给乙方，30亩、800棵树；租期2002年5月23日至2032年5月22日止；乙方可以转租；合同还约定了其他内容。

2006年11月4日，甲方***与乙方***、***签订《果园租赁合同》，约定：甲方将位于村西北果园租赁给乙方，数量30亩果树800棵；租期2006年11月4日至2032年5月22日止；甲方将每亩700元/年的价格租赁给乙方，乙方在合同生效之日向甲方一次性交纳租赁保证金五万元整，并交纳租赁费二万一千元整；如甲方终止合同，甲方将保证金如数返还给乙方；每年的5月22日交下次租赁费，以此类推；乙方可以转租，但必须定期交纳租赁费；乙方未按时交纳租赁费，每逾期十天，交千分之五滞纳金，超期三个月甲方有权终止合同，损失乙方自负；如遇国家征用或土地开发，果树按棵数的60%补偿给甲方，40%补偿给乙方，地上建筑物部分补偿全部归乙方所有；合同还约定了其他内容。合同签订后，双方当事人均开始履行约定义务。

2007年，***、***对部分案涉土地进行地面硬化，并修建了房屋。2007年6月12日，北京市昌平区兴寿镇西新城村民委员会（以下简称西新城村委会）出具《证明》，载明“北京西新城逢臣种植园（案涉果园）现有房屋12间，共270平米。”

2012年4月15日，出租方、甲方***、***与承租方、乙方博源公司签订《租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的土地坐落在北京市昌平区兴寿镇西新城经济合作社村西北桃园；桃树800棵；甲方于2007年自建200余平方米房屋共12间及院内足球场，租赁面积共30亩；租赁自2012年4月15日起至2032年4月14日止；合同还约定了其他内容。合同签订后，博源公司于2014年4月，经北京市园林绿化局批准，采伐案涉果树，更新为1200棵。现经博源公司统计，案涉果园现有苹果、黄桃、樱桃、梨、葡萄、枣、核桃、香椿、柿子、猕猴桃、玉兰、紫藤、灵霄等果树1800余棵。

本院审理过程中，经现场勘验，***、***将近一亩租赁土地建设了围墙、地面硬化，修建约270平方米房屋，4间用于操作间，其他作为卧室、客厅、厨房及洗手间。其余场地仍为果园。

2016年4月22日，***以***、***未按时交纳租金为由向本院提起诉讼，请求：1、解除原、被告于2006年11月4日签订的《果园租赁合同》；2、被告立即腾退果园返还果树；3、被告支付2013年11月4日至实际腾退日止的租金；4、被告支付滞纳金7665元。该案经一审、二审发回重审、一审重审后本院判决：***、***支付租金，驳回***的其他诉讼请求。北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）以（2018）京01民终7338号民事判决书判决：驳回***的上诉，维持原判。

又查，***于2019年5月15日收到本案起诉状，***于2019年7月19日收到本案起诉状。2020年9月24日，本院以（2019）京0114民初9049号《民事判决书》判决：一、确认原告***与被告***、***于二〇〇六年十一月四日签订的《果园租赁合同》于二〇一九年七月十九日解除；二、被告***、***于本判决生效之日起二十日内将位于北京市昌平区兴寿镇西新城村村西北的果园恢复到原告***交付给被告***、***时的原状并将该果园及800棵果树返还原告***。宣判后，***、***不服判决，提起上诉。2020年12月23日，一中院以（2020）京01民终8030号《民事裁定书》裁定：撤销（2019）京0114民初9049号民事判决，发回重审。本院重新立案后，依法追加博源公司作为第三人参加诉讼。

上述事实，有《果园承包合同》、《果园租赁合同》、《租赁合同》、（2016）京0114民初12948号《民事判决书》、（2018）京01民终7338号《民事判决书》、（2019）京0114民初9049号《开庭笔录》、《现场勘验照片》、《证明》、《付款凭证》、《税务登记证》、（2020）京01民终8030号《民事裁定书》、视频及当事人的当庭陈述等在案佐证。

本院认为，（2018）京01民终7338号《民事判决书》认定：***与***、***签订的《果园租赁合同》约定的合同期限违反了合同法“租赁期限不得超过二十年”的规定，因此该合同租期超出二十年的部分无效，其余部分应为有效。后***诉至本院主张，***、***租赁期间，擅自砍伐果树建造房屋，将所租赁果园东南部改为院落及菜地，改变果园用途的行为，严重违反了合同约定及合同目的，请求解除双方签订的《果园租赁合同》。而根据双方庭审陈述及此前相关判决，***、***于2007年即建设了案涉房屋，***对此完全知悉。嗣后，双方继续依约履行约定义务。2016年4月22日，***以***、***未按时交纳租金为由向本院提起诉讼，请求解除《果园租赁合同》等。该案经一审、二审发回重审、一审重审、二审维持***、***支付租金，驳回***的其他诉讼请求。显而易见，***对***、***的建设行为不仅知悉，同时亦依约收取约定租金。即使此前案件***提起诉讼，主张解除合同的理由也为***、***逾期未支付租金。其并未主张本案案涉非农建设行为系违约。因此，本院完全有充分理由确信***与***、***以各自的履行行为，就非农建设行为达成了合意。这一合意，构成双方合同的部分内容。如果认定***、***的建设行为系属违约，则成为合意的悖论。另一方面，***于***、***进行非农建设的当年，即已知悉。即使***、***的非农建设行为构成违约，致***享有解除合同权利。但至2018年11月，***向本院提起本案诉讼，其解除权利行使期间已经十年有余。尽管***、***在此期间，没有催告***行使合同解除权利。但不能成为***经过十年之后依然享有合同解除权利的理由。***该项合同解除权利当因合理期间的经过而消灭。再者，双方合同约定***、***有权转租。且目前果园由第三人博源公司占有经营，并更新增植了树种。如果***放任解除合同权利行使的意思表示，势必导致交易长期处于不确定状态和损失的无限扩大。即使***、***的非农建设行为构成违约，于承租果园相较占比较小，也不足以构成根本违约。籍此本院不宜、也不应、更无法律依据确定***合同解除权利仍然存在。况且前已述及，双方以各自的履行行为达成了合意。双方该合意行为，改变了部分土地用途，违反法律法规的强制性规定，无效。鉴于该无效部分于承租果园占比较小，双方可待合同的权利义务终止时一并处理。综上，***请求解除其与***、***签订的《果园租赁合同》的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。***基于解除合同进而请求***、***、博源公司恢复原状并腾退返还案涉果园的主张，无法律依据，本院不予支持。本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第九十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、原告***与被告***、***达成的非农建设行为无效；

二、驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费70元，由原告***负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　　冯玉国

人民陪审员　　王建青

人民陪审员　　卢　彬

二〇二一年八月三十一日

书　记　员　　吴鹏莹