某某等与某某等租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终1501号

上诉人（原审原告）：***，男，1962年4月8日出生，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：滕德京，北京市英岛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于颖，北京市英岛律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：冯建军，男，1967年10月25日出生，住北京市昌平区。

被上诉人（原审被告）：***，男，1970年2月10日出生，住北京市朝阳区。

二被上诉人委托诉讼代理人：许飞，北京市盈科律师事务所律师。

原审第三人：北京睿景博源电力工程安装有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇定泗路北侧雅安商厦C座4层。

法定代表人：李峥，董事长。

委托诉讼代理人：仇晶晶，女，北京睿景博源电力工程安装有限公司行政专员。

上诉人***因与被上诉人冯建军、***、原审第三人北京睿景博源电力工程安装有限公司（以下简称博源公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月25日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除双方签订的《果园租赁合同》，冯建军、***及博源公司将涉案果园恢复原状并向***返还果园果树。事实与理由：1.本案庭审中，双方一致确认本案为土地经营权出租合同纠纷，一审法院以租赁合同纠纷处理本案，存在事实认定和法律适用错误。2.一审法院在当事人未主张且无任何证据的情况下认定***与冯建军、***就非农建设行为达成合意，属于事实认定错误、法律适用不当。冯建军、***擅自对果园中农用地进行硬化及非农建设，违反合同约定、合同目的及土地承包法强制性规定，***以此为由解除合同。冯建军、***的违约行为发生在2007年，一审法院作出有充分理由相信***与冯建军、***以各自履行行为，就非农建设行为达成合意，与事实不符，也超出了事实推定的合理范围，不具备基本的法律逻辑。3.一审判决认定***合同解除权已不存在，属于适用法律错误。双方在合同中并未约定合同解除权的期限，针对土地经营权租赁方违反合同根本目的、违法进行非农建设行为，相关法律中没有对承包人作为出租方行使解除权的期限进行限制。***依法享有解除权，如因***未能及时行使解除权导致损失，受损方可通过诉讼要求各方承担相应损失。4.本案是发回重审案件，原审二审发回理由是一审应根据案情释明冯建军、***对房屋建造费用等提出反诉并与***就返还果树诉请一并解决，冯建军、***本案一审中明确不提起反诉，一审法院没有对该事实进行确认。

冯建军、***辩称：同意一审判决。

***向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《果园租赁合同》；2.冯建军、***将其租赁的果园及果树恢复原状并返还；3.冯建军、***承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，***变更明确诉讼请求为：1.解除双方签订的《果园租赁合同》；2.冯建军、***拆除自建房屋和硬化地面，将土地恢复为可种植农用地；3.返还果园、800棵果树（树种、树龄不限），其他树木由冯建军、***自行处置，费用自担；4.博源公司腾退果园，与冯建军、***共同拆除房屋和恢复土地；5.冯建军、***承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2002年5月23日，乙方***与甲方昌平县兴寿镇西新城村经济合作社（以下简称西新城经合社）签订《果园承包合同》，约定：甲方将位于村西北桃园承包给乙方，30亩、800棵树；租期2002年5月23日至2032年5月22日止；乙方可以转租；合同还约定了其他内容。

2006年11月4日，甲方***与乙方冯建军、***签订《果园租赁合同》，约定：甲方将位于村西北果园租赁给乙方，数量30亩果树800棵；租期2006年11月4日至2032年5月22日止；甲方将每亩700元/年的价格租赁给乙方，乙方在合同生效之日向甲方一次性交纳租赁保证金五万元整，并交纳租赁费二万一千元整；如甲方终止合同，甲方将保证金如数返还给乙方；每年的5月22日交下次租赁费，以此类推；乙方可以转租，但必须定期交纳租赁费；乙方未按时交纳租赁费，每逾期十天，交千分之五滞纳金，超期三个月甲方有权终止合同，损失乙方自负；如遇国家征用或土地开发，果树按棵数的60%补偿给甲方，40%补偿给乙方，地上建筑物部分补偿全部归乙方所有；合同还约定了其他内容。合同签订后，双方均开始履行约定义务。

2007年，冯建军、***对部分案涉土地进行地面硬化，并修建了房屋。2007年6月12日，北京市昌平区兴寿镇西新城村民委员会（以下简称西新城村委会）出具《证明》，载明“北京西新城逢臣种植园（案涉果园）现有房屋12间，共270平米。”

2012年4月15日，出租方、甲方冯建军、***与承租方、乙方博源公司签订《租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的土地坐落在北京市昌平区兴寿镇西新城经济合作社村西北桃园；桃树800棵；甲方于2007年自建200余平方米房屋共12间及院内足球场，租赁面积共30亩；租赁自2012年4月15日起至2032年4月14日止；合同还约定了其他内容。合同签订后，博源公司于2014年4月，经北京市园林绿化局批准，采伐案涉果树，更新为1200棵。现经博源公司统计，案涉果园现有苹果、黄桃、樱桃、梨、葡萄、枣、核桃、香椿、柿子、猕猴桃、玉兰、紫藤、灵霄等果树1800余棵。

法院审理过程中，经现场勘验，冯建军、***将近一亩租赁土地建设了围墙、地面硬化，修建约270平方米房屋，4间用于操作间，其他作为卧室、客厅、厨房及洗手间。其余场地仍为果园。

2016年4月22日，***以冯建军、***未按时交纳租金为由向法院提起诉讼，请求：1.解除双方于2006年11月4日签订的《果园租赁合同》；2.冯建军、***立即腾退果园返还果树；3.冯建军、***支付2013年11月4日至实际腾退日止的租金；4.冯建军、***支付滞纳金7665元。该案经一审、二审发回重审、一审重审后法院判决：冯建军、***支付租金，驳回***的其他诉讼请求。北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）以（2018）京01民终7338号民事判决书判决：驳回***的上诉，维持原判。

又查，***于2019年5月15日收到本案起诉状，冯建军于2019年7月19日收到本案起诉状。2020年9月24日，法院以（2019）京0114民初9049号《民事判决书》判决：一、确认***与冯建军、***于二〇〇六年十一月四日签订的《果园租赁合同》于二〇一九年七月十九日解除；二、冯建军、***于判决生效之日起二十日内将位于北京市昌平区兴寿镇西新城村村西北的果园恢复到***交付给冯建军、***时的原状并将该果园及800棵果树返还***。宣判后，冯建军、***不服判决，提起上诉。2020年12月23日，法院以（2020）京01民终8030号《民事裁定书》裁定：撤销（2019）京0114民初9049号民事判决，发回重审。法院重新立案后，依法追加博源公司作为第三人参加诉讼。

一审法院认为，（2018）京01民终7338号《民事判决书》认定：***与冯建军、***签订的《果园租赁合同》约定的合同期限违反了合同法“租赁期限不得超过二十年”的规定，因此该合同租期超出二十年的部分无效，其余部分应为有效。后***诉至法院主张，冯建军、***租赁期间，擅自砍伐果树建造房屋，将所租赁果园东南部改为院落及菜地，改变果园用途的行为，严重违反了合同约定及合同目的，请求解除双方签订的《果园租赁合同》。而根据双方庭审陈述及此前相关判决，冯建军、***于2007年即建设了案涉房屋，***对此完全知悉。嗣后，双方继续依约履行约定义务。2016年4月22日，***以冯建军、***未按时交纳租金为由向法院提起诉讼，请求解除《果园租赁合同》等。该案经一审、二审发回重审、一审重审、二审维持冯建军、***支付租金，驳回***的其他诉讼请求。显而易见，***对冯建军、***的建设行为不仅知悉，同时亦依约收取约定租金。即使此前案件***提起诉讼，主张解除合同的理由也为冯建军、***逾期未支付租金。其并未主张本案案涉非农建设行为系违约。因此，法院完全有充分理由确信***与冯建军、***以各自的履行行为，就非农建设行为达成了合意。这一合意，构成双方合同的部分内容。如果认定冯建军、***的建设行为系属违约，则成为合意的悖论。另一方面，***于冯建军、***进行非农建设的当年，即已知悉。即使冯建军、***的非农建设行为构成违约，致***享有解除合同权利。但至2018年11月，***向法院提起本案诉讼，其解除权利行使期间已经十年有余。尽管冯建军、***在此期间，没有催告***行使合同解除权利。但不能成为***经过十年之后依然享有合同解除权利的理由。***该项合同解除权利当因合理期间的经过而消灭。再者，双方合同约定冯建军、***有权转租。且目前果园由博源公司占有经营，并更新增植了树种。如果***放任解除合同权利行使的意思表示，势必导致交易长期处于不确定状态和损失的无限扩大。即使冯建军、***的非农建设行为构成违约，于承租果园相较占比较小，也不足以构成根本违约。籍此法院不宜、也不应、更无法律依据确定***合同解除权利仍然存在。况且前已述及，双方以各自的履行行为达成了合意。双方该合意行为，改变了部分土地用途，违反法律法规的强制性规定，无效。鉴于该无效部分于承租果园占比较小，双方可待合同的权利义务终止时一并处理。综上，***请求解除其与冯建军、***签订的《果园租赁合同》的主张，缺乏事实依据，法院不予支持。***基于解除合同进而请求冯建军、***、博源公司恢复原状并腾退返还案涉果园的主张，无法律依据，法院不予支持。法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第九十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、***与冯建军、***达成的非农建设行为无效；二、驳回***的诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，涉案《果园租赁合同》的租赁期限超过二十年，因此超过二十年的部分无效，其余期限部分合法有效。本案争议焦点是***对合法有效部分的《果园租赁合同》是否享有解除权。***以冯建军和***2007年擅自改变涉案果园的农业用途为由解除涉案合同，但是根据本案查明的事实，***对冯建军、***2007年的建设行为不仅知悉，且长达十几年均未提出异议，另外，涉案果园最初并不存在地上建筑物，但是双方在涉案合同中对地上建筑部分补偿的归属做出了明确的约定，以上足以认定***同意冯建军和***的建设行为。***作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责，其在从事民事活动中，也应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。据此，***既已准许冯建军和***的建设行为，现其又以此为由要求解除双方的合同，明显有违诚信，本院不予支持；***基于合同解除进而要求恢复原状并腾退返还涉案果园的主张，本院亦不予支持；冯建军和***的建设行为属于事实行为，一审法院在本案中对该行为作出效力认定，存在不妥，本院予以纠正。另外，本案的处理结果不影响行政主管机关对相关违法行为的处理。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决存在不妥之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初493号民事判决书；

二、驳回***的全部诉讼请求。

二审案件受理费70元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　姚　红

审 判 员　　张建清

审 判 员　　邾映映

二〇二二年四月十八日

法官助理　　王　飞

书 记 员　　宋惠玲