江山市电力发展有限责任公司
江山市电力发展有限责任公司、某某等案外人执行异议之诉二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}
浙江省衢州市中级人民法院
民事判决书
（2022）浙08民终164号
上诉人（原审原告）：江山市电力发展有限责任公司，住所地江山市双塔街道江城北路4号。
法定代表人：薛利兵，经理。
委托诉讼代理人：徐一超，浙江远图律师事务所律师。
委托诉讼代理人：管小荣，浙江远图律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：***，男，1971年8月2日出生，汉族，住江山市。
被上诉人（原审被告）：***，女，1972年4月7日出生，汉族，住江山市市区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：姜干旺，江山市仙霞法律服务所法律工作者。
原审第三人：江山市凯升置业有限公司，住所地江山市双塔街道牛头岭二区2幢5号地下商铺。
法定代表人：徐富爱，经理。
原审第三人：浙江凯升控股集团有限公司，住所地江山市双塔街道牛头岭二区2幢3号地下商铺。
法定代表人：徐富爱，经理。
原审第三人：江山市岁月主题餐厅，住所地江山市双塔街道牛头岭二区2幢。
经营者：徐富爱，女，1973年2月28日出生，汉族，住江山市清湖镇街道舍山新村17号。
三原审第三人共同委托诉讼代理人：杨战，江山市凯升置业有限公司员工，住江山市市区。
上诉人江山市电力发展有限责任公司（以下简称江山电力公司）与被上诉人***、***、原审第三人江山市凯升置业有限公司（以下简称凯升置业公司）、浙江凯升控股集团有限公司（以下简称凯升控股公司）、江山市岁月主题餐厅（以下简称岁月餐厅）申请执行人执行异议之诉一案，浙江省江山市人民法院于2021年12月24日作出（2021）浙0881民初3678号民事判决。江山电力公司不服，向本院提起上诉。本院于2022年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江山电力公司上诉请求：撤销一审判决，判令继续执行坐落于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室的房产；一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：1．一审适用法律错误。案涉房产登记在房地产开发企业名下，属于凯升置业公司名下商品房，应当适用最高人民法院关于执行异议和复议规定第二十九条的规定。二被上诉人名下另有一套房产，依法不应支持其执行异议请求。一审法院适用该规定第二十八条，属于适用法律错误。2．退一步讲，即使适用上述规定的第二十八条，也不应支持二被上诉人的执行异议请求。首先，购买人只有在办理预售登记后才能作为合法占有人，本案被上诉人并没有办理预售登记。其次，二被上诉人与凯升置业公司恶意串通逃避法院查封，案涉购房款汇给案外人赵仙亭，凯升置业公司并未收到案涉房屋的购房款。第三，本案中2018年11月份签订购房合同，2020年12月凯升置业因税费问题被采取暂停销售措施，期间有两年多的时间案涉房屋没有办理过任何的登记包括预告登记和合同备案、过户，根据第三人的陈述，是2020年12月未办理是因为购房款没有到位，表明没有办理过户登记是因为被上诉人原因。
***、***辩称，原判认定事实和适用法律正确。1．执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。2．二被上诉人名下虽然另有一套房产，但因有两个儿子，为儿子婚后居住所需，购买案涉房屋仍属于满足基本的居住需求。3．自从凯升置业公司的账户被法院查封后，客户购房款均被指定汇入赵仙亭的账户，并不违法，不存在恶意串通逃避法院查封的情形。请求维持一审判决。
凯升置业公司、凯升控股公司、岁月餐厅提交意见称，因凯升置业公司的账户被法院查封，故客户购房款均汇入赵仙亭的账户，不存在与被上诉人恶意串通逃避法院查封的情形。关于房屋没有备案的问题，2020年12月份前是因为购房款没有到位不能备案，之后是因为税务查封之后拿不到发票，办不了备案。一审适用法律并无不当，一审判决应当维持。
江山电力公司向一审法院起诉请求：1．判令继续执行坐落于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室的房产；2．本案诉讼费由***、***负担。
一审法院认定事实：江山电力公司与凯升置业公司、凯升控股公司、岁月餐厅建设工程施工合同纠纷一案，江山市人民法院于2021年3月19日作出（2021）浙0881民初119号民事判决，内容为：一、凯升置业公司支付江山电力发公司工程款1909503元，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130％支付自2020年11月1日起至欠款付清之日止的违约金，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、凯升控股公司、岁月餐厅对第一项确定的凯升置业公司的债务共同承担连带清偿责任等。诉讼中，该院依江山电力公司申请，于2021年1月11日裁定对凯升置业公司所有的在价值2577332元范围内的财产予以保全，据此该院查封了凯升置业公司所有的坐落于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室房产【权证号：浙（2020）江山不动产权第0XXXX号】，查封期限2021年1月14日至2024年1月13日止。该案于2021年7月19日申请执行，江山市人民法院立案，案号（2021）浙0881执1887号。执行中，该院于2021年8月10日发出公告，责令凯升置业公司及实际居住人即***、***于2021年8月31日前迁出坐落于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室房产，到期不履行，将依法强制执行。该院依职权调取的不动产登记信息显示：浙（2020）江山不动产权第0XXXX号不动产权利人是凯升置业公司；案外人有位于江山市双塔街道学府六区17幢二单元203室房产。2021年9月，***、***提出执行异议。2021年10月25日，江山市人民法院裁定中止对坐落于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室房产的执行。2018年11月30日，出卖人凯升置业公司与买受人***、***签订了《商品房买卖合同》，出卖人将上述案涉房产以176万元出卖给***、***。2021年1月4日至14日，***、***陆续向凯升置业公司通过银行支付完毕购房款，同时凯升置业公司向***、***出具了购房收据。2020年6月8日，***、***支付了涉案房屋面积补差款、契税、物业维修金、代办费用装修押金、物业管理费、垃圾清运费、电梯各项费用。2020年7月开始，***、***对案涉房屋进行了装修。2021年9月24日，江山市住房和城乡建设局及江山市自然资源调查登记中心出具了《关于***、***未办理不动产权证情况说明》，载明因凯升置业公司经营不善，资金紧张，未向江山市税务局缴纳相关税费导致***、***无法办理不动产权证，凯升置业公司根据税务部门要求采取暂停销售措施，案涉房产无法进行网签备案。
一审法院认为，首先，江山电力公司主张的***、***与凯升置业公司之间是以房抵债，不是真正的商品房买卖关系，该主张不能成立，双方之间商品房买卖关系有双方签订《商品房屋买卖合同》、交付购房款及已实际交付使用等有关事实得到证实，不能因为凯升置业公司与***之间存在承揽合同关系，且双方之间曾有承揽报酬与购房款相互抵扣的约定而予以否认。其次，江山电力公司关于***、***对于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室的房产的执行异议不应予以支持的主张，没有法律上的依据。***、***从凯升置业公司购买房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其提供的《商品房买卖合同》签订及占有使用房屋的时间均在法院查封之前，并且付清了全部的购房款，还有***、***未能办理过户产权证是因为凯升置业公司经营不善，资金紧张，未向江山市税务局缴纳相关税费，而不是其自身原因造成。综上，江山电力公司的诉讼请求，没有法律上的依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定，判决：驳回江山电力公司的诉讼请求。案件受理费21986元，减半收取10993元，由江山电力公司负担。
本院二审期间，当事人均未向提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是原审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定是否错误。上诉人主张案涉房产登记在凯升置业公司名下，应适用上述规定的第二十九条。本院认为，上述规定第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院适用第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。基于案涉房屋《商品房买卖合同》的签订及被上诉人对房屋的占有使用均在法院查封之前，且付清了全部的购房款；被上诉人未能办理产权登记是因为凯升置业公司未缴纳相关税费被税务部门采取暂停销售措施，并非被上诉人自身原因造成。故，被上诉人具有排除强制执行的民事权益。上诉人认为只有在办理预售登记后才能作为合法占有人，该主张缺乏法律依据。被上诉人根据凯升置业公司的指定将购房款汇入案外人的账户，并不违法。
综上所述，江山电力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21986元，由上诉人江山市电力发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杨日洪
审判员叶光辉
审判员郑慧芳
二〇二二年二月二十五日
法官助理郝宽国
书记员倪楚冰
