江山市电力发展有限责任公司、某某等案外人执行异议之诉一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}

浙江省江山市人民法院

民事判决书

（2021）浙0881民初3678号

原告：江山市电力发展有限责任公司，统一社会信用代码：913308811478938784，住所地：江山市双塔街道江城北路4号。

法定代表人：薛利兵，经理。

委托诉讼代理人：徐一超，浙江远图律师事务所律师。

委托诉讼代理人：管小荣，浙江远图律师事务所律师。

被告：***，男，1971年8月2日出生，汉族，住江山市。

被告：何珍梅（系被告***之妻），女，1972年4月7日出生，汉族，住江山市市区。

第三人：江山市凯升置业有限公司，统一社会信用代码：91330881MA28FHAJ5M，住所地江山市双塔街道牛头岭二区2幢5号地下商铺。

法定代表人：徐富爱，经理。

第三人：浙江凯升控股集团有限公司，统一社会信用代码：913308810656082523，住所地江山市双塔街道牛头岭二区2幢3号地下商铺。

法定代表人：徐富爱，经理。

第三人：江山市岁月主题餐厅，统一社会信用代码：92330881MA28FC6G19，住所地江山市双塔街道牛头岭二区2幢。

经营者：徐富爱，女，1973年2月28日出生，汉族，公民身份号码：XXX，住江山市清湖镇街道舍山新村17号。

上述三第三人共同委托诉讼代理人：杨战，江山市凯升置业有限公司员工，住江山市市区。

原告江山市电力发展有限责任公司（以下简称江山电力公司）与被告***、何珍梅，第三人江山市凯升置业有限公司（以下简称凯升置业公司）、浙江凯升控股集团有限公司（以下简称凯升控股公司）、江山市岁月主题餐厅（以下简称岁月餐厅）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年12月3日公开开庭进行了审理。原告江山电力公司的委托诉讼代理人徐一超、管小荣，被告***、何珍梅，第三人凯升置业公司、凯升控股公司、岁月餐厅的共同委托诉讼代理人杨战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告江山电力公司向本院提出诉讼请求：1．判令继续执行坐落于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室的房产；2．本案诉讼费由被告***、何珍梅负担。事实和理由：原告江山电力公司与第三人凯升置业公司、凯升控股公司、岁月餐厅建设工程施工合同一案，本院于2021年3月19日作出（2021）浙0881民初119号民事判决，判令第三人凯升置业公司支付工程款1909503元及违约金，第三人凯升控股公司、第三人岁月餐厅承担连带清偿责任。诉讼中，本院依原告申请，于2021年1月11日查封第三人凯升置业公司所有的坐落于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室的房产，查封期限2021年1月14日至2024年1月13日止。该案于2021年7月19日申请执行，执行案号（2021）浙0881执1887号。执行中，本院于2021年8月10日发出公告，责令第三人凯升置业公司及实际居住人即两被告于2021年8月31日前迁出上述查封房屋。两被告于2021年9月13日向本院提出执行异议，主张上述房屋属于其所有并实际居住使用，购房款已经付清。本院于2021年10月15日组织听证，各方当事人均到庭参加听证。2021年10月26日，原告收到本院执行裁定书，认定两被告与第三人凯升置业公司签订的《商品房屋买卖合同》合法有效，且付清房款装修入住，未办理过户的责任非其自身原因造成，裁定中止对上述房屋的执行。原告认为认定事实不清，适用法律错误。一、两被告与第三人凯升置业公司之间是以房抵债，不是真正的商品房买卖关系。首先，江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室的房产于2017年11月10日取得预售证，两被告与第三人凯升置业公司于2018年11月30日签订《浙江省商品房买卖合同》，应依法向登记机关办理预告登记，但两被告与第三人凯升置业公司不仅没有办理预告登记，甚至至今连备案登记都没有办理。江山市住房和城乡建设局及江山市自然资源调查登记中心出具的《关于***、何珍梅未办理不动产权证情况说明》时间在2020年12月，但两被告在此之前完全能够办理预告登记却不办理，主观上存在故意。这明显是以房抵债行为，不备案、不预告登记的目的是为了方便转让给第三人。其次，两被告于2018年11月30日签署《房屋认购书》、签订《浙江省商品房买卖合同》，对于2017年11月10日取得预售证的房产买卖，明显不符合常理，取得预售证的房屋没理由先签署《房屋认购书》，再签订《浙江省商品房买卖合同》。而且，购房合同也是漏洞百出，合同总价款与收款收据的总价款不一致，差额竟多达17万元。虽然执行听证中两被告又举证了一个车库的钱，但这完全不像是正规购房者办理的购房手续，而是一个为了以房抵债而匆匆办理的购房手续，用以规避人民法院正常执行的行为。故，两被告与第三人凯升置业公司不是真实的商品房买卖关系。其三，两被告与第三人凯升置业司签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，合同签订之日（2018年11月30日）支付53万元，2018年12月10日前办理好银行按揭或公积金贷款手续。但从两被告提供的收据、银行流水显示，付款时间为2021年1月4日至14日，分6笔现金支付，两被告逾期付款达两年两个月之久，没有发生任何诉讼，明显不合理性。更不符合常理的是付款对象竟然是赵仙亭，作为被执行人凯升置业公司根本没有收到涉案房屋的购房款，两被告没有支付过购房款。二、两被告对于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室的房产的执行异议不应予以支持。两被告与第三人凯升置业公司之间因以房抵债签订《浙江省商品房买卖合同》，未办理预告登记，更未办理产权过户，且两被告在能够办理预告登记时不办理预告存在过错。因此，两被告就案涉房屋不享有物权期待权。第一，由于涉案房屋此时仍登记在第三人凯升置业公司名下，因而涉案房屋未发生物权移转，两被告对房屋不享有所有权。第二，两被告提供的收据看，1106680元购房款发生在原告江山电力公司2021年1月11日申请查封之后，只有700000元购房款发生查封之前，即大部分用于抵购房款的债发生在案涉房产被查封之后。而且，根据听证中两被告举证的转账流水可知，这些所谓的购房款根本没有支付到第三人凯升置业公司名下，转账到赵仙亭账户并不能代表江山市凯升置业有限公司收到了购房款。案涉房屋在具备办理预告登记时，两被告并未主动积极去办理，其在听证时辩称因各种原因未能办理房屋预告登记，但是却有一间车库在2021年9月2日办理了预告登记，可见他们是在发现凯升置业公司濒临破产、无法达到他们转卖房产套现目的才办理了预告登记，由此可以确定两被告对未办理过户登记手续自身存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，受让人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应满足：与被执行人就执行标的签订以所有权移转为内容的协议、已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错的要件。两被告与第三人凯升置业公司之间以房抵债以消灭金钱债务为目的，房屋的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，实际并未支付全部价款，对房屋未办理过户登记手续存在过错。因而，基于以房抵债而拟受让不动产的两被告不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。综上所述，原告江山电力公司认为，两被告对于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室的房产的执行异议不应予以支持。原告江山电力公司为维护自身的合法权益，故提起本案诉讼。

原告江山电力公司举证如下：

1、（2021）浙0881执异89号执行裁定书，证明执行异议听证查明，两被告与凯升置业公司之间是以房抵工程款，不是商品房的消费者，被执行人没有证据证明款项最终汇入江山凯升置业公司账户，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条已支付价款的情形，即使按照两被告主张的签订了商品房买卖合同，但直到江山市住建局、资规局、税务局出具情况说明之前都未办理商品房预告登记、合同备案或房屋过户手续，自身存在过错，无权主张排除强制执行；

2、（2021）浙0881民初119民事裁定书，证明原告江山电力公司为维护自身合法权益曾向法院提出财产保全，保全了涉案财产江山市双塔街道牛头岭七区10幢1单元501室，根据原物权法规定，两被告不具有物权公示对抗效力。

被告***、何珍梅辩称，一、原告江山电力公司诉称的两被告与第三人凯升置业公司之间是以房抵债，不是真正的商品房买卖关系，理由不能成立。首先，答辩人与第三人签订的《商品房买卖合同》主体合格、意思表示真实，内容不违反法律和社会公共利益，是依法成立的合同，应当受到法律的保护。涉案房屋没有进行预告登记和备案登记并不影响合同效力；其次，答辩人多买一个车库并不违反法律规定，而且该车库答辩人已经办理了不动产权属证书；至于答辩人将房款付在第三人指定的账户里，在实践中也是常有的事，并不奇怪，更不违法。第三人根据事实承认了收到答辩人的购房款，原告不可以凭空想象说第三人没有收到涉案房屋的购房款。二、原告诉称两被告对于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501市的房产的执行异议不应予以支持，理由也不能成立。涉案房屋虽然仍登记在第三人凯升置业公司名下，但答辩人已经提交了充分的证据证明答辩人就是涉案房屋的真实权利人，根据江山市住房和城乡建设局、江山市自然资源调查登记中心2021年9月24日出具的《关于***、何珍梅未办理不动产权证情况说明》，涉案房屋未办理不动产权证并非是答辩人的原因。综上，涉案房产被法院查封之前答辩人已经与第三人凯升置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，支付了全部价款，交付了契税、不动产证工本费、代办费、物业维修基金、物业管理费、电梯费用、装修押金、垃圾清运费等费用，没有过户并非答辩人的过错。根据相关法律规定答辩人是江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室房产的真实权利人，对执行标的享有足以排除强制执行的权益。本院（2021）浙0881执异89号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告江山电力公司的诉讼请求。

第三人凯升置业公司、凯升控股公司、岁月餐厅述称：两被告把将购房款打到赵仙亭账户的原因是：赵仙亭是徐富爱的母亲，当时公司账户被查封，无法进行交易，所以分成两笔款项，一笔是1935000元，另一笔是173480元打到赵仙亭账户，现在公司账户还没解封。两被告总共在第三人凯升置业公司买了一套住宅、两个车库，总价款是2108180元，两被告已付清。其中一个车库175000元，另外一个173180元，住宅是1760000元。这些钱全是打到赵仙亭账户，有流水账凭证。不存在以房抵债，当时第三人凯升置业公司和被告***有业务，被告承揽凯升置业公司的铝合金安装门，当时被告***要买第三人凯升置业公司的房子，说好被告用第三人凯升置业公司要付的工程款抵购房款，其实就是买房。第三人凯升置业公司是按照进度向被告***支付工程款。现在第三人凯升置业公司就是欠被告***质保金，因为未到期所以没返还给被告***。第三人凯升置业公司与两被告在2018年11月30日就签订商品房买卖合同，在2020年6月8日办理了房屋交付，还交了契税31728元、物业维修基金3978元。

对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。

本院经审理认定事实如下：原告江山电力公司与第三人凯升置业公司、凯升控股公司、岁月餐厅建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年3月19日作出（2021）浙0881民初119号民事判决，内容为：一、凯升置业公司支付江山电力发公司工程款1909503元，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130％支付自2020年11月1日起至欠款付清之日止的违约金，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、凯升控股公司、岁月餐厅对第一项确定的凯升置业公司的债务共同承担连带清偿责任等。诉讼中，本院依原告江山电力公司申请，于2021年1月11日裁定对凯升置业公司所有的在价值2577332元范围内的财产予以保全，据此本院查封了凯升置业公司所有的坐落于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室房产【权证号：浙（2020）江山不动产权第0XXXX号】，查封期限2021年1月14日至2024年1月13日止。该案于2021年7月19日申请执行，本院立案，案号（2021）浙0881执1887号。执行中，本院于2021年8月10日发出公告，责令凯升置业公司及实际居住人即两被告于2021年8月31日前迁出坐落于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室房产，到期不履行，将依法强制执行。本院依职权调取的不动产登记信息显示：浙（2020）江山不动产权第0XXXX号不动产权利人是凯升置业公司；案外人有位于江山市双塔街道学府六区17幢二单元203室房产。2021年9月，被告***、何珍梅向本院提出执行异议。2021年10月25日，本院裁定中止对坐落于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室房产的执行。

2018年11月30日，出卖人凯升置业公司与买受人两被告签订了《商品房买卖合同》，出卖人将上述案涉房产以176万元出卖给两被告。2021年1月4日至14日，两被告陆续向凯升置业公司通过银行支付完毕购房款，同时凯升置业公司向两被告出具了购房收据。2020年6月8日，两被告支付了涉案房屋面积补差款、契税、物业维修金、代办费用装修押金、物业管理费、垃圾清运费、电梯各项费用。2020年7月开始，两被告对案涉房屋进行了装修。2021年9月24日，江山市住房和城乡建设局及江山市自然资源调查登记中心出具了《关于***、何珍梅未办理不动产权证情况说明》，载明因凯升置业公司经营不善，资金紧张，未向江山市税务局缴纳相关税费导致两被告无法办理不动产权证，第三人凯升置业公司根据税务部门要求采取暂停销售措施，案涉房产无法进行网签备案。

上述事实，有原、被告及第三人的庭审陈述及举证等予以证实。

本院认为，首先，原告主张的两被告与第三人凯升置业公司之间是以房抵债，不是真正的商品房买卖关系，该主张不能成立，双方之间商品房买卖关系有双方签订《商品房屋买卖合同》、交付购房款及已实际交付使用等有关事实得到证实，不能因为第三人凯升置业公司与被告***之间存在承揽合同关系，且双方之间曾有承揽报酬与购房款相互抵扣的约定而予以否认。其次，原告关于两被告对于江山市双塔街道牛头岭七区10幢一单元501室的房产的执行异议不应予以支持的主张，没有法律上的依据。两被告从第三人凯升置业公司购买房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其提供的《商品房买卖合同》签订及占有使用房屋的时间均在本院查封之前，并且付清了全部的购房款，还有两被告未能办理过户产权证是因为第三人凯升置业公司经营不善，资金紧张，未向江山市税务局缴纳相关税费，而不是其自身原因造成。综上，原告江山电力公司的诉讼请求，没有法律上的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定，判决如下：

驳回原告江山市电力发展有限责任公司的诉讼请求。

案件受理费21986元，减半收取10993元，由原告江山市电力发展有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。

审判员戴剑平

二○二一年十二月二十四日

书记员张国微