江山市电力发展有限责任公司
江山市电力发展有限责任公司、江山市凯升置业有限公司等执行异议执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}
浙江省江山市人民法院
执行裁定书
（2021）浙0881执异88号
案外人：郑建才，男，1976年8月9日出生，汉族,公民身份证号码：XXX，住江山市。
案外人：姜肖霞，女，1977年10月30日出生，汉族，公民身份证号码：XXX，住江山市。
委托诉讼代理人：姜飞虎，浙江刚诚律师事务所律师。
申请执行人：江山市电力发展有限责任公司，住所地：江山市双塔街道江城北路**。
法定代表人：薛利冰，职务：经理。
委托诉讼代理人：管小荣，浙江远图律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐一超，浙江远图律师事务所律师。
被执行人：江山市凯升置业有限公司，住所地：江山市虎山街道江滨路**，现住江山市双塔街道牛头岭******地下商铺。
法定代表人：徐富爱，职务：经理。
被执行人：浙江凯升控股集团有限公司，住所，住所地：江山市双塔街道牛头岭******地下商铺/span>
法定代表人：徐富爱，职务：经理。
被执行人：江山市岁月主题餐厅，住所，住所地：江山市双塔街道牛头岭****/span>
经营者：徐富爱。
上述被执行人共同委托诉讼代理人：杨战，男，1973年12月24日出生，汉族,公民身份证号码：XXX，住江山市市区。系被执行人公司总经理。
本院在执行申请执行人江山市电力发展有限责任公司与被执行人江山市凯升置业有限公司、浙江凯升控股集团有限公司、江山市岁月主题餐厅建设工程施工合同纠纷一案中，案外人郑建才、姜肖霞向本院提出执行异议，本院于2021年9月13日立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本院于2021年10月15日组织听证，各当事人均到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人请求事项：不得执行申请人坐落于江山市双塔街道牛头岭七区x幢x单元xxx室的房产。
事实和理由：2021年8月10日，申请人接到江山市人民法院公告，责令江山市凯升置业有限公司及申请人于2021年8月31日前迁出坐落于江山市双塔街道牛头岭七区x幢x单元xxx室的房产。申请人认为，案涉房产属于申请人所有并实际居住使用。2018年9月，申请人与他人合伙承包了第三人凯升置业有限公司凯升东城1号内墙涂料工程，第三人明确要求以其在建房屋抵付申请人工程款。由于申请人名下无房产，故同意其要求，并于2018年9月11日与其签订《凯升东城1号房屋认购书》，认购案涉房产。2020年1月，第三人将案涉房产交付申请人，由于工程款暂未结算，故未办理商品房买卖的房屋备案及按揭手续。此后。申请人于2020年6月完成房屋装修，于8月办理入住。2020年12月，第三人与申请人完成工程结算后，双方正式于2020年12月31日签订《商品房买卖合同》，房款共计1615133元。2020年12月28日至2021年7月28日间，申请人收到工程款后，陆续以工程款及自有资金向第三人付清了全部购房款。因查封，案涉房屋无法办理不动产过户手续。申请人认为，申请人于2018年9月认购案涉房产，且已付清购房款并装修入住，虽未变更登记至申请人名下，但该房屋产权已属申请人所有，应依法排除执行。
案外人为证明自己的主张，向本院提交了下列证明材料复印件：1、江山市人民法院（2021）0881执1887号公告。2、凯升东城1号房屋认购书、交房申请、浙江省商品房买卖合同、凯升置业有限公司购房款收据、补面积收据、代收契税、不动产证、代办费用、物业维修基金收款收据。3、江山绿苑物业服务有限公司装修押金收款收据、物业管理费、垃圾清运费、电梯各项费用、能耗费收款收据。4、房屋内部装修照片、电费缴费记录截图。5、银行转账分户明细对账单及汇总表。
申请执行人答辩如下：一、郑建才、姜肖霞与江山市凯升置业有限公司之间是以房抵工程款，不是真正的商品房买卖关系。首先，对201室房产于2017年11月10日取得预售证，案外人于2020年12月31日签订《浙江省商品房买卖合同》，应依法向登记机关办理预告登记但未办理，甚至备案都没有办理。目的是抵工程款，方便转让第三人。其次，案外人于2018年9月11日申请先交房，于2020年12月31日签订购房合同，明显不合常理。2018年9月11日认购书记载房屋单价为12682元，2020年12月31日的合同约定单价为12132元，与江山房地产行情明显不符。其三，《浙江省商品房买卖合同》中约定，2020年12月31日全额支付购房款1615133元，但案外人提供的收据看，案外人未按约支付，且大部分是现金支付，同时不同时间存在连号。收款收据存在明显不合理，是否真实付款存疑。二、案外人的执行异议不应予以支持。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，案外人可以排除执行异议系物权、建设工程价款优先权、股权等，原则上债权不足以排除执行。其次，案外人因以房抵工程款签订房屋买卖合同，不享有物权期待权。涉案房产仍登记在江山市凯升置业有限公司名下，涉案房产未发生物权移转，案外人对房屋不享有所有权；案外人提供的收据看，1172133元购房款发生在查封之后，只有443000元购房款发生在查封之前，即大部分用于抵购房款的工程款发生在被查封之后；案外人与江山市凯升置业有限公司以房抵债，与基于买卖产生的物权期待权有基础性的区别，不能产生针对交易不动产的物权期待权。
被执行人江山市凯升置业有限公司、浙江凯升控股集团有限公司、江山市岁月主题餐厅听证中对案外人的异议请求及提供的证据材料均予认可。
本院查明：原告江山市电力发展有限责任公司与被告江山市凯升置业有限公司、浙江凯升控股集团有限公司、江山市岁月主题餐厅建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年3月19日作出（2021）浙0881民初119号民事判决，内容为：一、被告江山市凯升置业有限公司支付原告江山市电力发展有限责任公司工程款1909503元，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130％支付自2020年11月1日起至欠款付清之日止的违约金，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、被告浙江凯升控股集团有限公司、被告江山市岁月主题餐厅对第一项确定的被告江山市凯升置业有限公司的债务共同承担连带清偿责任等。诉讼中，本院依原告申请，于2021年1月11日裁定对江山市凯升置业有限公司所有的在价值2577332元范围内的财产予以保全，据此本院查封了江山市凯升置业有限公司所有的坐落于江山市双塔街道牛头岭七区x幢x单元xxx室房产【权证号：浙（2020）江山不动产权第0XXXX号】，查封期限2021年1月14日至2024年1月13日止。该案于2021年7月19日申请执行，本院立案，案号（2021）浙0881执1887号。执行中，本院于2021年8月10日发出公告，责令被执行人江山市凯升置业有限公司及实际居住人于2021年8月31日前迁出坐落于江山市双塔街道牛头岭七区x幢x单元xxx室，到期不履行，将依法强制执行。本院依职权调取的不动产登记信息显示：浙（2020）江山不动产权第0XXXX号不动产权利人江山市凯升置业有限公司；坐落于江山市双塔街道牛头岭******地下车库权利人郑建才、姜肖霞。此外，未查询到两案外人其他房产。
另查明，案外人与江山市凯升置业有限公司于2018年9月11日签订《凯升东城1号房屋认购书》认购上述案涉房产，2020年12月31日出卖人江山市凯升置业有限公司与买受人郑建才、姜肖霞签订商品房买卖合同，出卖人将位于牛头岭七区x幢xxx室以1615133元出卖给案外人郑建才、姜肖霞。2020年12月至2021年7月，案外人陆续向江山市凯升置业有限公司支付了购房款1615133元及车库款。2020年1月14日案外人郑建才向江山市凯升置业有限公司支付案涉房屋面积补差款、契税、物业维修金，同日向江山绿苑物业服务有限公司支付装修押金、物业管理费、垃圾清运费、电梯各项费用并已装修入住。
上述事实有下列证据可以证明：本院（2021）浙0881民初119号民事裁定书、（2021）浙0881执1887号公告、江山市不动产登记信息查询记录、《凯升东城1号房屋认购书》《商品房买卖合同》、购房款收据、银行转账分户明细对账单及汇总表、代收契税、不动产证、代办费用、物业维修基金收款收据、装修押金收款收据、物业管理费、垃圾清运费、电梯各项费用、能耗费收款收据、房屋内部装修照片、电费缴费记录截图等。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，本案被执行人系房地产开发公司，为此可以适用第二十九条之规定审查。案外人提供的《商品房买卖合同》签订时间在本院查封之前，虽然合同并未在房屋管理部门办理备案且双方均自认以房屋抵付工程款，但案外人仍通过银行转账方式支付完购房款。综合案件事实和案外人提供的证据，可以认定案外人与江山市凯升置业有限公司形成了真实有效的商品买卖合同关系。其次，案外人已对案涉房屋进行装修且入住，其名下无其他用于居住的房屋。第三，案外人已按合同约定的总价款支付完毕。综上，案外人郑建才、姜肖霞就案涉房屋享有物权期待权并符合对该权利保护的条件，足以排除申请执行人的保全查封，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止对坐落于江山市双塔街道牛头岭七区x幢x单元xxx室房产【权证号：浙（2020）江山不动产权第0022442号】的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长郑爱萍
审判员汪颖
审判员刘荣辉
二○二一年十月二十五日
书记员李岚
