焉耆县苏海建筑有限责任公司、库车中润房地产开发有限责任公司民事执行审查执行裁定书

新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)新29执异49号

案外人：曹智峰，男，1957年1月1日出生，住新疆维吾尔自治区库车市。

申请执行人：焉耆县苏海建筑有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区焉耆县迎宾路北岸新都新泰大酒店6层01室。

法定代表人：张浩元，该公司总经理。

被执行人：库车中润房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区库车市胜利城小区1号楼1层101号商铺。

法定代表人：高青涛，该公司总经理。

委托诉讼代理人：樊冉华，男，该公司员工。

在本院执行焉耆县苏海建筑有限责任公司（以下简称苏海建筑公司）与库车中润房地产开发有限责任公司（以下简称中润房产公司）申请财产保全一案中，案外人曹智峰对本院作出的（2019）新29执保4号执行裁定书，裁定查封位于新疆维吾尔自治区库车市胜利城小区XX号楼XX单元XX室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

案外人曹智峰异议称，请求依法撤销（2019）新29执保4号执行裁定书，解除对库车市胜利城小区XX号楼XX单元XX室房屋的查封。事实与理由：2016年期间，陈社教为苏海建筑公司承建的库车市胜利城小区一期工程合计15栋楼提供水暖建材。经结算，苏海建筑公司应向陈社教支付水暖材料款930，000元，因苏海建筑公司资金困难，中润房产公司又欠付苏海建筑公司工程款，经三方协商确定，由中润房产公司用库车市胜利城小区房屋向陈社教抵账，折抵苏海建筑公司欠付陈社教的930，000元水暖材料款。2017年4月13日，苏海建筑公司项目经理丁峰向陈社教出具了《证明》，证明上述抵账事实。后中润房产公司向陈社教交付了库车市胜利城小区XX号楼XX单元XX室、XX号楼XX单元XX室、XX号楼XX单元XX室共计三套房屋，陈社教将库车市胜利城小区XX号楼XX单元XX室房屋转卖给曹智峰，曹智峰于2017年8月5日办理了房屋入住手续并装修入住至今，因此库车市胜利城小区XX号楼XX单元XX室房屋所有人系曹智峰，法院的查封行为侵害了曹智峰的合法权益，故申请解除对库车市胜利城小区XX号楼XX单元XX室房屋的查封。

申请执行人苏海建筑公司辩称，一、2019年5月新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院在执行财产保全过程中，已查明案涉房屋处于未销售、未交付、未登记的状态，而曹智峰、中润房产公司均未对法院的保全行为提出异议，故曹智峰陈述在2017年取得案涉房屋是不真实的。二、苏海建筑公司的项目经理丁峰出具抵账证明是在2017年4月，且中润房产公司办理抵账事项也在2017年，其不能将苏海建筑公司在2019年5月申请保全的财产进行抵账处理。三、给陈社教抵付的房产已经在苏海建筑公司起诉前的已支付工程款中扣除，根据生效判决，中润房产公司仍欠付苏海建筑公司工程款19，000，000余元，至今分文未付，中润房产公司涉嫌恶意转移保全财产。四、案涉房产价值远高于债权价值，故中润房产公司不可能将高价值的房产抵付低价值债务。五、根据2019年7月16日中润房产公司经理商永军出具的抵账证明显示，抵账行为发生在2019年7月16日，且双方对价值及数额未能结算清楚，故根本不可能存在2017年就将案涉房屋抵账。

被执行人中润房产公司辩称，曹智峰的房屋系苏海建筑公司因建设库车市胜利城小区一期工程欠付陈社教的水暖材料款，中润房产公司又欠付苏海建筑公司的工程款，故由中润房产公司将案涉房屋直接抵给陈社教，陈社教将案涉房屋转卖给曹智峰取得。2016年中润房产公司收取了20，000元的购房定金并出具了收据，后因收据无法看清，2017年又重新开具了收据。曹智峰在案涉房屋居住至今。

本院查明，苏海建筑公司于2019年4月15日向本院申请财产保全，请求冻结中润房产公司银行存款50，000，000元或查封、扣押中润房产公司名下相当于50，000，000元的房产及未办理产权证书的房产。本院于2019年5月7日作出（2019）新29民初18号民事裁定书，裁定对中润房产公司50，000，000元的财产或现金予以查封、扣押、冻结。2019年5月21日，本院作出（2019）新29执保4号执行裁定书，裁定：“一、冻结中润房产公司银行存款50，000，000元，冻结期限为一年。二、冻结上述存款的不足部分，查封、冻结中润房产公司位于库车市胜利小区的不动产，查封、冻结期为三年。”2019年5月27日，本院向苏海建筑公司送达的《财产保全告知书》中显示，查封、冻结中润房产公司位于库车市胜利城小区内的XX号楼XX单元XX室、XX号楼XX单元XX室、XX号楼XX单元XX室及XX号、XX号、XX号、XX号商业楼的房屋产权。该告知书中所查封的房屋包括案涉房屋，案外人曹智峰遂向本院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。

另查明，苏海建筑公司与中润房产公司、赵新江、高青涛建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年3月25日作出（2019）新29民初18号判决民事审理查明部分载明：“2016年10月24日，谭佳红、谭佳兵与苏海建筑公司、中润房产公司签订《内部协议》，协议第三条约定：丁峰、田泽培、谭佳兵、谭佳红、田园、张卯生共同承诺保证于2016年11月15日前将胜利城住宅小区工程完成竣工验收，并将房屋钥匙、资料及相关工程全部交付给中润房产公司……”，且该判决审理查明部分已认定中润房产公司向苏海建筑公司已付工程款共计61，040，293.64元，其中包括中润房产公司代付陈社教水暖材料款930，000元。后苏海建筑公司与中润库车公司均不服该判决，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2020年8月25日作出（2020）新民终278号民事判决书对一审法院查明的上述事实予以了确认，该判决现已生效。另，丁峰系苏海建筑公司库车市胜利城住宅小区项目的项目经理。

曹智峰为证明案涉的库车市胜利城小区XX号楼XX单元XX室房屋系其所有，向本院提交了苏海建筑公司库车市胜利城住宅小区项目的项目经理丁峰出具的《证明》、《入住通知书》各一份，中润房产公司出具的《收据》两份、曹小红出具的《收条》一份、现金交款单一份、有线电视费初装费收据一份、物业费收据三份、水费五份、电费收据四份、采暖费两份、生活垃圾费收据三份、天燃气收据一份。曹智峰提交上述证据拟证明苏海建筑公司与陈社教协商一致，苏海建筑公司同意将库车市胜利城小区XX号楼X单元XX室房屋用于抵账，中润房产公司亦对抵账事宜进行了确认，陈社教取得案涉房屋后将房屋转卖给了曹智峰，且曹智峰自2017年8月5日办理房屋入住手续后，已实际占有使用该房屋至今。曹智峰提交的丁峰出具的《证明》载明：“库车市胜利城小区一期工程15栋楼所有的水暖（给水、排水等）材料由库车市亨通水暖配件经销部供货，供货材料总价930，000元；总价经陈社教复核无误，陈社教同意供货材料款用库车胜利城小区房屋进行相应价值抵付；施工单位项目经理丁峰同意中润房产公司以抵账房抵付全部水暖供货材料款”。陈社教在供货方处签字，丁峰在欠款方处签字，日期为2017年4月13日。2019年7月16日，陈社教在该《证明》上注明并签字：“以上确定的930，000元材料款，已通过中润房产公司以房抵债的方式全部结清，本人与丁峰、苏海建筑公司之间的债权债务已全部清结。”中润房产公司的员工商永军亦在该《证明》上签字并注明：“公司已抵给陈社教胜利城小区XX-XX-XX、XX-XX-XX、XX-XX-XX室住宅3套，超出930，000元的款，由我公司与陈社教另行处理。”加盖有中润房产公司的印章。曹智峰提交的两份《收据》（编号5909343、7037298），其中编号为5909343的《收据》显示，今收到曹小红交来XX-XX-XX室购房款20，000元，加盖有中润房产公司印章，时间为2016年3月22日。编号为7037298的《收据》显示，今收到曹小红（曹智峰）中润胜利城小区XX-XX-XX室购房款20，000元，时间为2017年8月5日，该份收据无中润房产公司印章。经核实，该两份收据系同一笔款项，系因2016年收据无法看清，经曹智峰要求中润房产公司重新向曹智峰出具。曹智峰提交的中国建设银行现金交款单显示，收款单位为中润房产公司，交款人为曹小红，款项来源是房款，金额为20，000元，时间为2016年3月22日。曹智峰提交的曹小红出具的《收条》显示，今收到二哥交来XX号楼XX单元XX室购房款315，000元整，订房款20，000元，共计335，000元。时间为2017年8月。根据曹智峰提交的《库车中润胜利城小区业主入住通知书》、水费、物业费、垃圾清运费等收据时间均在2017年至2020年之间。另，曹小红系陈社教的妻子，系曹智峰的妹妹。

本院认为，本案的争议焦点为案外人曹智峰请求解除对新疆维吾尔自治区库车市胜利城小区XX号楼XX单元XX室房屋的查封是否有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，根据曹智峰的陈述，案涉房屋系苏海建筑公司欠付陈社教水暖材料款，而中润房产公司又欠付苏海建筑公司的工程款，经三方一致协商，中润房产公司以其名下的库车市胜利城小区XX号楼XX单元XX室房屋直接抵账给陈社教，陈社教又将该房屋转卖给曹智峰所得。本院认为，对于陈社教以以房抵债的方式取得案涉房屋的事实，有苏海建筑公司库车市胜利城住宅小区项目的项目经理丁峰出具的《证明》予以证实，该《证明》加盖有中润房产公司公章，并有公司员工商永军书写相关内容签字予以确认，足以认定上述以房抵债的事实，且在苏海建筑公司起诉中润房产公司等建设工程施工合同纠纷一案中，（2020）新民终278号民事生效判决已将陈社教的930，000元水暖材料款认定为中润房产公司向苏海建筑公司的已付工程款范围内，故陈社教系通过合法的以房抵债方式获得案涉房屋。在本院查封该房屋之前，陈社教将案涉房屋转卖给曹智峰，曹智峰交纳了20，000元的购房定金，中润房产公司向其出具了购房款收据，曹智峰以现金的方式向陈社教支付了全部的购房款，陈社教的妻子曹小红向曹智峰出具购房款收条。该买卖行为系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖行为合法有效。曹智峰购买案涉房屋后，一直占有使用至今，中润房产公司对该事实亦表示认可。虽曹智峰未与中润房产公司签订书面买卖合同，但其案涉房屋系通过合法有效的买卖取得，且曹智峰取得该房屋一直居住在该房屋内，出卖人陈社教已通过以房抵债的方式实际上付清了房款，而曹智峰已向陈社教支付了全部的购房款，故根据上述审理查明事实及相关规定，曹智峰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。综上，案外人曹智峰的异议申请于法有据，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：

中止新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院对新疆维吾尔自治区库车市胜利城小区XX号楼XX单元XX室房屋的执行。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　董　　金　　梅

审 判 员　    曹燕燕

审 判 员　   　 万雯

二〇二二年四月二十日

法官助理　    高颖晶

书 记 员　   　 张**