***与牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司、第三人江苏施塔德电梯有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省牡丹江市东安区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）牡东民初字第214号

原告***，男，1957年5月25日出生，汉族，住所地黑龙江省佳木斯市前进区。

委托代理人战洪宝，黑龙江泽顺律师事务所律师。

委托代理人杨华，黑龙江誉严律师事务所律师。

被告牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。

法定代表人贾万利，男，该公司董事长。

委托代理人刘彤利，男，1968年9月16日出生，汉族，住所地***香坊区。

委托代理人赵延年，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。

第三人江苏施塔德电梯有限公司，住所地江苏淮安经济开发区。

法定代表人钱利清，女，该公司董事长。

委托代理人高园园，男，1987年7月12日出生，汉族，住所地江苏省洪泽县。

委托代理人杨华，黑龙江誉严律师事务所律师。

原告***诉被告牡丹江市洪达世嘉房地产开发有限公司（以下简称洪达世嘉公司）、第三人江苏施塔德电梯有限公司（以下简称施塔德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日、2015年9月22日公开开庭进行了审理，原告***的委托代理人战洪宝、杨华，被告洪达世嘉公司的委托代理人刘彤利、赵延年，第三人施塔德公司的委托代理人高园园、杨华到庭参加诉讼（双方于2015年9月22日至2016年6月21日庭外和解）。本案现已审理终结。

原告***诉称：原告系第三人施塔德公司的员工，并负责被告洪达世嘉公司的电梯安装工程。施塔德公司拖欠原告电梯安装费用。2012年11月7日，被告与第三人签订了电梯购销合同和电梯安装合同，因被告当时没有现金，原告与被告又签订了房产与电梯置换订购协议，该协议约定被告用八处房产折抵人民币5446580元电梯款。原告系是第三人指定的买受人，原告与被告于2012年12月19日签订了两份商品房买卖合同，被告应于2012年12月31日前将验收合格的两处商品房交付给原告，但至今被告没有办理两处商品房产权证，导致原告权益受限。故原告提起诉讼，要求：1.解除原告与被告签订的两份商品房买卖合同；2.被告给付商品房购房款2486323元；3.诉讼费用由被告承担。

被告洪达世嘉公司辩称：1.原告作为第三人指定的房屋购买者，无权要求被告承担违约责任，即使被告承担违约责任也应向第三人承担责任，故原告无权要求解除合同；2.原告主张超过了法律规定的合同解除期限，不应得到支持。

第三人施塔德公司辩称：第三人与被告之间的电梯款已经结清。被告用八处房屋折抵部分电梯款，第三人因拖欠原告款项，又将其中三处房屋抵顶给原告，原告与第三人结算完毕后又与被告签订了房屋买卖合同。被告与原告之间已经形成了新的商品房买卖合同，原告的诉讼请求与第三人无关，第三人无任何权利义务，也无责任，对原告的诉讼请求没有异议。

本案的争议焦点为：1.原告***与被告洪达世嘉公司、第三人施塔德公司之间的法律关系；2.原告与被告之间是否存在商品房买卖合同关系；3.本案诉争的商品房买卖合同是否应当解除；4.被告是否应返还原告购房款。

审理中，原告***为支持其主张，向法庭举证如下：

证据一，编号为××商品房买卖合同一份、编号为××商品房买卖合同一份。意在证明：2012年12月19日，原告与被告签订两份商品房买卖合同，原告一次性付款，分别支付人民币1721665元及764658元购买被告房屋。合同第八条约定争议房屋应当在2012年12月31日前交付给原告，此房屋至今没有交付。被告也一直没有给原告办理产权登记。该合同第十一条约定了交接方式是需要签署书面的交接单，被告没有履行交付房屋的义务。

被告洪达世嘉公司对此组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，此两处房屋已经实际交付，原告已经实际占有，合同约定原告主要义务是支付购房款，但原告并没有向被告支付。

第三人施塔德公司对此组证据无异议。

本院认为：此组证据系原告与被告签订的，能够证明双方之间存在商品房买卖合同关系，本院予以采信。

证据二，牡丹江市东安区法院（2014）东商初字第102号民事判决书一份、牡丹江市中级人民法院（2015）牡商终字第24号民事判决书一份。意在证明：被告与第三人签订了房产与电梯置换订购协议，已将电梯安装完毕，被告没有现金给付全部电梯款，双方协议由被告给第三人八处房屋折抵电梯款，其中三处房屋第三人已经折抵给原告，被告同意并已经与原告签订了商品房买卖合同，此事实已经法院在判决书中予以确认。

被告洪达世嘉公司与第三人施塔德公司对此组证据无异议。

本院认为：此组证据系生效的法律文书，能够证明被告将八处房屋以给付电梯款的形式抵顶给第三人的事实，本院对该组证据予以采信。

审理中，被告洪达世嘉公司为支持其主张，向法庭举证如下：

证据一，电梯设备安装合同一份。意在证明：1.被告用房屋顶抵第三人的电梯安装费用；2.原告与被告及第三人之间形成了电梯买卖安装的法律关系。

原告***与第三人施塔德公司对此份证据无异议。

证据二，被告与第三人签订的房产与电梯置换订购协议一份。意在证明：被告与第三人于2012年11月9日签订协议，约定被告用包括本案两处房产的八处房产置换电梯，约定被告应与第三人指定的买受人或接收人签订房屋认购合同，并办理产权登记手续。被告支付全部电梯款及置换房屋后，第三人应向被告开具正规发票。

原告***、第三人施塔德公司对此份证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，认为：1.因被告无现金支付第三人全部电梯款，双方约定用被告自建房产抵付40%的电梯款，该协议所附条件是被告需要将抵付给第三人的房屋交付给实际买受人，并办理房屋所有权证书，只有将所有权证书办理完毕，该抵付行为才完成，该协议仅仅针对抵付房屋价格、位置、款项进行约定，并不排除被告有义务办理抵付八套房屋的所有权手续并进行交付。至于被告要求第三人开具发票，该协议明确约定房产抵付电梯款部分发票待第三人将房产销售变现后按照房款等额提供，本案中房产销售并没有完成，所以第三人不存在提供发票的义务。

证据三，商品房买卖合同两份。意在证明：原告没有按合同约定履行向被告支付购房款的义务。

原告***、第三人施塔德公司对此组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，该合同是被告因拖欠第三人电梯款抵付给第三人，被告并没有用现金支付电梯款，因第三人拖欠原告费用，第三人又将房屋抵付给原告，并经过被告同意，被告与原告之间签订商品房买卖合同，双方形成新的合同关系，第三人不用另行支付现金给被告，被告虽没有收到现金，但其也未向第三人支付电梯款。

本院认为：证据一、证据二、证据三可以相互印证，形成证据链条，证明第三人经被告同意将合同权利义务转让给原告的事实，原告与被告之间形成新的房屋买卖合同关系，本院对以上证据予以采信。

证据四，2015年5月29日北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司出具的证明一份、挂号信函收据12张（其中2张是给寄给原告）。意在证明：原告应该知道被告于2013年6月30日将本案诉争房屋交付使用。此份证明中载明的已经由原告卖给案外人，案外人已经入住，但合同买受人仍为原告，未变更。

原告***、第三人施塔德公司对证明有异议，此证明是证人证言，无负责人签字，出具单位未出庭，无法核实其真实性，不能证明被告欲证明的问题。挂号信函收据仅仅能证明被告给原告发过信函，并不能证明信函的内容及日期，原告没有收到信函。

证据五，领秀城5号楼竣工验收报告一份。意在证明：经监理单位、建设单位、开发单位进行验收，5号楼达到验收标准，可以入住，2013年6月30日前5号楼已经达到入住条件。

原告***、第三人施塔德公司对此份证据无异议。该份证据证明被告施工的领秀城小区5号楼包括争议的两套房屋在内，验收合格时间是2013年5月18日，但出卖人逾期办理产权证，应承担违约责任。

本院认为：证据四、证据五不能证明原告与被告约定的两处房屋符合合同约定的交付条件，亦不能证明被告向原告交付房屋的事实，本院对证据四、证据五不予采信。

根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：

2012年11月9日，被告洪达世嘉公司与第三人施塔德公司签订房产与电梯置换订购协议，约定：“订货方：洪达世嘉公司（甲方），供货方：施塔德公司（乙方）；甲乙双方经友好协商就牡丹江领秀城项目电梯产品采购事宜（41台乘客电梯）达成如下合作协议：一、甲方的责任及义务……3.及时履行合同给付义务，如甲方未按合同规定付款（包括交付合同内置换房产的相关手续），乙方有权停止产品交付及使用。在货款未付清前及房产未交割前，全部电梯设备的所有权及处分权归乙方所有……三、乙方为甲方该项目所需电梯的唯一指定产品供应商，乙方允许甲方用新建自有的大产权房产抵付40%比例的电梯款（同时签署电梯设备购销安装合同）。四、甲方的房产价格及给付：1.房产位置及价格：牡丹江市领秀城小区（1）5号楼000101门市、面积109.91平方米、人民币15664.32元/平方米、总价1721665元……（7）6号楼1单元301室、面积161.99平方米、每平方米4595.4元、总价744409元……共计八套房产总价5446580元；2.甲方用以抵付的房产在电梯首期进场后三个工作日内甲方为乙方提供本合同项目中所有抵付房产的房屋认购合同和购房收据、同时乙方为甲方出具与房产等额的电梯款收据。上述房产由乙方指定接收人或买受人接收，甲方无条件提供办理产权登记所需的手续；3.乙方在每次收到甲方支付的电梯合同款的同时向甲方开具等额的财务收据，电梯合同价款总额支付完毕后（质保金除外）同意换取正式普通发票（房产抵付电梯款部分发票待乙方将房产销售变现后按照房款等额提供）……4.如果乙方指定的买受人需要并具备按揭贷款的条件，按揭贷款的首付由乙方直接收取，乙方买受人在银行取得的贷款部分由甲方代收并于三个工作日内返还给乙方……”。

第三人施塔德公司因拖欠原告***工程款，第三人指定原告作为上述合同中的两户房屋的买受人。2012年12月19日，原告与被告洪达世嘉公司签订两份商品房买卖合同，两份合同分别约定原告购买被告的坐落于牡丹江市洪达世嘉领秀城小区商服房屋一处、第6幢、建筑面积161.99平方米住宅房屋一处。两份合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不做累加)（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人按累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”。

本院认为：关于原告***与被告洪达世嘉公司、第三人施塔德公司之间的法律关系问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案中，被告与第三人签订了房产与电梯置换订购协议，约定被告用包括本案诉争两处房屋的八处房产抵付电梯款，并由第三人指定接收人或买受人接收，被告无条件提供产权登记所需的手续。双方之间形成了电梯买卖合同及商品房买卖合同关系，因第三人指定原告为其中两户房屋的买受人，并用其拖欠原告工程款抵顶购房款，故原告与第三人之间形成了合同转让法律关系，原告作为商品房买卖合同的受让人并与被告签订两份商品房买卖合同，原告与被告之间形成了新的商品房买卖合同关系，双方均应受两份合同的约束，行使合同权利，履行合同义务。

关于本案诉争的两份商品房买卖合同是否应当解除的问题。本院认为：《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，原告作为合同的受让人与被告签订了两份商品房买卖合同，两份合同是原告与被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应受合同约束，行使合同权利、履行合同义务。两份合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情形外，买受人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不做累加)（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人按累计已付款的3%向买受人支付违约金……”。故根据上述法律规定及双方合同约定，原告应于2013年3月31日后一年内即2014年3月31日前行使合同解除权，因原告于2015年4月向法院起诉要求解除合同，已经超过了一年的解除权除斥期间，原告解除权消灭，故本院对原告要求解除与被告签订的两份商品房买卖合同的诉讼请求不予支持，对其要求被告返还购房款的诉讼请求亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费人民币26691元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　许　永

审　判　员　　李艳萍

人民陪审员　　武　军

二〇一六年六月二十六日

书　记　员　　庞　婧