西宁市城中区海瑞商务宾馆、青海第二路桥建设有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事裁定书

青海省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2022）青民申107号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：西宁市城中区海瑞商务宾馆。住所：青海省西宁市。

经营者：李骏，住青海省西宁市。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：青海第二路桥建设有限公司。住所：青海省西宁市。

法定代表人：陈国玉，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：孔祥军，青海树人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张翼，青海树人律师事务所律师。

再审申请人西宁市城中区海瑞商务宾馆（以下简称海瑞宾馆）因与被申请人青海第二路桥建设有限公司（以下简称第二路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2021）青01民终3220号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

海瑞宾馆申请再审称，1．本案一、二审均存在事实认定、法律适用错误。申请人海瑞宾馆与被申请人第二路桥公司在《合同》中明确约定：租房终止甲方第二路桥公司验收无误后将押金如数退还乙方海瑞宾馆，不计利息。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百一十九条、第一百四十三条、第五百零九条规定该《合同》成立并生效，其中的约定对双方具有法律效力。海瑞宾馆已经在一审中提交了第二路桥公司退还押金的记录以及青海省某物业管理公司（以下简称某物业）出示的全部费用交清的证明。2．本案一、二审均未正确适用举证责任的法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第六十七条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条第一项规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”第二路桥公司起诉海瑞宾馆，要求继续履行合同支付租金，第二路桥公司应该就租赁关系成立、一直继续负有证明责任。根据《民诉法》及《民诉法解释》的规定，第二路桥公司作为负有举证责任一方，其提交的证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果，即驳回其全部诉讼请求。3．本案一审程序违法。二审庭审结束前，审判人员提出要和双方代理人一起去案涉房屋现场了解周边环境，并说明了集合时间。海瑞宾馆委托诉讼代理人按时到达现场时，未发现审判人员与第二路桥公司代理人。后主动联系审判人员并询问位置，得知审判人员早已到达现场，并正在第二路桥公司办公处对某物业负责人进行询问、制作笔录，要求海瑞宾馆委托诉讼代理人至询问处。待海瑞宾馆委托诉讼代理人到达，审判人员对某物业负责人的询问已经开始一段时间。审判人员针对某物业向海瑞宾馆出具的所有费用结清《证明》以及海瑞宾馆何时停止营业等问题做了记录。但是该笔录二审法院没有进行质证，直接采信，程序违法。4．本案一、二审中存在法律漏洞。一是在海瑞宾馆提供了完整的、相互印证的证据链条的情况下，一、二审法院均没有将证据链条与正确的法律规定相结合，以书面证据为唯一判断标准。二是二审法院以某物业曾向海瑞宾馆在出具结清证明反悔后发出的催缴通知为理由，否认了某物业之前向海瑞宾馆出具的所有费用结清《证明》的证明效力，即否定了双方之前达成的“所有费用结算完毕”的合意。三是本案表面上看是第二路桥公司起诉海瑞宾馆要求继续履行合同以及交付房租，实际上是第二路桥公司想要获得海瑞宾馆的装修残余价值补贴以及让海瑞宾馆承担征收期间房屋商业价值损失所做的前期铺垫。四是一、二审判决的结果，可能会为政府今后的征收工作增加难度。

第二路桥公司提交意见称，1．本案一、二审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回海瑞宾馆的再审申请。一是第二路桥公司与海瑞宾馆并未就《房屋租赁合同》的终止达成合意，双方应依约继续履行合同。第二路桥公司与海瑞宾馆之间签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）中明确约定：“租房终止，第二路桥公司验收无误后，押金如数退还海瑞宾馆，不计利息。”海瑞宾馆并未将案涉房屋退还给第二路桥公司，第二路桥公司并未对房屋进行验收，海瑞宾馆应当继续履行合同，并支付欠付第二路桥公司的租金及利息损失。二是海瑞宾馆与政府征拆行为无任何法律关系，其单方终止合同没有任何法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”政府拆迁事项属于行政行为，该行政行为所针对的主体为房屋所有权人，政府征拆时针对征拆行为与政府沟通协商的主体应为第二路桥公司。作为房屋承租人的海瑞宾馆享有的装饰装修补偿等权利，可与第二路桥公司协商解决，协商不成的，可以通过民事途径予以主张。青海省公路桥梁工程集团有限公司（以下简称路桥集团）与政府拆迁部门尚未签订征收补偿协议，路桥集团土地上的其余商户仍在正常经营。第二路桥公司承租房屋的水、电、暖均能正常供应，故海瑞宾馆依据《路桥公司片区棚户区改造项目国有土地上房屋（非住宅）征收决定公告》私自搬离房屋的行为，是其自行停止经营的行为，与征拆事项无关。三是某物业出具的《证明》仅是路桥集团内部文件，不具有对外效力，更不对外产生法律效力。某物业于2020年11月25日出具的《情况说明》是对2020年11月24日的《证明》予以了更正。该《证明》无法证明第二路桥公司与海瑞宾馆达成终止合同的合意，故对于海瑞宾馆房租费用缴纳的情况，应当按照《情况说明》中载明的情况予以认定。2．二审法院正确适用举证责任的法律规定，应依法驳回海瑞宾馆的再审申请。根据《民诉法》第六十七条及《民诉法解释》第九十条第二款之规定，第二路桥公司与海瑞宾馆之间签订的《合同》合法、有效，始终在履行阶段，海瑞宾馆不能提交证据证明其已经将案涉房屋退还给第二路桥公司，且双方已经就合同终止达成合意，依法应当承担举证不能的不利后果。3．二审程序正当。根据《民诉法》第六十七条第二款：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《民诉法解释》第九十七条：“人民法院调查收集证据，应当由两人以上共同进行。调查材料要由调查人、被调查人、记录人签名、捺印或者盖章。”在二审审理中，法官通知海瑞宾馆、第二路桥公司于2022年1月12日下午15：00到案涉房屋所在地进行现场调查。现场调查程序合法，人数符合要求，调查材料相关人员也全部签字、捺印。海瑞宾馆委托诉讼代理人自身迟到，法官在海瑞宾馆到达现场后，三方第二次到现场，进行调查。故二审法院审理过程程序正当。4．二审法院适用法律正确，海瑞宾馆错误理解法律，应当依法驳回其再审申请。海瑞宾馆根据《民法典》第五百六十二条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”第四百九十条第二款：“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”之规定，海瑞宾馆主张双方未通过书面对合同终止达成合意，需证明其已经履行主要义务。本案中，海瑞宾馆并未向第二路桥公司移交房屋，第二路桥公司亦未对房屋进行验收，在二审法官现场调查时，海瑞宾馆仍持有所租赁房屋钥匙，足以证明第二路桥公司与海瑞宾馆之间并未形成解除合同的合意。

本院经审查认为，关于原判认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。第二路桥公司在一审中提交了房屋租赁合同以及催缴通知书证实，双方按照合同约定的内容履行合同，没有终止合同的合意，合同处于实际履行中。第二路桥公司在二审中提交了关于某物业所出具的证明的更正说明一份及情况说明一份（复印件）证实，海瑞宾馆欠付第二路桥公司2020年租赁费289197.6元。更正证明、情况说明系路桥集团与某物业之间的内部传递文件，因为工作需要，路桥集团要求物业公司向路桥集团出具海瑞宾馆租期内的租赁费及水电费的交费情况，该证明以及情况说明并不对外出具，不能证实海瑞宾馆所主张的海瑞宾馆与第二路桥公司已经终止房屋租赁合同的事实。第二路桥公司与海瑞宾馆之间签订的《合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，合法有效。依照《民法典》第五百五十七条第二款：“合同解除的，该合同的权利义务关系终止。”及第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，第二路桥公司与海瑞宾馆双方未签订终止《房屋租赁合同》的协议，海瑞宾馆承租的房屋所在地区政府虽然规划要拆迁，但具体的拆迁尚未实施，该房屋的所有权人路桥集团与政府拆迁部门尚未签订征收补偿协议，海瑞宾馆承租的房屋仍可正常使用，且二审法院经过实地勘查，周边商户仍在正常经营，涉案租赁房屋具备正常生产经营条件。第二路桥公司虽已将5万元押金退还海瑞宾馆，但负责物业管理的某物业并未对房屋进行验收，且海瑞宾馆尚未向第二路桥公司腾退房屋，双方约定的租赁期限尚未到期，故双方应当继续履行2017年1月1日签订的《合同》。

关于原判适用法律错误的问题。根据《民诉法》第六十七条及《民诉法解释》第九十条第二款之规定，海瑞宾馆与第二路桥公司之间签订的《合同》合法、有效，双方约定的租赁期限尚未到期，合同继续履行中。海瑞宾馆主张2020年房屋租赁合同终止履行，应负举证责任，海瑞宾馆没有证据证明其已经将案涉房屋腾退给第二路桥公司，且双方已经就合同终止履行达成合意，依法应当承担举证不能的不利后果。原判适用法律并无不当。

综上，海瑞宾馆申请再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项、第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回西宁市城中区海瑞商务宾馆的再审申请。

审 判 长　赵　　　　　霞

审 判 员　    李雨田

审 判 员　    商海英

二〇二二年三月二十八日

法官助理　    程克文

书 记 员　   　 施瑞