上海生态园林工程有限公司与上海安浩酒店管理有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民事判决书

（2015）浦民一(民)初字第44729号

原告上海生态园林工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人***，总经理。委托代理人***，上海胡光律师事务所律师。委托代理人***，上海胡光律师事务所律师。被告上海安浩酒店管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人**，总经理。委托代理人***，上海善达律师事务所律师。原告上海生态园林工程有限公司(以下简称生态园林公司)与被告上海安浩酒店管理有限公司(以下简称安浩酒店)土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月13日、2月18日公开开庭进行了审理。原告生态园林公司的委托代理人***、***，被告安浩酒店的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生态园林公司诉称，2007年4月2日，原、被告双方签署《土地使用内部承包合同》(以下简称承包合同)一份，约定原告将上海市浦东新区华洲路XXX号土地(以下统称系争土地)承包给被告使用，承包期限为2007年4月8日至2022年6月8日，被告每年向原告支付承包费人民币25万元(以下币种相同)。承包合同签署后，原告按照约定向被告交付土地，被告仅支付了一年的承包费后，再未向原告支付过承包费。期间原告多次向被告催讨，但被告均置之不理，被告行为严重违约，由此原告有权解除双方的承包合同。为维护原告的合法权益，原告起诉法院要求：1、判令解除原、被告签订的承包合同；2、判令被告拆除除原告自建的500平方米二层房屋外其他搭建，恢复土地原状后返还原告，对原告自建500平方米二层房屋进行腾空后返还；3、判令被告按照每年25万元标准向原告支付从2008年6月8日至土地返还之日止的承包费；4、判令被告按照同期银行贷款利率标准向原告支付逾期支付土地承包费的利息，均以25万元为本金，第一期从2008年6月8日起至实际支付之日，第二期从2009年6月8日起至实际支付之日，第三期从2010年6月8日起至实际支付之日，依此类推，直至第八期从2015年6月8日至实际支付之日予以计算；5、判令被告承担本案诉讼费用。被告安浩酒店辩称，对原告陈述双方签约过程没有异议。双方签署承包合同后，被告支付了第一期租金和绿化搬移费共计40万元并开始在土地上进行施工。此时，上海浦东临空农业开发有限公司(以下简称临空公司)找到被告表示系争土地系其向原告出租，并未允许原告进行转租，被告向原告提过异议，原告表示会与临空公司进行交涉，让被告继续使用。第一年的租期到后，因被告并未得到原告就与临空公司租赁纠纷处理的任何答复，原告也未向被告催讨过租金，在原告与临空公司争议如何处理被告不清楚下，确实再未支付之后的承包费。2015年，被告得知临空公司已就其与原告租赁合同纠纷起诉至法院，并要求解除与原告之间的合同关系，被告认为原、被告承包合同是否终止履行应以临空公司与原告间合同是否解除为前提，若原告和临空公司间合同解除，则原、被告间的合同当然终止，如未予解除，那么原告在履行承包合同中存在未配合提供相关材料，违约在先，也无权要求解除原、被告的合同。鉴于被告不同意解除承包合同，故不存在向原告返还土地及500平方米房屋的问题，如法院认定合同解除，那么被告合同履行过程中没有过错，且双方的承包合同中明确约定允许被告在土地上建造仓库，所建造房屋归被告所有，并未约定合同终止后是否需要恢复原状，因而原告要求被告拆除相关建造没有依据，同时临空公司也表示在处理其与生态园林公司租赁纠纷，如涉解除，也是按照现状予以返还，被告同意按照目前土地及地上建筑物状态予以返还。鉴于土地进行了部分动迁，目前土地上还有6,000多平方米的房屋即4幢仓库、2幢3层的办公楼，还有一些围墙等附属设施，原告交付时原有的500平方米两层房屋也还在，如合同解除，同意将原告交付的500平方米房屋腾空返还。至于原告主张的承包费，对年租金标准被告不同意，根据原告披露的原告与临空公司间合同，约定土地面积为19亩，但原、被告间却对该土地面积约定为20亩以及25万元年租金，被告认为原告隐瞒被告，要求仅按照19亩土地的比例支付年租金即23.75万元，同时根据租金一年的诉讼时效，被告认为原告之前从未向其催讨过租金，由此超过诉讼时效的租金均不愿支付。就2015年6月8日之后的租金被告同意按照年租金23.75万元的标准支付。原告要求被告支付利息亦无合同及法律依据，前期被告得知原告和临空公司存在纠纷，在被告提出异议后，原告未再给过被告答复也没有催讨过租金，基于该原因被告以为无需再支付租金，由此不存在租金利息。即使存在租金利息，那么租金已超过时效，原告所主张的利息当然也一样超过诉讼时效。经审理查明，2002年6月8日，原告生态园林公司作为承租人与临空公司作为出租人就上海市浦东新区东至华洲路，西至沙脚河，南至河道，北至通道的19亩土地签署《土地使用权合同》，约定承租人使用上述土地用于园林、绿化、农业等相关项目的开发，使用期限从2002年6月8日起至2022年6月7日止。上述土地的权利人为上海市浦东新区川沙新镇***农民集体，上海市浦东新区规划和土地管理局机场土地管理所出具说明，就系争土地在内的范围，1997年至2010年用地规划用途为基本农田，2010年至2020年土地规划为土地综合整备用地(属基本农田保护区)。上海市浦东新区祝桥镇人民政府出具情况说明，表明生态园林公司承租的土地现状为基本农田。2007年4月2日，以原告生态园林公司作为甲方与被告安浩酒店作为乙方签署承包合同，内容为：甲方将自有使用权的土地承包于乙方有偿使用，甲方将系争土地，占地面积约20亩承包给乙方使用，面积以甲方与原临空公司签订合同的实际面积为准；该承包土地限于乙方建造仓库；承包期限从2007年4月8日至2022年6月8日(如遇市政规划动迁除外)；乙方承包甲方土地20亩，年承包费25万元，次年乙方须在承包日届满前30日内支付下一年承包金；乙方给予甲方一次性经济补偿15万元，甲方在协议签订后原则上20天内完成15亩绿化的移植，至4月30日止全部移出(以不影响乙方施工为主)；甲方免收乙方两个月工程在建期的承包费；合同签订十日内乙方付清甲方绿化搬移费15万元及一年的土地承包费25万元；甲方提供与原临空公司的合同，提供浦东新区关于该土地的使用批文，提供现有的用电、用水、电话、宽带；甲方原有建筑物500平方米，乙方改建后其使用权归乙方，甲方拥有所有权，……；若由于土地性质问题致使乙方在建工程无法进行，甲方免收承包金，同时甲方需积极协助乙方处理相关事宜；……甲方与临空公司所签合同乙方需无条件接受；如乙方不按时(延期三个月)支付承包费，甲方有权解除合同并且乙方所见库房的使用权、所有权归甲方所有，同理，若甲方未到合同期(市政规划动迁或乙方违约除外)解除合同，甲方退回乙方承包费并按原工程造价赔偿；……。承包合同签署后，被告于2007年4月20日向原告支付了15万元的绿化搬移费及一年的土地承包费25万元。同时，被告在取得的系争土地上进行建造。目前除原告交付的原有500平方米二层的房屋外，尚有被告搭建的相关房屋及围墙等附属设施。被告除上述款项支付后再未向原告支付过任何款项。原、被告共同确认，2008年10月，就系争土地上有二千余平方米房屋土地因动拆迁，为此订立动迁补偿协议，双方因动迁补偿存在争议，另行予以诉讼处理。另查，2015年10月21日，原告的委托代理人***律师以寄件人为“上海胡光律师事务所”向收件人“上海善达律师事务所”、联络人为“***”通过快递的方式发送文件一份，在快递单备注中手写“上海生态园林公司诉上海安浩酒店管理有限公司追讨承包费《律师函》人民币225万元承包合同”。原告表示，函件是根据其他案件审理中，被告向法院提供的“地址确认书”所留存的地址，进行邮寄的，根据快递单上显示，签收人为***。被告表示，***律师作为本案的诉讼代理人是在2016年1月才接受相关委托，其他案件审理虽也委托了***律师，但向其邮寄的函件对被告不产生任何影响，同时，被告代理人也并未签收过相关函件，快递单上“***”字样并非***本人形成，根据了解系律师事务所其他人代为签署，但***律师本人并未收到该份邮件，***律师也没有义务将邮件转交被告，被告亦不确认原告陈述的相关邮件内容。关于快递单上“***”字样是否由***本人形成，原告表示对此不再进行举证。案件审理中，临空公司出具情况说明，表示目前其已起诉生态园林公司，要求解除双方的合同并支付租金等，关于土地返还，主张以土地及地上建筑物现状予以返还。被告安浩酒店表示无论涉及合同解除或者无效的话，要求按照土地目前现状予以返还，对其在系争土地上的相关搭建的损失暂不要求在本案中予以处理。同时，被告安浩酒店表示对原告所主张租赁土地的承包费或占有使用费，愿意按照法院认定的期间承担双方签约时租赁土地面积的租金或占有使用费，就拆迁部分土地的租金或使用费无需从中扣除。以上事实，有《土地使用内部承包合同》、收据、《土地使用权合同》、土地权属证明、《关于祝桥镇***上海生态园林工程有限公司使用土地的情况说明》等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方就系争土地所签署的承包合同，实质为原告将土地交付被告使用、收益，被告应向原告支付土地使用费用的租赁关系，双方租赁关系所涉的系争土地为农田，原告将土地交由被告作为建造仓库使用，违反了土地原有用途，违反了相关法律强制性禁止规定，故原、被告就系争土地签署的承包合同应属无效，本院依法予以确认。合同无效为自始无效。协议书无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。现原告要求被告对原告自建500平方米二层房屋进行腾空后返还，被告对腾空原告交付的500平方米的二层房屋不持异议，对此本院支持；原告要求被告将其建造的建筑全部拆除返还土地，被告不同意，对此本院认为，双方的承包合同记载土地用于被告建造仓库，被告的相关搭建是基于原告同意的基础上建造的，况且出租上述土地的临空公司也并未提出将系争土地清空返还的要求下，原告要求被告拆除相关建造恢复原状，并无依据；鉴于已经有部分土地房屋进行动迁，故被告应按照目前土地现存有状态向原告予以返还。在本案中，被告表示对其土地上的搭建赔偿问题，不要求本院在本案中一并予以处理，对此并无不可，双方可自行协商，协商不成被告可另案主张。原告参照双方约定的承包费每年25万元的标准，要求被告向其支付从2008年6月8日起至土地返还之日止的占有使用费，双方的争议在于：第一，支付标准；被告提出双方约定的标准25万元是基于20亩土地面积确定，现实际仅有19亩，应予按面积比例变更为每年23.50万元的意见，本院认为，被告在承租前到现场看过，签订承包合同也是根据其确认的土地进行了约定及交付，前后期间系争土地并未发生面积的变化，且根据承包合同内容，每年25万元并非根据土地面积进行计算所得，而是双方确认的一口价，被告客观上也确实依照双方的约定，履行了第一年的支付义务，由此就被告该意见，本院难以采纳；现原告要求参照该约定要求被告支付相关使用费，被告也未要求其中扣除已征收土地的使用费，故参照该标准合理，本院予以采纳；第二，被告应支付何期间的使用费；被告提出合同无效，原告所主张的占有使用费也是有诉讼时效的，参照租赁关系的租金一年的诉讼时效，被告不愿意承担2015年6月8日之前所产生的占有使用费；对此本院认为，即使合同认定无效，但基于被告客观占有使用系争土地的状态，原告当且应当及时行使主张的权利。双方的租赁关系认定无效下，被告以租金的诉讼时效作为抗辩，于法无据，但当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。被告在支付第一年的费用后，并未继续按照双方约定的期限履行支付义务，原告2015年10月21日发送邮件前，并无相关证据证明行使过催讨的权利。就原告2015年10月21日邮寄的邮件，收件人亦并非被告公司，邮寄地址也非双方共同确认的被告送达地址，原告虽表述该地址系被告在其他案件中留存的送达地址，但该地址是当事人交于法院送达使用，原告依据该地址向被告的送达并不直接发生向被告送达的效力，不能依此视为对被告行使了催告权利，未造成诉讼时效的中断。现根据原告于2015年12月1日起诉的时间，形成了债权时效中断，那么从2013年12月1日至现有土地返还之日期间的占有使用费，就该期间的债权受到法院保护，本院对于该期间原告主张的占有使用费，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海生态园林工程有限公司与被告上海安浩酒店管理有限公司订立的《土地使用内部承包合同》无效；二、被告上海安浩酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾空原告上海生态园林工程有限公司自建的500平方米二层房屋，并按照上海市浦东新区华洲路XXX号土地目前现有状态予以返还；三、被告上海安浩酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海生态园林工程有限公司从2013年12月1日起至土地实际返还之日止的土地占用使用费(按照年租金25万元标准计算)；四、驳回原告上海生态园林工程有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,800元，减半收取计12,400元，由原告上海生态园林工程有限公司负担8,000元，被告上海安浩酒店管理有限公司负担4,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张盈

二〇一六年三月二十八日

书记员***

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。