新上海国际园艺有限公司与***房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

上海市徐汇区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）徐民四（民）初字第3663号

原告新上海国际园艺有限公司，住所地上海市桂江路258号。

法定代表人邱刚，董事长。

委托代理人李想，上海市君和律师事务所律师。

委托代理人叶志林，上海市君和律师事务所律师。

被告***。

委托代理人何卫国，上海锦智律师事务所律师。

原告新上海国际园艺有限公司诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新上海国际园艺有限公司诉称，原、被告于2009年4月10日签订《桂江路258号部分场地租赁合同》（以下简称场地租赁合同），原告将其所有和管辖的上海市桂江路258号内的部分场地出租给被告使用。被告承租原告场地后，违反合同约定的绿化相关经营用途，层层转租、违法经营活动，影响食品、饮用水安全等社会公共安全，多次经有关部门查处。区消防支队在2013年1月25日对原告开具《行政处罚决定书》两份，该处理结果直接导致原告2012年工商年检预审未获通过。另外，被告在租赁场地内违法经营行为影响消防及供电安全，导致原告的出租场地被列为上海市重大消防安全隐患整治督办单位。为此，有关部门多次发函责令整改。针对被告的违法经营行为以及上述公共安全隐患问题，原告在2010年11月11日发出公函，2011年4月1日再次发公函，2013年6月28日发告知函，要求被告遵守合同约定，立即停止违法经营，采取措施消除隐患，但被告拒不接受。原告多次召集被告负责人谈话、沟通，至今无效果。被告的不当履行合同的行为，已构成根本违约。原告现起诉要求解除场地租赁合同，被告***迁出本市桂江路258号租赁场地。

被告***辩称，原告在2012年起诉要求解除合同，被法院驳回，原告再次起诉，违反一事不再理。其次，原告陈述的违法经营、层层转租等在前一案件中进行了陈述，没有新的事实，被告转租给二十多家商户作仓储，自己不使用租赁场地，对消防等隐患已进行过整改。再次，解除权是形成权，合同履行五年多，期间原告一直在诉讼，已丧失解除合同的权利。不同意原告诉请。

经审理查明，原告系上海市桂江路258号10752平方米土地的使用权人、917.67平方米房屋的产权人。2009年4月10日，原、被告签订场地租赁合同，约定原告将上海市桂江路258号内部分场地即若干个植物花棚、玻璃大棚及辅助用房共计约3850平方米出租给被告，租期自2009年5月1日起至2019年6月30日止（其中2019年7月1日至9月30日为承租人整理清场等收尾工作的时间），第一年至第五年年租40万元，第六年至十年零三个月年租金为45万元；被告如不按期交纳应交纳的场地使用费或在场地使用时有原告认为不安全的行为，原告有权提出书面警告，如被告拒不改正，原告有权视作违约，以书面告知被告，被告在收到该通知30天内再不改正的，原告有权终止本合同，同时进入司法程序。合同签订后，被告即在场地上搭建了大量建筑物，并转租多人作仓库和办公室使用。

2012年4月，原告向本院起诉，要求解除场地租赁合同、拆除场地内的建筑、恢复原状。该案审理中，原告除提供产权证、场地租赁合同及附图、照片外，未能提供其他证据。本院在审理后认为，双方的场地租赁合同合法有效，被告搭建行为由来已久，原告在相当长的时间内没有向被告提出异议，视为对被告搭建行为的默认。现有证据不足以证明被告搭建的建筑物危害电力设施的安全，原告以被告擅自搭建为由要求解除合同、拆除场地内的建筑、恢复原状，有违诚信，法院不予支持。本院遂于2012年7月11日以（2012）徐民四（民）初字第1454号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。该案经二审法院判决维持原判。

2013年1月15日，上海市公安局徐汇分局康健新村派出所对桂江路258号仓库区域进行消防检查，并出具《消防监督检查意见通知书》，指出：杜绝“三合一”，对不符合防火要求的建筑要进行整改。同年1月25日，上海市徐汇区公安消防支队向原告发出沪徐公（消）决字（2013）第0020号《公安行政处罚决定书》，查明桂江路258号园艺场存在生产、储存场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准的消防违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十九条第二款，决定给予责令停产停业，并处罚款贰万元整的处罚。该支队并于同日向原告发出沪徐公（消）决字（2013）第0021号《公安行政处罚决定书》，查明桂江路258号园艺场部分采用泡沫夹心彩钢板搭建人员住宿等场所（一层，200余平方米），存在搭建临时建筑物不符合消防安全要求的消防违法行为，违反了《上海市消防条例》第二十九条，决定给予罚款壹万元的处罚。之后，原告因企业存在重大火灾隐患被徐汇分局监控的原因，不能通过区工商的年检预审。同年6月19日，上海市公安局徐汇分局康健新村派出所再次对桂江路258号进行消防检查，并出具《消防监督检查意见通知书》，指出：（1）租赁单位面粉公司存在三合一（4人住宿）；（2）手抬消防泵接口有故障、责令修复；（3）消防取水口严禁停车；（4）组织消防培训演习；（5）业态三个月调整。

2013年1月，电力主管单位上海超高压输变电公司向原告发出《违章通知书》，载明违章内容：原告在桂江路258号乱搭乱建简易仓库，需整改。

同年6月28日，原告向被告发《告知函》，告知被告，原告于6月24日收到区拆违办、区消防支队和康健派出所等部门联合发来《关于消除火灾隐患、拆除无证建筑保护高压电力设施安全运行的通知书》的通知，责令原告立即整改，制止出租场地内搭建无证建筑妨害公共安全的行为。鉴于此，原告向被告提出警告，要求被告收到本函的三十天内实施整改，拆除违法搭建的危及电力设施安全的全部建筑物、构筑物，恢复场地绿化。

本案诉讼期间，上海市徐汇区城市管理行政执法局于2014年5月12日向被告发出徐城管责拆决字（2014）第08002号《责令限期拆除违法建筑决定书》，查明被告在桂江路258号内（高压线下）擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条第一项的规定，依据《上海市拆除违法建筑若干规定》第九条和《上海市城市管理行政执法条例》第十一条的规定，责令被告于2014年5月19日22时前自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，将依法报请徐汇区人民政府强制拆除。

审理中，原、被告一致确认系争租赁场地的租金支付至2013年5月。

以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有上海市房地产权证、授权书、场地租赁合同、公安行政处罚决定书、网上年检预审意见、违章通知书、消防监督检查意见通知书、告知函、照片、责令限期拆除违法建筑决定书、（2012）徐民四（民）初字第1454号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第2174号民事判决书等证据证实，本院予以认定。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同；此外，我国合同法还规定当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，通过行使合同解除权，使合同关系消灭。本案场地租赁合同约定，被告在场地使用时有原告认为不安全的行为，原告有权提出书面警告，如被告拒不改正，原告有权视作违约，以书面告知被告，被告在收到该通知30天内再不改正的，原告有权终止本合同，同时进入司法程序。被告在履行租赁合同期间，在系争场地搭建建筑物有相当一段时间，但2013年之后的一年多来，消防主管部门、电力主管单位多次对系争场地搭建物存在消防隐患和电力设施安全作出认定和警告，原告由此被行政处罚，原告完全有充分的理由和依据认为被告在场地使用时有不安全行为，并拒不改正。故原告依据租赁合同的相关约定，行使合同解除权，事实清楚、理由充分、于法有据，本院予以支持。另外，本案诉讼期间，上海市徐汇区城市管理行政执法局发出《责令限期拆除违法建筑决定书》，责令被告于2014年5月19日22时前自行拆除上述违法建筑；逾期不拆除的，将依法报请徐汇区人民政府强制拆除。据此，被告租赁场地上的建筑物被认定为违法建筑，必须拆除，被告转租给几十家租户，又疏于监管，系管理不能和整改不能，原、被告的租赁合同已失去继续履行的必要和意义，被告既不整改又不同意解除合同的理由不能成立，对其抗辩意见，本院不予采纳。（2012）徐民四（民）初字第1454号案件，判决租赁合同不予解除的主要理由系当时原告提供的证据不足以证明被告搭建的建筑物危害电力设施安全。在该案二审结束后的一年多来，又发生本案查明的诸多新情况、新事实，合同的履行是一个动态的过程，原告在约定的解除条件成就时再次提出解除合同的主张，不违反“一事不再理”原则，被告的该项意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项的规定，判决如下：

一、解除原告新上海国际园艺有限公司与被告***关于本市桂江路258号部分场地租赁合同；

二、被告***于本判决生效之日起十五日内迁出本市桂江路258号租赁场地。

案件受理费160元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　曹　庆

审　判　员　　袁　欣

人民陪审员　　赵志强

二〇一四年六月十六日

书　记　员　　徐　琛

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十三条……

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。