中交投资有限公司
世桦嘉润物业管理（北京）有限公司与中海时代（北京）企业管理发展有限公司中介合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2021）京0105民初38563号
原告：世桦嘉润物业管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路1号1幢2单元14层1401内10单元。
法定代表人：王**，执行董事。
委托诉讼代理人：潘顺浩，北京市天平律师事务所律师。
被告：中海时代（北京）企业管理发展有限公司，住所地北京市朝阳区小营北路53号院3号楼1层至12层101号3层301B。
法定代表人：黎学娟，董事长。
委托诉讼代理人：卞颖华，北京市惠诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：艾顿，北京市惠诚律师事务所律师。
第三人：中交投资有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街121号C座3层302号。
法定代表人：李茂惠，董事长。
委托诉讼代理人：王某，男，中交投资有限公司员工。
原告世桦嘉润物业管理（北京）有限公司（以下简称世桦嘉润公司）与被告中海时代（北京）企业管理发展有限公司（以下简称中海时代公司）中介合同纠纷一案，本院立案受理后，根据中海时代公司的申请，依法追加第三人中交投资有限公司（以下简称中交公司）参加诉讼。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告世桦嘉润公司委托诉讼代理人潘顺浩、被告中海时代公司委托诉讼代理人卞颖华及艾顿、第三人中交公司委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告世桦嘉润公司向本院提出诉讼请求：要求中海时代公司支付世桦嘉润公司佣金8807286.79元并支付资金占用利息（以8807286.79元为基数，自2021年1月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止）。事实和理由：世桦嘉润公司是一家租户代理服务公司，基于中海时代公司需要出租位于北京市朝阳区XX16880.90平方米的物业，中海时代公司委托世桦嘉润公司代为寻找合适的租户，并签订《招商代理合作协议》。合同签订后，世桦嘉润公司积极为中海时代公司寻找租户并与其协商安排看房等具体事宜。后在世桦嘉润公司的安排下，中交公司及其关联方与中海时代公司达成租赁意向。此后世桦嘉润公司与中海时代公司签署《补充协议》，约定一旦中交公司及其关联方与中海时代公司签署租赁合同，中海时代公司即应支付世桦嘉润公司佣金500万元。但据了解，截至2021年1月10日，中海时代公司已经与中交公司签署租赁协议，并收到了中交公司支付的租赁款项。但中海时代公司至今未支付任何款项。按照《补充协议》约定，中海时代公司未按照500万元的标准支付款项则应按照《招商代理合作协议》约定的更高标准支付佣金。故诉至法院，望判如所请。
被告中海时代公司辩称：不同意世桦嘉润公司的诉讼请求。第一，中介人要求支付佣金应当以其促成签订合同为前提，但世桦嘉润公司于中交公司明确要求与中海时代公司面谈时并未撮合对接，实际没有完成促成承租人与出租人缔约的合同义务，中交公司明确表示促成签订租赁合同的是北京麦尔斯房地产经纪有限公司（以下简称麦尔斯公司），故世桦嘉润公司无权主张佣金。第二，世桦嘉润公司向中海时代公司故意隐瞒了与订立合同有关的重要事项，虚构了其所主张的独家代理权，故无权主张任何报酬。世桦嘉润公司自称其为中交集团及其下属公司的独家租务代表，负责代表其进行办公室选址及谈判，进而声称已经将涉案楼宇列为考察对象，并向中海时代公司发出了邀约。但在案证据表明中交公司的独家授权代表为案外人麦尔斯公司。中海时代公司只向中交公司出租了一次涉案楼宇，也只收取了一份租金，而世桦嘉润公司的诉请将导致中海时代公司为此支付两笔中介费，显然有违公平原则。世桦嘉润公司虚构授权构成欺诈，《招商代理合作协议》可撤销。第三，中海时代公司怀疑，世桦嘉润公司和麦尔斯公司分别与中交公司内部人员存在利益纠葛，世桦嘉润公司在中交公司与中海时代公司正式签订租赁合同之前采用威胁、欺诈的方式，声称有能力影响中交公司是否与中海时代公司签订正式租赁合同，中海时代公司在此种情形下被迫与世桦嘉润公司签订《补充协议》，至少此类企图利用司法程序合法化嫌疑行为的做法，有违公序良俗，应当认定无效。
第三人中交公司述称：世桦嘉润公司带中交公司考察了涉案楼宇，中交公司最终在麦尔斯公司促成下与中海时代公司面谈并签订租赁合同。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院根据双方当事人的证据及质证意见，认定事实如下：
2020年9月1日、2020年9月4日，世桦嘉润公司带中交公司赴北京市朝阳区XX（以下简称涉案楼宇）考察。
2020年9月10日，世桦嘉润公司（乙方）与中海时代公司（甲方）签订《招商代理合作协议》，主要约定：委托范围为涉案楼宇16880.90平方米；合同有效期为2020年9月1日至2021年2月28日，有效期届满前如双方无违约行为则协议有效期自动顺延1年；甲方应在客户接待当日填写《客户登记表》，如有两家或多家代理公司同时安排同一意向客户给甲方的，以首次带看代理为准；甲方与乙方推荐的租赁方在《客户登记表》有效期内签订《房屋租赁合同》且支付《房屋租赁合同》约定的首期租金及保证金全款，视为租赁成功；佣金标准为：基础佣金为2个月合同内表面租金，进阶佣金为如客户为500强公司、上市公司、国企/央企奖励佣金0.5个月，额外佣金奖励为如在本协议签订6个月之内促成1万平米及以上大客户签约另外奖励佣金0.5个月；甲方应在与乙方客户签订《房屋租赁合同》且收到《房屋租赁合同》约定的首期租金及保证金全款后5个工作日内通知乙方提供与甲方确认的佣金等额的合法有效发票，并在收到发票5个工作日内完成支付。
2020年9月13日，世桦嘉润公司再次带中交公司赴涉案楼宇考察。
2020年9月14日，世桦嘉润公司员工柳某向中海时代公司员工张某发送微信：“张总，咱们争取本周后半周谈起来哈”。张某回复“OK”表情符号。
2020年9月15日，中交公司王某通过微信邀约柳某面谈下一步工作计划。当日面谈后，柳某向王某发送客户需求调查问卷明确中交公司具体需求。同日，柳某通过电子邮件向中海时代公司发送租赁邀约函，主要内容为：世桦嘉润公司表示其向中交集团及其下属公司推荐并考察了中源科技大厦，并将租赁条款建议发送中海时代公司。
2020年9月16日，柳某通过电子邮件向中海时代公司发送询价函，邮件正文为：“张总，感谢您对我们工作的支持。请参考附件的中交集团及其下属公司的询价函，谢谢。期待您的回复。如有疑问，请随时联系我们。祝XX。”当日，张某通过电子邮件向柳某发送《邀约回复》，主要内容为：中海时代公司感谢世桦嘉润公司及推荐客户考察中源科技大厦，简要介绍了该楼宇产权方、出租方、面积、租赁期限、租金标准、物业费、免租期、费用支付方式、交房条件等基本情况，并表示以上回复条款仅限于世桦嘉润公司推荐的中交集团客户。
2020年9月18日，张某发送微信询问柳某，租金6.5元是否合理，柳某回复：“我觉得先回客户，看看反应吧”。
2020年9月20日，张某发送微信询问柳某：“柳总，周一能开始吗？”柳某回复：“我和客户确认一下”“应该没有那么快”。
2020年9月21日，王某向柳某发送微信：“经财务、审计确认，购买的话，可签署居间合同确保你公司的权益”。
2020年9月27日，柳某向王某发送微信：“王总，早。请问下周3天是否方便安排看看买卖项目？期待您的确认哈。”王某回复：“我明天下午争取确认，这几天忙的简直了”。
中海时代公司及中交公司陈述，2020年9月19日、9月20日左右，经麦尔斯公司介绍，中海时代公司与中交公司直接取得联系；2020年9月20日，中海时代公司张某与中交公司王某面谈；2020年9月27日，中海时代公司高层及中交公司高层正式面谈；此后双方在麦尔斯公司居中撮合下会商拟定《租赁合同》条款，包括租赁面积、承租方式、物业服务范围等核心条款，至2020年11月底12月初左右基本达成租赁合同条款。
2020年10月13日，柳某向王某发送微信：“王总，是把我忘了么？下午方便通个电话吗”。未见王某回复。2020年10月28日，柳某向王某发送微信：“王总，更新一下关于民生金融的最近情况，业主通知我们现在可以进楼参观了，仅供参考哈。万一，咱们未来还是要租呢”。王某回复：“好的谢谢”。此后至2020年12月8日未见双方进行微信聊天。
2020年12月8日，柳某向王某发送微信：“王总，我们刚刚见过业主了，有时间沟通一下吗？”王某回复：“没必要了，你们谈吧，我在开会，不行你们就起诉吧”。中海时代公司提交录音及文字整理稿，显示当日于中源科技大厦5层会议室，柳某与世桦嘉润公司另一员工李某某、张某与中海时代另一员工武某某进行会商，会商中，李某某表示：“……然后我就说中交也要承担一部分责任，就是对，当时我跟康总这边说实话，远没有我们今天的这么的和气，因为我认为中交本身是要承担一部分责任的，我其实讲的比较不客气，因为我跟他们的关系既然说这样，我跟您汇报，……能做国央企肯定不是一个简单的底下的关系，对吧？大家说白了就这么多人都会有自己的一些渠道和关系，那么他们这么做就是说说白了我们会觉得说不够仗义，因为大家君子协定对吧？我作为我的居间服务，把客户推荐给您，对，然后我把您的项目推给他们，应该是彼此是一个双赢的事情才对吧？出现了一些偏差，我觉得这肯定是大家都不是太愉快的，我跟康总也讲得很清楚……”“……我先要把这事情先举报到中交集团，先把这事情叫停了，不要签了，就不要谈了，既然没有任何人认可我们的价值对吗？就觉得这个楼是我们找的，他们搞了四五年搞不定，那没关系，那就这个事不要签了，对吧？你应该谈您，其他3家4家5家国企该谈谈，这个是很容易叫停的，因为还是那句话，在国企想办成事非常难，但是想让一个事情叫停非常容易，先赶紧叫停这个事情，我们先找找找集团先汇报一下工作，现在然后我们再说……”。世桦嘉润公司认可上述录音真实性。
2020年12月24日，世桦嘉润公司（乙方）与中海时代公司（甲方）签订《之补充协议》（以下简称《补充协议》），主要约定：一旦“中交投资”（原文）及其关联方与甲方签署租赁合同，甲方即应支付乙方佣金500万元；甲方应于租赁合同签署完成7日内以书面形式通知乙方，甲方收到第一期租金后5个工作日内支付乙方佣金；如甲方未按照以上约定履行支付义务，则乙方应按照《招商代理合作协议》中条款向甲方追偿佣金。
2020年12月25日，中海时代公司员工刘某与王某通话，通话中，王某表示：“我说康总让我落实一下，你们说的跟中介签的那个东西签了没有？”刘某回复：“签完了”。王某答：“然后我说是签完了，康总说能不能看一眼，他说让我去看一眼，我说方便就看一眼了”。随后，双方就合同用印进行交流，王某接着表示：“然后你们就拿着你们准备好的那个东西，然后到公司来直接找我，然后我让他们安排盖章的事，顺便你把跟那两个中介签的什么补充协议这些东西，然后你带个原件过来，我就看一眼就完了”。中交公司称当时要求看补充协议是为了避免后续产生不必要的法律纠纷。
2020年12月25日，中海时代公司（甲方）与中交公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方自甲方处承租涉案楼宇1、6-11层，建筑面积10490.09平方米，用于办公和商业用途。2020年12月25日，中海时代公司（甲方）与中交投资咨询（北京）有限公司（乙方，2021年5月14日由中交投资项目管理有限公司变更名称为现名称，以下简称中交咨询公司）签订《租赁合同》，约定：乙方自甲方处承租涉案楼宇2、3、4、5层及B1层，建筑面积为7211.22平方米，用于办公和商业用途。上述两份《租赁合同》均约定：租赁期限为2020年12月26日至2039年1月31日，免租期7个月平均分摊至租赁期内第1至7个租赁年的第一个月；租金标准为5.35元/天/建筑平方米，标准月按照31日计算，不足整月的，按实际天数计算；首期租金对应租期为2020年12月26日至2021年6月25日，乙方需于签订合同后五个工作日内向甲方缴纳首期租金，租金递增方式为每3年递增5%；本合同签订五个工作日内，乙方应向甲方缴纳相当于93天的房屋租金作为房屋押金及相当于93天的物业管理费作为物业管理费押金。
世桦嘉润公司未参与上述两份《租赁合同》条款的磋商、草拟及最终签订，世桦嘉润公司带看房屋期间未就合同具体条款进行过磋商。
中交公司自述，同时期有包括世桦嘉润公司和麦尔斯公司在内不少于五家中介带看楼宇，中交公司实际看房不少于40家，其中世桦嘉润公司带看约7家；多家中介知道中交公司在看中海时代公司的楼盘，麦尔斯公司也知道其在看中海时代公司的楼盘，麦尔斯公司主动联系表示可以联系中海时代公司，中交公司同意让其联系中海时代公司，2020年9月麦尔斯公司曾带看涉案楼宇一次，也看过其他房；最先带看涉案楼宇的为世桦嘉润公司，麦尔斯公司带看涉案楼宇时其已确定选中涉案楼宇，只是未确定购买还是租赁；因可能涉及购买楼宇直接见面商谈效率更高，在2020年9月13日世桦嘉润公司最后一次带看现场，中交公司明确要求世桦嘉润公司撮合与中海时代公司负责人见面商谈，世桦嘉润公司未予撮合；2020年9月19日，在麦尔斯公司介绍下，中交公司与中海时代公司取得联系，故后续在麦尔斯公司撮合下签订《租赁合同》。
另查一，中海时代公司称涉案楼宇楼体上有招租广告，世桦嘉润公司和麦尔斯公司都不是其主动找的，是这两家中介主动找的中海时代公司；世桦嘉润公司找的时候一开始未告知租户是谁，2020年9月16日告知租户是“中交”，没说具体是哪个公司并声称是中交的独家租务代表；麦尔斯公司找的时候主动告知中交要求高层见面，2020年9月23日麦尔斯公司出示了中交公司出具的独家授权。就如何获悉中海时代公司招租信息，世桦嘉润公司表示，其员工会逐个楼盘现场查看，通过中海时代公司公开招租信息了解，业内有意向和关注的中介应该都能得到消息。
另查二，中海时代公司与麦尔斯公司于2020年9月23日签订《招商代理合作协议》，于2020年12月7日签订《招商代理合同协议补充协议》，约定就涉案楼宇租赁居间事宜，中海时代公司应支付麦尔斯公司相当于2个月的租金5871524.5元作为佣金。中海时代公司表示，中交公司支付的第一期租金于2020年12月31日收款，于2021年1月4日到账，其支付的第一期押金于2020年12月29日收款，于2020年12月29日到账；中交咨询公司支付的第一期租金于2020年12月31日收款，于2021年1月4日到账，其支付的第一期押金于2020年12月29日收款，于2020年12月29日到账。
本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案《招商代理合作协议》及《补充协议》的签订及履行发生于民法典施行前，故本案主要适用《中华人民共和国合同法》等相关法律。
本案中，中海时代公司主张《招商代理合作协议》可撤销，但依据在案证据及各方陈述，能够确定世桦嘉润公司与中海时代公司签订《招商代理合作协议》时确已与中交公司取得联系并从中撮合，不存在虚构事实进行欺诈的情况，中海时代公司亦未提交充分证据证明《招商代理合作协议》存在其他应予撤销的情形。中海时代公司主张《补充协议》因受欺诈、受胁迫、违反公序良俗而无效，但其提交证据不足以证明其作为议价能力较强的商主体、出租人、合同甲方，在商业谈判过程中，因世桦嘉润公司或中交公司的言论达到陷入错误认识、无法作出真实意思表示的程度或无法依据自由意志进行选择从而违背内心真实意思与世桦嘉润公司签订《补充协议》，其有关《补充协议》有违公序良俗的推论亦缺乏必要的证据支撑。中海时代公司作为商主体，应对其在综合分析其商业选择的长、短期利益等因素后为获得更大经济利益而在商业谈判中达成的民事法律行为负有法律责任。事实上，本案各方当事人均应遵循诚实信用原则，恪守承诺，善意行使权利和履行义务。综上，本院难以认定《补充协议》无效。《招商代理合作协议》《补充协议》系世桦嘉润公司与中海时代公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，未违背公序良俗，合法有效。
本案为中介合同纠纷，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。结合《招商代理合作协议》《补充协议》的协议文本、中海时代公司招租信息的公开性、本案《租赁合同》最终达成历程、大型商业租赁的成功缔约受诸多因素影响，能够认定世桦嘉润公司向中海时代公司提供的中介服务应为提供媒介型服务而非简单的报告交易机会型服务，即《补充协议》约定获得佣金的对价应为世桦嘉润公司提供了对应的媒介型中介服务从而促成《租赁合同》的签订。根据在案证据能够认定，世桦嘉润公司虽最先报告订立合同的机会，但并未就促成中海时代公司与租赁方达成最终交易开展充分有效的周旋、磋商、谈判等活动，因此其获得《补充协议》约定佣金的条件并未成就。《补充协议》的签订亦表明中海时代公司对其已完成中介服务予以了认可，本院在综合考量以下因素的基础上酌情确定世桦嘉润公司应取得的报酬：第一，中交公司系通过世桦嘉润公司的中介服务选定涉案楼宇；第二，中交公司寻求办公楼宇意在寻找能够长期使用、满足办公和员工用餐等多种条件的大型项目，故为达成最终合约还需就租赁项目的租赁期限、租金标准、物业费标准、具体使用面积范围、付款条件等条款进行详细磋商；第三，参照世桦嘉润公司与麦尔斯公司分别提供中介服务的用时长短、工作量大小，可确定两中介公司对最终达成租赁协议的贡献比例；第四，世桦嘉润公司与中海时代公司在《招商代理合作协议》中约定的最高佣金为3个月租金，而麦尔斯公司最终与中海时代公司约定的佣金标准为2个月的租金；第五，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，一般由该合同的当事人平均负担居间人的报酬，但中海时代公司与世桦嘉润公司的约定相关报酬由世桦嘉润公司负担，应充分尊重当事人意思自治的自由。综上，本院参照涉案楼宇一个月租金的标准酌情确定世桦嘉润公司应取得报酬为2935762.26元。对世桦嘉润公司主张的资金占用损失，本案在酌定的本金2935762.26元范围内予以支持。
需要说明的是，本案证据均不足以证明中交公司或中海时代公司存在“跳单”行为。“跳单”一般是指委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同,也包括委托人接受中介人服务后，绕过中介人，另行委托他人提供中介服务的行为。认定“跳单”的关键在于中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务，绕开该中介人订立合同。在案证据表明中海时代公司对外招租的信息为可从公开途径取得的信息，该信息与中交公司寻租信息均非世桦嘉润公司掌握的独家资源，没有证据表明中海时代公司或中交公司系于接受世桦嘉润公司的服务后，利用从后者处获取的交易对手信息后绕开世桦嘉润公司与麦尔斯公司缔约，亦无证据表明麦尔斯公司撮合中交公司与中海时代公司最终缔约系利用了世桦嘉润公司提供的交易机会或服务。综上，本案中不存在“跳单”行为，世桦嘉润公司无权因麦尔斯公司的介入取得其主张的以三个月租金为标准的佣金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：
一、被告中海时代（北京）企业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告世桦嘉润物业管理（北京）有限公司佣金2935762.26元；
二、被告中海时代（北京）企业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告世桦嘉润物业管理（北京）有限公司资金占用利息（以2935762.26元为基数，自2021年1月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止）；
三、驳回原告世桦嘉润物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费73451元，由原告世桦嘉润物业管理（北京）有限公司负担42651元（已交纳），被告中海时代（北京）企业管理发展有限公司负担30800元（于判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告中海时代（北京）企业管理发展有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 程立武
二〇二一年十一月三十日
书记员 高世华
