中美房地产股份有限公司、商洛市五龙泉实业有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省商洛市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)陕10民终347号

上诉人（原审原告）：***，男，1969年6月23日出生，汉族，住商洛市商州区。

委托诉讼代理人：寇正民，陕西书宝律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中美房地产股份有限公司，住所地商洛市商州区。

法定代表人：刘峻峨，董事长。

委托诉讼代理人：金剑英，男，生于1987年12月16日，汉族，住商洛市商州区，中美房地产股份有限公司员工。

被上诉人（原审被告）：陕西秦安建筑安装工程有限责任公司，住所地商洛市山阳县。

法定代表人：马先锋，总经理。

被上诉人（原审被告）：商洛市五龙泉实业有限公司，住所地商洛市商州区。

法定代表人：黄文良，总经理。

以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵红刚，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人中美房地产股份有限公司（以下简称中美房地产公司）、陕西秦安建筑安装工程有限责任公司（以下简称秦安建筑公司）、商洛市五龙泉实业有限公司（以下简称五龙泉实业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服商洛市商州区人民法院（2021）陕1002民初1750号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人寇正民，被上诉人中美房地产公司的委托诉讼代理人金剑英，被上诉人秦安建筑公司、五龙泉实业公司的共同委托诉讼代理人赵红刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***的上诉请求：1、撤销商洛市商州区人民法院（2021）陕1002民初1750号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，对上诉人的经济损失范围认定不当。1、一审法院认定的上诉人装修材料损失数额不当。上诉人提交的照片、票据能够证明上诉人在601房间存放有橱柜、腻子粉、水泥等，因被水侵泡，橱柜已被损坏，水泥和腻子粉已经失去使用功能。上诉人主张被上诉人赔偿橱柜3000元、腻子粉300元、水泥3500元，水费150元，在被上诉人未提供反证的情况下，一审法院仅认定了水泥、腻子粉损失800元不当。2、一审法院对501室的损失24700元未予认定不当。现有证据能够证明501房屋的损失系601房屋漏水造成，上诉人所提供的的证据能够证明501房屋的损失为24700元，故一审法院对该项损失未予认定违反了便民原则，也加重了上诉人诉累。3、一审法院对上诉人的房租损失73260元、违约金损失2万元未予认定不当。2019年2月16日至今，因暗装水管漏水，上诉人的房屋一直无法装修出租使用，上诉人提交的刘某某的租房合同、收据以及证言能够证明自2019年2月16日至2021年11月25日，上诉人的租金及违约金损失为73260元，但一审法院对该笔费用未予认定。4、一审法院对上诉人的误工损失、交通费、通讯费、律师代理费、咨询费、案件受理费、复印费、防水费、精神损失等经济损失不予认定不当。漏水事故发生后，上诉人多次找被上诉人五龙泉实业公司交涉赔偿事宜，但该公司却将暗管改为明管，对上诉人的损失不予赔偿。无奈，上诉人只得放弃工作，请假维权，造成上诉人工资损失116550元、支付交通费2145.04元、通讯费618.91元、律师代理费、咨询费案件受理费共计11642元、证人出庭作证费2100元、复印费545元、做防水费用3000元。上述费用均系上诉人的实际损失，故一审法院未予认定不当。5、一审法院对上诉人为鉴定而支付的搬运费、清理装修材料临时用工费用3200元未予认定不当。二、一审法院审理程序违法。1、一审法院未到案发现场进行勘验，导致对601、501房间的损失认定不当。2、一审法院对上诉人提交证据的审查认定缺乏公正性。3、一审法院未要求被上诉人中美房地产公司提交案涉房屋的验收报告及商品房五证，导致一审法院对商品房销售合同的效力未予认定，应由中美地产承担举证不能的法律后果。三、一审法院适用法律不当。一审法院适用法律不当导致对上诉人损失范围的认定错误。据上述理由，请求二审法院依法改判。四、一审法院未判令五龙泉实业公司承担连带责任错误。

中美房地产公司辩称：一、中美房地产公司对一审法院核定的***的损失数额不持异议，上诉人关于其损失数额的上诉理由不能成立，应予驳回。二、一审法院审理程序合法。一审法院在开庭中充分听取了当事人意见，对当事人出具的证据均进行了质证、认证，故一审法院对证据的认定程序合法。至于是否应到现场进行勘查则要视案件审理需要而定，不能要求每个案件都要到现场勘查。关于合同效力问题，一审法院已经作出了认定。三、一审法院判决中美房地产公司承担责任不妥，请二审法院予以纠正。房屋质量问题系施工单位造成，故应由施工单位秦安建筑公司承担赔偿责任，而不应由中美房地产公司承担责任。

秦安建筑公司、五龙泉实业公司辩称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。***的损失系施工质量问题造成，故应由房屋出卖人中美房地产公司向***承担违约责任，施工人秦安建筑公司承担连带责任，五龙泉实业公司作为物业管理公司不应承担责任。二、一审法院对***的损失认定客观准确、符合实际，上诉人的上诉理由不能成立。据上述理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1.判令被告中美房地产公司XX城XX号楼XX单元XX室商品房的暗装水管承担维修责任，并承担因商品房暗装水管漏水给原告造成的损失420,055.95元；2.判令被告中美房地产公司、秦安建筑公司、五龙泉实业公司承担连带赔偿责任；3.案件受理费及诉讼费用由被告承担。

一审法院认定的事实：原告***位于商洛市商州区城关街道办事处四皓社区五组的房屋被政府征收后，被安置到商洛市商州区XX城（丹江骏景）14号楼1单元601室、14号楼2单元904室。2017年1月9日，原告接到交房通知，查验了上述两套房屋，在《验房回访单》中填写“合格”、并签名后，办理了交房手续。《验房回访单》载明的验收内容包括门窗、地面、墙面、防水、栏杆、采暖、给排水工程及电气。交房后，原告将XX室XX路改造交由王某某施工。2017年3月13日，原告（乙方）与丹江骏景售楼部（甲方）就601室签订《装修协议》，该协议第4条约定乙方装修施工不得改动承重墙、柱、梁等主体结构，不得擅自改动水、电管线走向，不得违章搭建，严禁改动天然气管路和封包计量表、警报器；第16条约定，因乙方装修造成房屋开裂、管道堵塞、漏水、停电、损坏公共设备设施和他人财产物品的，因乙方装修施工不慎造成安全事故及人身伤害的，均由乙方负责赔偿并承担一切损失；属于装修施工单位责任的，由乙方向装修施工单位追加赔偿。2017年5月13日，原告为其601室购买了水150元、单价2.8元、数量53吨，电150元、单价0.65元、数量230度，计300元。2017年11月27日原告（买受人）与被告中美房地产公司（出卖人）补签《商品房买卖合同》，合同主要内容：第十条商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。第十一条交付时间和手续。（三）查验房屋。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十六条商品房质量。（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人不解除合同的，双方协商解决后继续履行合同。（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所使用材料的产品质量必须符合国家强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修复。具体装饰装修及相关设备标准的约定详见附件六。第十七条保修责任。（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。具体内容详见附件七。（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设备的损害。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第十八条质量担保。出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由秦安建筑公司承担连带责任。关于质量担保的证明见附件八。第二十一条前期物业管理。（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为五龙泉实业公司。（二）物业服务时间从2017年6月1日至2020年5月31日。附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》第2条其他约定。（4）在交付房屋时，买受人如对商品房的设施、设备和外观质量有异议，应向出卖人或出卖人委托的物业管理企业提出。对于商品房存在质量问题，由出卖人按照《住宅质量保证书》的约定进行修复和整改，买受不得以此为理由拒绝接收房屋。（5）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题或者存在其他导致房屋不具备基本居住条件的质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋；否则，从出卖人通知买受人办理房屋交接手续之日起或合同约定的房屋最后交付之日起（前述日期以先到者为准），视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行保修。附件七《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》。该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。（一）保修项目、期限及责任的约定。2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为60个月；4.电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为24个月；5.装修工程保修期限为24个月。附件八《关于质量担保的证明附件》。质量担保证明：由秦安建筑公司建设的“丹江骏景”8、9、14号住宅楼已施工完结，符合陕西现行的住宅建筑设计标准，已通过质量监督部门的验收。为确保住房消费者的合法权益，住宅自签约后交付之日起，凡在正常使用情况下，在保修范围、保修期限与保修责任内的工程质量问题的，本公司保证免费承担维修责任。因住户使用、装修不当或擅自改动结构、管线走向而造成的质量问题不在本公司维修范围之内。地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。被告秦安建筑公司在该质量担保证明的落款时间2017年8月18日上加盖其公司印章。

2019年2月16日，原告601室楼下已装修入住的501室住户王胜利、王花发现601室向其501室厨房及经由两个卧室的窗户顶部向房内漏水，即电话告知被告五龙泉实业公司，五龙泉实业公司的工作人员遂联系原告，一同到601室，发现屋内除门口约1平方米的地面外，其余地面全部被水覆盖，屋内地面堆放有水泥、沙子、腻子粉、一个橱柜。501室住户与原告各自对其房屋进行了清理。2019年5月份，被告五龙泉实业公司在原告601室内地面上重新铺设给水管道，给水管道上以水泥砂浆做保护，交房前原暗埋的给水管道弃用（未拆除）。后，原被告及501室住户多次协商，但问题至今未解决。2020年8月7日，原告以被告五龙泉实业公司工作人员误开其601室的进水管阀门，水管压力增大、水管爆裂，屋内漏水致使原告及楼下501号住户财产受损为由诉至一审法院，要求五龙泉实业公司赔偿其经济损失144,209元。一审法院审理后，主要以原告***的证据不能证明漏水系被告五龙泉实业公司的工作人员造成，漏水点、漏水原因不清楚为由，于2020年10月15日作出（2020）陕1002民初1885号民事判决：驳回原告***的诉讼请求。原告预交的案件受理费3184元减半收取1592元，由原告负担。现原告***将被告中美房地产公司、秦安建筑公司、五龙泉实业公司诉至一审法院，要求中美房地产公司按《商品房买卖合同》约定，对其601室的暗装水管承担维修责任、赔偿漏水造成的损失，三被告承担连带责任。原告于本次诉讼中申请对其601室内铺设水管的漏水原因、漏水造成的损失及后续维修费用进行鉴定。鉴定机构陕西华信项目管理有限公司接受委托，对案涉房屋进行了初勘；原告按鉴定机构的通知预交鉴定费43,000元；鉴定机构查阅资料，确定方案，再次进行现场勘查，对601室内原暗埋给水管道进行打压测试（鉴定机构打压测试时连接的管道系交房时原有的暗埋给水管道，不涉及***改装的给水支管）。后，鉴定机构作出[2021]商中法司技委第270案《建设工程质量司法鉴定意见书》，鉴定意见：1.案涉商郡城14号楼1单元601室原施工时所暗装埋设的给水管道质量不符合图纸及规范要求，由此导致案涉房屋发生水管漏水；2.案涉601室内漏水的处理措施：因为水在混凝土空隙内是流动的，不拆除很难查找到具体渗水部位，建议将601室内给水管拆除、返工重做；3.案涉601室漏水水管拆除、返工等直接费用估算：根据上述案涉工程现场勘验记录，依据《建设工程造价鉴定规范》GB／T51262-2017，按照正常的施工组织方案及申请人采用的拆除、返工方法、分部分项施工内容，以及相关规范、标准，参考同期陕西省、商洛市有关材料、人工价格等规定，综合估算拆除返工费用（包括拆除混凝土垫层、原有和后做的给水管、地辐热管，垃圾外运、重新施工以及户内被水浸泡的水泥白灰失效损失等内容）合计51,145元。以上估算费用不含原告主张的其它经济损失款。鉴定机构在回复函中明确，案涉601室漏水水管拆除、返工等直接费用估算中原告室内管道漏水返工修复费用分为拆除和修复两部分，其中拆除费用27,860元，包括地面混凝土垫层、地辐热管道、PPR给水管道、人工转运垃圾下楼及外运、屋内水泥和白灰损失费；室内修复费用23,285元，包括冷热水管道、地辐热管道、地面做砼垫层、卫生间和厨房地面做防水、进户门口地砖更换修补。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。本案中，原告***与被告中美房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

本案已查明，被告中美房地产公司向原告交付的601室原施工时暗装埋设的给水管道质量不符合图纸及规范要求，由此导致水管漏水，中美房地产公司应就此向原告承担违约责任，即按合同约定履行更换、修理的义务，并赔偿原告因此造成的损失。原告共主张14项损失，其中关于原告601室内装修材料损失，据原告提供的橱柜照片、证人证言，以及现场查看橱柜的实际情况，综合判定造成橱柜破损的原因并非屋内积水所致，该项损失，不予认定；原告主张的水费损失150元，据原告提供的水表照片显示用水量4.72吨，对比原告2017年5月13日购买水电票据记载的水费2.8元／吨，以及601室自2017年1月起即交付原告的实际情况，原告的证据不能证明其因2019年2月16日的漏水损失150元，该项损失不予认定；原告主张的腻子粉、水泥损失，原告601室内确有水泥、腻子粉等材料，但原告不能证明这些材料均不能使用，故参考其室内水泥、腻子粉等材料的堆放位置及积水情况，该项损失酌定为800元。关于原告主张的清理积水人工费300元、查找漏水原因支付人工费900元，计1200元，符合实情，予以认定。关于楼下501号住户的经济损失24,700元，该金额仅有501室住户的陈述，并无其他佐证资料，且原告未实际赔付，该项损失不予认定。关于原告主张的房租损失，因原告的书证与证人证言相矛盾，该租赁合同的形成过程与房屋租赁的通常作法不符，该项损失不予认定。关于原告误工损失，原告的主要证据为证人证言，证人陈述原告的工作时间段晚于案涉漏水发生时间9个多月，且证人就原告实际工作情况向原被告分别出具的证明材料相互矛盾，该项损失不予认定。关于交通费、通讯费、复印费、律师代理费、咨询费，因原告的票据不能证明这些费用的支出与本案有直接的关联性，这些费用在本案中不予认定。关于案件受理费，原告提供的票据系其在（2020）陕1002民初1885号案件中预交的案件受理费，该费用已经本院生效判决由原告负担，在本案中不再处理。关于证人出庭作证费，经查，原告共两名证人出庭作证，其中证人刘某某出庭证言不能证明原告主张的房租损失，故原告向刘某某支出的作证费不予认定；另一出庭证人王某某的证言与601室的实际勘查情况基本相符，按照机关事业单位工作人员差旅费用和补贴标准及国家上年度职工日平均工资标准，综合考虑王某某往来路程和当天出庭时间，酌定为400元。关于做防水费用，据原被告提供的证据材料显示501室住户未提及漏水来源于其501室的天花板，故原告主张的防水费用指向不明，该项支出不予认定。关于现场勘验搬运费、清理装修材料临时用工等费用，本案中鉴定机构现场打压测试时，需要先清理案涉601室内堆放的沙子、水泥等材料，并将原铺设的给水管与暗埋于垫层内各用水点的接头掏出等实际情况，对原告主张的该项费用酌定为600元，过高部分不予认定。关于拆除、返工等维修费，有鉴定机构的鉴定意见，应予认定，若被告中美房地产公司履行了维修更换义务，该项费用，则不应认定为原告的损失；关于鉴定费，有原告转账记录及鉴定机构出具的税票，应予认定。关于精神损失费，本案中原告系基于商品房买卖而提起合同之诉，不涉及原告的人身权益，该项损失在本案中不予认定。

另：被告中美房地产公司作为案涉商品房买卖合同的出卖人，其就出卖于原告的商品房负有瑕疵担保责任，但其实际交付原告的房屋内暗埋给水管道存在质量问题，故中美房地产公司应向原告承担违约责任，而非被告认为的侵权责任；根据案涉《商品房买卖合同》第十八条及附件八的约定，被告秦安建筑公司应就其施工的房屋质量承担连带责任，故按照秦安建筑公司的承诺与合同约定，其在本案中应与中美房地产公司承担连带责任。被告中美房地产公司认为其不承担维修和赔偿责任，以及被告秦安建筑公司认为其非合同相对方不承担责任的答辩意见，与本案查明事实不符，不予采纳。案涉《商品房买卖合同》约定：电器管线、给排水管道、设备安装的保修期为24个月；保修期从交房之日起算。案涉601室交房时间为2017年1月9日距601室向楼下漏水发生时间2019年2月16日，超过保修期1个多月。对此，一审法院认为房屋保修期的功能和作用，在于保修期内可免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。本案中，开发商中美房地产公司及施工方秦安建筑公司均不能证明601室在交房时已铺设完成的暗埋给水管道的质量问题系因原告使用不当或其他原因所致，故中美房地产公司、秦安建筑公司应承担举证不能的后果，即应当认定其提供的601室内暗埋给水管道不符合质量要求，被告秦安建筑公司以原告改动室内管线、交房当天原告在《验房回访单》中签署“合格”、管线已超保修期为由，认为其不应承担赔偿责任的答辩意见，不予采纳。关于被告五龙泉实业公司认为原告系重复起诉，应予驳回的答辩意见。经查，原告提起的前诉即一审法院审理的（2020）陕1002民初1885号案件与后诉即本次诉讼的当事人不同、基础法律关系不同，后诉亦不存在否定前诉的情形，故原告非重复起诉。五龙泉实业公司系中美房地产公司为原告601室所在小区选聘的物业公司，故原告基于商品房买卖合同关系要求五龙泉实业公司承担连带责任没有事实和法律依据，不予支持。至于被告秦安建筑公司、五龙泉实业公司于答辩状中针对鉴定意见及原告证据提出的质证意见等，已在证据部分予以论述，此处不再赘述。综上，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第七十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百一十八条第一款之规定，判决：一、被告中美房地产股份有限公司于本判决生效之日起30日内对原告***位于商洛市商州区XX城（丹江骏景）14号楼1单元601室内的暗装给水管道进行维修，并赔偿原告***装修材料损失800元；二、若被告中美房地产股份有限公司未在上述期限内履行第一项判决义务，则应于上述期限届满之日起15日内向原告***赔偿维修费51,145元，由原告***自行维修；

三、被告中美房地产股份有限公司于本判决生效之日起15日内向原告***赔偿鉴定费43,000元、其他损失2200元，共计45,200元；四、被告陕西秦安建筑安装工程有限责任公司对上述一、二、三项承担连带责任；五、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费7600元，由原告***负担5700元，被告中美房地产股份有限公司、陕西秦安建筑安装工程有限责任公司负担1900元。

二审中，***向本院提交了一份商州区乐享家房产中介有限公司出具的一份《证明》，证明案涉房屋所在小区三室两厅面积为140平方米的房屋近三年的租金为：2019年每月1800元，2020年每月2000元，2021年和2022年每月2200元，该租金不含物业费、不带家具；如带家具房租价格为每月2500元。

中美房地产公司质证意见为：对该证明的真实性认可，但该证据与本案不具有关联性。该证明中提到的租金偏高，实际情况是该小区140平米的房子如果带家具每月租金大概是1800元到2000元之间，如果不带家具每月租金大概是1500元左右。

秦安建筑公司和五龙泉实业公司质证意见为：关于房租价格问题同意中美房地产公司的意见，该证据不能作为本案赔偿依据。

经本院审查认为，该证据形式合法，关于租金的内容与被上诉人陈述虽有一定差距，但也在情理之中，故对该证明的真实性本院予以采信。

对一审法院认定的事实本院予以确认。

本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩观点，本案二

审的争议焦点为：一、一审法院核定的***的损失数额是否正确；二、一审法院审判程序是否违法；三、五龙泉实业公司是否应向***承担赔偿责任。

对以上焦点问题，本院评析如下：

关于一审法院核定的***的损失数额是否准确的问题。1、关于601房间内财物损失问题，***主张橱柜损失3000元、水泥损失3500元、腻子粉损失350元，水费损失150元，经审查，本次水管爆裂导致601号房屋室内存放的水泥、腻子粉受到浸泡而失效属实，但并非所有水泥和腻子粉均受到浸泡，故一审法院根据本案实际情况酌情认定这两种材料损失为800元并无明显不妥。关于橱柜损失问题，从橱柜照片上看，该橱柜已经损坏，底部、侧面木板明显发霉变黑，按照一般生活经验判断，该橱柜的损坏与受水浸泡有关，故橱柜损失应计入本次损失范围。***主张橱柜六米，价值3000元基本合理，本院予以认定。关于水费损失150元，上诉人证据不足，本院不予认定。2、关于501房屋的损失问题，上诉人仅提供了501房主书写的损失清单，但并无实物及维修票据予以佐证，且上诉人也未实际支付该笔费用，故一审法院对该项损失未予认定处理并无不当，上诉人可在实际赔付之后另行主张。3、关于房屋租金损失问题，尽管***购买房屋并不一定用于出租，但因房屋水管的质量问题没有及时解决，导致***不能及时装修入住属于客观事实，由此给***造成的损失可参照房屋租金标准进行赔偿。***虽然提供了其与刘某某的租房合同及刘某某收取***2万元违约金的收据，但刘某某当庭陈述明显与合同及收条内容不符，故***主张按照该租赁合同赔偿租金损失及违约金损失的请求本院不予支持。就此问题，参考商州区乐享家房产中介有限公司出具的《证明》并结合中美房地产公司的陈述，本院酌定案涉房屋租金损失按照每月1800元计算为宜。关于该项损失计算时间问题，本案鉴定机构对房屋水管爆裂原因、修复方案及费用作出鉴定意见之后，为避免损失进一步扩大，***完全可以自行委托他人修复而要求被上诉人承担修复费用，故本院酌定***的租金损失应从从2019年2月16日计算至2021年9月30日为宜（鉴定意见出具日期为2021年9月8日，送达***之日为2021年9月28日）。据此，本院对此笔费用核定为56700元。4、一审法院对***主张的误工损失、交通费、通讯费、案件受理费、律师费、复印费、精神损失、为鉴定清理场地的人工费等费用的审核意见适当，本院予以确认。

关于一审审判程序是否违法问题。人民法院是否应到事发现场进行勘验，应根据办案需要而定，故一审法院未到现场进行勘验并无不当。一审法院对当事人所提供证据均进行了质证，并在判决书中对证据是否采信进行了回应，故一审法院对于证据的审核认定也不存在程序违法之处。本案中一审法院虽然没有要求中美房地产公司提供案涉房屋预售的“五证”及验收证明，但当事人对商品房销售合同为有效合同并无争议，故是否提供“五证”及验收证明对合同效力的认定及审理程序并无影响。据此，上诉人认为一审法院审理程序违法的理由不能成立。

关于五龙泉实业公司是否应向***承担责任问题。本案中***与中美房地产公司之间系商品房销售合同关系，***与五龙泉实业公司是物业服务合同关系，本案纠纷因房屋质量问题而引起，故***应根据商品房销售合同主张权利，五龙泉实业公司与商品房销售合同并无关系，故一审法院没有支持***要求五龙泉实业公司承担责任的请求是正确的。

综上所述，***的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持商洛市商州区人民法院（2021）陕1002民初1750号民事判决第一条、第二条；

二、变更商洛市商州区人民法院（2021）陕1002民初1750号民事判决第三条为：被上诉人中美房地产股份有限公司于本判决生效之日起15日内向上诉人***赔偿鉴定费43,000元、橱柜损失3000元、房租损失56700元、其他损失2200元，共计104900元；

三、被上诉人陕西秦安建筑安装工程有限责任公司对上述一、二项承担连带责任；

四、驳回上诉人***的其他诉讼请求。

如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7600元，由上诉人***负担5000元，被上诉人中美房地产股份有限公司、陕西秦安建筑安装工程有限责任公司负担2600元；二审案件受理费6911元，由上诉人***负担5000元，被上诉人中美房地产股份有限公司、陕西秦安建筑安装工程有限责任公司负担1911元。

本判决为终审判决。

审 判 长　林小平

审 判 员　尤永刚

审 判 员　卢洛军

二〇二二年六月二十七日

法官助理　王　倩

书 记 员　查瑶怡

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