润华建设有限公司、润华建设有限公司南阳第五分公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

河南省南阳市中级人民法院 民事判决书 （2022）豫13民终2287号 上诉人(原审被告)：润华建设有限公司，住所地河南省林州市采桑镇行政路37号。 法定代表人：***，任公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河南盛春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***（实习），河南盛春律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：润华建设有限公司南阳第五分公司，住所地河南省南阳市工业路198号1幢1单元202室。 负责人：***，任分公司负责人。 委托诉讼代理人：***，男，1945年7月15日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区，系分公司员工。 上诉人（原审被告）：***，女，1965年4月15日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。 委托诉讼代理人：***，男，1945年7月15日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区，系***丈夫。 被上诉人（原审原告）：***，男，1967年8月10日出生，汉族，住江苏省江都市。 委托诉讼代理人：***，河南祜亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***（实习），河南祜亚律师事务所律师。 上诉人润华建设有限公司（以下简称“润华公司”）、润华建设有限公司南阳第五分公司（以下简称“润华五分公司”）、***因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2021）豫1381民初4302号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润华公司、润华五分公司、***上诉请求：1.撤销（2021）豫1381民初4302号民事判决书第一项、第二项,依法将案件发回重审,或依法改判润华公司不承担责任,不服金额为：1441312元。2.一、二审的诉讼费用由***承担。事实和理由：1.***与***不认识,无任何关系,***收取的是***的钱,从***出示的证据,银行转款凭证也足以证明***转账给***,***与***存在法律关系,***并不欠***钱款,***与***在2013年时共同承建“康乐花园”项目工程,***与***之间应为合伙关系,期间也进工地施工,但由于发包方的手续不全,导致工程无法继续,为此也支付了近30万元的费用,该费用支出***的会计有相关记录,由于康乐花园的工程无法继续,所支出的款项无法收回,双方合伙工程一直是亏钱状态,后来发包方以房屋抵偿了所缴纳的施工保证金,该抵偿房屋暂时与***签订认购协议,现在该房屋无法交房,权利无法实现,即使有损失,也应有***及合伙人***共同承担。本案以***的名义起诉，实质是***在逃避法律责任,逃避其作为合伙人应承担亏损的风险,一审庭审中有查明,***开走一套105.081平方米房屋,3200元每平方米,合计金额为336259.2元,所剩余的投资款为663740.8元。该剩余款项，***与***之间没有算账,具体账目应有***的会计出示相关工地账簿之后予以计算,余款待结算完毕所得数据为准。2.一审法院查明事实错误，本案不属于房屋买卖纠纷,应属于合伙投资纠纷,一审法院将《房产转让协议》认定为对前期劳务分包合同的清理结算错误。该房屋是***、***合伙投资款无法要回时,发包方以其房屋11套抵偿了投资款,当时由***与发包方签订了协议,***分配给***5套房屋,仅仅是合伙人之间分配，并非是买卖行为,也不是清算行为,更不是用来抵偿投资本金及利息。对于合伙行为双方并没有清算,本案判决仅认定了***请求,对润华公司的抗辩置之不理,导致判决结果不公。本案***起诉,***作为证人,显然二人有恶意串通之嫌疑,该案件涉嫌恶意诉讼,查明事实后应依法追究相关人员的法律责任。本案事实与润华公司没有任何关联,对于该纠纷的发生及处理均不知情,***在处理本案涉及房屋纠纷并没有以公司名义进行,是其个人的民事行为,应由其个人承担民事后果，判决由润华公司承担错误。3.法律适用错误。本案为合伙纠纷,对于投资后果应依法进行清算,各合伙人应共担风险、共享利润,即使发包方所抵偿的房屋权利不能实现,也不是买卖纠纷,应由合伙人进行清算。本案应适用合伙纠纷的相关法律规定。 ***辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持。2.本案保证金的真正交纳人是***，而非***，本案原告主体合格。***作为证人出庭，证实案涉钱款系***所有，通过其转款。在工程未能继续后，***多次联系***索要这笔钱，***从未对***的身份提出质疑。且后期签订的房产转让协议也是***提供的版本。四份房产转让协议中签订的主体也是***。3.本案案由正确。润华五分公司出具的收据上，明确了该100万元系劳务大清包的保证金，而四份房产转让协议中明确“甲方于2013年8月23日城建邓州康乐花园工程”，其中的甲方就是润华五分公司。因此，依据本案证据分析，应当可以认定润华五分公司对准发包方城建康乐花园工程，需要200万元保证金，但可能资金不充裕，便预先将工程中的劳务部分大清包给了***一方，预先收取100万元保证金。4.本案润华公司等上诉人无证据证明***与***之间存在恶意串通。5.无论何种案由，本案双方已经以房产转让协议的方式对本案进行了清算，并未违反法律规定，应当予以支持。四份房产转让协议是对前期法律关系的清算毋庸置疑。四份房产转让协议均详细描述了事件发生进程，均认可总价1777568元的房产是对100万元保证金及利息的冲抵，四份房产转让协议是合同各方自愿对纠纷的处理达成的一致合意，在这个前提下应充分尊重当事人意思自治。6.四份房产转让协议均有润华五分公司加盖印章，***的行为系职务行为，而非个人行为。 ***向一审法院起诉请求：1.依法解除***、润华五分公司之间关于邓州市“美景逸居”1号楼5套房产的房产转让协议；2.依法判令润华公司、润华五分公司、***按照房产市场价退还***房款2666352元，润华公司、润华五分公司、***之间互负连带责任；3.诉讼费、保全费等由润华公司、润华五分公司、***承担。 一审法院认定事实：***系润华五分公司的负责人，***与***并不熟识，***为了从润华五分公司分包其欲承包的“康乐花园”工程，2013年8月23日，***经由案外人***将500000元工程保证金转给润华五分公司的负责人***，同日，润华五分公司出具收据，载明：“暂收到***交来劳务大清包保证金人民币伍拾万元整（小写500000.00），润华建设有限公司南阳第五分公司，***，2013年8月23日”。2013年10月9日，***再次经由***转给***建设银行账户500000元，润华五分公司再次出具了相同内容的收据。2013年8月，润华五分公司给第三方金安公司承建的“康乐花园”工程预交了2000000元保证金，其中包括***预付给润华五分公司的款项，后“康乐花园”工程未能开工建设，金安公司以其开发的“美景逸居”的房产进行抵账。2016年7月26日，***与金安公司签订《金安.美景逸居住宅购房认购合同》，合同约定，买方自愿购买卖方位于邓州市团结东路与三鼎路交叉口向南50米壹栋24层11套房产，总价3934080元，房屋房款已全部结清。合同落款处甲方（卖方）有金安公司签名和盖章，乙方（买方）有***的签名和捺指印。2018年9月20日，润华五分公司作为甲方、***作为乙方，签订了四份房产转让协议，该四份房产转让协议内容相同，具体房产位置内容不同，主要内容为，甲方于2013年8月23日承建邓州“康乐花园”工程，乙方投资1000000元，由于工程没能开工建设，发包方给“美景逸居”1＃楼单元房抵账。甲方同意把写在本公司名下房产转移到乙方名下，抵“康乐花园”投资款本金和利息。本合同签订时，甲方收回给乙方打的收款收据，持本协议换取本单元房河南省邓州市金安房地产开发有限公司出具正式购房合同或房产证。甲方把位于河南省邓州市××路××路××向南50米1号楼自选一套105.08㎡，业主抵单元房单价3200元／㎡。房产小区名称是“金安美景逸居”转移到乙方名下，办房产证时由此产生的房产额外费用（如契税和大修基金等费用）由乙方承担，***已开走的1＃楼东单元24层东南户105.08㎡也计算在结算范围内。本协议润华建设有限公司南阳第五分公司不加公章无效。本协议生效后，甲乙双方合作承包邓州市“康乐花园”项目的经济往来结清，双方不得提出任何异议。协议落款处甲方有***的签名和捺指印，并加盖有润华五分公司的印章，乙方有***的签名和捺指印，落款时间为2018年9月20日。其他三份房产转让协议上房屋位置分别为：1＃24层东单元西南户105.08㎡、1＃24层东单元东北户124.55㎡、1＃24层东单元西北户115.7㎡。因案涉美景逸居1＃房产被金安公司出卖给他人，2021年6月1日，***诉至法院。关于2666352元，***认为包括1000000元保证金及双方签订《房产转让协议》之前的利息，再加上润华五分公司应当赔偿***的预期利益损失。***并提出两种关于预期利益损失的计算方法：一是按照2018年12月份案涉房产在网络上公布的开盘价4800元／㎡计算出的5套房产总价值减去1777568元后的数额；二是按照1777568元减去1000000元保证金本金，剩余款为2013年8月23日至2018年9月20日期间的利息，以此推算出月利率，以该月利率为标准所计算出2018年9月20日至起诉之日的利息部分即为预期利益损失。另查明：***与润华五分公司签订《房产转让协议》所涉及的“***已开走1＃楼东单元24层东南户105.08㎡”房产，现属***所有，已办理房屋所有权手续。 一审法院认为，本案房屋买卖合同纠纷的案由不符合本案的基础法律关系。本案争议的焦点应归纳如下:1、本案的基础法律关系如何认定；2、《房产转让协议》是否有效；3、润华公司、润华五分公司、***是否应承担民事责任及如何承担责任。***将1000000元工程保证金经由***交付给润华五分公司，润华五分公司出具收据上明确载明，收到“劳务大清包”保证金。***向润华五分公司交付劳务大清包保证金的目的在于分包“大清包”劳务，双方已达成合意，形成劳务分包合同关系。劳务分包合同关系是本案的基础法律关系，***、润华五分公司后续签订的《房产转让协议》实际是对前期劳务分包合同的清理结算，双方均认为***交付保证金时间较长，工程承包不能后，应返还***保证金并应支付***相应的利息，在四份《房产转让协议》中均注明，甲方（润华五分公司）同意把写在本公司名下房产转移到乙方（***）名下，抵“康乐花园”投资款本金和利息。且润华五分公司的负责人此前确与金安公司签订了商品房认购合同。***与润华五分公司签订《房产转让协议》，明确了所转让房产的面积和单价，说明双方均确认劳务清包合同清理结算后，润华五分公司应支付***的款项为双方协议转让5套房产当时的价值。该5套房屋总面积为555.49㎡，按照协议约定3200元／㎡计算，总价值为1777568元（555.49㎡×3200元／㎡）。***与润华五分公司签订《房产转让协议》意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，虽然《房产转让协议》因其他原因不能履行，合同目的无法实现，但不能以此否认该《房产转让协议》的合同效力。《房产转让协议》自签订时成立并生效。现《房产转让协议》约定的5套房产，除其中一套由***“开走”外，其余4套房产均已被金安公司售予他人，致使协议已丧失继续履行的条件与可能性，故***诉请解除双方所签订《房产转让协议》的请求，合理合法，本院予以支持。《房产转让协议》约定“***已开走的1＃楼东单元24层东南户105.08㎡也计算在结算范围内”，因***已“开走”的房产当时价值为336256元（105.08㎡×3200元／㎡），故《房产转让协议》解除后，润华五分公司应支付***款1441312元（1777568元-336256元）及相应的利息。对于利息的计算标准，法院认为，***与润华五分公司对双方劳务分包合同清理结算后，确认润华五分公司应偿付***预付保证金款本金及利息合计1777568元，其中，本金1000000元，另777568元为利息。虽然***向润华五分公司交付保证金时间分别为2013年8月23日和10月9日，但考虑到《房产转让协议》载明“甲方于2013年8月23日承建邓州‘康乐花园’工程，乙方投资100万元......”，据此认定，双方对劳务分包合同进行结算，约定利息起算日为2013年8月23日，***也主张以2013年8月23日作为利息起算日，且在利息数额已经确定情况下，自2013年8月23日起算利息，因时间较长，计算出的利率较低，对于润华五分公司较为有利。自2013年8月23日至2018年9月20日为62个月，故月利率应为1.254%（777568元÷62÷1000000元＝1.254%）。该利率未超出国家规定的标准，2018年9月20日之后的利息也应按前述利率标准计算，即以1441312元为基数，自2018年9月21日至款付清之日按月利率1.254%计算。至于***在庭审中主张润华五分公司以转让协议所涉房产的出售方于2018年12月31日在网络公布的开盘价4800元／㎡计算，赔偿***预期利益损失，因双方协议上已明确将房屋单价确定为3200元／㎡，以此计算出的房产总价值才是润华五分公司应付***的对价，且网上公布房产价格的行为系做商业广告，仅属于房产出售方对不特定多数人发出的要约邀请，网上公布的价格并不一定是最后的交易价格。故***的该项主张缺乏事实及法律依据，法院不予支持。对于润华公司、润华五分公司、***是否应承担民事责任及如何承担责任的问题。***所交付的1000000元“劳务大清包”保证金虽是转入***个人银行账户，而收据则是润华五分公司出具并加盖有公司的印章，且《房产转让协议》也是润华五分公司与***所签订，***作为润华五分公司的工作人员（负责人），其以润华五分公司的名义对外从事民事活动，系履行职务行为，所产生的法律后果由其所在单位承担，故***依法不承担责任。至于***辩称其代表润华五分公司与***签订的《房产转让协议》是受***胁迫，但未能提供确凿证据予以证实；其辩称1000000元保证金是***交付，与***无关，此与《房产转让协议》载明的事实不相符合，且***也证实该1000000元系***委托其向润华五分公司交付的保证金，故对***上述辩解，法院均不予采信。润华五分公司辩称签订《房产转让协议》时***已不是该分公司的负责人，不能代表润华五分公司对外从事民事活动，对此，法院认为，双方签订《房产转让协议》时，企业信用信息公示系统上显示润华五分公司的负责人是***，其内部任免文件不具备对外公示效力，且《房产转让协议》加盖有润华五分公司公章，故对润华五分公司的辩解理由，法院不予认定。《中华人民共和国民法典》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。根据以上法律规定，润华五分公司作为润华公司的分公司，其设立时，向公司登记机关进行登记，并领取了营业执照，润华五分公司不具有法人资格，其以自己的名义对外从事民事活动，所产生的民事责任应由润华公司承担，故润华公司应承担向***偿付1441312元及利息的民事责任。润华公司提出根据合同相对性，本案与润华公司无关的辩解，不符合法律规定，法院不予确认。***要求润华公司、润华五分公司、***互负连带责任的请求，因无法律依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百零二条、第五百五十八条、第五百六十三条、第五百六十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、解除***与润华建设有限公司南阳第五分公司签订的关于邓州市“美景逸居”1＃5套房产的四份《房产转让协议》；二、润华建设有限公司于本判决生效之日起十日内偿付***款1441312元及利息（利息以1441312元为基数，自2018年9月21日起至款付清之日按月利率1.254%计算）。三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28132元，诉讼保全费5000元，合计33132元由润华建设有限公司负担。 本院二审期间，***提交以下证据：1.***与***共同支出四张条据及“去邓县费用汇总”清单两份，“方经理邓县个人花费零星无票统计”，拟证明***和***是合伙关系。2.康乐花园收***200万元保证金的收条，2013年8月21日、8月23日***转***银行转账凭证合计200万元，拟证明邓州市博达置业有限公司***打的收款收据，该保证金直接汇入了***个人账户的事实。3.***向***转款100万元的转账凭证，拟证明***收到***投资资金的事实。***对上述证据质证如下：这些证据不属于新证据，不应当被采信。证据1中的支出清单的真实性无法确认，与本案无关，无法证明与本案所涉工程项目有关。对证据2中的收条和转账凭证的真实性有异议，康乐花园的开发商不是博达置业有限公司，这是润华公司、润华五分公司、***与博达置业公司之间的关系，与本案的法律关系不同。对证据3转账凭证的真实性认可，***在一审庭审中明确该100万元是***通过***向***的转账，证明了***是本案适格原告。润华公司对***提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，支出清单均有***签字，从“同意支出”可以看出***是项目的合伙人，“去邓县费用汇总”***签字可以说明***是项目负责人和合伙人的身份。2014年4月27日“领条”可以看出***是康乐花园的合伙人身份。对证据2的真实性无异议，收条和银行转账说明了***和***向邓州市博达置业有限公司交纳了200万元保证金的事实，也说明了合伙的事实。对证据3真实性无异议。润华五分公司的质证意见同润华公司。因***提交的证据1、2均系复印件，本院对证据1、2不予认定。***对证据3的真实性无异议，本院对***提交的证据3真实性予以认定。 本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房产转让协议应否解除；2.一审判决润华公司支付***1441312元及利息是否正确。 关于本案基础法律关系的认定。本案***经由案外人***将100万元工程保证金转给润华五分公司的负责人***，该事实有***的证言、***向***的转款凭证、***向***转款凭证、润华五分公司与***签订的四份《房产转让协议》为证，本院予以确认。润华五分公司收到100万元保证金后出具收据，载明：收到“劳务大清包”保证金。一审法院依据润华五分公司出具的收据认定本案基础法律关系为劳务分包合同关系并无不当。***上诉称其与***系合伙关系，但***并未提交双方之间存在合伙协议或共担风险、共享利润的约定。且***该上诉理由也与其最终与***签订四份《房产转让协议》相悖。润华五分公司与***于2018年9月20日签订的四份《房产转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应合法有效。而四份《房产转让协议》明确约定：“甲方（润华五分公司）同意把写在本公司名下的房产转移到乙方（***）名下，抵“康乐花园”投资款本金和利息”“本协议生效后，甲乙双方合作承包邓州市“康乐花园”项目的经济往来结清，双方不得提出任何异议。”***作为合同当事人与润华五分公司就“康乐花园”项目清算后，签署了房产转让协议，润华五分公司并未对***的身份提出异议，即双方在签订房产转让协议时，润华五分公司应明晰***系案涉工程100万元保证金的实际出资人。依据该房产转让协议约定，一审法院认定双方签订的《房产转让协议》实际是对前期劳务分包合同的清理结算并无不当。现案涉《房产转让协议》约定的房产已经发包方出售给他人，***合同目的不能实现，***主张解除《房产转让协议》，一审法院予以支持适当。合同解除后，润华五分公司应返还***工程保证金及相应利息。一审法院按照双方签订的《房产转让协议》约定的房屋单价，确定的房产总价值为1777568元，扣减***已“开走”的房产价值336256元，认定《房产转让协议》解除后，润华五分公司应支付***款1441312元及相应的利息适当，本院予以维持。因润华五分公司不具有法人资格,润华公司作为润华五分公司的设立单位,应对其债务承担民事责任。依据《中华人民共和国民法典》第七十四条规定，分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由公司法人承担。虽然***同时起诉了润华五分公司，但***对一审法院判决由润华公司承担全部责任并未提出异议，视为其对该判决结果的认可。且润华公司、润华五分公司、***也并未上诉由润华五分公司先行承担付款责任，故本院予以维持。 综上所述，润华建设有限公司、润华建设有限公司南阳第五分公司、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17771.81元，由润华建设有限公司、润华建设有限公司南阳第五分公司、***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年四月二十二日 法官助理*** 书记员***