上海力茵地面弹性材料有限公司与上海佘山资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审案件民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪01民终7639号

上诉人（原审原告）：上海力茵地面弹性材料有限公司，住所地上海市松江区佘北公路2235号。

法定代表人：裴桂中，总经理。

委托诉讼代理人：全丽，上海君澜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：荀大鹏，上海君澜律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海佘山资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区佘山镇佘天昆公路8号。

法定代表人：杨爱娟，总经理。

委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。

上诉人上海力茵地面弹性材料有限公司（以下简称力茵公司）因与被上诉人上海佘山资产经营管理有限公司（以下简称佘山资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初8211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人力茵公司的上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持力茵公司的一审诉讼请求。事实与理由：一、《厂房租赁协议》有关租赁行为无效的，并不影响非租赁条款的效力。一审法院适用法律错误，应返还租金人民币（币种下同）431.648万元；二、一审法院漏查佘山资产公司出租厂房所属土地性质为集体土地的事实。力茵公司自建厂房未办理合法建造手续系佘山资产公司过错，且在具体政府行为的指导下，《资产收购协议》中已释明系特定历史原因造成，并已明确认定为有证房屋；三、力茵公司支付的租金中已包含力茵公司自建厂房部分租金；租期届满佘山资产公司按照市场评估价值支付力茵公司改扩建费用系对力茵公司以市场价值承租“种籽仓库”的补偿；一审错误认定力茵公司建造厂房的时间发生在力茵公司与佘山资产公司签约前。

被上诉人佘山资产公司坚持一审辩称意见，不同意上诉人力茵公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。

力茵公司向一审法院提起诉讼，请求：1、判令佘山资产公司支付力茵公司位于上海市松江区XX镇XX公路XX号厂房（简称自建厂房）的建造费用1，402，600元（一审庭审中变更为1，125，660元）；2、佘山资产公司支付力茵公司律师代理费35，000元。

一审法院认定的事实：一、力茵公司、佘山资产公司签约经过。

位于上海市松江区XX镇XX公路XX号的原有厂房原系上海A有限公司（以下简称A公司）所有。2004年11月23日，A公司作为出租方（甲方），力茵公司作为承租方（乙方），双方签订《厂房租（赁）协议书》一份，约定内容如下：因乙方生产发展需要，现向甲方租赁厂房；甲方提供的厂房位于佘山工业区XX公路西侧（原胜泰的租用房）；厂区面积约5，000平方米，包括五幢厂房（建筑面积为1，569平方米），生活配套房（建筑面积为1，559平方米，其中北面一幢生活楼478平方米、南面一幢生活楼990平方米、门卫室19平方米、厕所23平方米、食堂49平方米）；租赁价格按照现状，从2005年1月1日至2009年12月31日止，每年租赁费为273，845元（厂房租赁每平方米102元×1，569平方米，计人民币160，038元，配套房租赁每平方米73元×1，559平方米，计人民币113，807元）；从2010年1月1日至2014年1（2）月31日止，每年租赁费为287，537元；从2015年1月1日至2019年12月31日止，每年租赁费301，914元；租赁期间，乙方如对厂房、生活房改建或扩建应事先通知甲方，得到甲方认可同意后方可施工。合同期满后，乙方投资的房子总额，按市场评估价结价给甲方。上述协议上“法人代表”一栏分别由案外人黄某与力茵公司法定代表人裴桂中签字。

2015年10月15日，佘山镇政府出具《佘山镇人民政府关于同意收购佘山镇北干山村经济合作社资产的批复》，同意北干山经济合作社的经营性资产（含队级）由镇联合社委托镇资产公司实施收购。2015年12月25日，佘山资产公司作为收购方（甲方），案外人北干山经济合作社作为转让方（乙方），双方签订《资产收购协议》一份，约定内容如下：为进一步深化农村产权制度改革，贯彻落实市委“1＋6”文件精神，突出村民委员会专注于基层自治工作和管理事务工作，并为下一步撤村工作创造条件，乙方愿意将本合同约定的资产转让给甲方；乙方拟转让资产为乙方所拥有的经营性资产；本次资产收购价以资产评估公司出具的评估价为基准，经资产评估公司评估，转让资产评估价为人民币57，338，600元（详见资产评估报告），其中标准厂房因历史原因未能办理产证的，双方商定按有证房评估标准补足差额，另考虑到农民的利益，经甲、乙双方协商决定在资产评估价等基础上上浮15％，最终确定本次资产收购价为70，741，000元；自本合同签订之日起15日内，甲方一次性付清全部资产的收购价，即人民币70，741，000元；自本合同签订后，甲、乙双方根据经营性资产评估明细表进行资产清点工作，资产清点工作应在合同签订之日起10日内完成；自本合同签订后，乙方应协助甲方办理资产权属变更登记手续，包括房屋权属变更登记、土地使用权变更登记等，有关费用根据国家规定各自承担。

2016年4月12日，佘山资产公司作为出租方（甲方），力茵公司作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁协议》一份，约定内容如下：因乙方生产发展需要，现向甲方租赁厂房；乙方承租甲方的房屋位于上海市松江区佘山工业区XX公路西侧（原胜泰的租用房）；厂区面积约5，000平方米，包括五幢厂房（建筑面积为1，569平方米），生活配套房（建筑面积为1，559平方米，其中北面一幢生活楼478平方米、南面一幢生活楼990平方米、门卫室19平方米、厕所23平方米、食堂49平方米）；乙方租用甲方厂房的租金，从2005年1月1日至2009年12月31日止，每年租金为273，845元（厂房租赁每平方米102元×1，569平方米，计人民币160，038元，配套房租赁每平方米73元×1，559平方米，计人民币113，807元）；从2010年1月1日至2014年12月31日止，每年租金为287，537元；从2015年1月1日至2019年12月31日止，每年租金为301，914元；房屋租赁期从2005年1月1日起至2019年12月31日止；租赁期间，乙方如对厂房、生活房改建或扩建应事先通知甲方，得到甲方认可同意后方可施工。合同期满后，乙方投资的房子总额，按市场评估价结价给甲方；自本合同盖章签字生效后，乙方原与A公司2004年11月23日签订的厂房租赁协议书自动终止。

二、自建厂房的建造过程及现状。

案件一审审理中，力茵公司向一审法院提供《搬迁奖励协议书》及自建厂房平面布局图各一份，佘山资产公司亦向一审法院提供相同的平面布局图一份。力茵公司、佘山资产公司确认上述平面布局图A至I区域建筑物系自建厂房（B区一楼除外），且建成时间均为2006年，建造费用均由力茵公司支出，建成后均由力茵公司使用。佘山资产公司的原有厂房及力茵公司的自建厂房均未取得建设工程规划许可证，且力茵公司在使用自建厂房时，佘山资产公司从未向力茵公司收取任何费用。

上述平面布局图显示A至I区域房屋的面积如下：A区为90平方米，B区为280平方米，C区为190平方米，D区为90平方米，E区为120平方米，F区为216平方米，G区为100平方米，H区为96平方米，I区为105平方米。上述厂房于2020年7月已被全部拆除。力茵公司、佘山资产公司确认A区为辅助房，B区（二楼）为办公室，C区为锅炉房，D区为辅助厂房，E区为食堂，F区为办公室，G区为酒店厨房，H区为酒店辅助房，I区为酒店大厅及包厢。

2016年12月12日，佘山镇人民政府向力茵公司出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《违法搭建法律后果告知单》，告知内容如下：力茵公司在松江区XX镇XX公路XX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，已违法相关法律法规，其机关拟作出责令期限拆除违法建筑决定；请力茵公司在收到本清单之日起，自行拆除该处违法建筑物（构筑物）。自2020年6月起，力茵公司的自建厂房已被陆续拆除。

2020年11月23日，经一审法院询问，案外人黄某陈述如下：2004年11月其担任朱姚村的村支部书记，兼任A公司的总经理，该公司系村集体企业，其于2005年9月卸任总经理一职。A公司与力茵公司签订的《厂房租（赁）协议书》系其本人参与签订。A公司当时在招商引资时与力茵公司约定，力茵公司办厂时可在征得A公司同意后，对A公司原有的厂房进行改建、扩建。如遇动迁或者合同期满，A公司的资产归A公司，力茵公司的资产归力茵公司，即力茵公司改建、扩建的部分根据评估价格归力茵公司所有。上述平面布局图上A至I区的厂房，除A、C、D区以外，均陆续在其任职期间内建造，建造上述厂房时力茵公司均已征得其口头同意，其离职时上述厂房尚未完全竣工。力茵公司征求同意时，每次都是由其法定代表人向村委会提出口头申请，村委会集体讨论后口头同意，随后由其代表村委会和A公司将结果口头告知力茵公司。

2021年1月28日、2月4日，经一审法院询问，佘山镇整治违法建筑领导小组办公室（以下简称佘山治违办公室）主任王某陈述如下：上述协议书及平面布局图由其办公室制作并提供给佘山资产公司；其中平面布局图系2019年10月测量制作，当时力茵公司、佘山资产公司及其办公室均派员到场。图上的阴影部分，即字母编号为A至I的区域，系力茵公司自建厂房，其余部分系佘山资产公司原有厂房，自2020年7月起上述厂房陆续被拆除，现已全部拆除；力茵公司、佘山资产公司及其办公室曾在2020年年初就自建厂房的搬迁奖励费进行协商，为促成三方协商一致，其办公室提前制作了上述协议书，其上搬迁奖励方案为如力茵公司配合拆除违法建筑及进行环境整治，其办公室同意支付力茵公司搬迁奖励费257，400元（200元／平方米×1，287平方米），但力茵公司不同意此方案，最终三方未能协商一致；鉴于力茵公司在其办公室拆违过程中未配合拆违工作，自建厂房的拆除属于强拆，其办公室认为力茵公司不应享受拆违奖励，现决定不再支付力茵公司任何奖励费用。

三、自建厂房造价费用现值

2020年6月，力茵公司委托案外人苏州B有限公司（以下简称B公司）对自建厂房的市场价值进行评估。2020年7月13日，B公司出具《关于上海力茵地面弹性材料有限公司拟了解资产价值涉及的单项资产（房屋建筑物及装修）评估报告》，内容如下：评估范围是委托人申报的房屋建筑物及装修等资产；评估基准日为2019年12月31日；价值类型为市场价值类型；评估方法为成本法；评估结论为经评估，在评估基准日2019年12月31日，委托人委估房屋建筑及构筑物的市场价值为1，402，600元，包含房屋建筑物评估值1，338，202元及构筑物评估值64，415元。该报告中的《房屋建筑物评估明细表》显示内容如下：评估房屋包含办公二楼、简易仓库、锅炉房、食堂、办公室、辅助房、饭店厨房、饭店包厢1、饭店包厢2；辅助房（即平面布局图A区）面积为38平方米，办公二楼（即XX区XX楼）面积为103平方米，锅炉房（即平面布局图C区）面积为69平方米，简易仓库（即平面布局图D区）面积为129平方米，食堂（即平面布局图E区）面积为63平方米，办公室（即平面布局图F区）面积为145平方米，饭店厨房（即平面布局图G区）面积为217平方米，饭店包厢2（即平面布局图H区）面积为289平方米，饭店包厢1（即平面布局图I区）面积为387平方米。

2020年7月2日，一审法院委托科东估价公司对自建厂房建筑物价值进行评估。2020年11月6日，该评估机构出具《上海市松江区佘北公路2235号自建厂房建筑物价值咨询报告》，该报告内容如下：评估对象为自建厂房建筑物价值；价值期日为2019年12月31日；价值类型为建筑物价值，价值内涵为在建筑物未拆除时于价值期日满足编制说明条件的建筑安装工程费结合成新，不包含装饰装修、设施设备；价格咨询方法为成本法；根据自建厂房的平面图序号（即佘山治违办公室制作的平面布局图），A区辅助房建筑物价值为408元／平方米，B区（二楼）办公室建筑物价值为884元／平方米，C区锅炉房建筑物价值为544元／平方米，D区辅助厂房建筑物价值为238元／平方米，E区食堂建筑物价值为816元／平方米，F区办公室建筑物价值为816元／平方米，G区酒店厨房建筑物价值为748元／平方米，H区酒店辅助房建筑物价值为612元／平方米，I区酒店大厅及包厢建筑物价值为1，142元／平方米。该报告中认定的力茵公司自建厂房A至I区的建筑物价值标准，力茵公司表示予以认可，但与佘山资产公司就各区建筑物面积存有争议。力茵公司主张其自建厂房各区的面积应以B公司出具的评估报告中所认定的面积为准。佘山资产公司则认可佘山治违办公司制作的平面布局图中所认定的各区面积。

一审法院认为：佘山资产公司原有厂房未取得建设工程规划许可证，力茵公司、佘山资产公司就原有厂房所签订的《厂房租赁协议》依法应属无效。

案件的争议焦点在于既然上述《厂房租赁协议》无效，其中关于租赁期限届满后佘山资产公司按照市场评估价值支付力茵公司改扩建费用的约定，是否有效？根据力茵公司、佘山资产公司签订上述协议时间为2016年4月12日，双方约定的租赁期限为2005年1月1日起至2019年12月31日止的事实，结合双方于2006年已建成多幢厂房的事实，一审法院认为力茵公司、佘山资产公司的上述约定，明显针对双方在签约前已建造的自建厂房。力茵公司、佘山资产公司双方明知上述自建厂房均未办理合法建设手续，即未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，并无市场价值，仍约定租赁期限届满后按市场评估价值结算上述违法建筑的建造费用，一审法院认为该约定当属无效。

根据2009年《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据案外人黄某的陈述，力茵公司建造自建厂房时已征得出租方A公司的同意，一审法院予以采信，确认力茵公司当初建造厂房时已经过作为出租人的A公司同意。力茵公司作为自建厂房的实际建造者，办理合法建造手续系其基本义务，而出租方仅需承担相应的配合义务。力茵公司对其建造厂房未办理合法建造手续的违法行为明显存有过错，应负主要责任。同时，佘山资产公司明知力茵公司建造的厂房未办理合法建设手续，系违法建筑，仍与力茵公司就租赁期限届满后如何结算上述违法建筑的建造费用进行了约定，足以证明佘山资产公司对于力茵公司的上述违法行为持放任态度，佘山资产公司应负次要责任。

关于佘山资产公司应负担的自建厂房造价费用，力茵公司主张参照科东估价公司出具的《上海市松江区佘北公路2235号自建厂房建筑物价值咨询报告》中的建筑安装工程费标准计算，一审法院认为并无不当，予以采纳。关于自建厂房的各区面积，鉴于《关于上海力茵地面弹性材料有限公司拟了解资产价值涉及的单项资产（房屋建筑物及装修）评估报告》系力茵公司单方委托B公司评估，一审法院认为上述报告作为证据缺乏真实性与合法性，不予采信。案件一审审理中，力茵公司未提供施工图纸、施工合同等原始工程资料证明其自建厂房的各区面积，且一审法院委托科东估价公司对自建厂房进行价值评估时，自建厂房均已被拆除。一审法院结合案情以及双方的庭审意见，酌情参照佘山治违办公室制作的平面布局图，确认XX房XX区为90平方米，B区（二楼）为140平方米，C区为190平方米，D区为90平方米，E区为120平方米，F区为216平方米，G区为100平方米，H区为96平方米，I区为105平方米。参照上述建筑物价值标准及面积，一审法院确认力茵公司自建厂房的造价费用现值为812，898元。

据此，综合考虑力茵公司、佘山资产公司的过错程度，结合自2006年力茵公司自建厂房建成之时起直至双方约定的租赁期限届满之日（即2019年12月31日）止，长达13年间，力茵公司的自建厂房均由其自行使用，佘山资产公司从未收取任何费用受益的事实等因素，一审法院酌情确定佘山资产公司支付力茵公司自建厂房建造费用243，869元。

关于律师代理费，于法无据，一审法院不予支持。

一审法院于2021年4月19日依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、2009年《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条之规定作出民事判决：一、上海佘山资产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海力茵地面弹性材料有限公司位于上海市松江区XX镇XX公路XX号厂房的建造费用243，869元；二、驳回上海力茵地面弹性材料有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币15，246元，评估费人民币4，700元，合计诉讼费人民币19，946元，由上海力茵地面弹性材料有限公司负担13，962元，上海佘山资产经营管理有限公司负担5，984元。

二审期间，上诉人力茵公司向本院提交以下证据材料：一、工商内档材料，证明黄某自2001年至2006年担任朱姚公司法定代表人；二、建设用地使用证复印件，证明出租的种料仓库不具备生产办公条件。被上诉人佘山资产公司对工商内档材料的真实性予以认可，对于建设用地使用证复印件的证据三性不予认可。经审查，上诉人力茵公司所提供的证据材料不属于二审新证据，黄某的身份情况属于重复举证，而证据材料二所证明事项的依据不足，故本院在本案不予认可。

经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，本案中，涉案的《厂房租赁协议》因租赁的标的物系涉违法建筑而无效，故一审法院认定双方的租赁合同无效，并无不当，本院依法予以认同。力茵公司认为无效合同的合同条款依然有效，于法无据，本院不予采纳。现一审法院依照无效合同的法律后果，依据鉴定单位的鉴定意见及双方在违法改扩建中的过错程度，酌定佘山资产公司向力茵公司支付自建厂房建造费用，符合法律规定，本院依法予以维持。

而力茵公司在二审中又提出佘山资产公司收取了力茵公司自建厂房的租金，并要求返还已经支付的15年租金431余万元的上诉理由，鉴于力茵公司在一审中并未提出该主张，且力茵公司的陈述与其于一审法院2020年12月14日的庭审陈述“审：自建厂房的租金、占有使用费是否支付过？原：是的，没有支付过”不符，亦与无效后果处理的规则不符，故本院不予采纳该理由。

综上所述，上诉人上海力茵地面弹性材料有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币15，246元，由上诉人上海力茵地面弹性材料有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　凌　捷

审 判 员　　翟从海

审 判 员　　蒋辉霞

二〇二一年七月二十八日

法官助理　　林佳豪

书 记 员　　林佳豪

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……