杭州昌元置业有限公司、某某等某某、浙江海兴建筑有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

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浙江省桐庐县人民法院

民事判决书

（2021）浙0122民初1619号

原告：杭州昌元置业有限公司，住所地桐庐县分水镇东斋东路116号1号幢201-18室。

法定代表人：冷清长。

委托诉讼代理人：郭宏良，桐庐县分水法律服务所法律工作者。

被告：***，男，1977年11月19日出生，汉族，住桐庐县。

被告：***，女，1978年8月24日出生，汉族，住桐庐县。

被告：浙江海兴建筑有限公司，住所地桐庐县江南镇凤鸣村外蒋坞。

法定代表人：***。

三被告共同委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。

原告杭州昌元置业有限公司（以下简称“昌元公司”）与被告***、***、浙江海兴建筑有限公司（以下简称“海兴公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月27日公开开庭进行审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杭州昌元置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告之间的抵债协议及45份商品房买卖合同，请求判令被告返还位于桐庐县分水镇的商铺45间，抵债协议价25155648元（详见清单），并协助办理过户手续，过户手续产生的费用由被告负担；2．赔偿过户产生的税费及租金损失2001830元（其中租金581980元，税费1419850元）；3．本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告对第一项诉讼请求进行补充：如被告未能返还45套房产的，请求判令被告按照过户时的房产销售价格（10000元／平方）赔偿损失。事实和理由：被告***、***系夫妻关系，同时是被告海兴公司股东，***为法定代表人。2015年期间，原告开发的位于分水镇XXXX项目由被告海兴公司建造，同时在这期间，原告、被告之间又有借款发生，2019年9月25日，双方达成一个协议，约定原告用XXXX的商铺3000平方米按单价7000元／平方米抵扣工程款，而后2019年12月26日双方达成一个用商铺抵扣借款的协议，按以上两份协议，2020年1月2日原告将商铺过户到被告***名下，同时应被告要求通过制造银行流水记录，造成购房假象。此后被告方既没有在工程款中抵扣，也没有在借款中抵扣，而是认为是其自行购买房产，协议没有履行。为此，既然被告明确表明不再履行合同，故此原告要求解除合同，并返还相应财产，特诉至法院。

三被告共同答辩称，原告提出的诉讼请求无事实和法律依据，具体理由如下：第一，2014年起，昌元公司为竞买桐庐县分水镇东溪工业园区的一宗国有土地使用权、支付拍卖保证金、税款等陆续向被告***和***借款，双方经过2015年、2016年以及2017年三次对账，截至2017年3月21日，原告尚欠被告***、***本金3800余万元，利息1200余万元，合计5100余万元。2019年12月，双方签订以物抵债协议，目的是为了通过昌元公司自有房产以物抵债方式归还借款。但之后，双方签订了45套房产的房屋买卖合同，被告***、***将相应的2500余万元的房款支付给了原告，原告通过其名下的一个企业将购房款返还或归还给被告***、***的方式归还了借款。该2500余万元，被告已在民间借贷案件中予以扣除，虽然对该款项是归还本金或者利息有争议，但对于该款项的归还双方无争议。基于上述情况，被告认为以物抵债协议以当时的借款情况为背景，双方当事人在签订以物抵债后，又对以物抵债进行了变更，即通过买卖的方式来进行借款和购房的行为，所以被告认为以物抵债项下的买房合同，双方已经履行完毕，归还的款项被告也予以抵扣，原告就以物抵债以及房屋买卖合同无权再进行解除；第二，以物抵债合同当中一共有51套房产，被告通过买卖的方式得到的房产为45套，其中有6套房产，原告没有抵给被告，该合同项下还有未交付的抵债房产，在此基础上，对方没有约定或者法律规定的解除权，也无权解除这个合同；第三，在民间借贷案件庭审中，被告只是认为案涉的45套房子是没有按照以物抵债协议进行的，而是通过房屋买卖合同的方式进行，被告自始至终没有否定以物抵债，也没有说以物抵债事后不再履行，因此对于以物抵债协议，包括房屋买卖合同，被告没有提出解除或明确表示出解除的意思表示，被告认为解除合同是无事实和法律依据的，因此相应的租金损失丧失请求权基础；最后，以物抵债对象并非是工程款，而是借款，海兴公司并不是本案适格的被告，应当驳回对海兴公司的起诉。

本院经审理认定：2014年至2017年期间，原告昌元公司与被告***、***发生多次借贷关系。2019年12月26日，双方签订《以物抵债还款协议》一份，约定：“1、乙方（昌元公司）将其所有的位于杭州市桐庐县分水镇的商用房产共计51套，4145.14平方米，按人民币：¥6800／㎡的价格，冲抵一部分借款利息本金归还甲方（***），按总价65％归还本金，35％归还利息。签订此抵押协议之前，该商用房已经租给杭州鸿骐酒店有限公司用于宾馆使用，装修、设备等宾馆所用设施均由杭州鸿骐酒店有限公司负责。现双方同意原来乙方与杭州鸿骐酒店有限公司所签订的租赁合同，同等合同效益内容有（由）乙方转让给甲方。……3、乙方保证在甲方或甲方指定的第三人提出办理抵冲一部分借款利息本金的房屋手续要求后15日内办理完房屋过户相关手续。（包括但不限于签订《商品房买卖合同》、开具购房发票、提供其他各项资料、办理不动产产权登记证书等）。4、办理上述房产不动产产权登记证书的税费及交易费由甲乙双方各自承担；即办理上述房产不动产产权登记证书的买方契税、印花税、房屋维修基金由甲方承担，乙方出具购房发票。5、甲方要求乙方办理以物抵债的房产办理过户至***（公民身份证号码：XXX）个人名下。过户后该房产的相应租赁权益一并由乙方转让给甲方享有……”2020年1月13日至14日，原告昌元公司向被告***开具了案涉45套房产相应浙江省增值税普通发票。2019年12月31日至2020年1月9日，原告昌元公司通过桐庐县分水笔业城管理有限公司向被告***以其指定账户汇款共计25155648元（仅包括案涉45套房产相应款项）。2019年12月31日至2020年1月9日，被告***向原告昌元公司支付购房款共计25155648元（仅包括案涉45套房产相应款项）。房款支付后，被告***与原告昌元公司签订了案涉45套房产的《浙江省商品房买卖合同》。2020年1月21日，案涉45套房产过户至被告***、***名下。2020年5月12日，原告昌元公司与被告***、***以及案外人杭州鸿骐酒店有限公司等签订《房屋租赁合同（三方补充协议）》，约定案涉45套房产相应租金（43283元／月）由被告***收取。

本院认为，综合本院查明的事实以及双方当事人的辩论意见，本案争议焦点为案涉房产的过户是基于以物抵债协议还是商品房买卖合同。原告认为，原、被告之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，之所以签订形式上的买卖合同，是为过户需要，也是对以物抵债协议中约定的被告相关义务的具体落实。被告认为，以物抵债协议和商品房买卖合同均是双方当事人的真实意思表示，虽然事实上存在牵连或者因果关系，但法律关系彼此独立。本院认为，双方当事人对以物抵债的具体房地产标的、价格、以及如何履行以物抵债协议（第三条约定，双方办理以物抵债过户手续包括但不限于签订《商品房买卖合同》、开具购房发票、提供其他各项资料、办理不动产产权登记证书等），都作出了较为详细的约定，双方签订的商品房买卖合同相关合同要素与以物抵债协议内容高度重合，同时结合房款的支付时间、商品房买卖合同的签订时间以及房产过户的时间，可以高度盖然的认定案涉45套房房产的过户是基于以物抵债协议，故各当事人签订的以物抵债协议以及45套房产的商品房买卖合同应认定为各方当事人真实意思表示，合法且有效。本案被告抗辩以物抵债协议并未履行而非明确表示不予履行，且案涉45套房地产均已过户至被告***、***名下，故原告昌元公司请求解除以物抵债协议以及45份商品房买卖合同即不符合合同法定解除条件，也无合同约定解除的情形，而原告基于解除合同后请求返还财产以及赔偿损失的诉讼请求亦无事实和法律依据。综上，对原告的的事实请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告杭州昌元置业有限公司的诉讼请求。

案件受理费177587元，减半收取88793.5元，由原告杭州昌元置业有限公司负担（已预交）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。

审判员丁正强

二〇二一年六月三十日

代理书记员刘琦

附法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

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